May 18, 2022

Инвестиции в редевелопмент

Мы продолжаем нашу рублику разбора проектов редевелопмента.

С первым разбором находок можно ознакомиться здесь.

Ежедневно мы просматриваем сотни объявлений о продаже зданий, зависаем на торговых площадках, выискивая из них десятки подходящих на выездной осмотр. Из которых остаются единицы для более детального анализа цены предложения, окружения, технического состояния, потенциальных возможностей реализации той или иной концепции, изучения рынка, стоимости продаж в розницу, в общем всего того, что можно назвать ТЭО.

Зачастую, на данном этапе отсеиваются все выбранные "лучшие варианты", но иногда есть и те, что идеально подходят для более пристального нашего внимания. И сегодня мы решили поделиться с Вами несколькими подобными объектами, которые мы анализировали.

Объект №1

ЦАО, р-н Пресненский, пер. Красина, 15 стр. 1

Ссылка на объявление.

Хорошее расположение. Удобный выезд на Садовое кольцо. 10 минут пешей доступности до 3-х станций метро разных веток: Маяковская, Баррикадная, Краснопресненская.

Пешая доступность до: Патриарших прудов, Московского зоопарка, Театра Сатиры, 1-й из московских высоток на Кудринской площади, Римско-католического Кафедрального собора. Непосредственное соседство с Детской городской клинической больницей № 13 им. Н. Ф. Филатова.

Здание расположено на второй линии, внутри дворовой территории. В окружении как жилой массив, так и административные здания. Развита социальная инфраструктура.

Фото здания

Поэтажные планировки

В результате сбора различной информации из открытых источников мы получаем:

1. Земельный участок под зданием в долгосрочной аренде. 923 кв.м - пятно застройки. Кадастровая стоимость земельного участка (далее КС ЗУ): 98 834 646 руб.
Вид разрешенного использования (далее ВРИ): эксплуатация здания под административные цели.

2. Здание, площадью 2304,6 кв.м. Внутри кабинетная планировка с типовой отделкой. Предусмотрены системы кондиционирования. Подведено централизованное отопление, канализация и холодное водоснабжение.
Здание сдано нескольким арендаторам.
КС 462 112 515 руб.

Год постройки: 1957, кап. ремонт в 2009 г.
Каркас: Кирпичный
Стены: Кирпичные
Перекрытия: Железобетонные

Отсутствует ГВС!

Не является объектом культурного наследия.

Цена продажи: 400 млн. 173 565 ₽ за м²

3. Согласно анализу рынка мы определили, что цена 1 кв.м продажи в розницу лотов под апартаменты составит от 500 000 руб.

Мы посчитали продаваемые площади (с 1 по 3 этажи) по имеющимся планировкам и она составила 1 196 кв.м

Итого выручка: 1 296 * на 500 000 = 648 000 000
Затраты на ремонт, отделку, переоборудование под апартаменты, коливинг и тд. рассчитываем исходя из 70 тыс. на площадь здания 2 304,6 = 161 322 000

Итого расходы: 400 млн + 161 млн = 561 млн С учетом ориентировочной выручки, получаем прибыль 87 млн (до налогов), что составляет 15% на вложенные средства.

ВЫВОД: ну что-то так себе перспектива, да и порог входа слишком уж высокий.

Объект №2

на торгах мы нашли вот такое, ну очень интересное, а главное безумно красивое здание по адресу: Москва, ВАО, Метрогородок, ш. Открытое, вл. 24, к. 35

Расположение в непосредственной близости от Национального парка Лосиный остров. Ст.м Бульвар Рокоссовского в 2 кв.м, напротив дома остановка общественного транспорта. Удобный выезд на СВХ. Ближайшее окружение представлено многоквартирной жилой застройкой.

Фотографии здания

Вы только посмотрите на эти огромные окна, особенно на последнем этаже, высокие потолки 3,4 м. Любовь с первого взгляда. А какая огромная территория, сколько м/м можно организовать, и детскую площадку и зону отдыха на свежем воздухе)

Начальная цена торгов: 121 800 00 руб. с НДС

Шаг на увеличение: 1 015 000 руб.
Размер задатка: 20 300 000
Компенсация: 30%на счет ФГБОУ ВО "Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова".

Важное замечание, к сожалению, предмет торгов не имущественный комплекс здание + ЗУ, а только здание. И даже не просто отдельное здание, а несколько помещений, в совокупности составляющие почти все здание, за исключением помещений бункера. Заключать договор аренды новому собственнику предстоит самостоятельно.

В результате сбора различной информации из открытых источников мы получаем:

1. Земельный участок площадью 7 313 кв.м. Текущее ВРИ: Для размещения объектов дошкольного, начального, общего и среднего (полного) общего образования. По документу: объекты размещения учреждений среднего профессионального образования (1.2.17).

Напоминаю, что участок не входит в сделку.

2. Здание в стиле Сталинский ампир, построенное в 1951 году. Ранее в здании размещалась школа №371, затем Московский торгово-экономический техникум.

Физическое состояние помещений удовлетворительное. Здание обеспечено сетями инженерно-технического обеспечения, но подача инженерных ресурсов сейчас не осуществляется. Возможно, в здании отсутствует ГВС.

Сумма всех помещений: 3 566 кв.м.
Высота потолков: 3,4 м

Каркас: Кирпичный
Стены: Кирпичные
4-х этажное + 1 подземный

Поэтажные планировки

3. Анализ планировок показал продаваемую площадь с учетом минимальных перепланировок порядка 2 000 кв.м. При этом надо понимать, что в учебных заведения требования к ширине коридора = 3 м, в то время как для жилья и апартаментов достаточно 2 м.

Это означает, что придется либо терять много полезной площади на коридоры, либо будут существенные затраты на максимальное переустройство внутренних перегородок.

По анализу рынка, ближайшее окружение представлено множеством новостроек за счет расположения (конечная станция метро, близость к МКАД). Это создает условия высококонкурентного рынка.
Стоимость метра апартов в данной локации я оценила порядка 300 000 руб. Но в споре с коллегами, с учетом высококонкурентного рынка, а соответственно борьбы за каждого потенциального покупателя, решили что стоимость должна быть ниже. Апартаменты без ипотечного плеча, которое может предложить жилье, явно проигрывают на данном поле.
Да и как известно, сам по себе формат недвижимости "апартаменты" у МКАДА - не пользуется спросом.

Поэтому решили считать по 180 тыс. за кв.м

Анализ проектов в окружении

Итого выручка: 180 000 * 2 000 кв.м = 360 млн
Затраты: 70 тыс. * 3 566 = почти 250 млн + 122 млн на выкуп (минимум)
Прибыль: что то ее не видно

Выводы по выездному осмотру здания: расположение явно проигрывает. Состояние сильно удовлетворительное. Много затрат на ремонт. Заморочки с землей.


ВЫВОД: как сами понимаете... "овчина выделки не стоит". Это бы здание, да в другое место.

Объект №3

ЦАО, р-н Хамовники, ул. Плющиха, 55С2. Первая линия.

Расположение - премиальное Хамовники. В непосредственной близости сквер Девичьего поля, здание Общевойсковой академии ВС, напротив – посольство Южной Кореи, рядом набережная. Ближайшее окружение представлено жилыми и общественно-деловыми объектами. В пределах 1,5 км находятся Новодевичий монастырь и здание МИДа. В округе активно строятся новые жилые комплексы.

В 1 км от объекта расположена ст.м. Киевская, Смоленская, чуть дальше до метро «Фрунзенская» и «Парк Культуры». Выезд на Смоленский бульвар в 1 км, расстояние до Садового кольца – 600 м.

Фотографии здания

Поэтажные планировки

Ссылка на объявление о продаже здания.

Стоимость 550 000 000 руб. / 231 677 ₽ за м²

В результате сбора различной информации из открытых источников мы получаем:

1. Здание расположено на земельном участке площадью 600 кв.м.

Кадастровая стоимость: 63 290 808 руб.

ВРИ: Эксплуатации прочих административно-управленческих учреждений и общественных организации.
Земельный участок используется на основании договора аренды от 03.11.1999 № М-01-015365, срок действия договора до 03.11.2048.

Права на использование переходят к покупателю на тех же условиях и в том же объеме, что и у продавца.

2. Здание общей площадью: 2 372,3 кв. м.

Ограничения (обременения) права: не зарегистрированы.

• Год постройки: до 1917.
• Капитальный ремонт с заменой перекрытий: 1996.
• Материал стен: железобетон, кирпич.
• Количество этажей: 4 этажа + мансарда + подвал.
• Высота потолков: 3,25 м

В здании одна входная группа и два эвакуационных выхода.

Вентиляция: приточно-вытяжная.
Кондиционирование: сплит-системы.
Пожарная сигнализация: датчики пожаротушения.
Лифт: пассажирский, грузоподъемностью 400 кг.

Планировка – кабинетная, длинные узкие коридоры отсутствуют благодаря квадратной форме здания, внутренняя отделка помещений – отличная.

Из окон кабинетов открывается хороший вид благодаря угловому расположению дома; пространства имеют много освещения.

Нам удалось найти информацию, что ранее здание выставлялось на торги на торговой площадке РАД. По данным 2019 года, на всю площадь здания был заключен краткосрочный договор аренды сроком до 29.12.2019. Ежемесячная арендная плата была установлена в размере 4 009 187,2 рублей. Расходы на коммунальные услуги включены в арендную плату.

3. Согласно планировкам, продаваемая площадь составляет порядка 1 700 кв.м.

По анализу рынка, с учетом премиального расположения в р-не Хамовники, стоимость метра в данной локации составляет порядка 1 млн за кв.м. Берем минимальную стоимость для конкурентного предложения - 850 000 за кв.м

Итого выручка: 850 000 * 1 700 = 1 445 000 000
Расходы: берем уже не 70 тыс, а 100 тыс. (а может и больше) * 2 372,3 = 232,2 млн. + 550 млн на выкуп.
Прибыль: 662 млн., что составляет 84% на вложенные средства. Не плохо.

ВЫВОД: интересное здание, хорошая локация, потенциально хорошая выручка. Но высокий порог входа.

ОБЩИЙ ВЫВОД: как видите, из сотен продаваемых объектов, мы нашли 3, казалось бы интересных на первых взгляд. Но после более тщательного анализа, не все оказались такими уж привлекательными с инвестиционной точки зрения. К рассмотрению остался только один, и то, он будет интересен, при наличии достаточно большой суммы.