Инвестиции в ГК МОРЕТУТ 4*/Азовское море

Крупное загрязнение побережья мазутом, затронувшее Анапу, Джемете и Веселовку, может серьёзно сказаться на предстоящем туристическом сезоне. Для курорта Анапа, известного как одно из главных направлений для семейного отдыха, это серьёзный имиджевый удар. Обычный формат отдыха, включающий купание в море и прогулки по пляжу, оказался под вопросом. Семьи с детьми, которые традиционно выбирают Анапу, вероятно, пересмотрят свои планы. Главные опасения туристов связаны с риском контакта с остатками нефтепродуктов, загрязнением воды и пляжей, а также с возможным неприятным запахом на побережье.

Летом 2025 г. значительная часть отдыхающих может отказаться от поездки в Анапу, выбирая альтернативы...Крым? Азовское побережье?

Так как нам не известно, на какой именно срок это загрязнение. До летнего сезона 2026го, или же как страшат некоторые экологи, что загрязнение на десятки лет, то рассмотрим альтернативные инвестиции.

Проект этого же застройщика мы рассматривала чуть ранее,при разборе Анапского "Пяточка" - МореЛЛо.

💡 Инвестируй в гостиничный комплекс МОРЕТУТ под управлением гостиничного оператора Alean с рекламируемой доходностью +40% роста стоимости и чистой прибылью от 1,1 млн в год.

📍 Краснодарский край,ст-ца Голубицкая, ул. Курортная, 161

Гостиничный комплекс «Море тут» расположен в Темрюкском районе, в курортной станице Голубицкая, на первой линии берега Азовского моря

Станица Голубицкая с ракушечными пляжами – самый популярный курорт с южной стороны Азовского моря. Голубицкая расположена вблизи главных транспортных артерий Юга России - соединяющих Анапу, Сочи, Новороссийск, Краснодар и Республику Крым.

Вход в море в станице Голубицкой — пологий. Вообще, Голубицкая славится своими пляжами, так как все они широкие, покрыты мелким золотистым песком и перемолотым ракушечником.

Куда сходить в станице Голубицкой

Грязевое озеро

Одна из визитных карточек курорта. Находится озеро в нескольких шагах от центрального пляжа. Глубина водоема небольшая – примерно 1,5 м. Черный ил, из которого и состоит озеро, имеет высокое содержание сероводорода. Запах от источника не из приятных, зато польза — колоссальная. Грязевые ванны полезны для людей, страдающих ревматизмом, кожными заболеваниями, артритом.

Парапланерный клуб «Первый шаг» Винодельня «Поместье Голубицкое» Долина лотосов Зоопарк Дельфинарий Крокодиловая ферма

Удаленность территории:

• 3 км до Федеральной трассы «Темрюк – порт Кавказ»

Можно сказать, что проект расположен посередине двух курортов России: между Крымом и побережьем Краснодарского края

• 58 км до станицы Благовещенская («Новая анапа»).

Всероссийский курортный комплекс «НОВАЯ АНАПА» планирует принять первых туристов в 2030-32 гг. 1 трлн инвестиций Более 1,8 тыс. га Более 100 гостиниц на 15 300 номеров, Марина на 300 яхт, 17 км песчаного пляжа, более 22,3 тыс. новых рабочих мест, 2 800 000 туристско-экскурсионный поток.

• 64 км до Анапы
• 45 км/45 мин до Аэропорта Анапы
• 50 км/50 мин до Железнодорожного вокзала Анапы
• 77 км / 1 час до Крымского моста
• 163 км/3 часа до Краснодара
• 10 мин авто/8 км до Темрюка

Турпоток

Развитие побережья Азовского моря

Азовское море - самое мелководное в мире, его воды практически моментально прогреваются с наступлением лета до комфортных температур. За широкие пляжи и удобный вход в воду его иногда называют детским. Пионерлагерей и баз отдыха здесь в свое время строилось немало.

Россия планирует построить 20 курортов на Азовском море

Азов - мелкий и теплый, поэтому все 20 будущих курортов (смотрите карту) планируются под отдых родителей с детьми.

Приазовье, по данным Стратегии (у российских властей грандиозные планы - на самом верху составлена толстенная Стратегия развития всего Приазовья аж до 2040 года), способно принять огромную часть туристов России, и еще останется. 15 - 16 млн человек в год к 2040-му. Причем ставка делается не только на своих, но и на гостей из Белоруссии, Казахстана (это для начала).

📝 О ПРОЕКТЕ

Гостиничный кластер категории 4* на территории в 10 Га, состоит из 12 пятиэтажных корпусов.

Ландшафтный дизайн, зоны отдыха и прогулок, детские и спортивные площадки, два подогреваемых бассейна и частный благоустроенный пляж и своя набережная.

В комплексе предусмотрены: фитнес-зал, зона йоги, скейт зона, рестораны, кофейни, булочная, детский центр, медицинский пункт, аптеки, кинозона под открытым небом, коворкинг зона, салоны красоты, пункты выдачи заказов маркетплейсов.

Общий номерной фонд гостиничного комплекса составляет более 2 400 936 номеров. Изначально в проекте заявлено более 2 400 номерного фонда, но после желание гостиничного оператора взять в управление данный проект, его "перепилили", добавив больше общественных площадок и зон развлечения:

1, 2 и 3-комнатных номеров площадью от 29 до 76 кв.м.

Коммуникации:

Центральный водопровод, своя котельная, газ, все автономно. Свои электрощитовая, ТЭЦ и насосная с узлом учета.

ВРИ ЗУ: Туристическое обслуживание

📌 О КОМПАНИИ

Девелопер проекта ГК «Каскад» - работает с 2015 года.

Награды: «Надежный застройщик 2020-2023 года»

Компания представляет полный спектр услуг в направлении строительства жилых и коммерческих объектов недвижимости, внешней и внутренней отделки, ремонта и благоустройства.

Сдано более 2 500 квартир в домах с развитой инфраструктурой класса "комфорт": ЖК «Два адмирала», ЖК «Сады у моря» (1-ая очередь), ЖК «Привилегия», ЖК «Привилегия 2», ЖК «Притяжение».

Новые строящиеся объекты на 1 669 квартир без учета апартаментов:

• ЖК «Горы Здесь»
• ЖК «Лермонтов»
• ЖК «Сады у моря» (2 я и 3-я очередь)
• Коттеджный посёлок «Солнечный»
• ГК «Море тут»

Гостиничный оператор - Alean Collection*

К сожалению, в доступных источниках нет информации о том, что Alean Collection собирается управлять строящимся отелем на побережье станицы Голубицкой на Азовском море. Однако компания активно расширяет своё присутствие на Черноморском побережье России. В частности, в 2024 году было объявлено о строительстве курортного отеля Alean Select Agoy 4* в посёлке Агой Туапсинского района, который будет работать под управлением Alean Collection. Кроме того, Alean Collection планирует открыть новые отели в Анапе, а также в крымских городах Саки и Евпатория к 2027 году.

Alean Collection – гостиничный оператор, признанный лидер в сфере гостеприимства, управляющий курортными отелями и курортами класса 4* и 5*.

У отельного оператора как собственная сеть отелей, так и отели под управлением. Собственные:

• 7 городов
• 8 действующих отелей на более 2 000 номеров / порядка 16 отелей на более чем 10 000 номеров в стадии строительства и/или проектирования
• 20 лет на рынке
• Доля прямых продаж > 70%
• Повторных гостей >60%
• Индекс удовлетворенности 96-98%
• Активных участников программы лояльности >300 000

Портфель брендов компании включает несколько концепций – семейные курорты, курортные отели, medispa и оздоровительные курорты.

Alean Collection работает с бизнесом на всех этапах – от проектирования до управления.

Под управлением, по данным Butler Hospitality, в сегменте курортных и загородных отелей лидирующая пятерка управляющих компаний (сетей) выглядит так:

• Atelica Hotel Group – 19 отелей
• Alean Collection – 15 отелей
• Happy Seasons Hotels Group – 9 отелей
• UPRO GROUP – 9 отелей
• UNDERSUN – 7 отелей

Рейтинг управляющих гостиничных компаний в России по состоянию на декабрь 2024 года:

Гостиничная компания Alean Collection входит в группу компаний «Алеан», включающую в том числе и Национального туроператора Алеан.

Туроператор Alean известен уже более 30 лет. С 1993 года под этим брендом ведется отправка и прием отдыхающих на внутренних туристических направлениях и СНГ. Компания сотрудничает с 15 000 турагентств во всех регионах России и странах СНГ и предлагает более 2 000 экскурсионных и активных туров.

Национальный туроператор Алеан входит в число лидеров среди компаний, организующих отдых на курортах РФ:

• более 60 регионов России
• более 7 000 средств размещения (отели, санатории, базы отдыха, детские лагеря и пр.) в России и СНГ.
• более 2 000 экскурсионных и активных туров.

Алеан как туроператор по внутреннему туризму– неоднократный лауреат:

• Всероссийской ежегодной премии за достижения в области туризма «Хрустальный глобус»;
• Национальной туристской премии «Туристический Олимп»;
• Национальной туристической премии им. Ю. Сенкевича;
• Премии за выдающийся вклад в развитие туризма в Москве «Путеводная звезда»

Гранты, премии, рейтинги:

• Первое место по результатам мониторинга лояльности туроператоров к розничным партнерам – 2022;
• Первое место по итогам голосования турагентов «Лучший туроператор по России» летний сезон 2022;
• ТОП-10 самых популярных сайтов туроператоров России – 2022 (4 место);
• ТОП-10: крупные туроператоры России, рейтинг лучших и надежных – 2022 (10 место);
• Победитель Премии «Мнение» в номинации «Лучший нишевый туроператор» (2021 год);
• Рейтинг ТОП-15 туроператоров России – 2020 (6 место);
• Лауреат «ТОП Лучших социальных проектов России 2020» в номинации «Лучший социальный проект России»;
• Отели сети Alean Collection – неоднократный победитель ежегодной премии «Курортный олимп» в номинации «Лучшее средство размещения «Все включено»;
• Победитель премии «Ты будешь гордиться» в номинации – туроператор-эксперт по России (2018-2019 годы);
• Призер рейтинга лояльности туроператоров сезона осень-зима 2017-2018.

Алеан является соучредителем и членом таких авторитетных организаций как Российский Союз Туриндустрии и Ассоциация туроператоров России. Туроператор выступает соорганизатором Международного туристического форума в Сочи и координатором проводимого в рамках форума Конгресса.

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Получение пассивного рентного дохода + рост стоимости кв.м.

🔸 Тип сделки: ДДУ, 214-ЗФ, эскроу счета.

Вся сумма за лот с чистовой отделкой и мебелью идет в ДДУ.

Открытом (на момент разбора) остается вопрос гостиничного пакета.

Договор аренды с гостиничным оператором, с комиссией ГО = 35% от выручки

Кроме ДА, будет еще второй договор, своего рода техническое обслуживание. К сожалению, ни сами договоры, ни озвучить цифры второго договора менеджер не смогла. Но, учитывая, что проект предполагает систему "все включено", надо понимать, что доход инвестора от общей выручки вероятно будет не больше 35%.

Котловой метод распределения дохода. Но от всей ли загрузки или от категории номеров, нам не смогли уточнить.

🔸 Тип владения: 100% Собственность

🔸 Опции: Ипотека, 100% оплата

Рассрочка: Первый взнос от 40%, без удорожания на 2 года.

🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость

🔸 Стадия строительства:

Ввод в эксплуатацию: IV кв. 2026
Выдача ключей: 30.04.2028

🔸 Темпы продаж: Распроданность по данным портала наш.дом.рф по состоянию на октябрь 2024 года составляет 1-21% по 5 корпусам.

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Срок выплат дохода: С 1 месяца после передачи объекта в управление

🔸 Периодичность выплат дохода: Потенциально ежемесячно

🔸 Тип управления: Профессиональный гостиничный оператор

🔸 Драйвер роста

• Рост стоимости по мере строительной готовности проекта.
• Стратегия развития побережья Азовского моря до 2024 года. В рамках стратегии также планируется улучшение транспортной инфраструктуры.
• Взятие объекта в управление гостиничным оператором Alean Collection.

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа (на момент анализа):

8 845 000 ₽ /290 000 ₽ м²

Лот площадью 30,5 м² (жилая: 18,3 м², балкон: 4,3 м²)

Несмотря на то, что с текущей планировке "нарисован" диван, да еще и кухня, по словам менеджера, проект переделывается под требования Алеан и в номерах будут кровати. В текущих проектах, например Alean Family Riviera 4* (Анапа), на площади 32 кв.м смогли разместить 2 спальни:

Номер с чистовой отделкой "под ключ".

К сожалению, рендеры не на выбранный лот, а общие.

Рендеры конечно очень красивые. Важно, чтоб они осуществились в реальности, а не остались просто красивыми картинками.

Спецификация:

* Гостиничный пакет не входит в комплектацию присланного нам договора. Но по сломав менеджера, будет доп. соглашение на оснащение необходимым гостиничным пакетом, и что за него не будет никакой доплаты.

В настоящее время нет аналогичных проектов, для того чтоб сравнить стоимость в локации. Но, локацию сравнивают с Анапой (из-за широкого, пологого и песчаного пляжа), поэтому, мы вновь обратимся к Анапскому "пятачку" для сравнения стоимости и порога входа. Вывод: Порог входа НЕ наименьший, а стоимость метра НА УРОВНЕ с проектами Морелла, Мореград и СанГарден. Учитывая, что это все таки не Черное море, считаем, что стоимость завышена (к тому же и гостиничный пакет не входит).

🔹 Доходность: Рекламируемая

Стоит сразу сказать, что на первый год функционирования ГК, Алеан планирует работать только летний сезон. А со второго года, уже круглогодично.

Среднегодовая загрузка 39% (от 10% до 93%).

Средняя стоимость проживания 10 687 руб. (от 6 163 до 18 100)

Берем высокий сезон, стоимость 18 100 за номер, то есть за 10 дней отпуска семья с одним ребенком должна купить путевку в 181 тыс. руб. (без транспортных услуг, чтоб добраться до локации).

Сравним стоимость проживания:

Цены сейчас на Яндекс.Путешествиях

Самые дорогие ценники - это на отдельные гостевые дома:

Голубицкая:

• Бюджетные гостевые дома: 20—35 тыс. ₽ за 7-11 ночей (на 2 взрослых и 2 детей),
• Комфортный вариант: 45-60 тыс. ₽,
• Коттеджи и виллы: 160-200 тыс. ₽.

Вывод:

❎ С приведенной стоимостью проживания 10 687 руб. (от 6 163 до 18 100) НЕ согласны. Аналогичный ценник в Анапе (МореГрад). А отдых на Азовском море ориентировочно на 15% дешевле отдыха на Черном море.
✅ С загрузкой 39% согласны.

🔹 Пример расчета доходности:

Для сравнения стоимости проживания берем Alean Family Riviera 4* (Анапа).

Этот отель относится к категории Семейные курорты 4* «Ультра все включено», сочетающие широкий спектр услуг для комфортного, насыщенного и безопасного отдыха с детьми.

Анализируемый проект будет относится к категории Alean Select Курортные отели 4* с разнообразными возможностями для отдыха, развлечений и оздоровления на территории отеля или рядом с ним. Здесь также включено питание завтра, обед, ужин.

Тур на семью из 2 взрослых и 1 ребенка на 10 дней в самый пиковый сезон с 14го июля составляет 400 000 ₽

А сколько стоит Турция?

Выбрали Белек, 5*, первая линия, ультра все включено, песок, высокий рейтинг....
Ценник от 312 000 ₽.

Инвестиции: 8 845 000 ₽

Доходы на первый год полного функционирования ГК (2029):

Если ориентироваться на предоставленный фин.расчет и чистую прибыль в 1 119 460 (здесь они вычли только 35% комиссии УК и налог), это дает доходность в 13,5% - во что мы слабо верим не верим, из-за озвученного прайса на проживание.

Сделаем расчет исходя из ценника Алеан, но кроме 35% мы вычтем еще дополнительные платежи ТО, КР, ФКР, РС, РС:

Все та же прибыль в 1 119 460 за вычетом 35% комиссии УК и минус 30% = ЧОД: 783 622 ₽

Доходность на аренде в полный год функционирования ГК: 8,8% при условии веры в предоставленные цифры о стоимости путевки.

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Туристический потенциал.

Азовское море отличается теплой водой и небольшой глубиной, что делает его идеальным для семейного отдыха. По стратегии развития, планируется создать курорты с доступными ценами, чистыми пляжами и разнообразными активностями, что привлечет новых туристов.

По прогнозам, Приазовье сможет принимать до 16 миллионов туристов в год к 2040 году, что может свидетельствовать о высоком спросе и потенциале доходности.

✅ Масштабные государственные инвестиции. Власти уже разработали стратегию развития Приазовья до 2040 года, которая включает строительство новых дорог, модернизацию инфраструктуры и создание туристических объектов. Государственные инвестиции по%могут создать необходимые условия для бизнеса и привлекут дополнительные частные вложения.

Вокруг Азовского моря планируется строительство четырехполосной скоростной трассы — единого транспортного кольца протяженностью 1,4 тыс. км. Кольцо пройдет через такие крупные города как Ростов-на-Дону, Славянск-на-Кубани, Тамань, Керчь, Геническ, Мариуполь, Таганрог. Будут организованы и подъезды к основным туристическим точкам, что увеличит спрос на данные курорты.

✅ Доступные цены. Отдых на Азовском море исторически дешевле, чем на Черном. Поэтому имеет свою ЦА.

Из предыдущего пункта вытекает, раз цены на отдых здесь дешевле, то и цены на недвижимость в этом регионе остаются относительно низкими по сравнению с другими курортными зонами России. Это делает покупку жилья более доступной.

НО! Согласно нашему анализу, стоимость метра и порог входа ВЫШЕ РЫНКА.

✅ Популярный курорт на Азовском побережье с песчаным пляжем.

✅ Береговая линия.

✅ Первый проект подобного класса и уровня в локации, что привлечет внимание аудитории.

✅ Инфраструктура внутри проекта.

Данный фактор может являться преимуществом при выборе отеля путешественниками, так как гостевые дома зачастую не могут ничего предложить, кроме самого номера.

✅ ВРИ ЗУ: Туристическое обслуживание

✅ Опытный застройщик.

✅ Реализация по ДДУ с эскроу-счетами. Продажа лотов с отделкой, оснащением Вся сумма в ДДУ.

Открытым остается вопрос гостиничного пакета.

✅ Есть условия по рассрочке без удорожания.

✅ Компания взяла умеренный уровень загрузки в 39%.

✅ Если все таки будет подписано соглашение с гостиничным оператором Alean, то он входит в число ТОПовых с реальной программой лояльности и своей аудиторией.

👎 РИСКИ

❎ Медузы.

Но, о медузах знают и на "верхнем" уровне:

❎ Стоимость метра и порог входа ВЫШЕ РЫНКА (именно для данной локации).

❎ Отложенный доход. Долго ждать окончания стройки. Несмотря на то, что ввод в эксплуатацию IV кв. 2026, срок выдача ключей - 30.04.2028. А верить обещаниям менеджера, о сдаче раньше срока конечно же можно. Но опираться лучше всего на подписанный ДДУ.

Более того, компания открыто заявляет, что в первый год будет работать только 3 летних месяца.

❎ Поэтапная сдача гостиничного комплекса. Продолжающиеся ремонтные и строительные работы могут мешать гостям, что скажется на выборе данного гостиничного комплекса для отдыха, а также на отзывах.

❎ Согласно фин модели (кроме того, что она не полная и отражает только вычет 35% комиссия ГО и не учитывает вычет расходов по системе "все включено", что может оказаться большим сюрпризом для инвесторов) стоимость путевки/проживания явно довольно высокая для ЦА.

ИТОГИ

1. Что касается туризма, то в краткосрочной перспективе действительно можно ожидать снижение потока туристов в Анапу. Туристы будут искать альтернативные локации, такие как Крым, Азовское побережье или другие курорты Краснодарского края. Однако в долгосрочной перспективе ситуация нормализуется, проблемы экологии разрешаться в течение нескольких лет, а Анапа в любом случае будет одним из самых привлекательных курортов Краснодарского края с уникальным климатом и развитой инфраструктурой.
2. Несмотря на рост спроса на Азовское побережье, аж в 2 раза (с 1% до 2% ЦА), уровень сервиса на азовских курортах пока не дотягивает до Черного моря. Размещение скромнее, инфраструктура проще, однако во многом именно за счет этого цены не кусаются. Если же, придет Алеан со своими "кусачими" ценами, то точно ли выберут Азовское, а не Черное моер?

Пока Азовское побережье — это скорее запасной вариант для тех, кто хочет сэкономить, но ищет отдых на море.

С другой стороны, если цены на Черное море продолжат расти, часть туристов останется на Азове. Если инфраструктуру подтянут и сервис улучшится, конкуренция с черноморскими курортами станет еще более реальной. В таком случае, вложения в недвижимость на Азовском побережье могут стать прибыльным направлением, учитывая ПЛАНЫ на динамичное развитие региона, расширение туристической инфраструктуры.

С нашей точки зрения, покупка недвижимости в станице Голубицкой на данном этапе только выглядит перспективной возможностью, особенно с учётом планов по дальнейшему развитию прибрежной зоны.

НО, у проекта пока очень много белых пятен и вопросов:

• что с гостиничным пакетом
• что с номерным фондом
• что с реальной планировкой и оснащением
• что с договор на управление/обслуживание и финальной расходной частью с учетом комиссией ГО за управление.

Объект подходит для пассивного инвестора с целью получения пассивного рентного дохода.

⚖️ Даем проекту (пока) нейтрально-отрицательную оценку из-за цены выше рынка и наличие вопросов без ответом.