LIGHT INDUSTRIAL – КОВОРКИНГ ДЛЯ ПРОМЫШЛЕННОСТИ  

Общий объем инвестиционных сделок в недвижимость России по итогам 2022 года составил 494 млрд руб. Это на 36% больше, чем в 2021 году, и рекорд за всю 20-летнюю историю наблюдений. Такие данные содержатся в исследовании аналитиков IBC Real Estate.

В коммерческой недвижимости, на которую в совокупности пришлось 55% (или 274 млрд руб.) общего объема сделок, лидерство перешло к сегменту офисов (19%, или 94 млрд руб.).

На втором месте — сегмент складской недвижимости (17%, или 82 млрд руб.).

Рынок складов оказался наиболее стабильным и сбалансированным сегментом, несмотря на закрытие крупных сделок по выходу иностранцев, 64% инвестиций — с локальными игроками.

В разрезе регионального распределения большая часть вложений пришлась на московскую недвижимость — 76%.

Анализ рынка складской недвижимости Московского региона

«Результаты первых трех месяцев 2023 года подтверждают сохранение активности на рынке складской недвижимости Московского региона. Обычно в первом квартале рынок лишь постепенно набирает обороты, но в этом году с первого рабочего дня в январе наблюдалась бурная деятельность, что привело к максимальному объему сделок для I квартала за всю историю рынка. Ввиду растущего спроса с рынка уходит свободное предложение: показатель доли вакантных площадей снизился до отметки 1,6%, при этом по строящимся спекулятивным объектам сделки заключаются еще в процессе строительства. Вследствие этих факторов мы ожидаем возвращения популярности формата built to suit, как это было в 2020–2021 годах. Помимо этого, постепенно восстановится спекулятивное строительство» - Константин Фомиченко Партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group

Основные выводы

На фоне сокращающегося объема доступного предложения на рынке клиенты будут вынуждены прибегать к строительству складских комплексов под заказ в формате built to suit (как в аренду, так и на продажу).

Источники информации: IBC Real Estate и NF Group Research

💡 Проект для крупных инвесторов с капиталом от 114 млн. рублей. Инвестиции в строительство индустриального парка формата light industrial с целью спекулятивной продажи или получения арендного дохода: от 77% за 3 года при продаже или 18% годовых на аренде.

Объект light industrial — это помещения для размещения легких производств, организации хранения, офиса и шоу-рума в едином пространстве. В отличие от классического склада блоки в light industrial небольшие. К недвижимости light industrial относятся современные качественные производственные помещения класса А и В, поделенные на блоки площадью до 1 700 м². Каждый блок на 90% представляет собой производственно-складскую площадку и на 10% — помещение с административной функцией. Проще говоря, это склад или небольшое производство с пристроенным к нему офисом. Разделение на блоки является ключевой особенностью формата.

📍 Московская область, г. Лыткарино, тер Детский городок ЗИЛ.

12 км от МКАД по Новорязанскому шоссе

Города и поселки рядом: Лыткарино, Люберцы, Железнодорожный, Жуковский

КН ЗУ 50:53:0020202:234
Кад. стоимость 58 млн руб.
Площадь: 20 430 м²
Владельцы: 1 от 30.01.2019
ВРИ: Для размещения объектов транспорта
По документам: Пищевая промышленность
Межевание: Проведено
Выдано РНС производственного комплекса "ТАМАКИ"

Окружение:

• Частная жилая застройка
• Многоквартирная жилая застройка
• Крупная агрофирма Подмосковья
• Тепличное хозяйство
• Крупный садовый центр
• НИИ

📝 О ПРОЕКТЕ

Строительство складского проекта формата LIGHT INDUSTRIAL (ВРИ ЗУ в т.ч. для пищевой промышленности) общей площадью 10 000 м² где производство + офис + склад в одном месте.

• боксы площадью 864 м²,
• 120 м² площадь офисов
• 89 парковочных мест
• 3 МВт электроэнергии
• Котельная 5,159 Гкал/час на природном газе
• Центральное водоснабжение

Европейские стандарты для помещений класса А. Подходит для технологичных производств, лабораторий и т.п.

📌 О КОМПАНИИ

Команда проекта участвовала в строительстве более 50 производственных и складских объектов на территории Московской области.

Белянин Андрей - владелец компании ТАМАКИ, производит товары для японской кухни.

ГК «Тамаки» является участником национального проекта «ПРОИЗВОДИТЕЛЬНОСТЬ ТРУДА». Они являются одним из крупнейших производителей и импортеров продуктов питания японской и паназиатской кухонь для сегментов HoReCa и Ритейл. Входит в ТОП-3 в РФ.

С 2015 года компания выпускает широкий ассортимент продукции (более 30 видов), включая линейку соусов для сегмента HoReCa и Ритейл.

Компания построила для себя аналогичную производственную площадку по соседству с земельным участком ПРОЕКТА.

Данная территория - ЦОД «Авантаж» в городе Лыткарино.

C момента строительства до момента продажи прошёл 1 год.

Стоимость строительства: 4,5 млрд ₽
Стоимость продажи МТС: 8,9 млрд ₽
Текущая стоимость здания: 15 млрд

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования:

1. Спекулятивная сделка на росте стоимости после сдачи объекта в эксплуатацию;
2. Продажа как ГАБ;
3. Получение арендного дохода.

🔸 Тип сделки: Покупка помещений по договору купли-продажи будущей вещи.

🔸 Опции: можно 50% сразу, 50% после ввода . Или 60% сразу, остальное можно раздробить на этапы, например 10% после проведения коммуникаций, 10% тогда-то и тд.

🔸 Тип владения: 100% собственность с выделение КН на помещение
🔸 Тип объекта: light industrial
🔸 Стадия готовности: окончание строительства к 1 кварталу 2024 года. Старт работ: май 2023 года

🔸 Валюта: Рубль
🔸 Срок выплат: c 1-го месяца после ввода объекта в эксплуатация.

Компания также может найти Вам арендатора еще на этапе строительства, и в таком случае при заключение договора с будущим арендатором вы сразу можете получить депозит и обеспечительный платеж.

С арендаторами помогают через брокеров-консультантов, по их тарифу. Обычно это 100% стоимости месяца аренды.

Рекомендованная консультантами NF Group Research арендная ставка 12 500 р./м² год после сдачи объекта

🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно, в случае выбора арендного бизнеса
🔸 Срок инвестирования: Минимум до 1 квартала 2024 года.
🔸 Выход из проекта: Продажа помещения после ввода объекта в эксплуатацию или продажа помещения как ГАБ с арендатором, что увеличит его стоимость
🔸 Тип управления: УК
🔸 Драйвер роста

▪️ Отсутствие качественного предложения помещений для малого и среднего бизнеса.

▪️ Рост интернет-торговли

▪️ Развитие малого и среднего бизнеса. Аудитория light industrial: от легких производств до интернет-магазинов. Основная часть арендаторов light industrial — малый и средний бизнес.

▪️ Жилые девелоперы продолжат смотреть в сторону рынка Light Industrial Программа стимулирования создания мест приложения труда реализуется с 2020 года. Данная мера станет стимулом для реализации уже намеченных планов жилых девелоперов в сегменте индустриального строительства, а также для выхода новых игроков на рынок. Поэтому можно сказать, что деятельность московских властей, которые сносят старые промзоны и заставляют девелоперов создавать рабочие места в жилых районах станет стимулов развития формата light industrial

Яркий пример: ПИК строит промпарк «Бутово» формата Light Industrial общей площадью 58 т.м². То есть не только жильё, но и склады теперь! Сдадут в середине 2023 г. Строят, вероятно, по принуждению - правительство Москвы требует от застройщиков создавать места приложения труда...

▪️ Промышленная ипотека, которая может стимулировать интерес к строительству объектов light industrial. В долгосрочной перспективе это сократит дефицит предложения и увеличит спрос.

▪️ Продолжится тренд по выкупу активов уходящих иностранных компаний, импортозамещению и активному вовлечению локальных игроков, а также компаний из дружественных стран.

▪️ Внешняя среда поддерживает спрос. Поддержка импортозамещения, локализация небольших производств, программы редевелопмента и КРТ по переносу производств за пределы города, а также большой объем потенциального спроса со стороны компаний, арендующих на текущий момент помещения в морально-устаревших советских зданиях, становятся стимулами к активному росту рынка Light Industrial.

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Порог входа: 115 000 руб./м² * 990 м² = 113 850 000 руб.

Стоимость продажи 1 кв. м объектов light industrial выше, чем в складских комплексах сопоставимого уровня, в том числе из-за более дорогой земли в городских локациях. Однако и ставка аренды в таких проектах выше складской в среднем на 30–40%.

Сравним с рынком. в качестве аналога берем проект Бутово ПАРК, про который говорили выше. Ввод объекта в эксплуатацию во 2 кв.2023 года.

Стоимость схожего помещения площадью 864 кв.м - 100 900 руб./м²
Ставка аренды здесь 13 667 руб./м²/год

Вывод: стоимость выше рынка.

🔹 Рекламируемая доходность:

• 18% годовых при сдаче в аренду
• 25.6% годовых при продаже арендного бизнеса (через 3 года)
• 30% годовых при продаже помещения (через год)

🔹 Темпы прироста:

🔹 Пример расчета доходности

Инвестиции: 113 850 000 руб.
Ставка аренды: 12 500 руб./м²

2 000 руб. /м²/ год OPEX, не вкл. НДС Light Industrial класса А по данным IBC Real Estate

Хотя компания и пишет, что 120 ₽/м2 в месяц УК расходы делит на всех участников, мы возьмём данные по рынку.

ГАП: 12 375 000 руб.
OPEX (2 400 руб./м²/ год с учетом НДС): 2 376 000 руб.
Налог на прибыль 6%: 599 940 руб.
ЧОД: 9 399 060 руб.

Не учли расходы по налогу на имущество.

ИТОГО:

1. Арендный бизнес: доходность составит 8%

Стоимость строительства ориентировочно 60 000 руб./м², то есть в 2 раза ниже предлагаемой нам. Поэтому арендная доходность в 18% может быть достижима, если ВЫ сами строите этот склад-производство))))

2. Спекулятивная продажа: стоимость продажи через год по данным консультанта 132 000 руб./м² вполне достижима. Рост 13% за год. Однако, с учетом выхода на рынок заявленных площадей данного формата, усилится конкуренция. Более того, объект Бутово ПАРК со сроком сдачи в считанные месяцы сейчас стоит существенно дешевле.

Говорить с уверенностью о росте стоимости +30% в год (по данным консультантов NF) мы не можем, поэтому не беремся подтверждать или опровергать рост стоимости на 77% за 3 года и такую выгоду на спекулятивной сделке.

Конкуренты

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Light Industrial – новый формат для российского рынка качественной индустриально-складской недвижимости, который находится на начальном этапе своего становления и имеет значительный объём потенциального спроса. В Московском регионе формат активно развивается с 2019 года

✅ Объем свободных площадей на складском рынке Московского региона снижается ввиду того, что появляющиеся предложения привлекают интересантов еще до момента съезда текущего арендатора, а сделки по аренде со строящимися спекулятивными объектами заключаются еще до ввода объекта в эксплуатацию. Таким образом, в моменте площади не выходят на рынок. Помимо того, субаренда более не является фактором, влияющим на рынок, как это было год назад, – объем таких предложений сократился до минимума.

✅ Вакансии нет. Лишь 0,6% общего объема качественных складских площадей, или около 146 тыс. м², относятся к реально доступному предложению А класса на конец I квартала 2023 года, потому как значительная часть площадей находится на высокой стадии подписания с клиентами, оставшаяся часть объема вакантного предложения приходится на площади класса B либо на качественные многоэтажные склады.

6 % Доля свободных площадей Light Industrial класса А и В.

✅ Спрос. По итогам I квартала 2023 года в Московском регионе объем спроса достиг 605 тыс.м², что в 2,5 раза превышает аналогичный показатель 2022 года. Показатель является рекордным для I квартала при том, что обычно начало года характеризуется низким объемом заключенных сделок.

Участники рынка, работающие с форматом light industrial, сходятся на том, что спрос уже превышает имеющееся предложение, включая проектируемые проекты, и в дальнейшем будет только расти. Заполняемость существующих проектов находится на уровне 95%. Кроме этого, ввиду небольшого объема предложения отмечается спрос на площади, находящиеся в активной фазе строительства.

Основными драйверами спроса остались онлайн-ретейлеры, на которых пришлось 30% объема заключенных сделок I квартала 2023 года, или 179 тыс.м² в абсолютных величинах, а компании из сектора дистрибуции сформировали 26% объема сделок или 158 тыс.м². По итогам 2023 года прогнозируемый объем спроса в Московском регионе может достичь 2 млн м².

О том, как динамично развиваются онлайн-ретейлеры мы говорили в нашем прошлом разборе.

✅ Дефицит предложений. На фоне сокращающегося объема доступного предложения на рынке клиенты будут вынуждены прибегать к строительству складских комплексов под заказ в формате built to suit (как в аренду, так и на продажу).

✅ Принимая во внимание возрастающую на рынке активность, которая подтверждается растущим объемом заключенных сделок, мы не видим потенциала для роста показателя доли вакантных площадей: на протяжении года индикатор сохранится в диапазоне 1,0%–1,5%.

Источники информации: NF Group Research и IBC Real Estate.

✅ Промышленная ипотека, которая может стимулировать интерес к строительству объектов light industrial. В долгосрочной перспективе это сократит дефицит предложения и увеличит спрос.

✅ В среднем за последние три года стоимость 1 м² в объектах light industrial росла на 30% в год, согласно данным аналитиков NF Group.

✅ Приемлемый строк строительства.

✅ При необходимости, если для какого либо производства недостаточно мощности, то возможно увеличение, у них собственная подстанция.

Для примера, у конкурентного проекта Бутово ПАРК, 30 Вт/м² на бокс 500 кв.м, то есть на 1 000 м² - 60 Вт/м², что все равно меньше чем у анализируемого проекта.

👎 РИСКИ

❎ Высокий порог входа.

❎ Стоимость выше рынка.

❎ Форма сделки. Почему не ДДУ?

❎ Интерес к таким проектам сдерживает их специфика с точки зрения построения финансовой модели и управления объектом, в котором размещается не 1-2 крупных клиента, а большое количество резидентов.

❎ Аудиторией данного формата объектов являются компании малого и среднего бизнеса, часто стартапы. Чаше всего, они не готовы заключать долгосрочные договор аренды на пять-семь лет и не могут гарантировать стабильный арендный поток, так как нестабильны и часто закрываются.

❎ Риски спроса и предложения. На текущий момент потенциальный объем развития рынка (планируемые и строящиеся площади) составляет 1,4 млн кв.м, что почти в 12 раз превышает готовое предложение. Среди них планируемые и заявленные на 2024- 2026 гг. объекты - 1,1 млн кв. м (около 360 тыс. кв. м ежегодно), в фазе активного строительства находятся 300 тыс. кв.м. В случае реализации всех заявленных незаконтрактованных площадей индикаторы могут отреагировать в негативную сторону, поглощение такого объема нового предложения будет значительно затруднено.

Однако на текущий момент сдержанные стратегии девелоперов и активная государственная поддержка производителей удерживают рынок от негативных сценариев развития.

Источники информации:

💬 ИТОГИ

По словам регионального директора департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константина Фомиченко, существенную долю покупателей объектов light industrial составляют инвесторы, которые сдают площади в аренду или перепродают их, зарабатывая на росте стоимости квадратного метра.

Поэтому, Вы можете столкнуться с высокой конкуренцией к моменту реализации проекта.

⚖️Даем сфере положительную оценку, а проекту нейтрально-отрицательную.