Инвестиции в SAAN

Мы не раз разбирали рынок апарт-отелей г. Санкт-Петербург. И в нашем недавнем разборе также приводили свежую аналитику по рынку.

Однако мы совсем не касались рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга. Поскольку анализируемый сегодня проект представляет собой многофункциональный комплекс (МФК) с офисом, мы решили представить вам актуальную информацию об этом сегменте рынка.

Рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга

1. Сокращение объемов нового строительства

2. Сохранение положительной динамики арендных ставок

3. Снижение сроков экспозиции ликвидных офисных площадей до нескольких дней

4. Рост индексации арендных ставок по договорам аренды

5. Открытие первого технологичного сервисного офиса в Петербурге

По итогам I полугодия 2024 года рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга пополнился четырьмя новыми бизнес-центрами класса В, арендопригодная площадь которых составила 34,4 тыс. м2 . С января по июль 2024 года не было введено в эксплуатацию ни одного здания класса А.

К новому предложению первой половины 2024 года относятся объекты строительства – офисный центр «К-37» на Кантемировской улице и «Лахта Плаза» на Приморском пр-те, которые уже полностью сданы в аренду.

Основной объем предложения на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга приходится на три района, среди которых Московский (16,7%), где основная доля офисов – это класс В, а также Центральный (16,1%) и Приморский (15,5%), где превалируют площади класса А.

Вакантность

За первые шесть месяцев 2024 года суммарный объем свободных офисов в бизнес-центрах класса А и В составил 230 тыс. кв.м.

На фоне снижения вакантности отмечается интерес крупных арендаторов к строящимся зданиям с подписанием договора аренды после ввода объекта в эксплуатацию.

• В офисных центрах класса А доля свободных площадей 5,3%.
• В зданиях класса В доля свободных площадей 5,5%.

В среднем по рынку доля свободных площадей составляет 5,4%. Снижение вакантности отмечается по всем районам города, кроме Приморского (отрицательное поглощение), где на рынок вышли офисные площади в бизнес-центре Space. До выхода площадей, вакансия составляла 2%.

В офисных центрах, введенных в эксплуатацию в первом полугодии 2024 года, свободно менее 5% площадей.

Спрос

• В I полугодии 2024 года основной объем сделок был реализован в зданиях класса А (67%).
• По объему поглощения площадей уже второй год подряд лидируют IT-компании, включая IT-структуры финансовых и ресурсодобывающих корпораций (42%).

Ставка аренды

• В бизнес-центрах класса А средняя ставка выросла с января 2024 года на 13,7% и составила 2 558 руб./м2 /мес., включая НДС и операционные расходы.
• Запрашиваемая ставка на офисные помещения класса B выросла на 9,7% и по данным на начало июля 2024 года достигла 1 646 руб./м2 /мес., включая НДС и операционные расходы.

Тенденции и прогнозы

• Дефицит офисных блоков

В 2024 г. наблюдается сдержанный прирост нового спекулятивного предложения офисных площадей, в то время как высокий спрос со стороны арендаторов и покупателей усиливает нехватку качественных блоков на рынке. Запуск разработки и строительства новых бизнес-центров станет ключевым фактором в удовлетворении растущих потребностей рынка и предотвращении дальнейшего ужесточения дефицита офисных помещений.

• Рост ставок

В условиях сохранения дефицита офисных площадей рост ставок в качественных бизнес-центрах продолжится.

• Аренда и покупка бизнес-центров целиком

Интерес к аренде и покупке офисных зданий останется высоким, как в целях сохранения капитала, так и в рамках процессов консолидации и расширения компаний. До конца года ожидается заключение нескольких сделок, которые сейчас находятся на финальной стадии переговоров.

Источник: NF Group Research, 2024; Nikoliers

💡 Инвестиции в проект SAAN с сервисом 4*, с целью получения пассивного рентного дохода от сдачи в аренду через УК.

📍 Коломяжский просп., 19А, Санкт-Петербург

• Метро «Пионерская» 5 мин пешком
• ЗСД 15 мин
• КАД 11 км / 40 мин с учетом пробок
• ТРЦ «Сити Молл» 3 мин пешком
• Центр/Невский проспект 20 мин авто
• Аэропорт «Пулково» 40 мин авто
• Новый аэропорт «Левашово» (строится) 30 мин авто

В непосредственной близости Удельный парк — настоящий лес, раскинувшийся на площади почти 150 га. В нем много пешеходных и велосипедных дорожек, мест для спорта и отдыха.

А также тренировочная база ФК «Зенит».

Турниры на октябрь 2024 г.:

Визитная карточка района — Лахта Центр (головной офис ПАО «Газпром»).

Район

Приморский район — один из самых больших районов Санкт-Петербурга. Он занимает первое место по численности населения и четвёртое по качеству жизни и размеру территории. В районе развита промышленность, что создаёт определённые экологические проблемы.

Однако здесь много зелёных парков, а рядом находится Финский залив, что делает район привлекательным для жителей и гостей города.

Приморский район в настоящее время является одним из самых перспективных и привлекательных мест для строительства жилой и коммерческой недвижимости в городе.

Администрация планирует (пока только планирует) проекты перепрофилирования промышленных зон в технопарки и бизнес-центры. Также планируется модернизация транспортной инфраструктуры, включая строительство новых автомобильных дорог и метрополитена. В частности, рассматриваются проекты магистралей М-32 и М-49 и строительство международного аэропорта Левашово.

Такие перспективы лишь повышают инвестиционную привлекательность территорий и недвижимости.

У Приморского района очень высокая транспортная доступность благодаря КАД, Западному скоростному диаметру (ЗСД), Приморскому и Богатырскому проспектам. Можно быстро добраться в любую точку Петербурга или за город, в том числе в Кронштадт и Курортный район.

В Приморском районе работают крупные промышленные предприятия:

• автомобильный завод Ниссан - сейчас там выпускают автомобили XCITE,
• производитель мороженого «Чистая линия»,
• Северный завод (машиностроительный завод, авиационное и аэродромное оборудование, металлоконструкции),
• АО «Вертекс» (фармацевтическая компания),
• АО «ОДК-Климов» (производственное предприятие, авиационное и аэродромное оборудование),
• АО НПП «Радар ммс» (электронные приборы и компоненты).

В районе есть бизнес-центры — от категорий B и B+ до А. Например, в Балтийском деловом центре два этажа занимает страховая компания «Ресо-гарантия».

В районе локализуются различные структуры Газпрома.

Ниже представлен список БЦ Класса А. Класс В в районе представлен не менее 50 офисными центрами. Как отмечалось выше, объём офисных площадей Приморского района составляет 604 272 кв.м.

Более того, в Петербурге к 2031 году построят два новых небоскреба «Лахта Центра».

На территории Приморского создана особая экономическая зона — Новоорловская. Здесь расположены инновационные компании, которым государство предоставляет различные налоговые и иные льготы. Это связано с тем, что их разработки имеют огромное значение для экономического развития страны.

• 163,33 га площадь территории
• 62 резидента
• 0 свободных участков

С резидентами можно ознакомиться здесь.

Расположенные в районе ВУЗы, входящие в ТОП ВУЗов СПб:

• Медицинский университет имени И. И. Мечникова
• Национальный медицинский исследовательский центр имени. В.А. Алмазова
• Лесотехнический университет
• Санкт-Петербургский государственный электротехнический университет
• Санкт-Петербургский политехнический университет Петра Великого

Кстати, в районе есть Кембриджская международная школа. Обучение в начальной школе стоит 20 400 €⁣ (1 953 402 ₽) в год, а в старшей — 24 600 €⁣ (2 355 573 ₽) в год.

Медицина

В районе открыты и новые больницы с современным оборудованием:

• Национальный медицинский исследовательский центр имени В. А. Алмазова,
• Центр протонной терапии онкологической клиники МИБС
• Больница МЧС России.

По некоторым медицинским профилям аналогичных больниц в России нет.

Более того, на базе центра имени В. А. Алмазова сейчас идет строительство научно-образовательного комплекса Национального медицинского исследовательского центра (НМИЦ) им. В.А. Алмазова.

Предполагается, что комплекс будет рассчитан на 1 700 учащихся, в него войдет административный блок и общежитие на 620 мест. В центре будут проходить обучение 450 студентов по специальности «лечебное дело», 200 аспирантов, 600 ординаторов, 350 слушателей курсов доп.образования и 100 школьников по курсам профориентации.

На карту нанесены основные центры притяжения, которые и формируют основную ЦА проекта:

ВУзы, школа
Мед.Центры
ОЭЗ
Крупные предприятия
ФК Зенит
Лахта Центр

В старые промзоны Петербурга вдохнут новую жизнь

В новом Генеральном плане Санкт-Петербурга, рассчитанном до 2040 года "остановлено перепрофилирование промышленных территорий "серого пояса" исключительно в жилые зоны, а в составе промышленных зон предусмотрена возможность размещения научно-производственных и образовательных объектов, технопарков". Это необходимо для приумножения производственного потенциала Петербурга как одного из ведущих промышленных центров страны.

Среди промзон Приморского района можно отметить:

1. Конная Лахта, расположенная неподалеку от поселка Ольгино, включает 835 га площади, большая часть которой еще не освоена; вот почему этот участок весьма перспективен для реализации проектов производственного направления.

2. Производственная зона "Северо-западная". Площадь - 217,5 га, территориальный резерв - до 10 га.

Строящиеся Новостройки в окружении

1. Zoom Чёрная Речка (ФСК) на 928 апартаментов. Ввод в эксплуатацию: IV кв. 2025 / Выдача ключей: 31.03.2026

30,15 м² 7 277 833 ₽ / 241 387 ₽ за м² (Отделка White Box)

2. Ye's Primorsky на 860 юнитов. Ввод в эксплуатацию: IV кв. 2026 / Выдача ключей: 28.02.2027

21,84 м² 5 241 600 ₽ / 240 000 ₽ за м² (чистовая отделка)

3. Id Polytech (ЕвроИнвест Девелопмент) на 270 юнитов. Ввод в эксплуатацию: II кв. 2026 / Выдача ключей: 30.06.2027

Расположен в шаговой доступности от ст.м. «Политехническая» и престижного научно-образовательного кластера Политехнического университета Петра Великого.

Студия 20,46 м² 6 956 400 ₽ / 340 000 ₽ за м² (чистовая отделка)

📝 О ПРОЕКТЕ

SAAN — это мультиформатный комплекс общей площадью 62 714 кв.м и высотой 16 и 23 этажа, с офисами для разных видов бизнеса, коммерцией под стрит-ритейл и гостиничными юнитами для инвестиций. Проект бизнес-класса с прямым выходом в Удельный парк.

Только для резидентов будет доступна собственная клубная инфраструктура высокого уровня:

• Спорт-клуб, где предусмотрены два зала для силовых и кардио-тренировок с панорамным остеклением, раздевалки с парной и терраса для занятий йогой с видом на парк.
• Бьюти-пространство, обустроенные зоны для работы со стилистом и массажный кабинет.
• Камерный кинотеатр,
• Зона коворкинга со столом трансформеров для проведения переговоров,
• Детская комната
• Общественная гостиная с террасой предназначена для проведения праздников и кулинарных мастер-классов под шефством бренда italy&co (модное гастропространство).
• Подземный паркинг с доступом из лифта
• Курьерский хаб и отдельные сервисные лифты для персонала и доставки мебели и бытовой техник

Лобби со вторым светом и 7-метровыми потолками. В лобби расположена стойка ресепшн, зоны для ожидания гостей, на втором уровне организована стильная лаунж-зона с биокамином и пространство для коворкинга.

Главная входная группа с зоной заезда такси.

Ландшафтный дизайн двора с зонами отдыха.

Юниты гостиничного блока с 4-по 11 этажи (возможно с 5-го) по управление гостиничного оператора 434 юнита + с 12 по 23 этажи более 600 юнитов без обязательного заключения договора управления:

• 5 форматов и 15 типов планировок (80-90% юнитов имеют панорамные виды на парк и город)
• 2 дизайнерских стиля на выбор
• Потолки 2,9 метра
• Площадь от 21 до 47 кв. м.

Офисные пространства 21–400 кв.м. На офис выделен 3-ий этаж (+ скорее всего еще 4-ый этаж), общей площадью 1 этажа порядка 2 000 кв.м

Поэтажный план:

ВРИ ЗУ (78:34:0410803:32): Для размещения административно-управленческих и общественных объектов

📌 О КОМПАНИИ

Застройщик «Союз Инвест» и fee-девелопер* Hansa Group. Hansa Group заключила договор с застройщиком ООО «Союз Инвест» о реализации многофункционального комплекса SAAN.

По контракту fee-девелопмента Hansa Group обеспечивает полный цикл работ: от формирования продуктовой концепции и проектирования до строительства, маркетинга и организации продаж нежилых помещений. Общий объем инвестиций в проект составляет около 8,3 млрд рублей. Финансовым партнером проекта выступает ПАО «Сбербанк».

Hansa Group сформировалась в 2000 году, в процессе отделения финского подразделения от шведского концерна SKANSKA, организованного в 1887 году.

• 2,8 млн+ квадратных метров
• 24 года на рынке
• 50+ реализованных объектов. Направления деятельности: Промышленные здания, спортивные сооружения, жилая недвижимость, коммерческие проекты

Портфель проектов:

Знаковый объект:

Полный портфель проектов здесь.

К моменту разбору, компания не озвучила кто именно будет УК. Сказав, что идет тендер и согласование условий. Выбор лучших из лучших:

MANTERA GROUP

MANTERA – многофункциональная группа компаний, объединившая в 2021 году лучшие курорты и центры притяжения России в единую ЭКОСИСТЕМУ индустрии гостеприимства.

География активов Группы MANTERA включает в себя действующие объекты туристической инфраструктуры на федеральной территории Сириус, в Краснодарском крае, Республике Карачаево-Черкесия, Ленинградской области, а также перспективные инфраструктурные проекты в Республике Адыгея, Республике Крым и на Дальнем Востоке.

Группа MANTERA развивает: Курорт Красная Поляна и игорную зону «Красная Поляна», Курорт Архыз, тематический парк развлечений Сочи Парк, Сочи Парк Отель, Mantera Travel (туроператор), Шато де Талю (винодельня, Геленджик), комплекс Mantera Seaview residence, УК Mantera Hotels, Mantera Supreme Seaside 5*, Mantera Resort and Congress 5*, проект «Удивительная деревня Мандроги», форелевое хозяйство «Адлер».

• > 100 МЛРД ₽ планируемые инвестиции
• 6 500 сотрудников
• > 28 МЛРД ₽ оборот
• 4 800 000 посещаемость в год
• > 7 000 НОМЕРОВ номерной фонд

SAFMAR HOTEL

1995 год - год основания компании. Сафмар - это сеть гостиничных комплексов Москвы с мировым именем. Холдинг сохранил и преумножил лучшие мировые практики Marriott, Sheraton, Hilton и Luxury Collections для обеспечения гостеприимства премиум-класса в Москве. Safmar Hotels лидеры рынка среди пятизвездочных отелей и гостиниц. Номерной фонд холдинга - 3 649 комфортабельных номеров и более 5 000 квадратных метров банкетных залов и ресторанов.

В портфеле 8 отелей:

• Отель «Националь» 5*
• Сафмар Аврора Люкс 5*(бывший Марриотт Ройал Аврора)
• Сафмар Грандъ Москва 5* (бывший Марриотт Гранд)
• Сафмар Палас Москва 5* (бывший Шератон Москва Палас)
• Сафмар Тверская Москва 4* (бывший Марриотт Тверская)
• Лесная Сафмар 4* (бывший Холидей Инн Москва Лесная)
• Сущевский Сафмар 4* (бывший Холидей Инн Москва Сущевский)
• Ленинградская Самфар 4* (бывший Холидей Инн Москва Ленинградская)

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Пассивный рентный доход

🔸 Тип сделки: ДДУ. 214-ФЗ. Эскроу-счета

• Номер с чистовой отделкой. Вся сумма идет в ДДУ
• Мебельный пакет отдельно. Сейчас идет обсуждение, когда именно будет заключаться договор на меблировку. И есть ли условия рассрочки на мебельный пакет.
• Договор с УК будет заключаться Агентский. Сроком на 5 лет и штрафными санкциями за досрочное расторжение.

🔸 Тип владения: Собственность

🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость

🔸 Опции:

• Рассрочка

- Рассрочка с первым взносом 20%. Срок действия рассрочки – 6 месяцев. Первый взнос при заключении договора — 20%, остаток выплачивается единовременно через полгода. Скидка от базовой стоимости юнита составляет 15%.

- На 1 год. Первый взнос — 25%. Еще 25% — через 3 месяца, остаток 50% — через 12 месяцев. Скидка от базовой стоимости юнита составляет 7%.

- Рассчитана на 2 года. Первый взнос — 50%. Затем вносится 7 ежеквартальных платежей по 100 000 руб. Остаток — через 2 года после заключения ДДУ. Скидка от базовой цены 5%

• 100% оплата - скидка от базовой цены 25%
• Ипотека - скидка от базовой цены 25%

🔸 Темпы продаж: Только состоялся старт продаж

🔸 Стадия готовности:

Ввод в эксплуатацию: III кв. 2028
Выдача ключей: 31.03.2029

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Срок выплат: Сразу после передачи в управление

🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно

🔸 Тип управления: Профессиональная управляющая компания.
Возможно выбрать лоты для самостоятельно управления

🔸 Драйвер роста

▪️ Рост стоимости по мере строительной готовности.

▪️ Создание ГАП с устоявшейся доходностью и известностью апарт-комплекса.

▪️ Запуск проекта КРТ пром.зон района.

Промышленные зоны неизбежно будут подлежать реновации. Учитывая, что сдача проекта запланирована на 2028-2029 годы, целесообразно совершать покупку на раннем этапе, когда планы развития района и создания новых объектов еще не очевидны для широкой аудитории. Это позволит приобрести недвижимость по справедливой цене за квадратный метр в настоящее время и в дальнейшем обеспечить значительный рост ее стоимости.

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Min стоимость лота за студию 21,71 м² с чистовой отделкой:

6 078 800 ₽ при 100% оплате/ипотеке / 280 000 ₽ за м²

7 598 500 ₽ базовая цена

6 460 000 ₽ при рассрочке на 6 мес.

7 067 000 ₽ при рассрочке на 1 год

7 219 000 ₽ при рассрочке на 2 года

Радует, что в номере кровать:-)

Мебельный пакет приобретается отдельно.

Стоимость пакета для выбранного лота 895 000 ₽ (сроки заключения договора и порядок оплаты еще уточняются)

+ 150 000 - 200 000 ₽ гостиничный пакет и кондиционер. Договор будет заключаться ближе к вводу объекта.

Сравним стоимость с другими проектами в ближайшем окружении:

Вывод: Стоимость не превышает рыночную. Для проекта категории 4* можно даже сказать, что цена более чем привлекательная.

Конкурентное окружение

В анализе конкурентного окружения конечно можно отметить функционирующие сейчас апарт-комплексы, например апарт-отель We&I by Vertical 3* / м. Лесная / 420 апартаментов, или Апартаменты Best Western Zoom Hotel 3* на 847 номеров (да, не являются прямым конкурентами по классу), но прежде всего прямыми конкурентами будут именно те проекты, строящиеся, которые мы указали выше: Zoom, Yes, ID. Так как к моменту запуска проекта, конкуренты уже будут в активной фазе набора и формирования своего спроса.

🔹 Рекламируемая доходность:

• Для студий категории S: от 53 тыс./руб.*/мес. РЕНТНАЯ ДОХОДНОСТЬ ОТ 8,71 %
• Для студий категории М: от 60 тыс./руб.*/мес. РЕНТНАЯ ДОХОДНОСТЬ ОТ 8,61 %*

* Прогнозируемая средняя доходность в месяц рассчитана с учетом вычета обязательных расходов и коммунальных платежей

Котловой метод распределения дохода.

Нехило они так замахнулись на рост стоимости кв.м. объекта. Начинают с 7 млн, а через почти 10 лет целых 17 млн.

Проверим ставки:

Долгосрок:

Тариф на длительное проживание в Best Western Zoom Hotel:

YE’S Hoshimina:

Вывод: ставку проживания 43 тыс. руб. при долгосроке подтверждаем. Более того, ставка имеет потенциал для роста.

Краткосрок:

В Best Western Zoom Hotel:

В апарт-отель We&I by Vertical 3*

YE’S Hoshimina:

Вывод: ставку проживания при краткосроке, равную 5 500 для отеля категории 4* (тем более, при гостиничном операторе, который "борется" за управление проектом) можно считать вполне реальной.

🔹 Пример расчета доходности:

Инвестиции: берем самую маленькую стоимость 6 078 800 ₽ при 100% оплате/ипотеке / 280 000 ₽ за м² + 895 000 ₽ за мебельный пакет и порядка 150 000 - 200 000 ₽ за гостиничный пакет = округленно 7,2 млн ₽

Так как мы согласились с приведенными тарифами, то согласно фин. модели ЧОД в первый год работы отеля составит порядка 600 000 руб.

Доходность на первый год: 8,3%

ЧОД в третий год работы отеля составит почти 700 000 руб.

Доходность на третий год: 9,7%

Единственное, можно поставить под сомнение загрузку в 76% для краткосрока и 95% для долгосрока.

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Локация.

Мы не зря отметили на карте "центры притяжения". Это является потенциалом снабжать проект ЦА и стимулировать рост ставок аренды и спрос.

✅ Транспортная доступность. В непосредственной близости ст.метро.

✅ У компании есть видение своей ЦА:

• Деловые туристы
• Студенты мед.образовательного центра
• Спортсмены Зенита и их болельщики/команда и т.д

✅ ВРИ - Для размещения административно-управленческих и общественных объектов.

✅ Возможность приобретения апартаментов "под ключ".

✅ Возможность выбрать юниты для самостоятельного управления.

✅ Вся сумма (и за чистовую отделку) в ДДУ. Эскроу-счет.

✅ Подтвержденный спрос на коммерческие помещения.

Первым якорным резидентом стала italy&co – хедлайнер модного гастропространства.

✅ Согласно анализу рынка, не вызывает сомнений заполняемость офисной части проекта.

✅ Потенциал роста стоимости кв.м.

✅ Опытный fee-девелопер.

✅ Выбор гостиничного оператора идет среди довольно сильных и брендовых операторов.

✅ Инфраструктура внутри проекта. А также подземный паркинг.

✅ Привлекательные условия рассрочки.

✅ Комфортный порог входа. Стоимость не превышает рыночную. Для проекта категории 4* можно даже сказать, что цена более чем привлекательная (в сравнении с конкурентами/аналогами).

✅ Планировка даже самого маленького юнита с кроватью.

✅ Несмотря на огромное количество номеров на этаже, есть 2 лифтовые группы по 4 лифта в каждой.

✅ Соответствие расчетных ставок (в фин.модели) рыночным.

👎 РИСКИ

❎ Большой номерной фонд более 1 000 номеров. Создается конкуренция внутри самого проекта. Тем более в управление идет меньше половины номеров. Может прийти сторонняя УК и демпинговать ценами на объекте.

❎ Высокая конкуренция среди строящихся проектов.

К моменту запуска проекта, в ближайшем окружении появится как минимум более 2 000 номеров в строящихся проектах.

❎ Высокая конкуренция среди апарт-отелей с запуском в 2024 году (введут порядка 2 400 юнитов):

❎ Высокая конкуренция среди функционирующих проектов.

На сегодня в Санкт-Петербурге работают 12 российских и международных операторов и УК, посчитали в NF Group. По данным агентства, около 80% предложения находится под управлением именно российских сетевых операторов. При этом есть компании, которые были созданы для управления объектами именно девелоперами. И в этом случае, отмечают игроки рынка, за счёт слаженных действий — когда все процессы в одних руках — получается обеспечить максимальную привлекательность проектов как для инвесторов, так и для гостей. В Петербурге их не много, в числе лидеров рынка: VALO Service, YE’S, RBI PM (входит в группу RBI), "МТЛ–Апарт" (входит в ГК "БестЪ"), PSK Invest (входит в ГК "ПСК").

В комплексе апарт-отелей «VALO» рассказали о результатах работы за 2023 год. По итогам операционной деятельности выросли сразу несколько финансовых показателей по сравнению с 2022 годом.

Так, выручка от номерного фонда апарт-отеля VALO Hotel City увеличилась на 55 % – с 646,6 до 1003,7 млн рублей, а суммарный доход собственников – на 12 % (с 332,4 до 372,6 млн рублей.

В среднем инвестор заработал в месяц на своем апартаменте на 43% больше, чем в 2021 году: 23 019 и 32 889 рублей соответственно. В высокий сезон (с мая по июль) при «котловом» методе распределения доходов прибыль в месяц варьировалась от 35 до 55 тыс. рублей.

2023 год показал положительную динамику и по заполняемости номерного фонда. Гости суммарно провели 288 763 ночи в 2022-ом и 403 394 в 2023 году. Средняя загрузка номерного фонда составила 92%. В период майских праздников и летних каникул загрузка отеля достигала 99%. Средняя цена одной ночи в номере (ADR) увеличилась на 11% – с 2 245 до 2 488 руб.

В 2023 году яркий пик загрузки пришелся на форум Россия-Африка, который проходил в конце июля (26.07-29.07). «Загрузка в секции 4 VALO Residence превысила 98 %, в секции 6 VALO Business 4* была на уровне 97%.

❎ Оптимистичный прогноз по загрузке - 76% для краткосрока и 95% для долгосрока.

❎ Долгосрочная инвестиция. Ну уж очень долго ждать завершения стройки, 2029 год...Особенно, при текущих ставках на вклады под 20%+ годовых. Сможет ли объект дать рост стоимости не менее 20% в год?

💬 ИТОГИ

Проект подходит для инвестора с целью получения как пассивного, так и не пассивного рентного дохода, а также для спекулятивной сделки.

⚖ С учетом всех рисков, даем данному проекту нейтрально-положительную оценку.