Инвестиции в апарт-отель. Версия 2.0
Недавно мы публиковали историю малогабаритных квартир "от «хрущевок» до студий", с которой Вы можете ознакомиться на нашем канале. Еще прошлись с обзором по всем малогабаритным квартирам и апартаментам Москвы, который вызвал бурю эмоций у наших читателей. А также разбирали инвестиции в Апарт-отель "ТОКИО".
Поскольку инвестиционные проекты а ля "малогабаритные апартаменты под управлением" очень популярны в последнее время, мы решили сделать разбор еще одного из таких проектов. Если в прошлый раз была форма инвестирования - покупка конкретного выделенного в кадастр лота и доход от ренты, то в этот раз разберем форму инвестирования в аналогичный проект в форме займа.
💡 Инвестиции в форме займа в строящийся апарт-отель под управлением Управляющей компании Travelto с целью получения гарантированного дохода.
📍 Первый отель в г. Москва, р-н Аэропорт, Большой Коптевский проезд, 3с7
15 минут пешей доступности от ст.метро "Аэропорт"/"Сокол"
У компании широкая действующая сеть мини-отелей в Санкт-Петербурге.
📝 О ПРОЕКТЕ
Travelto Moscow - это новый (и первый проект компании в Москве) комплекс апартаментов на 100 номеров в Москве (категории 4*), который располагается в отдельностоящем кирпичном административном здании 1997 года постройки.
Кадастровая стоимость здания 166 472 197,83 руб.
Кадастровая стоимость зем.участка 95 110 052,45 руб. (ЗУ, площадь 1631 кв.м, вид права : аренда 5 лет с автоматическим продлением на тот же срок). Разрешенное использование: эксплуатации административного здания.
Планируется смена ВРИ на размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (за исключением хостелов и общежитий)- 4.7.1
Проект предполагает редевелопмент здания (бывшее здание НИИ): приобретение здания, демонтажные работы, включая капитальные работы по замене перекрытий, все монтажные и строительные работы, инженерные сети (это вода, отопление, электрика, вентиляция), полностью обновление фасада, полная комплектация и все оснащение готовых апартаментов с целью их дальнейшей продажи. Первый этаж планируется оставить под коммерческую зону. Там будут расположены входная группа, зона ресепшн, зона кафе и возможно конференц-зал - всё, что будет уместно для отеля категории 4*.
А для категории 4* нужно еще спортивно-оздоровительный центр (тренажерный зал или зал для фитнеса).
Номера будут по площади от 18 м кв (это минимальная площадь по требованиям к категории 4*) + будут номера повышенной категории с большей площадью.
Подготовку объекта к открытию и реализацию его компания Травелто берет на себя.
Стратегический партнер выступает инвестором при приобретении будущего доходного объекта. Недвижимость оформляется в собственность ООО.
Для запуска проекта необходим выкуп здания стоимостью 240 000 000 рублей. Из которых компания собирает 120 млн + расходы на ремонт и оснащение в общем объеме 268 млн. рублей, куда входят расходы на проектирование, работы и материалы, работы с фасадом, оснащение, расходы на сопровождение проекта и его рекламу, продвижение.
Бизнес-Модель проведения сделки:
1. Создание юридического лица ООО «Отельеры», юридический адрес в г. Москва, система налогообложения ОСНО с НДС
2. Инвесторы входят в состав учредителей ООО на количество долей (только для инвестиций от 10 млн. руб.), соразмерно внесенной сумме инвестиций. 51% долей оформляется на Travelto, для обеспечения контроля реализации проекта и своевременных выплат дивидендов в полном объеме.
3. Инвесторы вносят инвестиции на расчетный счет ООО «Отельеры» на основании договора процентного займа с указанием фиксированного % на сумму вложенных средств и срок возврата инвестиций.
4. Недвижимость приобретается по договору купли-продажи и оформляется на ООО «Отельеры», учредителями которой являются Инвесторы. Таким образом, внесенная сумма инвестиций обеспечена активом, который будет находится на балансе юрлица ООО “Отельеры”.
5. Все сделки по последующей продаже студий оформляются между ООО «Отельеры» и конечными покупателями студий, с оплатой по договору купли-продажи на р/сч юрлица. Все расходы по созданию и реализации проекта также осуществляются с р/сч юрлица.
6. В ходе реализации проекта с выручки от продажи студий происходит выплата % и возврат тела инвестиций по договору займа инвесторам-учредителям.
7. По завершению взаиморасчетов и возврата всей суммы инвестиций+% по займу Инвестор выходит из состава учредителей ООО «Отельеры».
Здание экспонировалось на открытом рынке. Ниже Вы увидите объявления о продаже, где стоимость метра от 54 177 до 76 883 ₽ за м². В настоящее время объявления не актуальны.
А также, в 2019 году, здание было реализована на торгах по стоимости более 84 млн руб. (29 595 руб./кв.м)
Характеристики здания: 8 этажей и подвал. Общая площадь 2 861,5 кв.м Электричество - 192 кВт вместе с корпусом 1. (отдельно не выделено ). ХВС 34 м3 в сутки , сброс 12 410 м3 в год. Отопление 0,23 гкал/час ГВС 0,07 гкал/ час.
ИСТОРИЧЕСКАЯ СПРАВКА СДЕЛКИ Осуществляется покупка здания у физического лица, которое ранее приобретено им с торгов. Право собственности по Росреестру перешло этому собственнику только в октябре 2021 года.
Про землю - так как земля в аренде, то право аренды переходит только собственнику здания. Текущий собственник еще не успел перезаключить договор аренды на себя.
Компания запустила старт продаж будущих апартаментов с акционной ценой от 380 000 руб. кв.м на определенный пул лотов. Стоимость лота от 6,4 млн руб. Каждая студия к моменту завершения ремонтных работ будет укомплектована всем необходимым для сдачи в аренду.
Заявленная стоимость кв.м не в рамках акции - от 428 000₽ за м2.
Средний уровень цен на квартиры в районе Аэропорт, согласно индексу стоимости жилья района): 278 023 руб. за кв.м.
Важно! Компания презентует проект не только как будущий апарт-отель, но и как апартаменты для личного проживания. См.риски.
📌 О КОМПАНИИ
ГК «TRAVELTO» с 2015 года занимается редевелопментом и строительством апарт-отелей с привлечением собственного капитала и капитала инвесторов.
- Управляющая компания TRAVELTO GROUP под управлением которой 29 отелей (602 номера). Сеть отелей носит зарегистрированное название «Travelto» с 2019 года.
- Строительная компания TRAVELTO DEVELOPMENT
- Онлайн-школа для отельеров «ОТЕЛЬЕР»
На ютуб канале у ребят 27,8 тыс. подписчиков.
Основатели:
Артур Подребенников
Никита Челноков
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Доход от предоставленного займа
🔸 Тип сделки: Договор займа/Договор целевого займа/договор инвестирования (на выбор)
🔸 Тип владения: Только для инвестиций от 10 млн - инвесторы входят в состав учредителей ООО
▪️ Номинальная стоимость доли ООО "Отельеры" составляет 100 руб.
▪️ 49 % долей могут быть проданы инвесторам от участника Челнокова Н.А. Расчет пропорции к доли будет составлять - 2 400 000 руб. - 1% доли в ООО. Каждые 10 млн это 4,16% долей.
▪️ Покупка осуществляется по номинальной стоимости долей.
🔸 Тип объекта: Административно-офисное здание (коммерческая недвижимость)
🔸 Стадия готовности: Дата запуска проекта: 25 ноября 2021 года. Планируемый срок реализации проекта: до 30 декабря 2022 года.
🔸 Срок выплат: не ранее первой продажи апартаментов
🔸 Периодичность выплат: В конце срока действия договора займа
🔸 Тип управления: Управляющая компания
▪️ Рост стоимости кв.м недвижимости
▪️ Популярность апарт-отелей
▪️ Тренд последних лет, которому следуют и сетевые операторы - отказ от больших номеров в отелях
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
от 1 000 000 рублей – доходность 17% годовых
от 10 000 000 рублей – доходность 20% годовых
Для суммы от 10 млн руб. предоставляется возможность входа в долю ООО
от 30 000 000 рублей – доходность 25% годовых
Возврат инвестиций: с 1 дня продаж с каждой проданной студии по мере реализации проекта
▪️ Инвестиции: 1 млн. руб.
▪️ Доход от % займа: 170 000 (17% годовых - считаем, что проект будет реализован за 1 год, т.к. плановый срок завершения стоит 30.12.2022)
▪️ При выплате денежных средств Заемщик, как налоговый агент удерживает НДФЛ от суммы, подлежащей уплате: 22 100
▪️ Итого доход: 147 900
ТЕНДЕНЦИЯ
На смену сетевым отелям приходят апарт-отели и бутик-отели.
В последние годы апарт-отели стали модной тенденцией в гостиничном бизнесе по всему миру. Данные объекты работают по принципу классических апартаментов, которые выкупаются с правом частной собственности и сдаются в аренду профессиональной управляющей компанией.
Мини-отели — это далеко не «самые дешевые и худшие варианты». Несмотря на ограниченное количество номеров, такие сервисы размещения предлагают гостям достойный сервис и уютную атмосферу.
Зачастую, преимуществом таких объектов является их расположение в исторических реконструированных зданиях со своей характерной особенностью и что самое примечательное – удобной транспортной доступностью. Так, преимущественное расположение в центральных районах города и в непосредственной близости как к деловому центру и культурным достопримечательностям, так и к вокзалам, в т.ч. чтобы быстро и удобно можно было добраться до аэропорта.
Именно поэтому, основная целевая аудитория апарт-отелей — это не только туристы, но и бизнесмены, спортсмены, люди, которые находятся в другом городе в командировке или деловой поездке на конференцию, семинар и т.д.
А так же, как отмечают не только девелоперы, но и сами гости номеров - такие бутик-отели предлагают «домашнюю атмосферу» или необычный дизайн.
По данным аналитического агентства Allied Market Research, к 2023 году мировая индустрия делового туризма достигнет 1,7 триллионов долларов США. Глобальная ассоциация делового туризма (GBTA) прогнозирует, что рынок достигнет 1,7 триллионов долларов уже в 2022 году. И это даже с учетом пандемии и всех ограничений на передвижение.
Все это происходит из-за увеличения мобильности рабочей силы по всему миру.
А главный вывод из исследования «Global Serviced Apartments Industry Report (GSAIR)» от The Apartment Service – высокий спрос среди корпоративных туристов именно на бронирование апартаментов.
▪️ стоимость (наиболее важная статья расходов), а при длительном проживании, апарт-отели предлагают более низкие цены, чем классические отели;
▪️ соотношение цены и качества;
▪️ расположение
▪️ наличие кухонного уголка
▪️ сервисное круглосуточное обслуживание (как в классической гостинице/отеле)
Обеспечить конкурентную стоимость проживания в апарт-отелях смогли в основном за счет не больших, но комфортных номеров. Это еще один из главных трендов последних лет, которому следуют и сетевые операторы, отказывающиеся от огромных номеров. В то же время, современный турист, в т.ч. деловой, больше не видит смысла переплачивать за большие номера.
Прогулки по городу, деловые встречи, обеды и ужины в ресторанах города. В большинстве случаев турист проводит время вне стен номера, возвращаясь туда для отдыха/сна, принятия водных процедур и за уютной домашней атмосферой.
Все большей популярностью пользуются номера +- 15 кв.м, но при этом комфортно совмещающие все самое необходимое для человека на этом пространстве: это и двуспальная кровать, и кухонный уголок с принадлежностями, где гости могут воспользоваться холодильником, заварить чай/кофе и разогреть себе еду в микроволновой печи, это и уютный уголок для чтения и полноценное рабочее место, если возникла необходимость комфортно поработать за компьютером.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Комфортный порог входа от 1 млн руб.
✅ Срок предоставленного займа соизмерим со стандартным сроком банковского вклада, равный 1 году.
😕 Условно, берем следующие данные:
Здание 2 800 кв.м стоимостью 240 000 000 руб. 49% доли ООО для реализации инвесторам, это примерно 1 372 кв.м. При стоимости в 240 млн руб., это почти 175 тыс. за 1 кв.м здания. То есть, в случае, если заявленный проект не реализовался (и смена ВРИ не произошла), то можно рассмотреть вариант продаж квадратных метров административного здания как офисных. Для этого мы проанализировали рынок предложений офисных помещений, стоимость которых равна или превышает 175 000 руб.
Тем самым, у инвесторов будет шанс вернуть свои вложения с минимальными рисками.
Учитывая тот пункт, что обязательства по возврату займа может быть прекращено предоставлением отступного - передачей имущества (см. риски), указанные ниже пункты будут являться преимуществом, в случае, если Вам вместо возврата инвестиций предложили один из апартаментов.
✅ Большие транспортные магистрали. Район Аэропорт имеет хорошую транспортную доступность, а именно: близость к ТТК и крупнейшей магистрали Ленинградского проспекта, по обе стороны которого проходят дороги-дублеры. Это самая широкая улица в Москве. Также рядом с районом проходит железная дорога с пригородными электропоездами. Белорусский вокзал находится всего в 3 станциях метро.
✅ Расположение рядом с парками. В районе расположен Амбулаторный пруд, а через железнодорожные пути начинается огромный Тимирязевский лес.
✅ Конкурентное окружение и цена аналогов. В районе примерно в равных пропорциях находятся жилые дома и административные и бизнес учреждения.
Широко представлен коммерческий сегмент – это несколько бизнес-центров класса А и B+: деловой центр «Алкон», «Кулон Билдинг», «Трио», «Авиатор», «Сокол Плаза», «Лофт Тайм». Центральный дом-музей авиации и космонавтики, бизнес-центр «SkyLight" со штаб-квартирой "Mail.ru group".
В районе не представлено ни одной новостройки, однако в соседнем районе, граничащем с аэропортом, представлено достаточно много новостроек в различной степени строительной готовности: Prime Park (от 550 тыс.руб., с отделкой), Династия (от 346 тыс. руб. без отделки), Рихард (от 463 тыс.руб. с отделкой), Авиатика (от 311 тыс. руб. без отделки).
Наиболее близкие объекты-конкуренты: Зорге 9 (от 389 тыс. руб. без отделки), комплекс апартаментов Мята (316 тыс. руб. white box).
✅ Район Аэропорт можно назвать студенческим, в ближайшем окружении: РГУ правосудия, Высшая школа экономики, Московский автомобильно-дорожный государственный технический университет, Российский университет транспорта, главный корпус Финансового университета при Правительстве РФ, Московский государственный юридический университет им. О.Е. Кутафина.
А также в районе расположена школа, входящая в ТОП-100 лучших школ Москвы: ГБОУ г. Москвы "Лицей № 1575" (53 место).
Расположение в ближайшем окружении большого числа ВУЗов дает потенциальный спрос со стороны студентов - как для аренды, так и для покупки (со стороны родителей, лишь бы их чадо не жило в общежитие).
👎 РИСКИ
❎ Условия договора.
"Стороны договорились, что обязательство по возврату займа может быть прекращено предоставлением отступного - передачей имущества."
Ага щас. Это очень удобно, в случае не реализации проекта, давайте мы отдадим людям апартаменты вместо % и тело займа. А там уже пусть сами разбираются, что делать с этой недвижимостью.
Более того, компания не дает ни каких гарантий того, что она берет в управление будущий отель, а презентует его в том числе и для личного проживания.
Менеджер меня заверила, что данный пункт опционален и можно его убрать при желании. Но до подписания я не дошла, поэтому утверждать не могу.
😕 Проценты за пользование займом уплачиваются при возврате суммы займа, то есть в конце срока, а не ежемесячно или ежеквартально.
❎ Несмотря на то, что согласно бизнес-модели предусматривается организация отдельного юр. лица для объекта в Москве, анализ из юр. лица в Санкт-Петербурге нас не воодушевил.
ООО «Отельеры»:
Численность сотрудников: 1
Уставной капитал: 10 000 руб.
Финансовая отчетность за 2020 год: сдана нулевая отчетность
❎ Выплата % и возврат тела инвестиций по договору займа инвесторам-учредителям происходит с продаж апартаментов. И никакими больше активами не подкреплено. А если продажи лотов не пойдут, тем более в такой срок (12 месяцев) для номерного фонда в 100 апартаментов?
❎ Выбор для отеля категории 4* в этой локации все-таки сомнительный, учитывая аудиторию, которая преобладает в данном районе. Как мы уже указали ранее, район можно назвать студенческим, а студенты явно не относятся к категории платежеспособных покупателей / арендаторов отеля 4*.
❎ Опыт. Несмотря на то, что у компании большой опыт редевелопмента в Санкт-Петербурге, освоение рынка в новом городе, тем более таком как Москва, может нести дополнительные расходы, причем не малые. А это потенциальные риски для реализации проекта. Компания первый раз в Москве будет проходить процесс раскадастрирования объекта на множество маленьких помещений, всевозможные процедуры согласования и т.д. И не везде все может пойти также гладко, как в Санкт-Петербурге, где известный им рынок. Риски и срывы сроков могут произойти на каждом из этапов. Не менее важен выбор подрядной организации.
В общем, даже для опытной компании, освоение рынка нового города может нести дополнительные риски.
Более того, в портфеле компании нет объектов категории 4* и с таким большим номерным фондом (100 номеров). Самый большой номерной фонд среди действующих объектов - 42 номера.
❎ Завышенный ценник. Если анализировать ценовое предложение на вторичном рынке жилья в районе Аэропорт, то ценник на квартиры с ремонтом и меблировкой начинается от 300 тыс. руб. за кв.м. Основная масса предложений представлена в диапазоне 360-450 тыс. руб. И надо учитывать, что это, во-первых, квартиры, а не апартаменты, во-вторых, готовые предложения, где Вы можете посмотреть своими глазами уже существующий вариант и отделки, и мебели и принять решение о покупке, а не покупать картинку и визуализацию предложения, которое не известно, сдастся ли в срок.
В борьбе между квартирой и апартаментами, зачастую побеждает квартира. В особенности это касается покупки "для собственного проживания". Т.е. потенциальный спрос сократится и исключит тех, кому принципиальна прописка, а не просто регистрация.
❎ За компанией остается доля в ООО равная 51%. Все мы знаем, какие это дает преимущества. Это контроль над обществом. Собственник 51 % может фактически самостоятельно вести бизнес. Этот размер доли дает ему большинство голосов для определения основных направлений деятельности компании, для принятия решения об участии в ассоциациях, для назначения и снятия с должности директора, для избрания и досрочного прекращения полномочий, для утверждения ежегодных бухгалтерских отчетов и балансов. Кроме того, используя свое положение, он вправе распределять чистую прибыль, утверждать внутренние документы ООО и т.д. Также, собственник 51% может продать свою долю, тем самым оставить остальных участников долей с неизвестным для них новым собственником.
❎ Незарегистрированные права перехода аренды земельного участка на текущего собственника.
❎ Отзывы, не с сайта самой компании...не самые лестные.
💬 ИТОГИ
Проект подходит для инвестора с целью получения дохода от предоставленного займа.
⚖ Даем данному проекту нейтрально-отрицательную оценку. И даже не столько из-за выбранной схемы сделки, сколько из-за совокупности факторов: соотношение локация-объект-категория отеля + размер номерного фонда и звездность, с которыми компания еще не работала + новый рынок (Москва)