Инвестиции в номер (или его долю) в парк-отеле Байкал-Аляска

На днях мы знакомили вас с Иркутским регионом. И рассказывали мы о нем не просто так, а потому что там есть интересный инвестиционный проект, который будем разбирать сегодня.

Но сперва, чуть предыстории.

На берегу Ангары в городе Иркутске заложена новая традиция для путешественников – фестиваль впечатлений. Поводом для рождения фестиваля стало открытие первого в Сибири тематического парк-отеля «Байкал-Аляска». Корпуса нового туристического объекта посвящены территориям, через которые проходили исторические экспедиции российских первооткрывателей – Якутии, Камчатке, Чукотке, Охотскому морю, а каждый номер назван в честь отдельного пункта на маршруте в 15 тысяч километров от Байкала до Аляски.

💡 Инвестиции в номер (или его долю) в парк-отеле Байкал-Аляска и возможность получить доходность до 60% годовых*.

*60% включает в себя потенциал роста стоимости и годовой рентный доход

Цель проекта:

• Создание туристической инфраструктуры и комплексных рекреационных проектов
• Развитие туризма в регионе
• Развитие бренда Байкальского региона

📍 г. Иркутск, ул. Старокузьмихинская, 37/3

📝 О ПРОЕКТЕ

Возведение номеров в уже функционирующем парк-отеле "Байкал-Аляска" ведется в городской черте Иркутска, на живописном берегу Ангары, на территории 4,5 Га парка «Поляна» с 17 уже работающими объектами отдыха и развлечений и посещаемостью до 30.000 человек в день.

• Отель категории 3*
• Номерной фонд 73 номера / 184 человека - вместимость отеля (готовность 50%):

- 5 номеров ЛЮКС 66 кв.м
- 44 номера ПОЛУЛЮКС 31 кв.м
- 24 номера СТАНДАРТ 25 кв.м

Действующие инфраструктурные объекты:

• малый зал для мероприятий на 50 мест
• переговорная на 10 человек + коворкинг
• открытый бассейн, 3 русские бани
• колесо обозрения
• кафе, гриль-домики
• детский центр, веревочный парк, квест-клуб, речные прогулки на катерах, футбол, пейнтбол, волейбол, вейк-станция, прокат катамаранов и САП, картинг, собачьи упряжки и многое другое.

Инфраструктура (строящаяся):

• ресепшен и консьерж-сервис (готовность 30%)
• Торгово-сервисный салон: чайная-кондитерская, сувенирная лавка, массажный салон, студия красоты.
• Конференц-зал на воде
• Экскурсионно-туристическое бюро
• СПА-центр "Кедровая здравница"
• Пространство для проведения мероприятий геокупол «Атмосфера»
• Ресторан и лобби-бар на воде. Кстати, здесь также предлагают стать совладельцем и получать 20% годовых. Инвестиции от 250 000 руб.

Проектом предусмотрено:

• центральное городское водоснабжение и водоотведение (сети МУП «Водоканал» Иркутска);
• строительство КНС, укладка сетей;
• строительство котельной для централизованного отопления номеров и нагрев воды (прогноз ежегодных финансовых затрат на отопление 1 номера «семейный люкс» — 12 000 руб. в год);
• электроснабжение 320 кВт (строительство подстанции);
• широкополосный интернет, ТВ, телефония, охрана.

Государственная поддержка:

1. Проект строительства парк-отеля "Байкал-Аляска", как туристического комплекса был поддержан программой Национальные проекты России, объявленной президентом. Проект прошел конкурсный отбор и получил субсидию, которую Иркутской области выделили из резервного фонда Правительства России на строительство модульных отелей*.

*Общий объем финансирования на все 19 регионов — 4 миллиарда рублей. Приангарью (то есть Иркутску) из этой сумму выделили 200 миллионов, соседней Бурятии — 300 миллионов рублей.

2. Проект относится к категории отелей в рамках стратегии развития туризма*.

Стратегия развития туризма, разработанная консалтинговой компанией Strategy Partners (по заданию ПАО «Сбербанк» и Правительства Иркутской области), определяет один из приоритетных инвестиционных видов деятельности — отели с уникальной концепцией (тематические).

Парк-отель «Байкал-Аляска» относится к данной категории отелей.

3. Проект развивается с государственной поддержкой, в рамках программы грантового софинансирования строительства модульных отелей из резервного фонда Правительства РФ.

📌 О КОМПАНИИ

Проект реализуется командой "Сфера Байкала" - группа компаний, направленная на развитие туризма в Байкальском регионе, кооперация предпринимателей.

«Сфера Байкала» - это управляющая компания, профессионально обеспечивающая создание и развитие комплексных туристических проектов.

Направления деятельности:

• Создание туристической инфраструктуры и комплексных рекреационных проектов
• Привлечение инвестиций
• Сдача объектов в аренду или управление
• Экспедиции и региональный турпродукт
• Стратегия развития туризма в регионе
• Контакт с властью для резидентов
• Брендинг Байкальского региона

Проекты компании:

Реализованные проекты

Парк-набережная "Солнечная дорога" у ледокола "Ангара" с 15-ю объектами общепита и рестораном «Маршал», а также уникальным для региона объектом – «Хрустальная сказка», общий объем коллективных инвестиций в парк-набережную составил более 120 млн руб. в 2006-2012 гг.

Команда

Анатолий Казакевич - директор и учредитель управляющей компании «Байкалов», парка «Поляна» и группы компаний «Сфера Байкала». Капитан экспедиции «Байкал-Аляска».

• Член экспертного совета при комитете Государственной Думы по туризму и развитию туристической инфраструктуры;
• Член инвестиционного совета при губернаторе Иркутской области;
• Эксперт клуба «Байкальские стратегии»;
• Входит в экспертные группы: совет по туризму при мэре г. Иркутска, совет по туризму Иркутского района,
• Член сибирской Байкальской ассоциации туризма, член русского географического общества;
• Победитель первого всероссийского конкурса «Мастера гостеприимства» президентской платформы «Россия — страна возможностей»;
• Общественный представитель АНО Агентство Стратегических Инициатив в Иркутской области

Проект "Байкал-Аляска" получил личное одобрение и поддержку нашего Президента - В.В.Путина.

«Поляна», «Байкалов» и «Солнечная дорога» входят в группу компаний «Сфера Байкала», основателем которой также является Анатолий Казакевич.

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Получение рентного дохода

🔸 Тип сделки:

Оператором проекта выступает ООО «Байкалов»
Землепользователем является ООО «Спорт парк»

• 1-й шаг. Заключение предварительного договора с ООО «Байкалов» о приобретении строения (временное сооружение), его фиксированная стоимость, условия будущего договора с ООО «Спорт парк» о субаренде части земельного участка (ЧЗУ), на котором будет расположен каждый номер отеля.
• 2-й шаг. Подписание с ООО «Байкалов» договора подряда на монтажные работы. Осуществляется после получения всех необходимых разрешений и согласований, а также утверждения проектно-сметной и технической документации. По завершении монтажных работ, предусмотренных договором подряда, помещение передается в собственность инвестора по акту передачи.
• 3-й шаг. Заключение договора субаренды земельного участка под эксплуатацию объекта с ООО «Спорт парк». Для составления договора субаренды требуются формирование ЧЗУ, постановка на кадастровый учет в Росреестре, письменное согласование с КУМИ г. Иркутска, непосредственное подписание договора субаренды и регистрация договора в ФРС. Договор заключается сроком до мая 2034 года с дальнейшей пролонгацией.
  Ставка субаренды — 10% от Вашего дохода.
• 4-й шаг. Договор на управление Объектом заключается между инвестором и ООО «Байкалов». Стоимость управления — 25% от дохода.

🔸 Тип владения: 100% Собственность

🔸 Тип объекта: Временное сооружение

🔸 Стадия строительства: Номерной фонд 73 номера / 184 человека - вместимость отеля (готовность 50%).

Время строительства второй очереди 3-4 месяца.

Как выглядят готовые номера можно посмотреть в видео ролике ниже

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Срок выплат дохода: С 1 месяца после передачи объекта в управление

🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно

🔸 Тип управления: УК

🔸 Драйвер роста

▪️ Рост тур.потока

На заседании совета директоров АО «Корпорация Туризм.РФ» единогласно утвердили предварительную концепцию мастер-плана туристской территории проекта «Большой Байкал», согласно которой турпоток на «Большой Байкал» вырастет в два раза к 2030 году.

▪️ Президент России Владимир Путин считает, что Байкал должен стать визитной карточкой внутреннего туризма. На это в том числе направлен проект комплексного развития города Байкальск.

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа:

В проекте предусмотрены несколько вариантов инвестирования. Мы возьмем в анализ классический - покупка номера целиком: 7 450 000 млн ₽ / 310 417 ₽/м² за номер с отделкой и полным оснащением

🔹 Лоты: 24 м²

🔹 Рекламируемая доходность: 17,8% - 18,4%

Метод распределения дохода: НЕ котловой

Бронирование номеров парк-отеля осуществляется на основе пожеланий клиентов. Для прозрачности всем собственникам будет предоставлен доступ к сетке бронирования номеров. Если клиенту не принципиален выбор номера, приоритетность сдачи объекта Заказчика туристам управляющей компании, обратившимся через сайты-агрегаторы, туроператоров или от стойки ресепшн, будет определяться в соответствии со справедливой очередностью, установленной управляющей компанией на основании фактической загрузки гостиничных номеров парк-отеля, которая может быть реализована в алгоритме программного обеспечения системы онлайн-бронирования и будет доступна для контроля Инвестору.

Расходы:

1. Оплата коммунальных расходов, в т. ч. связи, электроэнергии, отопления, водоснабжения и водоотведения, осуществляется отдельно, по факту использования. На основании показаний приборов учета парк-отеля будут рассчитываться пропорционально загрузке номеров. Оплата будет взиматься с момента начала ведения предпринимательской деятельности в гостиничном номере. В среднем в течение года это не более 5000 руб. в месяц за один гостевой домик.

2. Аренда ЗУ: 10% от дохода

3. Комиссия УК за управление: 25%

Как итог, "чистыми" за вычетов всех расходов - дивиденды инвестора составят 45% от выручки.

🔹 Пример расчета доходности:

Так как часть парк-отеля уже функционирует, то на сайте отеля можно выбрать номера для бронирования. Как Вы можете увидеть ниже, стоимость проживания для категории стандарт 6 000 ₽ (1 этаж) и 7 000 ₽ (2 этаж)

Инвестиции: 7 450 000 ₽
Стоимость проживания: 6 000 ₽/ночь и 65% загрузка
ГАП: 237 дней * на 6 000 ₽ =1 422 000 ₽
ЧОД = 45% = 640 000 ₽
Доходность: 8,6 %

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Проект реализуется при поддержке государственных структур.

✅ Опытная команда со стажем с 2007 года, которая уже построила два действующих парка в Иркутске.

✅ Приоритетное размещение туристов. Так как в группу компаний входит Туроператор «Байкалов», который обслуживает порядка 3 000 собственных туристов в год, то будет предлагать приоритетное размещение на в парк-отеле «Байкал- Аляска», что может обеспечить его максимальную загрузку.

✅ Локация. Удобное расположение на природе, но при этом в городе.

✅ Расположение в действующем парке, по сути единственный полноценный спорт-парк в городе.

✅ Экспедиция — тематический драйвер развития отеля.

✅ Отдельный вход с улицы в каждый номер отеля.

✅ Развитие туризма в регионе. Стабильный, даже увеличивающийся туристический поток. Особенно внутренний.

✅ Приобретение полностью оборудованного и оснащенного мебелью помещения.

✅ Отзывы и рейтинг с оценкой 4,9.

👎 РИСКИ

❎ Приобретение временного сооружения.

НО!

Модульные отели — это быстровозводимые конструкторы, которые не являются капитальными сооружениями, а в остальном ничем не отличаются от обычных строений. Для предпринимателей Приангарья государственная программа по возведению “модулей” стала настоящим подарком — в области огромное количество охраняемых территорий, где запрещено строить сложные сооружения с фундаментом, а сейсмическая активность сильно усложняет инженерные изыскания при возведении многоэтажек. В данном же случае государство финансово поддерживает возведение недорогих, износостойких, технологичных и приемлемых для наших условий мест размещения.

❎ Не соответствие рекламируемой доходности расчетной.

❎ Отсутствует возможность сравнения стоимости и определения, не превышает ли она рыночную.

❎ Не увидели потенциал роста стоимости кв.м по мере строительной готовности.

💬 ИТОГИ

Объект подходит для пассивного инвестора с целью получения рентного дохода.

⚖️ Даем проекту нейтрально-положительную оценку за концепцию проекта.