Инвестиции в SELF-STORAGE. Версия 2.0
Мы уже делали разбор одного из проектов инвестиций в SELF-STORAGE, в котором определили, что в долгосрочной перспективе формат self-storage будет развиваться. Потребность в хранении есть и с каждым годом она только растет. Жители крупных городов постепенно приходят к тому, чтобы сдавать вещи на хранение. Мы дали сфере - положительную оценку.
Сегодня мы разберем еще один проект в этой сфере и попробуем разобраться, актуальна ли она в наши дни в текущей экономической ситуации.
💡 Инвестиции в SELF-STORAGE, а именно в «Умные кладовки у дома» "СКЛАДНО" с услугами аренды боксов для хранения вещей. Данное предложение для владельцев помещений, которые сейчас столкнулись либо с потерей арендатора/ов, либо само помещение по каким то причинам не подходит под street retail. У компании 2 формата: полноценный склад и кладовки (формат у дома). Проект предполагает получение пассивного дохода.
SELF-STORAGE - в переводе с английского - склад индивидуального хранения — совокупность мини-боксов (ячеек, комнат, мини-складов), сдаваемых в аренду на ограниченный срок, как правило, от месяца. Предназначены как для хранения личных вещей (мебель, одежда, мототехника и прочее) частных лиц, сезонное хранение (шины, велосипеды, коляски, санки, лыжи, спортивный инвентарь и т.д.) так и собственности коммерческих организаций (техника, мебель, архивы и др.).
История отрасли Первые современные Склады индивидуального хранения появились в США в 1960-х, в Европе в начале 1980-х, а в России лишь в 2008 году.
Если вы владелец не ликвидного или постоянно пустующего помещения, то вероятно сталкиваетесь со следующими проблемами:
- Ваше помещение тяжело использовать под магазины, офисы или службы сервиса.
- Вы испытываете трудности со сдачей помещения.
- Чтобы сдать помещение вам приходится сдавать помещение по ставке ниже рынка.
- Вы устали от постоянной смены арендаторов.
- Вы несёте расходы, пока помещение простаивает: налоги на недвижимость, эксплуатационные и коммунальные издержки.
- При каждом новом поиске вы платите комиссионные риэлтору.
- Вы тратите много времени на показ помещения потенциальному арендодателю.
- Вам приходится раз за разом давать «каникулы» каждому новому арендатору.
- Вам надоела операционка арендного бизнеса: договор с уборщицей, вопросы охраны и пожарной безопасности.
Вот для такого типа помещений и для решения ряда вопросов, компания и придумала сервис "Умные кладовки".
Анализ рынка
Вот на какую статью мы наткнулись в процессе анализа рынка. Эта статья в период разгара пандемии. Приводим ее специально, чтоб понять, как сфера реагирует на кризис в стране, безработицу, повышение цен и т.д. И постараемся провести аналогию с текущей ситуацией в стране.
Квартиры на складах: какой бизнес на недвижимости вырос в период пандемии
Неожиданными бенефициарами нынешнего кризиса оказались операторы складов временного хранения: вещи к ним перевезли и оставшиеся с большим запасом товара предприниматели, и запертые в самоизоляции граждане. В результате компании из отрасли на фоне пандемии смогли нарастить выручку на 10-20%
«Продажи в апреле по отношению к марту увеличились на 15%», — приводит удивительную для периода пандемии коронавируса статистику Сергей Журавлев, руководитель склада индивидуального хранения Prostor в Санкт-Петербурге площадью 2500 кв. м. Его компания, которая в июне ожидает открытия третьей очереди и расширения до 5500 кв. м.
Пандемия позитивно сказалась на бизнесе операторов self storage. Рост выручки Forbes подтвердили и лидеры московского рынка, на которых в совокупности приходится около четверти таких складов в столице, — сервисы «Хоумсклад», «Сити-Бокс», «Кьюби» и «Чердак». Последний увеличил поток новых клиентов в «пандемические» месяцы на 30%. «Выручка в мае выросла на 20% к марту, — рассказывает Мердан Дурдымурадов, сооснователь «Чердака», который за 2 года работы привлек $2 млн инвестиций. Выручка «Кьюби» в мае по отношению к марту также выросла — на 10%, говорит представитель сервиса.
Гендиректор «Сити-Бокса» Юрий Шишмарев подтверждает, что «спрос на склады индивидуального хранения в целом увеличился». По его словам, «на увеличение спроса повлияли изменившиеся условия ведения бизнеса».
«Все работает онлайн, люди могут въезжать и выезжать без участия администраторов, поэтому нет трудностей в продажах»
Дорожающие «квадраты»
По данным консалтинговой компании Knight Frank и Ассоциации компаний индивидуального хранения (АКИХ), на конец 2020 года общая площадь складов индивидуального хранения в Москве составила около 199 000 кв.м. Согласно подсчетам аналитиков Colliers, рынок ежегодно растет примерно на 20%.
Однако его доля на всем рынке складской недвижимости остается все еще незначительной. Склады всех типов по московскому региону занимают порядка 16 млн кв. м, в Санкт-Петербурге — около 3,5 млн кв.м. «То есть склады self storage — это десятые доли процентов на рынке», — объясняет директор департамента складской недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко.
Ставки аренды, по данным Colliers, растут: сейчас 1 кв. м стоит 1500–1900 рублей месяц — выходит в среднем 20 400 рублей в год. Для сравнения: «квадрат» обычного склада класса А обойдется всего в 3900 рублей за год.
Квартира на складе
Кто же те клиенты, благодаря которым склады рапортуют о росте выручки?
Во-первых, это съехавшие из офисов арендаторы. «Пошла волна новых клиентов, размещающих на хранение офисную мебель после отказа от арендуемых площадей в бизнес-центрах», — говорит гендиректор оператора «Хоумсклад» Дмитрий Майер. На эту же группу клиентов обратили внимание его коллеги из Prostor, «Чердака», «Сити-Бокса» и «Кьюби».
По словам Мердана Дурдымурадова, в его сервис обращались также те, кто планирует вернуться в офис, но решил значительно сократить площадь помещения. Такие клиенты оформляют подписку на более длительный срок. «Первую половину мая 50% клиентов составляли офисные арендаторы», — приводит свои данные Сергей Журавлев из Prostor.
Некоторые предприниматели решили оставить в self storage свое оборудование и запасы. «Если раньше они закупались на месяц, то сейчас — на 3-4 месяца вперед, а избыток хранили у нас», — объясняет Дурдымурадов. Он приводит в пример клининговые компании и бизнесы, связанные с пошивом одежды, которые закупились моющими средствами и тканями наперед.
Добавили клиентов и закрывшиеся моллы. «Мы находимся в окружении торговых центров, люди начали съезжать оттуда и перешли на интернет-продажи, им нужно было где-то хранить свой сток, и они обратились к нам», — рассказывает Журавлев.
Вторая группа — клиенты-физлица. «Как обычно, люди планируют ремонты и переезды, в том числе дачные, на теплое время. Режим самоизоляции многих подтолкнул к решению заняться ремонтом, который долго откладывали», — говорит Майер. По словам Журавлева, «с начала апреля волна новых клиентов состояла из тех, кто засел дома и начал разбирать хлам».
Но есть и такие пострадавшие от кризиса люди, кто потерял работу в Москве или Петербурге, не смог оплачивать съемное жилье и был вынужден вернуться в родной город. Эти клиенты сдают на склады целые «квартиры» и «комнаты», говорят участники рынка.
6 млн рублей инвестиций на карантине
Несмотря на проблемы, операторы self storage продолжают развиваться. Prostor, в который в 2019 году Jensen Group инвестировала 1,5 млрд рублей, 15 июня планирует открыть третью очередь комплекса и довести общую площадь складов до 5500 кв. м. «Хоумсклад» до конца 2020-го откроет два дополнительных Центра хранения вещей площадью 9200 кв. м (общая площадь увеличится до 26 000 кв. м) и планирует увеличить выручку по итогам года до 202,9 млн рублей (без НДС, в 2019-м было 171,6 млн рублей).
А «Кьюби» в апреле, в разгар пандемии, и вовсе привлек 6 млн рублей от фонда Yellow Rockets (общий объем привлеченных средств в компании не раскрывают). «Привлечение раунда было запланировано еще в декабре 2019-го, и карантин никак не повлиял на этот процесс», — объясняет Карина Львова, соосновательница сервиса.
АКИХ и Knight Frank
- В первом полугодии 2021 года в Москве открылось девять складов self-storage, что превысило показатель 2020 года;
- В первом полугодии 2021 года общая площадь складов формата self-storage в Москве достигла 200 452 кв.м;
- По итогам первых шести месяцев на рынке складов индивидуального хранения Москвы насчитывается 83 объекта, что на 8,4% больше показателя 2020 года (76 складов);
- Средний размер открываемых за первое полугодие объектов по арендопригодной площади снизился в Москве на 57% (до 660 кв. м), что соответствует тренду по снижению общей площади складов и открытию центров индивидуального хранения в помещениях меньшей площади, но более удобных с точки зрения логистики для арендаторов (2 088 кв. м в 2019 году, 1 551 кв. м – в 2020 году);
- Средний уровень заполняемости складов индивидуального хранения в Москве вырос на 4,6%, составив 92,2%, а средний срок аренды увеличился с 7,2 до 7,4 месяцев;
- Наибольшим спросом склады формата self-storage традиционно пользуются у физических лиц, их доля составила 82,8% (81,9% в прошлом году), а юридических лиц – 17,2% (18,1%);
- В 2021 году средняя ставка аренды 1 кв. м в Москве на помещения self-storage упала на 34 руб. и составила 1 533 руб;
С учетом всего вышеописанного, мы считаем, что текущая ситуация также может способствовать развитию данной сфера и поддержанию спроса со стороны потребителей:
- выросла стоимость недвижимости, выросла ипотека, выросла стоимость ремонта. Люди уже будут покупать меньше квадратных метров за счет повышенных цен...и...
- в последние годы идет тенденция на сокращение площадей квартир (за счет увеличения стоимости метра, но сохранения порога входа). А потребность в хранении сезонных вещей остается у населения. Это может способствовать спросу. Хранить лыжи, велосипед, сноуборд, санки, коляски и многое многое другое - можно и нужно хранить не на балконе. Именно так и делает современная молодежь, в отличии от советского человека.
- часть иностранных компаний и резидентов этих компаний (и не только иностранных) покинули территорию России, большинство это сделало временно, в ожидании лучших времен и нормализации ситуации. Эти люди также могут являться потенциальными клиентами, отдавая на хранение личные вещи.
- тенденция наращивания объемов складов индивидуального хранения вслед за увеличением спроса. % загрузки четко показывает спрос.
Все эти пункты можно отнести к драйверу роста.
📍 Компания СКЛАДНО в настоящее время расположена следующих ЖК:
ЖК Испанские кварталы в г. Москва
ЖК Петр I в г. Москва
ЖК Сколковский в МО, г.Одинцово
ЖК Римский в МО, г.о. Ленинский, п. Развилка
ЖК Самолет в г. Краснодар
ЖК Светлоград в г. Краснодар
📝 О ПРОЕКТЕ
Потому что они оцифровали кладовки. Созданная нами платформа позволяет клиенту управлять кладовкой со смартфона, привязывать карту и оформлять подписку, а для владельцев кладовок удалось автоматизировать все процессы и полностью отказаться от персонала. Это позволило кратно уменьшить издержки: если раньше доходным был только формат большого "Self Storage", где постоянные расходы делились на большое количество сдаваемых кладовок, то теперь и маленькая умная кладовка у дома стала высокорентабельной.
Компания «Складно» решает проблему автоматизации кладовок и облачных хранилищ вещей путем создания платформы по бронированию и управлению кладовками «Складно», к которой могут подключиться партнеры, имеющие кладовые помещения. Таким образом, при помощи данной платформы компания помогает построить новый рынок хранения вещей в пешей доступности в автоматизированных кладовых.
Платформа состоит из двух ключевых блоков:
- IT-платформа – агрегатор автоматизированных кладовок, система бронирования, подписки и оплаты;
- модульная система из готовых электронных компонентов для создания таких кладовок.
Подобная система в будущем может помочь решить проблему логистических компаний для создания распределительных центров доставки товара на последней миле. Специалисты «Складно» проверяют, не сломалось ли что-то в кладовке. Охрана «Складно» происходит в круглосуточном режиме: путем мониторинга видео-камер, которые включаются при движении в помещении.
Так как мы уже выше сказали, что это предложение для владельцев помещений. Мы решили проанализировать их инвестиционное предложение на одном из наших объектов. Это комплекс апартаментов в центре Москвы, где цокольный этаж мы хотели организовать под келлеры, но идея с арендой боксов для жильцов и рентабельностью до 80% нас привлекла.
- «Умные» кладовки не потребуют от нас (и Вас) найма обслуживающего персонала, поддержания оборотного капитала и участия в операционной деятельности.
- Весь процесс — от выбора клиентом кладовок до списания средств —происходит онлайн.
- Больше никакого простоя. Вместо одного арендатора, у нас (и Вас) их десятки и даже сотни.
- Смена одного, двух, трех клиентов никак не сказывается на бизнесе. Они постоянно привлекают новых пользователей и работают над удержанием старых.
- Больше никаких риэлторов и арендных каникул.
- Финансовая модель ориентирована на рентабельность до 80% годовых и окупаемость от 1,5 лет.
Требования к техническому оснащению помещения
1. Плата за подключение к платформе от 2 000 ₽/м2.
Плата за подключение к платформе включает доступ к информационной системе «Складно», работу менеджера по сопровождению проекта на всех этапах запуска и привлечение первых клиентов.
2. Комиссия — 15% с месячной выручки кладовки.
3. Затраты на ремонт, оснащение о оборудование всего помещения.
За счет того, что компания берет на себя всю операционную деятельность.
📌 О КОМПАНИИ
Общество с ограниченной ответственностью «СКЛАДНО» - является резидентами (участниками) Сколково. Перед удовлетворением заявки любой компании эксперты Сколково проводят аудит проекта по следующим критериям:
1. Продукт или технология обладает потенциальными конкурентными преимуществами перед мировыми аналогами;
2. Продукт или технология обладает существенным потенциалом коммерциализации, как минимум, на российском, а в перспективе – на мировом рынке;
3. Проект теоретически реализуем и не противоречит основополагающим научным принципам;
4. Ключевые исследователи, разработчики и менеджеры проекта (Команда проекта) обладают необходимыми для успешной реализации проекта и относящимися к тематике проекта знаниями, научным или индустриальным опытом и предпринимательским потенциалом.
Уставной капитал: 10 тыс.
Дата регистрации:12.04.2021 (совсем еще молодая)
Кстати, их конкурент "Чердак" тоже резидент Сколково. (см. описание конкурентов)
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Доход от бизнеса
🔸 Тип сделки: Лицензионный договор о предоставлении права использования программы для ЭВМ. Своего рода тип "управленческой франшизы"
🔸 Стадия готовности: Действующий
🔸 Опции: Рассрочка оплаты за подключение к платформе и рассрочка на оборудование (замки)
🔸 Срок выплат: Выручка с первого месяца
🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Управляющая компания от СКЛАДНО
Кроме тех, что мы указали выше еще +
▪️ Сокращение предложений частных гаражей
▪️ Высокая мобильность людей
▪️ Формат self-storage обслуживает в основном физлиц, поэтому стимулом к развитию этого направления является новая жилая застройка, которая активно развивается и в столице и в регионах.
▪️ Тенденция от застройщиков - ежегодное сокращение площадей квартир. Люди не хотят тратить свои квадратные метры и без того не большой квартиры, на хранение сезонных вещей и готовы арендовать для этого индивидуальные боксы в близи со своим местом жительства.
▪️ Опрошенные «Известиями» эксперты сошлись во мнении, что пандемия коронавируса оказалась одним из сильнейших драйверов рынка индивидуального хранения во всем мире, включая Россию.
▪️ Глобальные тенденции, такие как автоматизация, цифровизация, клиентоориентированность.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
Фин. модель рассчитана для реального нашего объекта.
🔹 Площадь: 72 и 120 кв.м = 192 кв.м (499 куб.метров - объем для боксов) из которых 62% полезной площади
🔹 Min порог входа: 2 454 740 руб. + наше помещение:
Паушальный взнос: 384 000 руб. (2 000 / м2)
Автоматика: 372 741 руб.
Видеонаблюдение: 89 855 руб.
Боксы: 1 533 104 руб.
Прочее: 75 040
🔹 Срок: с момента проектирования и до запуска 2-4 месяца
🔹 Окупаемость: около 16-17 месяцев
🔹 Доходность: после окупаемости доходность составляет около 80%
🔹 Прайс в одном из жилых комплексов:
Если мы оставим наш изначальный вариант на 36 келлеров по 3 кв.м и продажи их жителям нашего дома по 300 тысяч за 1 кв.м, то выручим 32 400 000 руб., что безусловно является преимуществом. Но можем столкнуться с тем, что келлеры не будут так востребованы, особенно, учитывая, что всего апартаментов в доме 40, то есть на 4 больше чем келлеров. И мы можем очень долго реализовывать их или постараться продать соседним домам, что может не понравится жителям самого дома. Либо снизить стоимость до 250 000 руб. за кв.м (27 000 000)
Если решим прибегнуть к варианту сдачи в аренду боксов и келлеров, то после окупаемости (по прогнозу, это до 17 месяцев), то можем получать от аренды чуть более 2 200 000 в год, то есть отбить 32 400 000 (потенциальная сумма продаж келлеров) + 2 500 000 (инвестиции в СКЛАДНО) за 15,8 лет.
Из этого следует, что для нашего проекта с выгодным и удачным расположением, вариант размещения СКЛАДНО может быть наименее выгоден.
НО! Как мы уже отметили выше, данное предложение для тех, кто владеет не ликвидным или постоянно пустующим помещением. И вполне может рассчитать вариант организации там СКЛАДНО и посчитать возможную окупаемость.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Перспективный рынок. В России SELF-STORAGE все еще считается зарождающимся. Активнее всего идет развитие self-storage в Петербурге и Москве. Но и здесь еще резерв для роста огромен: по прогнозам аналитиков, пик роста этого формата придется на 2025-2027 год.
В странах Европы и, тем более в США, это направление гораздо шире представлено и популяризировано. В штатах, для примера, на одного жителя страны приходится более 0,66 кв.м. складов по услуге индивидуального хранения, а опыт клиентов начинается с далёких 50-х годов прошлого века. В штатах на данном рынке работает около 220 компаний, а годовой оборот оценивается примерно в 35 миллиардов долларов. При этом лидер имеет в собственности склады общей площадью более 17 млн. кв.м. Популярность в США услуги индивидуального хранения вызвана в первую очередь большой мобильностью населения.
✅ Развитие в кризис. В АКИХ (Ассоциации компаний индивидуального хранения) объясняют, что сегмент self-storage пострадал от кризиса, вызванного пандемией в целом меньше, чем классические склады: в период ограничений он получил дополнительный спрос за счет людей, которые уезжали из города, отказываясь от арендуемого жилья, но пока не планировали перевозить имущество. 2020 год дал новый импульс к развитию этого сегмента — пандемия COVID-19 и распространение удалённой работы скорректировали требования "удаленщиков" к организации своего внутреннего пространства своих квартир для рабочей зоны, заставляя отказываться от хранения дома ненужных в настоящий момент вещей, формируя дополнительный спрос на склады self-storage.
✅ Основная аудитория self storage — это миллениалы и зумеры. Люди, которые привыкли легко перемещаться, менять место жительства, предпочитая арендное жилье своему, легко менять работу и даже переезжать временно в другой город и страну. Основной спрос на склады индивидуального хранения сформирован именно физическими лицами - 82,8%.
поколение Y — миллениалы (1984 – 2000),
поколение Z (2000 – 2011)
✅ Урбанизация, то есть переезд большей части населения из деревень в города, из мелких муниципалитетов в мегаполисы. А вместе с ним постоянно растущее сокращение жизненного пространства. Стоимость квадратного метра жилья увеличивается с каждым годом, и наиболее востребованными на рынке остаются квартиры небольшой площади. У подавляющей части населения нет возможности приобретать большие квартиры. Однако есть деньги, чтобы разгрузить одно- и двухкомнатное жилье от невостребованных (мы еще не избавились от привычки хранить всякий хам) и сезонных вещей.
Востребованность индивидуальных боксов объясняется снижением общей площади квартир и отказом ряда застройщиков от балконов, поэтому покупателям требуются альтернативные места хранения.
Сюда же примешивается тренд уделять внимание дизайну квартир. К тому же современные стандарты комфорта подразумевают некий минимализм в вещах. Забитые антресоли ушли в прошлое вместе с Советским Союзом
👎 РИСКИ
❎ Формат почти совсем не интересен старшему поколению, которое привыкло хранить вещи на дачах, балконах и в гаражах. Отпечаток нашего советского прошлого.
❎ Низкий уровень дохода населения, особенно в экономически не стабильной ситуации в стране, падение уровня дохода населения и роста цен на товары первой необходимости не позволяет многим россиянам пользоваться услугами индивидуального хранения на постоянной основе. Сервисы self-storage в основном пользуются популярностью у жителей Москвы, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург.
Сегодня АКИХ (Ассоциации компаний индивидуального хранения ) представляет более 70% складов индивидуального хранения в Москве:
"Складовка", 9 складов около 30 тыс кв.м.
"Сити-бокс", 5 складов более 21 тыс кв.м.
"Альфасклад", 5 складов около 16 тыс кв.м.
"Хоумсклад", 7 складов около 26 тыс кв.м.
"Рентабокс", 4 склада около 13 тыс кв.м.
"SafeSpace", "Мойsafe", "Минисклад" ("КЛАДОВКИН"), "Антресоль24", "Чердак"
Компания "Чердак" - год основания 2018.
Выручка за 2020 год 149 309 000 руб.
Выручка в 2019 г. - более 68 млн руб.
"Чердак" - программно-аппаратная платформа для автоматизированного управления временно ненужными вещами (хранение, переезд, пожертвование, утилизация, продажа и др.). Также "Чердак" занимается организацией квартирных и офисных переездов "под ключ".
За время работы "Чердак" обслужил более 15 000 клиентов, было оформлено более 26 000 заявок на вывоз вещей и более 22 000 возвратов, было организовано более 9 000 переездов. Через склад "Чердака" прошли более 290 000 клиентских вещей. "Чердак" обеспечивает заказами более 150 самозанятых. Среди клиентов компании ВТБ Жилищная Экосистема, Sberfood, ВЭБ Инжиниринг, Посольство Катара, Посольство Израиля, OneTwoTrip, Qlean, Best Doctor, Game Insight, Концертный Зал Зарядье, Ситимобил и другие.
💬 ИТОГИ
В долгосрочной перспективе формат self-storage будет развиваться. Потребность в хранении есть и с каждым годом она только растет. Жители крупных городов постепенно приходят к тому, чтобы сдавать вещи на хранение.
Таким образом, совокупность факторов – повышенный спрос, низкий порог входа, невысокие риски, быстрый возврат инвестиций – открывает хорошие перспективы для стремительного роста сегмента инвестиций в небольшие городские склады.