Инвестиции в БЦ ХОЛЛАНДЕР Санкт-Петербург
В октябре 2024 г мы рассматривали проект Инвестиции в SAAN, где приводили аналитику офисной недвижимости г. Санкт-Петербург.
Сегодня мы посмотрим какие изменения произошли на рынке офисной недвижимости, разберем новый стартовавший продажами офисный проект и посмотрим какую он прогнозирует доходность.
Рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга I полугодие 2025
На рынке офисной недвижимости Петербурга сохраняется высокий спрос на качественные помещения. Даже новые объекты, находят арендаторов еще на стадии строительства, что удерживает вакантность на минимальном уровне. Арендные ставки продолжают расти – это отражение ограниченного предложения и высокой деловой активности в городе.
В I пол. 2025 г. рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга пополнился семью новыми зданиями совокупной арендопригодной площадью 100 тыс. кв.м. Из них свободными на конец полугодия оставались 21,5 тыс. кв.м, большая часть из которых сосредоточена в одном здании.
Две трети новых площадей представляют собой объекты реконструкции и лишь одна треть – новое строительство.
Основной объем предложения на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга приходится на три района − Московский (17,4%), Центральный (16,7%) и Приморский (15,1%). При этом в Центральном районе находится 26% всех офисных площадей класса А.
Вакантность
По итогам I пол. 2025 г. средняя доля свободных офисных площадей на рынке составляет 4,1% (177 тыс. кв.м):
- В классе А вакантность выросла с 1,9 до 3,9% (59 тыс. кв.м) за счет вывода на рынок крупных блоков в «Северной Пальмире» и Avior Tower.
- В классе В вакантность продолжила стабильно снижаться, достигнув 4,2% (118 тыс. кв.м). Основной объем свободных офисов по итогам I пол. представлен в Московском административном районе, который также является лидером в городе по общему объему качественной офисной недвижимости.
Спрос
В I пол. 2025 г. спрос был ориентирован в первую очередь на здания класса В (88%), а общий объем закрытых сделок в 5 раз меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
В структуре спроса лидируют компании из сферы энергетики (31%), строительства (16%) и промышленности (12%). Традиционные лидеры спроса − IT и нефтегазовые компании − на 4-м и 6-м месте.
В I пол. 2025 г. объем чистого поглощения показал положительное значение как в классе А (49,5 тыс. кв.м), так и в классе В (24,3 тыс. кв.м). Наибольший объем поглощения продемонстрировали Центральный, Московский и Адмиралтейский районы.
Коммерческие условия
На фоне ограниченного предложения арендные ставки продолжают расти. По итогам I пол. 2025 г. средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка на офисы:
- класса А в среднем по рынку составила 3 150 руб. за м2 в месяц (включая НДС и OPEX), что на 10% выше по сравнению с декабрем 2024 г.
- класса В выросла до 1 870 руб. за м2 в месяц (включая НДС и OPEX), что на 6% выше по сравнению с декабрем 2024 г.
По районам города динамика изменения ставок неравномерна. В Центральном,Петроградском и Московском районах арендные ставки на офисы класса А выросли больше, чем в среднем по рынку. На офисы класса В ставки растут по всем районам города, но наиболее выраженная положительная динамика в Адмиралтейском, Калининском и Петроградском районах.
Прогноз
На завершающем этапе строительства и реконструкции сейчас находится не более 40 тыс. кв.м офисов класса В, которые будут введены во II пол. 2025 г. или начале 2026 г. Среди них – «Атлас Сити» (2-я очередь), «25 линия, 8», Inside и другие.
Таким образом, годовой прирост нового предложения класса В по итогам 2025 г. будет сопоставим с 2024 г. и составит 50–55 тыс. кв.м, что является одним из самых низких показателей за всю историю рынка офисной недвижимости. Лишь в 2020 г. было введено меньше – всего 40 тыс. кв.м офисов класса В.
Во II пол. 2025 г. вакантность в среднем по рынку не превысит 4%, а рост ставок замедлится. Новые офисные центры класса А, находящиеся на стадии строительства, выйдут на рынок лишь в 2026 г. и позднее, а большая часть из них строится компаниями для собственных нужд (бизнес-центр компании «Легенда» на Петроградской стороне, бизнес-центр на Охте для компании «Газпром» и др.)
Источник: NF Group Research, I полугодие 2025
Источник: Nikoliers
Источник: IBC Real estate
💡 Инвестиции в строящийся офисный проект класса В+ Холландер.
📍 г. Санкт-Петербург, Фрунзенский район, ул. Боровая, д. 45 А.
- Метро «Обводный канал» 5 мин пешком
- Также рядом ж/д станция 'Боровая' (ж/д линия Витебский вокзал) и остановки автобусов и трамваев, что добавляет плюсов транспортной доступности.
- Удобный и быстрый выезд за считанные минуты на крупные транспортные артерии: Лиговский проспект и набережной Обводного канала, что удобно для автомобилистов и дает быстрый выезд в центр города или на вылетные магистрали.
Здание находится в многофункциональной зоне недалеко от крупных транспортных магистралей и в окружении преимущественно офисно-деловой и жилой застройки.
Здание расположено на первой линии и хорошо просматривается с крупных магистралей.
Деловое и жилое окружение, отсутствие крупных парков
Район активно реновируется, что привлекает бизнес и делает его динамичным, но с минимальным количеством зелёных зон.
Фрунзенский район демонстрирует стабильно высокий уровень деловой активности:
- Входит в число лидеров среди районов города по количеству зарегистрированных налогоплательщиков, что свидетельствует о развитом предпринимательском секторе.
- Обладает развитой инфраструктурой для ведения бизнеса, включая промышленные зоны, офисные центры и логистические комплексы.
- Привлекает инвестиции благодаря выгодному транспортному положению
- Хорошо развитая и сформированная социальная инфраструктура.
- Удобное сообщение со всеми необходимыми точками деловой, культурной и развлекательной активности.
📝 О ПРОЕКТЕ
Новый бизнес-центр общей площадью 8 900 кв.м предлагает 144 офиса площадью от 25 до 300 м² с возможностью объединения, потолками до 4,2 м и террасами на верхних этажах.
Здание оснащено современной инженерией, системой безопасности, просторным лобби, конференц-залом.
Инфраструктура: кафе, магазины и фитнес-зона.
Предусмотрены подземный паркинг на 60 машиномест и 89 мест для велосипедов.
ВРИ ЗУ (78:13:0007305:24): Деловое управление
📌 О КОМПАНИИ
Застройщик: (ООО СЗ «Диметра»)
Дата регистрации: 16 августа 2023 года
ООО «СЗ Диметра» — новичок на рынке недвижимости.
Отзывы и открытая информация в интернете о компании отсутствуют, что связано с недавней регистрацией и отсутствием реализованных проектов, в также не публичным лицом во главе компании*.
Нет большой публичной истории и обширного портфеля проектов, по крайней мере в свободном доступе.
Генеральным директором и одним из учредителей ООО «СЗ Диметра» является Дмитрий Алексеевич Нырков. Он владеет 50% долей компании. Вторым учредителем с равной долей является Иван Викторович Шумов. По данным открытых источников, Дмитрий Нырков — опытный руководитель, ранее занимавший должность генерального директора в других строительных компаниях с 2002 года, но он не является широко известной публичной личностью вне профессионального круга строительной отрасли.
БЦ «Холландер» — это дебютная девелоперская инициатива компании в сегменте коммерческой недвижимости.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Пассивный рентный доход + рост стоимости метра по мере строительной готовности
🔸 Тип сделки: ДДУ. 214-ФЗ. Эскроу-счета
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость
🔸 Темпы продаж: Только состоялся старт продаж
Ввод в эксплуатацию: IV кв. 2026
Выдача ключей: 30.12.2027
🔸 Срок выплат: Сразу после передачи в управление
🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Самостоятельное
▪️ Рост стоимости по мере строительной готовности (особенно, учитывая текущий этап строительных работ, где даже не вырыт котлован и не забиты сваи).
▪️ Создание ГАП с устоявшейся доходностью.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Min стоимость лота за лот на 2ом этаже 24,6 м² 7 856 000 ₽ / 320 000 ₽/м²
Сравним стоимость и определим потенциальную будущую. арендную ставку:
В районе есть бизнес-центры — от категорий B и B+ до А.
Ниже представлен список БЦ Класса А и В+
Помимо старта продаж в бизнес-центре «Холландер», в Санкт-Петербурге в 2025 году также есть старты продаж в нескольких новых бизнес-центрах классов В+ и А, строящихся и планируемых к вводу в эксплуатацию в ближайшие годы.
Основные новые объекты с открытыми или планируемыми продажами офисных помещений:
- Бизнес-центр на Хрустальной, Профессора Качалова и 2-й Луч (В+), с площадью около 53,4 тыс. кв.м, ввод во 2-й половине 2026 года.
- БЦ «Саан» (В+), строится в Приморском районе. Наш разбор этого проекта.
Рынок офисной недвижимости Петербурга в 2025 году характеризуется не только ростом ввода новых площадей, но при этом высокой степенью предварительной реализации новых бизнес-центров на этапе строительства или же реализации по стратегии built-to-suit, что говорит о хорошем спросе и достаточно ограниченном предложении свободных офисов.
На открытом рынке нам удалось найти предложения на маленькие офисы только в проекте БЦ «Саан» (В+), который наиболее близок по ключевых характеристикам к Холландер. Здесь следующий ценник на офисные лоты (2-4 этажи):
Вывод: Стоимость не превышает рыночную.
Напомним, что по обзорам консультантов, определены:
Поэтому, для нового проекта мы будем определять ставку исходя из рыночных данных.
Ориентировочная средневзвешенная ставка для класса B+ в Санкт-Петербурге на текущий момент может составлять:
от 2 200 до 2 800 ₽/м²/мес (включая НДС и OPEX),
с базовой рыночной точкой около 2 500–2 600 ₽/м²/мес.
Для новых проектов с хорошей локацией и уровнем отделки ближе к классу А, можно ориентироваться на верхнюю границу диапазона.
В своих расчетах мы пойдем от обратного, чтобы рассчитать прогнозную арендную ставку, при которой вложения в офис окупаются с доходностью 8%, 10% и 12%, исходя из стоимости лота 7 856 000 ₽, рассмотрим:
Годовой доход: 7 856 000 × 0.08 = 628 480 ₽
Месяц: 628 480 / 12 = 52 373 ₽
Ставка: 52 373 / 24,6 ≈ 2 129 ₽/м²/мес
Годовой доход: 7 856 000 × 0.10 = 785 600 ₽
Месяц: 785 600 / 12 = 65 467 ₽
Ставка: 65 467 / 24,6 ≈ 2 661 ₽/м²/мес
Годовой доход: 7 856 000 × 0.12 = 942 720 ₽
Месяц: 942 720 / 12 = 78 560 ₽
Ставка: 78 560 / 24,6 ≈ 3 194 ₽/м²/мес.
Приведённые выше ставки — это базовые арендные ставки, то есть доход с кв.м, которой должен оставаться у собственника "на руки", чтобы обеспечить доходность 8%, 10% или 12% от инвестиций.
Чтобы получить такую чистую доходность, в реальности офис должен быть выставлен по ставке, которая покрывает:
- OPEX / эксплуатационные расходы (коммунальные, охрана, клининг общих зон, админка).
- Простой (если учитывать уровень заполняемости, например, 90–95%).
В таком случае получаем следующие ставки:
Может ли объект выставляться на рынок по ставке 3 783 ₽/м²/мес.?
Мы нашли несколько вариантов маленьких лотов по городу в высококлассных БЦ:
Бизнес-центр «Бертгольд центр» В+
Бизнес-центр «Сенатор на Большом проспекте В.О., 80» (Класс А)
Обратите особое внимание на то, как оснащены офисы и что входит в ставку этих БЦ и их расположение.
Если собственник офиса в БЦ «Холландер» рассчитывает выставить его на рынок по ставке 3 783 ₽/м²/мес., ему необходимо:
Иначе ставка выше 3 783 ₽/м²/мес. будет восприниматься рынком как завышенная, особенно если в офисе нет готовности «заезжай и работай». Даже офисы в классе А, как Сенатор, стоят дешевле — 2 400 ₽/м², если они предлагаются без оснащения.
Инвестор ориентируется на доходность 12% годовых на вложенный капитал. Для её достижения, при условии базовой «чистой» арендной ставки на уровне 3 200 ₽/м²/мес., объект должен выставляться на рынок по ставке 3 800 ₽/м²/мес., включая операционные расходы и вакансию. Это соответствует сценарию 3.
Ставки аналогичных небольших офисов в БЦ класса В+ и А по городу варьируются от 2 400 ₽ до 5 200 ₽/м²/мес., в зависимости от степени готовности помещения:
- Высокие ставки (от 4 000 ₽ и выше) применимы только к полностью оснащённым офисам с мебелью, техникой, ремонтом и all inclusive-сервисом.
- Простые офисы без отделки, мебели и доп. сервиса сдаются по более низким ставкам — 2 000–2 600 ₽/м²/мес.
ставка ~3 800 ₽/м²/мес., о которой мы говорим сейчас — это ставка, рассчитанная на основе текущих рыночных реалий (2025 год). Она не учитывает инфляцию, индексацию ставок и возможные изменения на рынке к 2027–2028 годам, когда объект действительно выйдет на рынок.
При оценке индексации в 5% годовых, за 3 года (2025 → 2028) ставки могут вырасти примерно на 15% совокупно ≈ 4 300 ₽/м²/мес. (прогноз на 2028 г.)
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
Хорошее расположение (деловой район), но не топовая магистраль (в сравнении с Невским или Лиговским).
✅ Транспортная доступность. В непосредственной близости ст.метро.
✅ Соответствие назначения земельного участка.
ВРИ: Деловое управление.
✅ В бизнес-центре запроектирован подземный паркинг на 60 м/м. Для проекта в 8,9 тыс. кв.м, где арендопригодная порядка 7,1 тыс. кв.м - 1 парковочное место на 119 м² арендопригодной площади — это хоть и умеренно низкий показатель, но здесь хорошая 5-минутная пешая доступность до метро.
✅ Номинальный рост ставок аренды.
✅ Стоимость кв.м лота - не превышает рынок.
✅ Минимальный порог входа на момент разбора 7,8 млн.
✅ Высокий потенциал роста стоимости кв.м по мере строительной готовности.
✅ Инфраструктура внутри проекта.
С учетом сравнительно небольшой общей площади — 8 900 м² и офисных блоков от 25 м², бизнес-центр «Холландер» обладает важным преимуществом: ему значительно проще обеспечить высокую заполняемость по сравнению с крупными объектами.
Малый и средний формат помещений позволяет ориентироваться:
- на широкую аудиторию арендаторов (ИП, небольшие компании, филиалы, сервисные и клиентские офисы),
- предлагать гибкие условия (объединение/деление блоков),
- быстро реагировать на рыночный спрос и переформатировать площади при необходимости.
Таким образом, небольшой метраж в сочетании с востребованным расположением в центре города повышает шансы на быструю стабилизацию заполняемости и выхода на плановую доходность.
✅ Небольшой формат помещений (многие 25-50 м²), что повышает удельную ставку.
Следует учитывать, что арендаторы небольших офисных блоков, как правило, обладают высокой мобильностью. Компании, арендующие помещения площадью 25–50 м², чаще относятся к категории малого бизнеса, стартапов или представительств, что делает принятие решений о переезде более оперативным. Это означает, что в подобных объектах ротация арендаторов может быть выше средней по рынку, особенно в первые годы эксплуатации.
При этом высокая ликвидность небольших офисов компенсирует потенциальные риски, позволяя поддерживать стабильную загрузку при правильном позиционировании объекта.
✅ Новый объект — обычно дает +10–15% к ставке относительно вторичного рынка в локации.
✅ Вся сумма в ДДУ. Эскроу-счет.
👎 РИСКИ
❎ Долгосрочная инвестиция. Ждать 2,5 года.
❎ Дебютный проект застройщика. Нет информации ни о качестве строительства, ни о соблюдении сроков.
❎ Помещение без отделки. Вам самостоятельно придется заниматься отделкой для последующей сдачи в аренду или предоставлять арендные каникулы арендатору.
Но как правило, на маленькие лоты, арендаторы хотят помещение уже с отделкой.
При этом, ранее мы уже определили, что высокая ставка на помещения с мебелью/техникой и сервисным обслуживанием.
💬 ИТОГИ
- Инвестиции: от 7,8 млн ₽
- Площадь: от 25 м²
- Ставка аренды на 2025 год (с учетом расходов и простоев): 3 800 ₽/м²/мес. для достижения целевой доходности 12%.
- Индексация: 5% ежегодно
Прогнозная ставка 4 400 ₽/м²/мес.
Чтобы выйти на желаемую ставку и доходность, собственнику необходимо:
- Выполнить отделку, оснастить мебелью, обеспечить базовый сервис.
- Учитывать и быть готовым к простоям, так как арендаторы малого формата более мобильны — ротация может быть высокой. Во избежание этого, важно или активно управлять объектом или передать его в доверительное управление.
Если инвестор берёт на себя затраты на отделку, мебель и оснащение, то его фактические инвестиции растут, и доходность нужно считать уже от новой, полной суммы вложений, а не от изначальных 7,8 млн ₽.
- Высокую арендную ставку способен обеспечить только качественный офис — с отделкой, мебелью и базовым сервисом, соответствующим ожиданиям арендаторов. Однако это требует дополнительных вложений, которые увеличивают общую сумму инвестиций и, соответственно, снижают фактическую доходность, если их не учитывать с самого начала.
- Малый формат офиса (25 м²) требует либо личного активного участия в управлении, либо передачи объекта в доверительное управление, что влечёт за собой дополнительные операционные расходы.
У объекта высокий потенциал роста стоимости кв.м по мере строительной готовности, главное, чтоб застройщик-новичок не подвел и не только построил объект, но и построил его в срок.
Целевая доходность в 12% достижима при условии выставления офисного помещения на рынок при полном "обмундировании" (отделка/мебель/сервисные услуги). В таком случае ставка прогнозная ставка должна быть 4 400 ₽/м²/мес.
НО! Мы не видим здесь такую ставку. Наше экспертное мнение, что ставка может быть на уровне сценария 2 (10%), где чистая ставка ≈ 2 600 ₽/м²/мес. В таком случае:
С учетом роста за 15 года - 3 700 ₽/м²/мес.
Но! Опять таки, мы обращаем ваше внимание, что доходность в 10% рассчитана исходя из суммы инвестиций на покупку лота 7,8 млн и не учитывает затраты на отделку и оснащение офиса!
Добавим, что в период с 2025 по 2027 гг. планируется ввод порядка 17 бизнес-центров общей площадью 263,7 тыс. кв.м, из которых около 50-60% площадей доступно, почти половина площадей — BTS-проекты. За 2025 год в Петербурге, по оценкам консультантов, могут ввести в эксплуатацию от 130 тыс. до 155 тыс. кв. м новых офисов.
Учитывая, что анализируемый БЦ не большой, а также заявленные объёмы ввода новых офисных площадей в Санкт-Петербурге в 2025–2027 годах, можно предположить, что уровень конкуренции для данного объекта будет умеренным. Объём предложения значителен, однако в силу компактности проекта и его потенциальной специфики, давление со стороны конкурентов, вероятно, не станет критичным.
Проект подходит для инвестора с целью получения рентного дохода, а также для спекулятивной сделки.