November 10, 2023

Инвестиции в гостиничный комплекс Marine Garden Sochi 5* в Сочи

В прошлом нашем разборе гостиничного комплекса в Сочи мы разобрали проект, не представленный на официальном портале НАШ.ДОМ.РФ (без официальных документов). Сейчас мы решили для сравнения разобрать проект, уже реализуемый официально, по 214-ФЗ с эскроу счетами, который дает гарантию собственности.

💡 Инвестиции в гостиничный комплекс Marine Garden Sochi 5* в г.Сочи с целью получения пассивного рентного дохода от сдачи номера в аренду.

📍 Краснодарский край, г Сочи, ул Шоссейная, д. 9, корпус 1 и 2

Проект позиционирует себя как очень крутую локацию, 1-ая береговая линия и 7 мин до центра Сочи, 10 мин до центр Адлера, 10 мин до Олимпийского парка, 10 мин до аэропорт и 60 мин до Красной Поляны.

Видимо, разоблачение этого проекта, вернее его рекламы, мы начнем именно с опровержения этих данных.

    1. ДО МОРЯ - минимум 700 метров = 10 минут пешком. Сложно назвать первой береговой линией. При этом Вам нужно будет пройти под эстакадой шоссе, через железную дорогу.

И лежать загорать на узком пляже с множеством валунов и слушать звук проезжающих поездов. Ниже предлагаем Вам полюбоваться видами на пляж:

Менеджер будет "защищать" данные пункты следующими аргументами:

  1. Вас будет везти шатл от отеля до пляжа.
    Ну ОК.
  2. "Толстосумы", а у нас это отель 5* - соответствующий контингент людей, который предпочитает отдых у бассейнов на территории комплекса, а не купаться в море.
    Ну так себе аргумент....конечно может сработать, когда тебя (заплатившего за отдых в 5* отеле) ждет не частный оборудованный пляж от отеля, а железка под ухом.
  3. Проектом подразумевается благоустройство улиц (общей протяженностью благоустраиваемых пешеходных путей 1,2 км), которые ведут к морю. Благоустройство включает следующие территории:
    1. Ул. Кипарисовую и часть ул. Железнодорожной в сторону Ж/Д станции Хоста до прохода к морю через тоннель;
    2. Ответвление от ул. Кипарисовой в сторону ул. Железнодорожной к пляжу "Мыс Видный";
    3. Сквер Влюбленных.

Благоустройство включает:
- замену твердых покрытий (брусчатки);
- облагораживание прилегающей к ул. Кипарисовой территории близ ул. Шоссейной, а именно: ландшафтное планирование и озеленение;
- наполнение территории малыми архитектурными формами;
- организацию ночного освещения и ландшафтную подсветку;
- обновление территории "Сквера Влюбленных".

НО! "Обещать, не значит жениться".

4. До Центра Сочи и до Сириусу - 30 минут на авто по единственному шоссе без какой либо альтернативы. Сочи известен пробками... поэтому, поездка в обе стороны Вам скорее всего обойдется в минимум час времени езды по пробкам.

📝 О ПРОЕКТЕ

Marine Garden Sochi 5*:

  1. Отель под управлением мирового отельера Zont hotel
  2. Территория отеля 2.8 гектар
  3. С насыщенной внутренней инфраструктурой (открытые подогреваемые бассейны, рестораны, дендропарк)
  4. Общий номерной фонд - 738 номеров
  1. Гостиничный комплекс строится (корпуса сданы) в рамках ФЗ-214( Эскроу-счета). Финансирование: банк Открытие. Запуск отеля 2-ой квартал 2024 г.
Схема благоустройства территоии комплекса
Назначение ЗУ: Гостиничное обслуживание
Планировка этажа

📌 О КОМПАНИИ

1. Застройщик - ООО "СЗ ИСК "ЕВРОСТРОЙ".

Свою известность ООО "СЗ ИСК "ЕВРОСТРОЙ" получила благодаря жилому комплексу «Черноморский» в Геленджике, а сейчас ведет строительство в 4 городах — Геленджик, Анапа, Новороссийск и Сочи.
В каждом жилом комплексе застройщик возводит одновременно с домами качественную современную инфраструктуру, уделяет много внимания эстетике, благоустройству и озеленению дворов.

  • 18 лет работы ( с 2004 года)
  • 654 050 кв.м сдано (22 400 квартир) - 16 комплексов (11 жилых комплексов, 31 многоквартирный дом в Геленджике, Анапе и Новороссийске, торговый центр «Черноморский» в Новороссийске)
  • 3 Детских сада и 1 школа
  • 7 проектов на разной стадии строительства

В Хосте у девелопера 2 проекта, кроме Marine Garden Sochi 5*, недалеко строится Marine Garden Sochi 4* г. Сочи, ул. Володарского,6 - 8 га с собственной культурной и развлекательной инфраструктурой и со сроком сдачи в 3 кв. 2024 года + время на подготовку к запуску отеля.

2. УК - компания Zont Hotel Group

Отели 3*, 4* и 5* в управлении общим номерным фондом более 2 200 (Москва, Омск, Елабуга, Алтай, Тбилиси, Ереван):

  • Aquamarine Hotel Moscow
  • Hampton by Hilton Moscow Rogozhsky Val
  • Art Moscow Hotel Voykovskaya
  • Aquarium Hotel Crocus Expo
  • Sunflower Park Hotel Moscow
  • Sunflower Vnukovo Hotel Moscow
  • Sunflower Rumyantsevo Hotel Moscow
  • La Maison Hotel Moscow
  • Airhotel Moscow Domodedovo Airport
  • Airhotel Express Domodedovo
  • ibis Moscow Domodedovo Airport
  • Sunflower Avenue Hotel Moscow
  • Tourist Hotel Omsk
  • Ramada Hotel & Suites by Wyndham Alabuga
  • Ramada Hotel & Suites by Wyndham Yerevan
Фин.отчетность УК
Какая то уж слишком маленькая выручка УК, при управлении номерным фондом 2 200 номеров.

Также, управлением будущего отеля на 300 номеров на острове Русский во Владивостоке вместо французской Accor Hotels может заняться оператор Zont Hotel Group

Доход с номера делится на 2 платежа:
- фиксированную арендную плату, своего рода гарантированный платеж
- и сумму, которая получается в зависимости от успеха загрузки номера за вычетом выплаченной фиксированной суммы.

Всю информацию о ежемесячном и годовом доходе отеля и номеров можно будет просматривать в личном кабинете собственника.

Сейчас при покупке Вы заключаете предварительный договор аренды с УК (основной уже в момент передачи по акту-приему передачи), в котором:

- Срок аренды по Основному договору составляет не менее 10 (десять) лет с даты подписания Сторонами акта приема-передачи.

- После подписания основного договора аренды управляющая компании формирует резервный компенсационный фонд капитального ремонта, после открытия объекта ежемесячные взносы будут удерживаться у арендодателя из расчета площади помещения.

- Арендодатель (то есть Вы) обязуетесь произвести страхование объекта недвижимого имущества и ответственности перед третьими лицами за свой счет.

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Получение пассивного рентного дохода

🔸 Тип сделки:

  • ДКПН
  • Договор на проведение ремонтных работ (100 000 руб. на 1 кв.м), который включает чистовую отделку + меблировку + весь текстиль (все что нужно для оснащения номера).
Фото шоурума студии 28 кв.м

🔸 Тип владения: 100% Собственность

🔸 Опции: Ипотека

🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость

🔸 Стадия строительства: Корпуса сданы. Запуск отеля 2-ой квартал 2024 г.

Текущее востояние

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Срок выплат дохода: С 1 месяца после передачи объекта в управление

🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно

🔸 Тип управления: Профессиональная УК

🔸 Драйвер роста

  1. Не уверены, что тут есть потенциал для роста, учитывая стадию ввода объекта.
  2. Рост стоимости возможен через несколько лет (минимум 1 год работы отеля) за счет того, что на объекте будет организован пассивный доход и будет статистика загрузки отеля/номера за период как высокого сезона, так и низкого.

Конкурентное окружение

Прям перед анализируемым проектом расположен AZIMUT Здоровье Мыс Видный – это бывший санаторий РЖД. Территория здравницы расположилась на 7 га живописного соснового бора.

Именно с ними вы будете делить пляж.

Здесь разные корпуса категории 3* и 4*.

AZIMUT Здоровье Мыс Видный

Минимальный срок путевки: С лечением - 10 ночей, Без лечения - 5 ночей, от 5 ночей тарифы только с лечением.

В периоды с 10.06. по 27.06., с 01.07. по 28.07., с 01.08. по 28.08., с 11.09. по 27.09., с 01.10. по 28.10. без лечения на стандартные категории - 5 ночей, на люксы - 7 ночей.

Сейчас мы можем посмотреть только текущие цены, к сожалению. И предположить, что стоимость в сезон возрастает в 2-3 раза:

Средства размещения

Если взять в анализ все 5* в Сочи, то они по большей части сконцентрированы в самом Сочи и парочка в Сириусе. Возьмем для сравнения текущую стоимость проживания в следующих отелях 5* и известной сети Alean:

  • Radisson Collection Paradise Resort & SPA (2014 год открытия)
  • Sochi 5*, Pullman Sochi Centre 5* (2013 год открытия)
  • Swissôtel Resort Сочи Камелия 5* (2013 год открытия)
  • Alean Family Sputnik 4* (Мацеста, самое близкое из всех, по расположению к Хосте) (2018 год открытия)

Средняя стоимость проживания в выбранных отелях равна 20 000 руб.

Туристический поток

Приведем Вам краткую сводку из новостей о загрузке отелей Сочи в разные периоды:

  • Средняя загрузка отелей Большого Сочи в июне 2023 составляет 85%.
  • Средняя заполняемость отелей в весну 2023 года составила 74%, что на 9% выше показателя предыдущего года, который составлял 65%.
  • Число туристов, прибывающих в Сочи поездом, за последнюю неделю весны выросло почти на 20%, а средняя загрузка средств размещения в горном и прибрежном кластерах курорта составляет 78% (данные на 1 июня).
  • Загрузка осенью составила 70%.

Есть статистика помесячно, но к сожалению не за 2021-23 года:

Поэтому, мы сделаем свой примерный график, исходя из следующих новостных данных о численности туристов:

Около 3,7 млн туристов посетили Сочи с мая по август. Самым массовым по турпотоку оказался август — свыше 1 млн гостей. А всего с начала года в городе отдыхали более 5,4 млн человек. Данные на 24 окт. - 6,4 млн туристов, то есть с конца лета 5,38 млн прибавилось еще 1 млн (за 2 месяца).

То есть, январь-август 5,4 млн, при этом май-август из этого составляет 3,8 млн. Значит:

Январь-апрель = 5,4 - 3,8 = 1,6 / 4 мес = по 400 тыс. чел./мес

Май-август = 3,8 млн = 3,8 / 4 = 950 тыс. чел./мес

Сентябрь-октябрь = 1 / 2 = 500 тыс. чел./мес

Предположим, что ноябрь и декабрь данные равные январю и февралю, то есть = по 400 тыс. чел./мес. Получаем:

Эти данные у нас лягут в основу расчета доходности.

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа: 15 000 000 ₽ / 600 000 ₽/м² - отделка предчистовая

Номер без балкона на 1-ом этаже с видом на море в 1-ом корпусе (ближе к морю)

+ 2,5 млн за чистовой ремонт и полное оснащение

🔹 Лоты: 25 м²

🔹 Доходность: "золотые горы"

Застройщик в своих расчетах берет следующие данные:

  • Загрузка отеля 65%
  • Стоимость номера в сутки (среднегодовая) 21 тыс. (по заверениям застройщика - ценник проживания 5* в отелях Сочи 25 тыс. в не сезон и 50 в высокий сезон)
  • Котловой метод распределения дохода в зависимости от категории номера
  • 50% доход инвестора и 50% расходы (20% УК и 30% расходы на содержание)
  • Минус налог 6%

ЧОД: 21 000 * 237 дней / 50% - 6% налог = 2 339 190

При этом УК готова платить минимальный гарантированный доход в размере на выбранный номер 869 тыс. в год, остальную сумму, которая получается поверх этой суммы котловым методом - выплачивается 1 раз в квартал после сведения дебета с кредитом.

Доходность (при сдаче за 21 тыс.): 13,3% Окупаемость: 7,5 лет

При этом, застройщик в своей фин модели считает, что ставка размещения будет ежегодно расти:

Но на деле, мы может сказать, что стоимость проживания не сильно меняется.

Доходность при гарант. доходе: 5% Окупаемость: 20 лет

Если бы мы на этом закончили наш расчет, то сказали бы Вам, ориентироваться на гарантированный доход в 5% и скорее всего порядка + 2% сверху доплата поквартальная "сверху"

🔹 Пример расчета доходности:

Мы сделаем расчет на основе данных о туристическом потоке, то есть загрузке номерного фонда:

  • 21 000 при загрузке 95% в течении 4 месяцев (высокий сезон) из которых 50% доля УК = 1 197 000
  • 21 000 при загрузке 40% в течении 6 месяцев (низкий сезон) из которых 50% доля УК = 756 000
  • по 21 000 при загрузке 50% в течении 2 месяцев (бархатный сезон) из которых 50% доля УК = 315 000

Итого ЧОД: 2 268 000, что почти совпадает с данными от застройщика

НО! Это при условии Вашей (как инвестора) безоговорочной веры в 2 пункта:

  1. Что номер в Хосте будет сдаваться за 21 000 руб.
  2. Что затраты УК в отеле 5* не превысят 50%.

Оба этих пункта достаточно сомнительны:

  1. Почему в Хосте (на расстоянии 30 минутной транспортной доступности (без учета вечных пробок) от Сочи и Сириуса (центры притяжения с концентрацией достопримечательной, развлечений и т.д), люди захотят жить в 5* отеле без собственного приватного пляжа за 21 000 руб.?
  2. Затраты УК в отеле 5* превышают заявленные расходы в 50%

Структура расходов (издержек). Основную долю издержек составляют заработная плата и связанные с ней выплаты (27-32%), поскольку гостиничное хозяйство 5*-ного отеля требует большого количества обслуживающего персонала от очень высококвалифицированных и высокооплачиваемых менеджеров и маркетологов до большого количества низкоквалифицированных, но тем не менее хорошо оплачиваемых работников, занятых в контактной и вспомогательной службах, поскольку они непосредственно соприкасаются с гостем и создают необходимый 5*-ый комфорт и среду гостеприимства.

Следующей большой статьей издержек являются эксплуатационные расходы на содержание номерного фонда - до 12-14% общего объема затрат гостиницы.

5-8% составляют затраты на организацию питания и 1-3% - на организацию продажи напитков. Остальные издержки распределяются примерно следующим образом:

- административные расходы - 3-4%;

- амортизационные отчисления - 3-4%;

- содержание и ремонт оборудования - 3-4%;

- энергоносители - 3-4%;

- маркетинговые исследования и реклама - 2-4%;

- проценты за кредит - 2-4%;

- оплата страховых взносов - 1-2%;

- всевозможные арендные платежи - 1-2%;

- гонорары специалистам по управлению - 2-3%.

На образование дохода гостиницы остается от 17 до 35%, то есть расходная часть на содержание и обслуживание большой территорией и инфраструктурой 5*-го отеля существенно больше, чем 50%.

Но, чтоб не быть просто голословными, мы решили провести опрос среди наших коллег и партнеров, которые заняты в сфере управления отелями 5*, и вот какой ответ (один из) мы получили:

Еще один ответ:

В лучшие времена доход инвестора до налогов 35% и 65% доля УК и расходы.
Но, в среднем, это чаще всего не превышает 30% на 70%.

Это в очередной раз подтверждает, что расходу УК на обслуживания, содержание и управление отелем 5* явно превышают заявленные 50%

Сделаем расчет, если стоимость проживания снизится на:

  • 10% - ЧОД 2 024 200 / доходность 11,6%
  • 15% - ЧОД 1 927 800 / доходность 11%
  • 20% - ЧОД 1 814 400 / доходность 10,3%
  • 30% - ЧОД 1 586 000 / доходность 9%

Как мы ранее уже говорили, в Сочи, практически всю недвижимость, реализуют через риелторов. И поэтому, кроме видения самого застройщика, к нам руки попало "видение" сообщества риелторов:

Как можете заметить, по их мнению, реально достижимая среднегодовая цена сдачи номера = 10 000 руб., что даст доходность в 6,8%.

И эта цифра совпадает с нашей 7%, о которой мы говорили чуть Выше, как наша рекомендация.

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Опытный застройщик.

✅ УК с опытом управления и номерным фондом порядка 2,2 тыс. номеров

✅ Высокая стадия строительства - дома сданы, идут внутренние работы по отделке и оснащению, благоустройство территории.

✅ Наличие инфраструктуры в проекте.

✅ Один из не многих проектов в Сочи, который строится по 214-ФЗ на ЗУ с назначением - гостиничное обслуживание.
БОльшая часть проектов в Сочи строится совершенно не так, без РНС, на ЗУ СНТ и ИЖС с купленным переводом на ВРИ предпринимательство.

Поэтому, у Марины Гарден есть существенное преимущество в форме сделки и строительства, что обеспечивает безопасность в сделке и гарантирует наличие собственности на недвижимость.

✅ Мы всё больше слышим про программы развития Дальнего Востока, Байкала, Урала и южных территорий России, в том числе «новой Анапы», однако ключевыми направлениями, показывающими рекорды по объему туристического потока, остаются три точки на карте России: Москва, Санкт-Петербург и Сочи.

Сочи — это новое значимое MICE-направление (область индустрии делового туризма, связанная с организацией и проведением различных корпоративных мероприятий).

✅ В сочи не большой номерной фонд отелей 5* - 8% от общей доли рынка.

👎 РИСКИ

❎ Локация:

  • удаленность от Сочи и Сириуса, как центров притяжения с концентрацией достопримечательной, развлечений и т.д
  • отсутствие собственного пляжа и необходимость 10-минутного пешего променада до общественного пляжа через туннель, ж/д пути и главное, загорать под стук колес поездом на узкой береговой линии.

❎ Большой номерной фонд - 738 номеров, где львиная доля студии 25-28 кв.м.

❎ У УК всего один отель категории 5* проект в управлении и тот с маленьким номерным фондом. А тут УК берез на себя сразу большой объем номерного фонда - 738 номеров.

❎ Высокая конкуренция за счет проекта от этого же застройщика с уровнем 4*.

❎ В нашем предположении, слишком оптимистичный прогноз по ставке проживания равной 21 000 руб. для данной локации.

❎ В Сочи активный и растущий спрос на среднебюджетные гостиницы категорий 3* и 4*, а не на 5*.

❎ Подписание предварительного договора аренды, где не прописаны и не закреплены условия расходной части УК равной 50%. На деле - эта сумма может оказаться существенно выше.

❎ У УК нет опыта управления отелями с множественностью собственников. Напомним, что номеров 738.

При таком высоком уровне распроданности лотов (порядка 80%) и скором запуске отеля (к летнему сезону 2024 г.) личный кабинет должен работать как швейцарские часы. В противном случае, будет большая нагрузка на УК в виде бумажной волокиты по подготовке отчетов.

И на первоначальных этапах в любом случае возникнут сложности с взаимодействием УК и инвесторов по расчету и начислениям дохода, учитывая большое количество инвесторов и отсутствие такого опыта управления.

❎ Большая вероятность стагнации рынка или даже снижения стоимость объектов.

❎Перегретый рынок.

Повторим, что проект может быть интересен, но при условии Вашей (как инвестора) безоговорочной веры в 2 пункта:

  1. Что номер в Хосте будет сдаваться за 21 000 руб.
  2. Что затраты УК в отеле 5* не превысят 50%.

ИТОГИ

Объект подходит для пассивного инвестора с целью получения рентного дохода.

⚖️ Даем проекту нейтрально-отрицательную оценку.