Инвестиции в МореЛЛо Анапа
Это наш третий обзор инвестиционных гостиничных комплексов Анапы. Мы уже "пели оду" Анапе. Напомним, что:
В 2022 г. Анапа приняла 4,2 млн гостей
В 2023 г. Анапа приняла 5 млн гостей
По итогам 2024 г. ожидается, что этот показатель превысит 5,5 миллионов
С открытием аэропорта для полетов трафик прогнозируемо вырастет на 30-40%.
Наши предыдущие разборы отелей в этом Анапском пяточке:
Инвестиции в МОРЕГРАД
Инвестиции в SunGarden Hotel&SPA 5*
💡 Инвестируй в гостиничный комплекс Морелло с доходом от 70%* +15% в год на аренде.
*При перепродаже.
📍 Краснодарский край, г. Анапа, ул Железнодорожная
У Молелло НЕ будет своей территории пляжа, как было у других разобранных проектов в Анапе.
- 2 мин на авто до ж/д вокзала / аэроэкспресса
- 6 км до центра Анапы / 7 минут на машине
- 9 км до аэропорта / 15-20 мин на машине
📝 О ПРОЕКТЕ
Гостиничный комплекс состоит из 1 корпуса – 4 секций переменной этажности – от 3 до 9 этажей.
Номерной фонд: 226 номеров с высотой потолков 3,45 м, в номерах собственные террасы площадью от 10 до 60 м².
66 шт. 1-комн. 37,9 м² - 41,2 м² 130 шт. 2-комн. 49,3 м² - 71,6 м² 20 шт. 3-комн. 74,4 м² - 93,5 м² 10 шт. 4-комн. 138,2 м² - 157,2 м²
- ресторан
- спа-зона
- подогреваемый бассейн
- спортзал
- детская комната
- подземный паркинг
- консьерж-сервис
- умный домофон
- lounge-zone
- закрытый двор-парк
ВРИ ЗУ: Туристическое обслуживание
📌 О КОМПАНИИ
Девелопер проекта ГК «Каскад» - работает с 2015 года.
Награды: «Надежный застройщик 2020-2023 года»
Компания представляет полный спектр услуг в направлении строительства жилых и коммерческих объектов недвижимости, внешней и внутренней отделки, ремонта и благоустройства.
Сдано более 2 500 квартир в домах с развитой инфраструктурой класса "комфорт": ЖК «Два адмирала», ЖК «Сады у моря» (1-ая очередь), ЖК «Привилегия», ЖК «Привилегия 2», ЖК «Притяжение».
Новые строящиеся объекты на 1 669 квартир без учета апартаментов:
- ЖК «Горы Здесь»
- ЖК «Лермонтов»
- ЖК «Сады у моря» (2 я и 3-я очередь)
- Коттеджный посёлок «Солнечный»
- ГК «Море тут»
УК - будет создано под проект.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение пассивного рентного дохода + рост стоимости кв.м.
🔸 Тип сделки: ДДУ, 214-ЗФ, эскроу счета
Вся сумма за лот с чистовой отделкой и мебелью идет в ДДУ. В ДДУ также идет и гостиничный пакет, вкл. тапочки.
Какой договор с УК заключается пока не известно. Но менеджер уверяет, что будет котловой метод распределения дохода ( инвестор 65%/ УК 35%).
Рассматривается вариант договора доверительного управления, после сдачи комплекса, все подробности будут ближе к сдаче, когда УК составит основной договор и со всеми условиями можно будет ознакомиться, пока только общие условия.
🔸 Тип владения: 100% Собственность
Рассрочка: базовые условия - 50% пв, далее транши раз в квартал до 01.09.2026 года - 8 траншей.
Можно согласовать индивидуально ПВ 15-15-20, то есть растянуть 50% на три месяца
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость
Ввод в эксплуатацию: III кв. 2026 / Выдача ключей: 30.10.2027
🔸 Темпы продаж: Распроданность по данным портала наш.дом.рф 16%
Но данные не совсем корректные, так как кроме гостиничных номеров включают в себя и другие нежилые помещения.
🔸 Срок выплат дохода: С 1 месяца после передачи объекта в управление
🔸 Периодичность выплат дохода: Потенциально ежемесячно
🔸 Тип управления: УК, возможно самостоятельное управление
- Рост стоимости по мере строительной готовности проекта
- ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ РЕГИОНА. Всероссийский курортный комплекс «НОВАЯ АНАПА». По данным Ростуризма Всероссийский курортный комплекс «Новая Анапа» планирует принять первых туристов в 2030-32 гг. Прогноз прироста от вложенных инвестиций на период строительства минимум 20% в год
1 трлн инвестиций Более 1,8 тыс. га Более 100 гостиниц на 15 300 номеров Марина на 300 яхт 17 км песчаного пляжа Более 22,3 тыс. новых рабочих мест 2 800 000 туристско-экскурсионный поток Аэроэкспресс
Конкурентное окружение
Все ниже представленные проекты:
- Расположены на одном пяточке, можно сказать стена к стене
- Конкурируют между собой
- Предлагают гостиничные номера с пассивной доходностью
1. Гостиничный комплекс «Корсаков» 4* на 842 номера (застройщик ССК). Ввод в эксплуатацию: IV кв. 2026. Выдача ключей: 01.05.2027 - 30.09.2027
Гостиничный номер с чистовой отделкой и мебелью 26.28 м² стоимостью 9 198 000 ₽ / 350 000 ₽/м²
2. Гостиничный комплекс "МОРЕГРАД" на 2 551 номер.
Литер 1 (Южный блок)+ 3 корпуса: Ввод в эксплуатацию I кв. 2027 / Выдача ключей 31.12.2027
Литер 2,3, 4 (Восточный, Западный и Северный блоки): Ввод в эксплуатацию I кв. 2027 / Выдача ключей 01.08.2027
ВРИ: Туристическое обслуживание
Гостиничный номер с чистовой отделкой и мебелью 24,1 м² стоимостью 7 230 000 ₽ / 300 000 ₽/м².
3. ГК Лучи 4*. Площадь 32 га. 6 500 номеров. В проекте все корпуса курорта находятся под управлением лучших отельных операторов России и Европы: Alean, Cosmos, Azimut и Domina.
ВРИ: Гостиничное обслуживание, магазины, общественное питание, обеспечение занятий спортом в помещениях, амбулаторно-поликлиническое обслуживание, бытовое обслуживание, развлекательные мероприятия
Сдача 1-й очереди II кв. 2026. ФЗ-214.
Гостиничный номер с чистовой отделкой и мебелью 26,08 м² стоимостью от 14 087 620 ₽ / 451 000 ₽/м²
4. Sun Garden Hotel SPA 5* на 1 246 номеров
В ГК много корпусов с разным вводов в экспликацию:
Ввод в эксплуатацию: I кв. 2027. Выдача ключей: 30.09.2027
Ввод в эксплуатацию: III кв. 2027. Выдача ключей: 31.03.2028
Ввод в эксплуатацию: I кв. 2028. Выдача ключей: 30.09.2028
Ввод в эксплуатацию: III кв. 2028. Выдача ключей: 31.03.2029
ВРИ: Туристическое обслуживание
Котел 65%/35%. Идет согласование условий сотрудничества с УК. В России этот гостиничный оператор еще не представлен. Рассрочка: ПВ 25% / 25% второй мес., остаток 50% ежеквартально или ежемесячно до ввода
Гостиничный номер с чистовой отделкой и мебелью 39,8 м² стоимостью в 2-4 корпусах от 12 338 000 ₽ / 310 000 ₽/м²; в 1-2 корпусах 12 935 000 ₽ / 325 000 ₽/м²
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа: 11 436 480 ₽ / 288 800 ₽/м²
Номер с чистовой отделкой "под ключ".
🔹 Лоты: Гостиничный номер с кухней 39,6 м² (жилая: 21,7 м², балкон: 8,4 м²)
Вывод: Сравнивая со стоимостью метра в аналогичных проектах в одной локации, стоимость метра не превышает рынок. Наименьшая стоимость метра из всех конкурирующих проектов, цена номера "под ключ".
На аренде: рекламируемые + 15% в год
Пессимистичный сценарий:
Средняя загрузка: 51%
Средняя ставка аренды: 12 617 руб./сутки
Средняя загрузка: 51%
Средняя ставка аренды: 17 229 руб./сутки
Сравним в окружении стоимость проживания на сезон сентябрь-октябрь
✅ С приведенной стоимостью проживания мин 12 тыс. согласны.
✅ С загрузкой 51% согласны
Доходы на первый год полного функционирования ГК (2028): 2 348 593 ₽
Расходы на первый год полного функционирования ГК (2028): 8 22 308 ₽ (35%)
Доходность на аренде в полный год функционирования ГК: 13,3 %
Прогнозная стоимость номера к этому моменту увеличиться по заверениям менеджера до 458 000 ₽/м², то есть номер может прибавить в цене 58%.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Популярный курортный город Анапа с песчаным пляжем.
✅ Да, не береговая линия, но до пляжа порядка 500 метров / 7 минут пешком.
✅ Маленький номерной фонд - 226 номеров.
✅ Инфраструктура внутри проекта категории 4*. Комплекс планирует получать сертификацию отеля.
Данный фактор может являться преимуществом при выборе отеля путешественниками, так как гостевые дома зачастую не могут ничего предложить, кроме самого номера.
✅ ВРИ ЗУ: Туристическое обслуживание
Этот вид разрешённого использования допускает размещение пансионатов, гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению, а также детских лагерей.
✅ Опытный застройщик. Единственное, в категории "комфорт". У застройщика НЕТ проектов с задержкой сдачи объектов.
✅ Реализация по ДДУ с эскроу-счетами. Вся сумма в ДДУ.
✅ Есть условия по рассрочке без удорожания.
✅ Стоимость метра не превышает рыночную и является наименьшей среди конкурирующих предложений.
✅ Продажа лотов с отделкой, оснащением и гостиничным пакетом, то есть не требует дополнительных трат на ремонт. Все готово для передачи в управление.
✅ Достаточно бодрые темпы продаж.
Как мы писали ранее, распроданность по данным портала наш.дом.рф 16%. Но данные не совсем корректные, так как кроме гостиничных номеров включают в себя и другие нежилые помещения. Если предположить, что не из 368, а из 226 продано 60...то это достаточно хороший показатель.
✅ Сдача комплекса одномоментная, так как состоит из одного корпуса, в отличии от конкурентов.
Напомним, что поэтапная сдача гостиничного комплекса и продолжающиеся ремонтные работы могут мешать гостям, что скажется на выборе отеля для отдыха, отзывах.
✅ Компания закладывает в расчет дохода умеренный уровень загрузки в 51% (20% в зимние месяцы и 98% в летние)
✅ Компания закладывает в расчет дохода адекватную стоимость проживания.
👎 РИСКИ
❎ Отсутствует свой собственный пляж у моря, как в проектах Мореград и SunGarden.
❎ Компания считает расходную часть всего в 35% от валовой прибыли. А мы знаем, что для категории отелей уровня 4-5* уровень расходов превышает 50% и достигает порядка 60%.
В нашем разборе Инвестиции в гостиничный комплекс Marine Garden Sochi 5* в Сочи мы подробно разбирали тему расходов на отели категории 4* и 5*.
В своих "сладких речах" менеджер делает особый упор, что в отличии от конкурентов, они берут всего лишь 35% расходов, так как не будут привлекать распиаренную УК, а создадут свою, мол, не так-то и сложно заполнить 226 номеров...
❎ Очень высокая конкуренция. На одном пяточке строятся еще минимум 4 проекта общим номерным фондом более 11 365 номеров.
Может для Анапы номерной фонд и не такой большой, но с учетом заявленных "более 100 гостиниц на 15 300 номеров" в курортном комплексе «НОВАЯ АНАПА», локация может превратиться в пустующий олимпийский городок?
❎ УК планируется своя, которую создадут под проект...то есть без опыта управления отелями с множественностью собственников, поэтому будет очень важным, кто (насколько опытный) возглавит УК и войдет в команду проекта.
❎ Какой тип договора с УК будет заключаться на 100% не известно. Предварительно озвучен договор доверительного управления.
❎ Несмотря на то, что в драйвере роста мы указали потенциал роста стоимости по мере строительной готовности, есть большая вероятность стагнации рынка и сохранения цен на прежнем уровне в течении длительного периода или даже снижения стоимости объектов, учитывая такую высокую конкуренцию.
❎ Отложенный доход. Долго ждать окончания стройки (конец 2027 года).
❎ Всего 226 номеров, а на отделку и оснащение заложили аж целый год.
❎ Потенциально длительное экспонирование лота на рынке. Если инвесторы во всех конкурентных проектов решат продать свои инвестиционные лоты и "заработать" на росте стоимости от перепродажи... то рынок будет завален 11 тыс. предложений, где конкурировать с ценой будет ой как сложно.
*Так как завершение стройки и запуск отеля (1-го корпуса) планируется только в конце 2027 года, мы не будем в рисках говорить о зарытом аэропорте и удаленности от аэропорта в Сочи.
Но к сведению, на сегодняшний день аэропорт в Анапе так и не открылся, режим ограничения полетов неоднократно продлевается и, вероятнее всего, открытие пассажирского терминала состоится только после окончания военных действий. Прогнозировать точные даты открытия аэропортов России пока не представляется возможным. Ближайший аэропорт к Анапе: Международный аэропорт Сочи имени В. И. Севастьянова – добраться до Анапы на автомобиле можно за 5 часов 20 минут.
Наши предыдущие разборы проектов в Сочи:
Инвестиции в гостиничный комплекс Tivoli detox&SPA Resort в Сочи
Здесь мы говорили об особенностях рынка Сочи.
Инвестиции в гостиничный комплекс Marine Garden Sochi 5* в Сочи
Инвестиции в отель долгосрочного проживания Lifestyle Hotel LINE в Сочи (Адлер)
ИТОГИ
Объект подходит для пассивного инвестора с целью получения пассивного рентного дохода.
⚖️ Даем проекту нейтрально-положительную оценку, за небольшой номерной фонд отеля в сравнении с конкурирующими проектами.
Еще раз хотели бы акцентировать Ваше внимание на том, что рынок перегрет, очень высокая конкуренция на одном пяточке и чтоб обеспечить такой спрос и рост стоимости по мере строительной готовности, нужен второй приход COVID. Представьте себе, что Вы одномоментно можете конкурировать с 11 тысячами такими же инвесторами, как и Вы сами.
И даем проекту нейтрально-отрицательную оценку из-за очень высокой конкуренции.