Апартаменты - доходный бизнес в Зеленограде

💡 Инвестиции в апартаменты комфорт-класса Wellbe в г.Зеленоград с целью получения пассивного рентного дохода от сдачи номера в аренду.

📍 г. Москва, г. Зеленоград, район Крюково, 14 район, ул. Александровка, д. 624

Здание на первой линии прямо перед остановкой общ.транспорта "Корпус 1428"

• авто: доехать до апарт-комплекса можно от МКАД по Ленинградскому шоссе или по Пятницкому шоссе, расстояние порядка 30 км/ около 1-1,5 часов в пути в зависимости от пробок
• общественный транспорт: на автобусе № 400К от станции метро «Сходненская» и до конечной остановки «14 микрорайон»; на автобусе № 400Т от метро «Тушинская» до остановки «Дежурная Аптека» и далее пройтись пешком через 14 микрорайон; на автобусе №400Э от метро «Ховрино» или №400 от станции «Речной вокзал» до остановки «Ведагонь театр» с пересадкой на 19 автобус до конечной остановки «14 микрорайон»
• на метро/электричке - 2 км до МЦД КРЮКОВО: от метро Комсомольская с Ленинградского вокзала на поезде Ласточка или от метро Ховрино с пересадкой на одноименную платформу на поезде до станции Крюково (Зеленоград). Далее на автобусах № 16 и 16К до остановки «Корпус 1428».

Поездка от Крюкова до Москвы на обычной электричке стоит 150 ₽ и занимает 45⁠—⁠55 минут. На «Ласточке» можно доехать примерно за 30 минут и за 250 ₽. «Ласточка» останавливается только на станциях Сходня и Химки.

Окружение

В шаговой доступности: 5 школ, 1 лицей, 3 колледжа, 3 детских сада, поликлиники, 3 медцентра, спорткомплексы, кафе, парикмахерские, аптеки, зоомагазины и лечебницы, магазины «Лента», «Магнит», «Пятёрочка», «Перекрёсток», гипермаркет «Ашан», в том числе (в непосредственной близости):

• ГКБ им. М. П. Кончаловского, филиал Перинатальный центр
• Фитнес-центр "Территория Фитнеса" на площади 6 500 кв.м с бассейном
• Храм Александра Невского
• Гипермаркет Ашан
• Дворец единоборств, музыкальная школа.
• Гастрономический центр Станция - Фудмолл, гастромаркет, продуктовый рынок. Возле станции Крюково - излюбленное место жителей и гостей города.

ЗелАО - Округ Москвы

Зеленоградский административный округ (ЗелАО), известный еще как советская Кремниевая долина, создавался как наукоград, где было размещено множество научных и производственных предприятий, а также Национальный исследовательский институт.

Есть несколько сильных школ, лучшей считается школа № 1557 имени Петра Леонидовича Капицы.

Далеко от проекта

Из высших учебных заведений можно выделить Национальный исследовательский университет «МИЭТ».

Далековато от проекта

Результаты 2023 года стали рекордными для университета, на 25% превысив показатели 2022-го по поданным заявлениям (5,6 тыс. заявлений).

• Всего обучающихся: 3 980 человек.
• Текущее количество мест в общежитиях: 2 149
• В 2020 г. началось строительство новых корпусов общежитий (в р-не Крюково) на 500 мест. Завершение строительства - 2023 год.

14 район Зеленограда – это один из самых перспективных и активно развивающихся районов. В последние годы здесь активно ведется строительство новых жилых комплексов, коммерческих объектов и социальной инфраструктуры.

Районы с 14-го по 23-й — районы новой части города.

Сейчас в районе ведется строительство нового ТЦ и школы.

Отзывы о районе

Работа в Зеленограде

Зеленоград известен как центр электронной промышленности и разработок в этой сфере.

Здесь действует особая экономическая зона. «Технополис Москва» - особая экономическая зона, в которой зарегистрированы более 200 высокотехнологичных компаний.

Несмотря на то, что ОЭЗ расположена всего в паре км от проекта апартаментов, из-за того, что 2 района разделены ж/д путями, чтоб добраться до мета придется потратить 25 мин на авто / 9 км

В «Технополис Москва» (станция Алабушево расположена в 4 км от проекта) периодически требуются технические специалисты и рабочие.

Источник информации: https://journal.tinkoff.ru/zelenograd/?ysclid=lozu78di3l579615868

За последние 12 лет на территории города открылось более 110 предприятий, которые производят микроэлектронику, оптику, энергоэффективное оборудование, фармацевтические препараты и другую продукцию.

Карта ключевых предприятий города:

1. 1. В ЗелАО находится «Биннофарм» – одна из крупнейших биофармацевтических компаний полного цикла: здесь разрабатывают и производят биотехнологические генно-инженерные лекарственные препараты.
2. Компания «Микрон» – ведущий производитель микроэлектроники для интернета вещей, цифровизации экономики, бизнеса и критической инфраструктуры, энергетики, автоэлектроники, ID- и RFID-продукции. Более 40% всех отечественных микросхем выпускаются здесь. Это градообразующее предприятие Зеленограда.
3. «Ангстрем» - единственное предприятие в РФ, выпускающее электронную компонентную базу специального назначения. Более 2 тыс. видов электронных компонентов производит компания на кристаллах собственной разработки. Они устойчивы к высоким (+125 ˚с) и низким (–60 ˚с) температурам и космическому излучению.
4. Пикасо 3D. Именно эта компания из дипломного проекта выросла до лидера российского рынка аддитивной техники. За 10 лет они продали свыше 8 тыс. уникальных принтеров.
5. ООО «Элточприбор», создает инженерные системы технологического газоснабжения и газораспределения, которые применяются в электронной, химической, космической, оборонной промышленности, медицине, приборостроении.
6. Радиолокационная станция «Енот» от НПЦ «Элвис» способна измерить координаты и скорость малых беспилотников и дронов на расстоянии до 1,8 км, а также наземных и надводных объектов.
7. НПП «Доза» – крупнейший российский производитель систем радиационного контроля. Это оборудование востребовано в сферах, связанных с ионизирующим излучением: атомной энергетике, медицине, мониторинге окружающей среды и т.д. оборудование «дозы» работает в 50 странах мира.
8. Эпиэл - единственное отечественное предприятие, которое специализируется на производстве кремниевых и сапфировых эпитаксиальных структур – базового материала для создания микросхем.
9. АО «НИИМЭ» является ведущим научно-исследовательским центром «Группы НИИМЭ» в составе отраслевого холдинга ОАО «РТИ» (АФК «Система»).

А еще, новый завод Резонит - завод печатных плат в Зеленограде (производственные площади 15 000 кв.м в ОЭЗ Алабушево). Компания:

И еще несколько фактов об уникальных разработках на предприятиях Зеленограда.

• Интеллектуальная система учета и управления энергоресурсами «Инфосфера» от ПКК «Миландр» обеспечивает непрерывный контроль за использованием электроэнергии и других ресурсов ЖКХ.
• Аддитивное производство полного цикла впервые появилось в 2014 году во Всероссийском научно-исследовательском институте авиационных материалов (ВИАМ). Интересный факт: 70% деталей двигателя МГТД-150 сделали на принтере, применяемом для печати трехмерных объектов. Материалом для деталей стали металлопорошковые композиции, разработанные в ВИАМ.
• Уникальная разработка «Диагностики-М» – устройство рентгеновского контроля изделий микроэлектроники. Подобные приборы в России ранее не производились.

Население

Общая численность населения округа – 253,7 тыс. чел. (+3,5 тыс.человек за 1 год), в числе которых 136,5 тыс. (53,8%)– это трудоспособное население, а 49 тыс. тех, кто моложе трудоспособного возраста, и 68,2 тыс. – пенсионеры, в том числе трудящиеся.

Заработная плата

В организациях науки по итогам 2022 года средняя заработная плата составила 99,9 тыс. руб., в промышленности — 117 тыс. руб..

Бюджет ЗелАО

За период с 2013 года объем доходов, собираемых на территории округа, увеличился почти в четыре раза и составил 41,1 млрд рублей. Основная доля всех налоговых поступлений в городской бюджет приходится на НДФЛ и налог на прибыль организаций.

Наиболее высокие темпы прироста за 2022 год показали налоги, взимаемые по упрощенной системе налогообложения, патентной системы; земельных налогов организаций.

Рост объема производства в Зеленограде за прошлый год составил 128%. Промышленной продукции произведено более чем на 40 млрд руб., 144% по сравнению с предыдущим годом.

Среднестатистическая численность работающих в сфере научно-промышленных организаций увеличилась. Если в 2022 году численность работников составляла 10 500 человек, то к первому января 2023 года она достигла 11 700 человек. Прирост занятости произошел именно в промышленных организациях. В 2022 году в научно-промышленном комплексе было создано порядка 350 новых рабочих мест.

📝 О ПРОЕКТЕ

Апарт-комплекс Wellbe - проект комфорт-класса на 108 апартаментов: студий, 1- и 2-комнатные апартаменты метражом от 23 до 45 кв.м. от 19,5 до 65,3

• Этажность: 7
• Материал: кирпич-монолит
• Количество мест в подземном паркинге: 32. Доступ в паркинг с этажа.
• Гостевые места на придомовой территории: 19

В апартаментах установят систему «Умный дом».

Дворовая территория будет закрыта от посторонних и озеленена, благоустроят детскую и спортивную площадки и зоны отдыха.

На 1-ом этаже есть помещения под street retail.

Планировка этажа

Уровень распроданности: 14% (начало продаж февраль 2023 г.)

Динамика изменения цен с момента старта продаж:

📌 О КОМПАНИИ

Девелопер - Равновесие капитал. Официальное название юр.лица - СЗ Вэллби.

Строящийся комплекс первый и единственный проект компании.

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Получение пассивного рентного дохода

🔸 Тип сделки:

• ДДУ. Продажа квартир через счета эскроу
• Договор с банком (если ипотека)

Чистовая отделка также идет в ДДУ

🔸 Тип владения: 100% Собственность

🔸 Опции:

• Рассрочка. Первоначальный взнос 30%, далее по ставке 1.5% в месяц в течение 12 месяцев или по ставке 1,83% в течение 6 месяцев.
• ИПОТЕКА.

🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость

🔸 Стадия строительства:

• Ввод в эксплуатацию: IV кв. 2024
• Выдача ключей: 30.06.2025

🔸 Текущий ход строительства: октябрь 2023 г.

Продолжаются работы по возведению ограждающих стен фасада и установке оконных блоков на уровне верхних этажей. Параллельно ведётся монтаж вентилируемого фасада здания.

Продолжаются работы по инженерным коммуникациям: ведётся подключению здания к системам водоснабжения, водоотведения и отопления. Также устанавливается лифтовое оборудование.

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Срок выплат дохода:

• С 1 месяца после передачи объекта в управление - если инвестор принимает решение о передаче в управление.
• С момента как найдется арендатор. Срок экспонирования в среднем может составить 1-3 месяца.

🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно

🔸 Тип управления: Самостоятельное управление или управление с помощью сторонней УК (или агрегаторов).

🔸 Драйвер роста

▪️ Рост стоимости кв.м недвижимости

Конкурентное окружение

Конкуренты в ближайшем окружении:

1. ЖК "Зелёный парк" (ПИК). Ввод в эксплуатацию: II кв. 2024 г. / выдача ключей: 31.07.2024 г. - 1 928 квартир с отделкой под ключ. Распроданность 87-100%.

Студия 19,6 м² - 6 454 280 ₽ / 329 300 ₽ за м²

2. ЖК "Андреевка LIFE" (СтройИнновация). Ввод в эксплуатацию: II кв. 2025 г. Выдача ключей: 31.12.2025 г. - 850 квартир, отделка предчистовая (white box). Распроданность 19-29%.

Студия 28,2 м² - 5 317 000 ₽ / 188 546 ₽ за м²

3. ЖК "Новый Зеленоград" (Ikon Development). Новый корпус сданного ЖК. Ввод в эксплуатацию и выдача ключей: IV кв. 2025 г.

Студия 23,5 м² - 4 684 402 ₽ / 199 336 ₽ за м²

4. Апарт-отель «Сигма Силино» — новый проект бизнес-класса возводится по монолитно-кирпичной технологии и состоит из одного корпуса высотой 14 этажей. Срок сдачи проекта запланирован на 3 квартал 2026 года. Выдача ключей 30.09.2027 г.

Старт продаж еще не начался.

Покупателям предлагаются апартаменты площадью от 19,8 до 54,4 кв.м. Апартаменты в первом корпусе будут передаваться с дизайнерской отделкой, а во всех гостиничных номерах второго корпуса включена меблировка под ключ.

Выбирайте: апартаменты для постоянного проживания или инвестиций. Для инвесторов предусмотрены две программы с гарантированной доходностью. Консьерж-сервис 25/7.

Вывод: Учитывая, что это апартаменты, а не квартира, можно сказать, что ценник чуть завышен.

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа: 4 314 300 ₽ / 219 000 ₽ за м²

Апартаменты с чистовой отделкой

🔹 Лот: 19.7 м²

🔹 Доходность: Рекламируемая более 20%

🔹 Пример расчета доходности:

Расходы:

- коммуналка - тариф УК за содержание и обслуживание 80 руб. кв.м = 1 600 руб. + счетчики
- налоги

Аренда долгосрок

Инвестиции: 4 314 300 ₽ + около 700 000 на оснащение (меблировка) = 5 млн
ГАП 28 000 руб. * 12 = 336 000 (КУ на арендаторе)
Доходность: 6,7 % с учетом налогов

Аренда краткосрок

Для нас было сомнительным, что в Зеленограде аренда в краткосрок может быть востребованным. Но, по словам менеджера, целевую аудиторию может создать соседствующий Перинатальный центр.

Давайте немного поговорим о нем.

Перинатальный центр ГКБ им. М.П. Кончаловского - имеет статус ВОЗ/ЮНИСЕФ "Больница, доброжелательная к ребенку" (далеко...очень далеко не каждый родильный дом обеспечивает такое "доброжелательное" отношение к ребенку, которое обеспечивается этим статусом). Это семейно-ориентированный роддом. В 2022 здесь приняли 5 751 родов. Здесь есть отделение патологии новорожденных (помощь недоношенным детям весом от 500 граммов).

Рейтинг на Яндексе у центра 5.0.

Близкие люди могут присутствовать на партнерских родах или навещать маму с ребенком в послеродовом отделении и отделении патологии новорожденных. После физиологических родов мама и малыш выписываются на 3 день. После кесарева сечения — на 4 день.

То есть, если пара приехала рожать из соседних городов, то муж/близкие могут остаться в непосредственной близости о центра на 3-4 дня. Вот отсюда и формируется потенциальный спрос на краткосрочную аренду.

Почему бы им не доехать до дома? Потому что, в центр едут рожать не только Зеленоградцы, а люди из других регионов, так как тут прием по полису ОМС без прописки. В интернете Вы можете увидеть множество отзывов о том, что люди специально приезжают сюда на роды, в том числе контрактные из других регионов.

Каждый год в стационаре получают медицинскую помощь более 40 тыс. человек (сама больница на 800 койко-мест).

На ЦИАН средняя цена аренды квартиры посуточно - 3 800 руб./сутки.

Попробуем сделать расчет на краткосрочную аренду:

ГАП = 3 800 * 256 дней (70% загрузки) = 972 800 руб.

Ранее, мы готовили статью на тему "Краткосрочная или долгосрочная аренда", где подробно разбирали + и - и долю расходов при сдаче.

Доля сторонней УК с расходами на управление и обслуживание и КУ ≈ 40%

Доход = 972 800 - 40% = 583 680 руб.

Доходность 11%.

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Статус полноценного района столицы.

✅ Развитие города и строительство новых предприятий - рабочие места.

В бывшей промзоне Малино создадут деревообрабатывающий производственный комплекс по выпуску паркетных досок, а в районе Крюково — мебельную фабрику. Кроме того строят индустриальный парк. Там разместятся высокотехнологичные предприятия по производству стройматериалов, научно-исследовательские лаборатории, инжиниринговый центр, а также учебный центр и выставочная площадка для развития промышленно-строительной отрасли России. Инвестор вложит в проект 14,5 миллиарда рублей и создаст более 1,9 тысячи рабочих мест.

✅ Локация.

Из отзывов: "Я бы не стала покупать квартиру в районах нового города — 14-м, 15-м, 16-м и 18-м. В основном в этих районах находятся типовые панельные дома с узкой планировкой. Когда видишь современные проекты, жить в старых панельках совсем не хочется."

Это может выступать своего рода плюсом, так как проект - это монолитно-кирпичный дом.

✅ Транспортная доступность. Близость к МЦД дает возможность достаточно быстро доехать до столицы. Дорога до МКАД по двум шоссе.

✅ Номерной фонд - не большой, всего 108.

✅ Продажи через счета эскроу.

✅ Чистовая отделка идет в ДДУ.

✅ Есть позиционирование своей целевой аудитории- арендаторов. Другой вопрос, а действительно ли у этой аудитории есть такой спрос?

Но, если считать, что хотя бы 5% из 5 000 рожениц - это иногородние, то заполнить в посуточную аренду 100 номеров - уже не кажется не выполнимой задачей.

👎 РИСКИ

❎ Стоимость продажи выше рынка жилого фонда.

❎ Застройщик без опыта строительства.

❎ Отсутствие УК от застройщика, что заставит Вас либо заниматься самостоятельным управлением (легче при долгосрочной сдаче), либо искать стороннюю УК.

❎ Необходимость самостоятельного меблирования.

❎ Не соответствие заявленной "рекламируемой" доходности.

💬 ИТОГИ

Объект подходит для пассивного инвестора с целью получения рентного дохода при условии веры в целевую аудиторию и в посуточную сдачу.

⚖️ Даем проекту нейтральную оценку.