Инвестиции в отель в Дагестане
💡 Инвестиции в отель ЧИРАХ 4* в центре Махачкалы с доходностью 15% и окупаемостью 7 лет (доходом до 105 000₽ в месяц).
📍 г. Махачкала, ул. Ермошкина, д. 115
Локация в центре Махачкалы* — столицы Дагестана
Махачкала расположена на берегу Каспийского моря в непосредственной близости от аэропорта и является отправной точкой для всех туристов
О квартале, где расположен будущий отель:
- АЭРОПОРТ 30 мин авто
- ЖД ВОКЗАЛ 10 МИН авто
- ГЛАВНАЯ УЛИЦА МАХАЧКАЛЫ 350 метров
- АВТОВОКЗАЛ 10 МИН авто
- ПЛЯЖ (900 м) 8 мин пешком
📝 О ПРОЕКТЕ
Здание общей площадью 3 500 кв.м
Дизайнерский ремонт, мебель, техника включены в стоимость.
НО! В рекламе Вы увидите презентацию этого отеля, как апарт-отель. Как видно из рендеров номеров, в номерах нет кухни или кухонного островка. То есть, это не апарт-отель, а классический формат отеля. Апарт-отель предполагает возможность длительного пребывая гостей, для этого и проектируют кухню или китченетт. В классических отелях кухня не нужна, так как ориентир на посуточную сдачу. Скорее всего, просто решили применить модное слово "АПАРТ"
ВРИ ЗУ: Гостиничное обслуживание
📌 О КОМПАНИИ
Инвестиционно-строительная группа SAMUR GROUP специализируется на строительстве многоквартирных домов в Республике Дагестан и занимается программой частной реновации ветхого жилья в г. Махачкале.
С 2016 г. ввели в эксплуатацию более 100 тыс. м² жилой площади.
SAMUR GROUP инициировала крупные проекты комплексного развития территории («Новый берег» в г. Махачкале и «Среди холмов» в г. Кисловодске), предложив уникальные концепции развития жилой среды с акцентом на социальные и рекреационные особенности представленных территорий.
За период деятельности в текущие проекты вложено более 5 млрд. руб., уплачено в бюджет более 10 млн. руб. налогов и создано более 200 рабочих мест.
SAMUR GROUP первыми в РД начали работать по 214 федеральному закону.
- ООО «СК Золотая Миля» (ИНН 0571008572)
- ООО «ДК София» (ИНН 0571036097)
- ООО «МОССТРОЙ» (ИНН 0571004426)
- ООО «ЕТ-ЭСТЕЙТ» (ИНН 0571007716)
- ООО «СИГРА»: (ИНН 0545000457)
- ООО «СК ЭТАЛОН»(ИНН 2634093175)
Общий уставный капитал компаний – 100 млн. руб.
Объекты высокой степени готовности: - ЖК «Золотая миля» (45 тыс. м²). Готовность 90%. - ЖК «Каннские львы»(50 тыс. м²). Готовность 40%.
Объекты на начальной стадии строительства и проектирования:
- ЖК «Новая история» Дербент (22 тыс. м²) бизнес-класса
- "Новая миля" Дом бизнес-класса на улице Кадырова (3,5 тыс. м²)
- Отель Чирах 4* (3,5 тыс. м²) готовность 30%
- Resort-отель (32 тыс. м²) на берегу Каспийского моря.
Компания участвовали в проектах в Сочи и Крыму^
ТОП застройщиков по объёмам текущего жилищного строительства в Республике Дагестан на май 2024 года представлен в таблице:
Изначально в проекте была заявлено, что консультантом будет УК TRAVELTO (известная на рынке Санкт-Петербурга), которая возьмет на себя часть управленческих функций.
Но в настоящее время, можно сказать, что компания "ушла с рынка".
И поэтому, новым консультантом будет УК "ПУТНИК ГРУПП".
Гостиничная управляющая компания «Путник Групп» (ИНН 7719466435) была создана в 2012 году для управления собственными отелями холдинга «Метрополь» (9 отелей уровня 3*-5*), которые находились в основном за рубежом (Франция, Сербия, Черногория), а также для развития гостиничной инфраструктуры на Байкале (Республика Бурятия).
Успешно развивая свою деятельность, в 2020 году компания выходит на внешний рынок и берет в управление новые активы сферы услуг:
- загородные отели;
- городские отели;
- рестораны;
- культурно-просветительский комплекс с планетарием и обсерваторией;
- бизнес-центр класса А.
Услуги компании: аренда, управление отелем, консалтинг, разработка концепции, финансовое моделирование, сопровождение строительства и запуска отеля, маркетинговое сопровождение, аутсорсинг отдела бронирования и продаж, обучение персонала, аудит.
Основной вид деятельности: 55.10 Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение рентного дохода
- ДДУ. Полная сумма номер с отделкой и мебелью в договоре
- Договор на управление с УК (договор аренды) будет заключаться одновременно с ДДУ.
Проект финансируется СберБанком
Регистрация ДДУ в Росреестре, ФЗ-214, Эскроу счет, полная сумма в договоре
Возможность оформления дистанционной сделки
🔸 Тип владения: 100% Собственность
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость - апартаменты
Ввод в эксплуатацию: III кв. 2025
Ввод ключей: 30.10.2025
Плановый запуск отеля 1 кв 2025 г., к началу высокого сезона (то есть компания планирует закончить все работы и открыть отель в более ранние сроки, чем указано в ДДУ)
НО, ранее срок завершения строительства был IV квартал 2024 г., то есть был перенос срока.
🔸 Темпы продаж: Уровень распроданности по данным наш.дом.рф по состоянию на март 2024 г. 31%
Лоты в продаже на момент анализа 15 шт из 72. Три из которых в брони.
🔸 Срок выплат дохода: С 1 месяца после передачи объекта в управление
🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно
▪️ Увеличение популярности именно Республики и рост туристов, в т.ч. деловых
▪️ Адресная поддержка экономики региона федеральными властями
▪️ Развитие туристической инфраструктуры региона
▪️ Рост и развитие рынка недвижимости
Подробно эти пункты раскрыты здесь.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа:
5 280 000 ₽ / 320 000 ₽/м² за лот 16,5 м²
6 638 633 ₽ / 260 850 ₽/м² за лот 25,45 м²
Дизайнерский ремонт, мебель, техника включены в стоимость.
К проекту примыкает ЖК бизнес класса "Золотая Миля" (от этого же девелопера)
Минимальный лот там студия 21 кв.м за 3 465 000 ₽ / 165 000 ₽/м² без отделки
Вывод: Если сравнивать 2 лота 25 м² в проекте и 21 м² в ЖК Золотая миля, то разница в стоимости 1 м² ровно 100 000 ₽
Стоимость чистовой отделки и меблировки порядка 50 000 - 60 000 ₽ на 1 м²
На наш взгляд, рыночная стоимость анализируемого проекта не превышает рынок, но находится на верхней границе предельной цены, учитывая, что проект предполагает собой отель с пассивным доходом от сдачи в краткосрочную аренду.
Котловой метод распределения. Напомним, что в данном методе распределения дохода совершенно не важно, сдавался ваш номер или нет. Вы зарабатываете процент дохода от общей выручки отеля.
Обратите внимание на применение коэффициентов:
на номер 16,5 м² коэфф. 0,6, на 18 м² - 0,75, на 37 м² - 1,3.
**РАСХОДЫ ОТЕЛЯ это: все полные расходы, а именно коммунальные платежи, кап.ремонт, текущий ремонт, управление, страхование, налоги и составляют 42% от ДОХОДА ОТЕЛЯ (ВЫРУЧКА)
1. Проверим расчетную стоимость проживания, равную 6 500. Конкурентное окружение среди отелей категории 4*
Отели/стоимость в низкий и высокий сезоны:
- МОНТО 5 000 / 7 800
- Рамина 4 500 / 10 200
- Jacques 5 000 / 7 500
- Rison 4 875 / 10 500
- Rilas 5 850 / 12 150
Вывод: Подтверждаем ставку 6 500. Тем более, ранее мы указывали, что "Средняя стоимость размещения в отелях Дагестана составляет 7,5 тыс. рублей в отелях 4* и от 3,5 до 4 тыс. рублей – в отелях 3*"
2. Расчетный уровень загрузки от 40 до 85%.
Вывод: Согласны. Учитывая данные аналитики по итогам 2023 года о загрузке и повышенном спросе.
Считаем на лот 25 кв.м (коэфф.1):
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Махачкала - столица Дагестана. Крупнейший город Северо-Кавказского федерального округа. Культурный, экономический и политический центр Дагестана.
✅ Единственный регион России с пустыней, горами, морем, водопадами и каньонами.
✅ Пока еще регион только набирает популярность среди туристов и больших компаний.
✅ Развитие экономики и рынка недвижимости.
✅ ТОП посещаемых мест в республике.
✅ Спрос на номера категории 4*, которые в дефиците, в т.ч. на общем фоне номерного дефицита.
✅ Расположение в центре города. Рядом: финансовые учреждения, администрация города и Правительство Республики, а также городской пляж и набережная.
НО, есть проекты с переносом сроков сдачи. Включая и анализируемый проект, который изначально должен был сдаться в конце 2024 г.
✅ Единственный проект апартаментов в регионе, который работает по 214-ФЗ.
✅ ДДУ, где вся сумма с учетом ремонта и мебели. 214-ФЗ. Эскроу-счета.
✅ ВРИ ЗУ: Гостиничное обслуживание
✅ Планируют открыть к началу туристического сезона 2025 года (ранее указанных сроков в ДДУ).
✅ У команды есть видение своей ЦА, которая не только "горные и морские туристы", а прежде всего деловые.
✅ Маленький номерной фонд - 70. Акцент на краткосрочную аренду.
✅ Короткий период низкого сезона.
✅ Котловой метод распределения дохода. Не важно, сдавался ваш номер или нет.
✅ Развитие внутреннего туризма в регионе и поддержка правительства, включая модернизированные инфраструктуры города.
✅ Приобретение полностью оборудованного и оснащенного мебелью номера.
✅ Инфраструктура внутри проекта.
✅ Потенциал роста стоимости проживания в сутки.
✅ Не высокая конкуренция именно вокруг проекта.
✅ Потенциальная доходность подтверждается.
✅ ❎ Все-таки основной город как центр притяжения - это древнейший город Дербент. Он и является городом-лидером по выбору туристов. Но аэропорт в Махачкале. Расстояние от Махачкалы до Дербента на машине — 133 км или 2 часа в пути. Кто-то предпочитает сразу уехать в Дербент, ну а кто-то остается осматривать столицу. Тем не менее, остановиться на 1-2 ночи можно и после посещения Дербента перед вылетом домой.
👎 РИСКИ
❎ Возможен снова перенос сроков ввода в эксплуатацию, что отсрочит получение рентного дохода.
❎ Повышенный спрос к внутреннему туризму и Дагестану мы и вы уже поняли. Этому способствовали сперва закрытые границы из-за пандемии, сейчас из-за санкций и политической обстановки.
А что же будет, если условная "Турция откроется", то спрос на Дагестан (и др наши курорты) сохранится? Или же будет спад? И что тогда делать со всеми этими так стремительно строящимися гостиничными объектами?
❎ В последнее время появилось много негативных новостей относительно криминальной и религиозной обстановке в Дагенстане, что сказывается на спросе со стороны туристов. Властям придется приложить много усилий для восстановления репутации региона.
❎ Гостеприимство без обслуживания. Дефицит кадров.
❎ УК не имеет опыта управления отелями на Кавказе. А также мы не получили подтверждение информации об опыте управления гостиницами с множественностью собственников.
❎ Несмотря на то, что мы определили, что стоимость метра в анализируемом проекте рыночная, мы все таки считаем ее завышенной по следующим причинам:
- Недостаточно проектов-аналогов для сравнения.
- Недостаточно объектов-аналогов не потому. что их нет в регионе. А потому что большая часть проектов реализуется по иной форме договора строительства, а именно по ЖСК*.
- Проекты по 214-ФЗ значительно дороже в регионе, нежели проекты по иной форме договора, а именно по ЖСК*.
Деятельность ЖСК тоже регулируется законом, конкретно — ФЗ-215 «О жилищных накопительных кооперативах». Но в отличие от ФЗ-214, он не устанавливает сроки сдачи дома и гарантийное обслуживание. В целом, кооперативам можно прописывать в своём Уставе любые условия и действовать на его основании.
Напомним, что еще больше информации "Почему именно Дагестан" можно прочитать здесь. Там же мы указали и о недостатках и проблемах, с которыми можно столкнуться.
💬 ИТОГИ
Объект подходит для пассивного инвестора с целью получения рентного дохода.