Инвестиции в Re:Volution

А мы продолжаем разбирать инвестиционные проекты в регионах. Вы уже ознакомились со Свердловской областью, а если нет, то ознакомиться можно здесь.
А здесь мы разбирали инвестиционный проект Баден-Баден ТАВАТУЙ в области.

Из нашего разбора региона Вы узнали, что "Свердловская область — регион с высокой деловой активностью, около 55% посещений дестинации приходится на деловые поездки".

Более 1 МЛН ДЕЛОВЫХ ТУРИСТОВ ЕЖЕГОДНО

2 место на протяжении 9 лет в рейтинге событийного потенциала.

Более 500 конгрессно-выставочных и деловых мероприятий каждый год.

💡 Инвестиции в строящиеся доходные апартаменты в центре Екатеринбурга RE:VOLUTION TOWERS, где рекламируется:

• средняя доходность 9–10% в год,
• рост стоимости на 3-10% в год
• стоимость аренды до 145 000 ₽

📍 г.Екатеринбург, Центральный микрорайон, ул. Маршала Жукова, 16

Проект строится рядом с деловым кварталом «Екатеринбург-Сити», МФК «Башня Исеть», отелем Hyatt Regency Ekaterinburg, Ельцин-Центром и другими знаковыми зданиями.

Это престижный деловой квартал — современными бизнес-центрами города, где сосредоточена деловая и культурная жизнь мегаполиса.

• До станции метро «Площадь 1905 года» от комплекса примерно 13–15 минут пешком. Это одна из ключевых станций метро в центре города, обеспечивающая удобное транспортное сообщение.
• Улица Маршала Жукова — относительно короткая (около 890 метров) улица в Верх-Исетском районе между проспектом Ленина и улицей Челюскинцев. По ней ходит большое количество маршрутов общественного транспорта — 22 автобусных и 11 трамвайных маршрутов, что делает её транспортно удобной.
• В 500 метрах от Re:Volution Towers проходит проспект Ленина, по которому можно доехать до Московской, Восточной и других транзитных улиц, а также до университета УрФУ. Путь до университета займёт 10 минут на авто.
• Аэропорт «Кольцово» находится в 26 минутах пути на авто.

На расстоянии 5-10 минутной прогулки от Re: Volution Towers расположены главные точки притяжения екатеринбуржцев:

1. НАБЕРЕЖНАЯ ГОРОДСКОГО ПРУДА. Любимый променад горожан, вокруг которого расположены основные достопримечательности Екатеринбурга — Плотинка, Дом Севастьянова, ДИВС и другие. Длина маршрута вокруг пруда — свыше 4,5 км.
2. ПРАВИТЕЛЬСТВО И ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ СОБРАНИЕ СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
3. ЕЛЬЦИН ЦЕНТР
4. ТЕАТР ДРАМЫ
5. БАШНЯ ИСЕТЬ. Самое высокое здание Екатеринбурга — 209 метров — с несколькими ресторанами, фитнес-центром, офисами и апартаментами.
6. ПЛОЩАДЬ 1905 ГОДА. Центральная площадь Екатеринбурга, на которой стоит здание администрации города. А ещё она знаменита Ледовым городком, который здесь строят ежегодно с 1937 года.
7. ГАСТРОМОЛЛ. Строящееся здание рядом с Re:Volution Towers, которое станет ещё одной яркой точкой притяжения в Екатеринбург-Сити. Гастрономический кластер с кухнями со всего мира.

📝 О ПРОЕКТЕ

Комплекс бизнес класса состоит из 2 башен высотой 27 и 28 этажей, где расположатся 458 апартаментов, объединённых стилобатом в 15 000 м².

Общая площадь проекта 104 000 м².

На пятом расположится предназначенный только для резидентов общественный центр в 1 000 м². Здесь запланированы:

• Фитнес-центр с тренажерами и залом для групповых тренировок.

• Территория малого спорта (дартс, на - стольный теннис, аэрохоккей и т.д.).

• Места хранения сезонного инвентаря.

• Детская игровая комната и комната «мама + малыш».

• Сoffee-point и бар с game-zone.

• Помещения для проведения детских или семейных праздников и для временного присмотра за детьми.

• Лобби для встреч и переговоров.

• Комнаты заботы о домашних животных.

• Сервисные помещения УК.

А еще здесь планируется селфи-зона — своего рода мини-студия для любителей создавать авторский контент.

Стилобат - первые четыре этажа, которые займут офисы (5 300 м²) и бутик-отель на 14 номеров с отдельными входами с улицы, магазины, рестораны (выделено почти 1 000 м²), клиники и другие сервисы. А также подземный паркинг на 485 м/м (+Detailing-центр для автомобилей).

Высота от пола до потолка в большинстве апартаментов — 2,83 метра (апартаменты на этажах 6-16 и 18-26 каждой из башен, а также 27-м этаже в башне 1.3. Высота потолка на 17-м этаже — 2780 мм).

Есть апартаменты с высотой потолка 3,58 м (на 27-м этаже башни 1.2 и 28-м этаже башни 1.3.).

В Re:Volution Towers представлены апартаменты площадью от 50 до 131 м2 (1, 2, 3 и 4-х комнатные).

Почти все апартаменты с отделкой white box. Лоты со свободной планировкой будут передаваться дольщикам без отделки.

На кровле стилобатной части появится общий для двух башен двор-сад на площади почти 1 га с множеством деревьев и кустарников, игровые и спортивные площадки для детей разных возрастов, зоны для отдыха взрослых.

Инженерное оснащение:

• система горизонтальной разводки труб,
• в составе оконных витражей будет небольшая открывающаяся створка с функцией микропроветривания со специально подготовленным местом для установки встраиваемого приточного клапана,
• центральная система кондиционирования с использованием охлажденного фреона.
• в каждой из башен будет установлено пять бесшумных лифтов, из которых два — грузопассажирские.

📌 О КОМПАНИИ

Проект реализует компания «НКС-Девелопмент» совместно с «Атомстройкомплекс».

«НКС-Девелопмент»

НКС-Девелопмент — это компания-застройщик с большим опытом работы в Екатеринбурге и Свердловской области, зарегистрированная с 2004 года. Основная сфера деятельности — строительство жилых и нежилых зданий, то есть компания реализует проекты не только жилья, но и коммерческой недвижимости.

За более чем 30-летнюю историю работы (с учётом предшествующих форм) ввела в эксплуатацию более 560 000 кв.м.

Среди знаковых проектов: «Квартал миллионеров», БЦ «Палладиум», коттеджный посёлок «Галактика», ЖК «Квартал Художников», ЖК «Лига Чемпионов», ЖК «Тринити», ЖК «Аксиома».

Отзывы о компании в целом положительные. Многие покупатели отмечают хорошее качество строительства, комфортные планировки, профессионализм работы с клиентами и соблюдение сроков ввода домов. Отмечается, что объекты сдаются вовремя, а качество соответствует ожиданиям. Есть и единичные жалобы, связанные с гарантийным обслуживанием и медленным устранением дефектов, что типично для крупных застройщиков и не является массовой проблемой.

Атомстройкомплекс

Компания «Атомстройкомплекс» — крупный и старейший строительный холдинг Урала, основанный в 1995 году ведущими специалистами строительного предприятия СМУ-3 Валерием Ананьевым и Павлом Кузнецовым.

• Компания первой в Екатеринбурге освоила прогрессивные технологии монолитно-каркасного строительства.
• Построила и реконструировала более 3,5 млн кв. метров недвижимости, включая жилые кварталы, социальные объекты, культурные памятники (например, Дом купца Севастьянова), театры, храмы, школы и детские сады.
• Имеет собственный проектный институт, ряд высокотехнологичных заводов и парк современной строительной техники.
• Компания активно участвует в реализации приоритетных национальных проектов и является надежным партнером власти в решении социальных задач, включая расселение аварийного жилья, строительство школ и подготовку города к крупным международным мероприятиям.

Компания «Атомстройкомплекс» занимается не только строительством жилья, но и коммерческой недвижимостью — в их проектах представлены жилые комплексы с квартирами различных классов, а также коммерческие объекты и загородная недвижимость.

Отзывы о качестве строительства и надежности жилых комплексов компании «Атомстройкомплекс» в Екатеринбурге весьма неоднозначны.

Положительные отзывы выделяют:

• Надёжность кирпичных фасадов домов по сравнению с другими материалами.
• Качественную внутреннюю отделку.
• Современную организацию дворов и индивидуальный подход к каждому ЖК.
• В целом многие покупатели довольны комфортом и уровнем строительства.

Однако наряду с положительными встречаются и значительные негативные отзывы:

• Жалобы на плохое качество строительства и отделочных работ: трещины, повреждённые двери и окна, слышимость.
• Несоблюдение обязательств по гарантийному ремонту, медленное или отсутствующее устранение выявленных дефектов.
• Недовольство сервисом и отношением к покупателям, в том числе игнорирование обращений и отсутствие реакции на замечания.
• Задержки в устранении проблем после сдачи, вплоть до судебных разбирательств.
• Нарушения благоустройства территорий.

Таким образом, «Атомстройкомплекс» имеет как положительные стороны, связанные с техническими решениями и некоторыми высококачественными объектами, так и значительные проблемы с исполнением гарантийных обязательств и качеством отделки в ряде жилых комплексов.

Согласно портал наш.дом.рф в настоящее время у обоих застройщиков есть дома, который сейчас строятся с задержкой.

Ввиду действия моратория, который освобождает застройщиков от выплаты штрафов и компенсаций за перенос сроков сдачи жилья, если задержки вызваны «внешними обстоятельствами» (экономическая нестабильность, рост себестоимости, санкционные ограничения, проблемы с поставками) можно сказать, что ответственность за нарушение сроков фактически снимается с застройщиков, а покупатели лишаются права на получение компенсаций, что увеличивает для них риски при ожидании завершения строительства.

Управляющая компания RED.Сервис

Группа компаний RED (Real Estate Development) — это три самостоятельные Управляющие компании с большим опытом работы (8-19 лет), специализирующиеся на управлении разными типами недвижимости (большие коммерческие здания, помещения стрит ритейл и жилые комплексы).

Портфель:

• БЦ класса «А», такие как Сенат, Палладиум, Президент

• жилые комплексы бизнес и комфорт класса «Тринити», «ВИЗ-Бульвар», «Белый Парус» и другие.

В настоящий момент компания RED активно участвует в знаковом для Екатеринбурга проекте «RE:VOLUTION TOWERS».

ООО «РЭД-Сервис»

Организация зарегистрирована в ЕГРН 9 лет назад 1 августа 2016.

Вид деятельности 68.32.1 "Управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе".

В 2024 году среднесписочная численность работников составила 15 человек.

Уставный капитал составляет 10 тыс. руб.

В 2024 году организация получила выручку в сумме 174 млн руб., что на 27,4 млн руб., или на 18,7%, больше, чем годом ранее.

По состоянию на 31 декабря 2024 года совокупные активы организации составляли 32,6 млн руб.

Чистые активы по состоянию на 31.12.2024 составили 9,3 млн руб.

Результатом работы за 2024 год стала прибыль в размере 6,8 млн руб. Это на 10,2% больше, чем в 2023 г.

Полная информация о составе имущества и обязательств организации, финансовых результатах доступна в бухгалтерской отчетности ООО "РЭД-СЕРВИС".

• Более 270 000 кв.м жилой в управлении (бизнес-класс и комфорт-плюс). Более 600 000 кв. м различной недвижимости.

Отзывы о управляющей компании показывают смешанную картину с разной степенью удовлетворенности жильцов.

Положительные отзывы отмечают:

• Качественную и оперативную работу сотрудников.
• Профессионализм и доброжелательное отношение персонала.
• Адекватное реагирование на заявки, когда ситуация нормальная.
• Чистоту и аккуратность в некоторых домах.
• Аналитическую службу по рынку коммерческой недвижимости (для бизнес-клиентов).

Однако встречаются серьёзные жалобы, среди которых:

• Игнорирование многих заявок и плохая реакция на проблемы.
• Отсутствие должного обслуживания дома, в том числе нерешённые проблемы с отоплением, вентиляцией, регулярной уборкой, вывозом мусора.
• Некорректная работа с застройщиками по гарантийному ремонту.
• Отсутствие собственного штата и передача почти всех обязанностей на аутсорсинг, что ухудшает качество обслуживания.
• Непрозрачность финансовой деятельности и спорные моменты с квитанциями.
• Жалобы на закрытие заявок без их выполнения.
• Проблемы с коммуникацией и неудобства для жильцов при оплате услуг.

Средний рейтинг УК РЭД на популярных сервисах отзывов варьируется примерно от 4.4–5 .

В целом, УК РЭД в Екатеринбурге воспринимается как компания с профессиональными сотрудниками.

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Получение рентного дохода + рост стоимости квадратного метра

🔸 Тип сделки:

• ДДУ, эскроу-счета

После получения ключей, вы можете передать апартаменты в управление УК по Договору оказания услуг (краткосрочный).

🔸 Тип владения: 100% Собственность

🔸 Опция:

• Ипотека
• Рассрочка при первоначальном взносе от 25% (с удорожанием), от 60% она становится беспроцентной. Остальная часть до конца 2026 года поквартально.
• 100% оплата/ипотека - скидка 3%

🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость

🔸 Стадия строительства:

Ввод в эксплуатацию: II кв. 2027
Выдача ключей: 31.12.2027

Готовность от 22% до 65% в зависимости от башни.

🔸 Темпы продаж: в одном из корпусов распродано 73% апартаментов. По второму корпусу - 22%.

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Срок выплат дохода: С 1 месяца после передачи объекта в управление

🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно

🔸 Тип управления: Самостоятельное, возможна передача в управление профессиональной УК

Согласно данным аналитиков «ХОД Консалтинг», анализ рынка коммерческой недвижимости показывает:

Анализ рынка офисной недвижимости показывает, что в ближайшие годы может быть высокий спрос на высококлассные БЦ, которые в свою очередь могут потянуть за собой спрос на качественные апартаменты в центре, поэтому:

🔸 Драйвер роста

▪️Развитие деловой активности в регионе и рост числа специалистов, переезжающих в город для работы в крупном бизнесе и госструктурах.

▪️Стабильный спрос на качественное арендное жильё бизнес-класса со стороны корпоративных клиентов и экспатов.

▪️Ограниченное предложение просторных апартаментов в центральной локации.

▪️Рост стоимости жилья в центре города вследствие дефицита площадок под новое строительство.

▪️Повышение ценности объектов с продуманной планировкой и высоким уровнем сервиса в условиях ужесточения требований арендаторов к качеству жилья.

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа: 12 989 000 ₽ / 244 752 ₽/м²

Цена при 100% оплате, то есть применена скидка 3%.

🔹 Лот: 2-к апартаменты с отделкой white-box № 226 площадью 53.07 м² (секция № 1.3, этаж: 6 из 28)

Сравним стоимость с покупкой квартиры в Екатеринбурге,

Ниже, мы собрали ЖК бизнес класса в сводную по наиболее сопоставимым параметрам: кол-во этажей, квартир, площадь, срок ввода.

Средняя цена с отделкой white-box: ≈291,7 тыс. ₽/м²

Средняя цена без отделки: ≈219,1 тыс. ₽/м²

Вывод: 2-комнатные апартаменты площадью 53,07 м² с отделкой white-box, и с ценой метра 244 752 ₽/м² в сравнении с усреднёнными ценами по ЖК бизнес-класса Екатеринбурга, сопоставимым по параметрам (этажность, количество квартир, площадь и срок ввода), показывает, что цена метра ниже на ~16 % (средняя цена с отделкой white-box по рынку составляет ≈291,7 тыс. ₽/м²).

Берем во внимание, что апартаменты часто (но не всегда) торгуются дешевле, чем жилые квартиры. В данном случае дисконт апартаментов относительно жилых квартир в сегменте региона ~15%. Получаем скорректированную «рыночную» цену для апартамента, которая совпадает с предлагаемой ценой м². В этом случае анализируемый лот — близок к рыночной стоимости и может считаться приемлемым/, а даже выгодным.

Таким образом, стоимость лота находится ниже рыночного уровня для сегмента с отделкой white-box, что делает его потенциально более выгодным предложением в классе бизнес при прочих равных характеристиках.

🔹 Доходность рекламируемая:

• Средняя доходность 9–10% в год
• Рост стоимость на 3-10% в год

Доходные программы:

🔹 Пример расчета доходности

Определяем ставку на длительный срок аренды:

Все ставки не учитывают КУ, которые на арендаторе поверх арендной платы.

Средняя по выборке: 100 000 ₽/мес.

Инвестиции: 13 млн ₽

* Для тарифа «Брокер» разовый расход на агента (1 мес. аренды) заложены в первый год. Условия, что в последующие года остается этот же арендатор и поиск нового не нужен.

Вывод: при равной ставке аренды тариф «Брокер» даёт наибольшую доходность, но при условии, что разовый платёж агенту уже был уплачен в первый год и не требуется в последующие годы.

В апартаментах оплата коммунальных платежей действительно в среднем может быть на 20% выше, чем в обычной квартире, но в реальных деньгах это может означать лишь переплату в несколько сотен рублей в месяц.

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Отсутствие апартаментов маленькой площади.

Отсутствие в проекте апартаментов небольшой площади формирует более однородный и статусный состав резидентов, повышает комфорт проживания и поддерживает высокий уровень соседского окружения. Лоты от 53 кв. м ориентированы на платежеспособную аудиторию, ценящую простор и качество, что положительно сказывается на репутации комплекса, его инвестиционной привлекательности и устойчивости цен в долгосрочной перспективе.

✅ Центральное расположение.

Проект строится рядом с деловым кварталом «Екатеринбург-Сити».

✅ Средний номерной фонд - 458 апартаментов.

✅ Инфраструктура внутри проекта.

Действительно достойное наполнение.

✅ Покупка по ДДУ, эскроу-счета.

✅ Строят два крупных застройщика региона.

✅ Возможность передать в управление УК.

В свою очередь, УК готова взять на себя услуги по ремонту и меблированию.

✅ Стоимость апартаментов в данном проекте сформирована на уровне, примерно на 15% ниже цен на объекты жилой недвижимости бизнес-класса. При этом в ценовое предложение не заложена стоимость инфраструктурных объектов и сервисных услуг, что нередко практикуется в аналогичных проектах для формирования более высокой цены.

Такой подход обеспечивает более конкурентную стоимость и создаёт для инвестора дополнительный потенциал роста капитализации за счёт последующего развития инфраструктуры и внедрения сервисных решений, которые могут повысить как рыночную стоимость апартаментов, так и их арендную привлекательность.

✅ Тарифы на управление. Возможность выбора наиболее подходящий для себя тариф.

👎 РИСКИ

Если абстрагироваться от несущественных недостатков и формальных рисков, то можно выделить один ключевой фактор, способный повлиять на привлекательность проекта. Основная неопределенность связана с отсутствием выстроенной модели доходной недвижимости: позиционирование объекта и фактический продукт для инвестора не совпадают.

❎ В ходе общения с застройщиком выяснилось, что, несмотря на позиционирование проекта как комплекса апартаментов, потенциально способных приносить доход, сам девелопер не делает акцент на концепции доходной недвижимости. Проект не сопровождается продвижением программ пассивного дохода, не рекламируются услуги управляющей компании, готовой взять апартаменты в профессиональное управление с целью последующей сдачи и получения регулярной арендной выручки.

Застройщик прямо указывает, что его задача — построить объект и передать его дольщикам, а дальнейшее использование апартаментов, в том числе сдача в аренду, полностью остаётся в зоне ответственности инвестора. Таким образом, отсутствует комплексная связка между архитектурно-планировочной концепцией проекта, маркетинговым позиционированием и готовым продуктом для инвестора, ориентированным на получение дохода. По сути, каждый элемент — сам по себе, что снижает прозрачность и целостность инвестиционного предложения.

На текущем этапе инвестор не получает предварительного договора на управление, не располагает расчетами по затратам на ремонт и меблировку, а также не имеет на руках прогнозной финансовой модели, отражающей все доходы и расходы. Это существенно ограничивает возможности для оценки потенциальной доходности и делает принятие инвестиционного решения менее обоснованным.

В результате высока вероятность, что инвестор получит не готовый доходный инструмент, а лишь объект недвижимости, управление которым придётся осуществлять самостоятельно. При этом даже при удачной локации и прогнозируемом спросе со стороны целевой аудитории, отсутствие централизованной системы управления снижает уровень пассивности инвестиций. Дополнительным риском является то, что управляющая компания RED может отказаться от работы с небольшим количеством лотов, посчитав их неэффективными для своей бизнес-модели. В таком случае инвесторам придётся искать альтернативные варианты управления либо самостоятельно выстраивать операционные процессы.

💬 ИТОГИ

Объект подходит для пассивного инвестора как с целью получения рентного дохода, так и спекулятивной продажи.

⚖️ Суммируя: мы даём проекту нейтрально-положительную оценку — за привлекательную цену за квадратный метр, достойное инфраструктурное наполнение и высокий потенциальный спрос со стороны покупателей и арендаторов, а также нейтрально-отрицательную оценку — за отсутствие выстроенной модели доходной недвижимости и сопутствующей поддержки инвесторов со стороны девелопера.