Инвестиции в номер (или его долю) в парк-отеле Байкал-Аляска
На днях мы знакомили вас с Иркутским регионом. И рассказывали мы о нем не просто так, а потому что там есть интересный инвестиционный проект, который будем разбирать сегодня.
На берегу Ангары в городе Иркутске заложена новая традиция для путешественников – фестиваль впечатлений. Поводом для рождения фестиваля стало открытие первого в Сибири тематического парк-отеля «Байкал-Аляска». Корпуса нового туристического объекта посвящены территориям, через которые проходили исторические экспедиции российских первооткрывателей – Якутии, Камчатке, Чукотке, Охотскому морю, а каждый номер назван в честь отдельного пункта на маршруте в 15 тысяч километров от Байкала до Аляски.
💡 Инвестиции в номер (или его долю) в парк-отеле Байкал-Аляска и возможность получить доходность до 60% годовых*.
*60% включает в себя потенциал роста стоимости и годовой рентный доход
- Создание туристической инфраструктуры и комплексных рекреационных проектов
- Развитие туризма в регионе
- Развитие бренда Байкальского региона
📍 г. Иркутск, ул. Старокузьмихинская, 37/3
📝 О ПРОЕКТЕ
Возведение номеров в уже функционирующем парк-отеле "Байкал-Аляска" ведется в городской черте Иркутска, на живописном берегу Ангары, на территории 4,5 Га парка «Поляна» с 17 уже работающими объектами отдыха и развлечений и посещаемостью до 30.000 человек в день.
Тематика отеля – путь сибирских купцов-первопроходцев, освоивших восток России и русскую Америку от Байкала до Аляски. Команда проекта организовала экспедицию и повторила легендарный маршрут протяженностью более 15 000 км. от Иркутска до Ситки.
- 5 номеров ЛЮКС 66 кв.м
- 44 номера ПОЛУЛЮКС 31 кв.м
- 24 номера СТАНДАРТ 25 кв.м
Действующие инфраструктурные объекты:
- малый зал для мероприятий на 50 мест
- переговорная на 10 человек + коворкинг
- открытый бассейн, 3 русские бани
- колесо обозрения
- кафе, гриль-домики
- детский центр, веревочный парк, квест-клуб, речные прогулки на катерах, футбол, пейнтбол, волейбол, вейк-станция, прокат катамаранов и САП, картинг, собачьи упряжки и многое другое.
- ресепшен и консьерж-сервис (готовность 30%)
- Торгово-сервисный салон: чайная-кондитерская, сувенирная лавка, массажный салон, студия красоты.
- Конференц-зал на воде
- Экскурсионно-туристическое бюро
- СПА-центр "Кедровая здравница"
- Пространство для проведения мероприятий геокупол «Атмосфера»
- Ресторан и лобби-бар на воде. Кстати, здесь также предлагают стать совладельцем и получать 20% годовых. Инвестиции от 250 000 руб.
ВРИ ЗУ: Земельный участок 38:36:28:774 имеет площадь 46 642 м2. Собственность администрации г. Иркутска, находится в аренде у ООО «Спорт парк» по договору № 5308 от 26.05.14 г. Категория: земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования: для размещения домов отдыха, пансионатов, кемпингов. Для организации зоны отдыха.
- центральное городское водоснабжение и водоотведение (сети МУП «Водоканал» Иркутска);
- строительство КНС, укладка сетей;
- строительство котельной для централизованного отопления номеров и нагрев воды (прогноз ежегодных финансовых затрат на отопление 1 номера «семейный люкс» — 12 000 руб. в год);
- электроснабжение 320 кВт (строительство подстанции);
- широкополосный интернет, ТВ, телефония, охрана.
1. Проект строительства парк-отеля "Байкал-Аляска", как туристического комплекса был поддержан программой Национальные проекты России, объявленной президентом. Проект прошел конкурсный отбор и получил субсидию, которую Иркутской области выделили из резервного фонда Правительства России на строительство модульных отелей*.
*Общий объем финансирования на все 19 регионов — 4 миллиарда рублей. Приангарью (то есть Иркутску) из этой сумму выделили 200 миллионов, соседней Бурятии — 300 миллионов рублей.
2. Проект относится к категории отелей в рамках стратегии развития туризма*.
Стратегия развития туризма, разработанная консалтинговой компанией Strategy Partners (по заданию ПАО «Сбербанк» и Правительства Иркутской области), определяет один из приоритетных инвестиционных видов деятельности — отели с уникальной концепцией (тематические).
Парк-отель «Байкал-Аляска» относится к данной категории отелей.
3. Проект развивается с государственной поддержкой, в рамках программы грантового софинансирования строительства модульных отелей из резервного фонда Правительства РФ.
📌 О КОМПАНИИ
Проект реализуется командой "Сфера Байкала" - группа компаний, направленная на развитие туризма в Байкальском регионе, кооперация предпринимателей.
«Сфера Байкала» - это управляющая компания, профессионально обеспечивающая создание и развитие комплексных туристических проектов.
Направления деятельности:
- Создание туристической инфраструктуры и комплексных рекреационных проектов
- Привлечение инвестиций
- Сдача объектов в аренду или управление
- Экспедиции и региональный турпродукт
- Стратегия развития туризма в регионе
- Контакт с властью для резидентов
- Брендинг Байкальского региона
Парк-набережная "Солнечная дорога" у ледокола "Ангара" с 15-ю объектами общепита и рестораном «Маршал», а также уникальным для региона объектом – «Хрустальная сказка», общий объем коллективных инвестиций в парк-набережную составил более 120 млн руб. в 2006-2012 гг.
Команда
Анатолий Казакевич - директор и учредитель управляющей компании «Байкалов», парка «Поляна» и группы компаний «Сфера Байкала». Капитан экспедиции «Байкал-Аляска».
- Член экспертного совета при комитете Государственной Думы по туризму и развитию туристической инфраструктуры;
- Член инвестиционного совета при губернаторе Иркутской области;
- Эксперт клуба «Байкальские стратегии»;
- Входит в экспертные группы: совет по туризму при мэре г. Иркутска, совет по туризму Иркутского района,
- Член сибирской Байкальской ассоциации туризма, член русского географического общества;
- Победитель первого всероссийского конкурса «Мастера гостеприимства» президентской платформы «Россия — страна возможностей»;
- Общественный представитель АНО Агентство Стратегических Инициатив в Иркутской области
Проект "Байкал-Аляска" получил личное одобрение и поддержку нашего Президента - В.В.Путина.
ООО «Байкалов» (ИНН 3811179883) /Директор Казакевич Анатолий Александрович (и в т.ч. директор и владелец ООО «Солнечная дорога») - входит в Иркутскую региональную гостиничную ассоциацию «Пять звезд».
Как туроператор «Байкалов» с опытом в туристической сфере с 2007 г. организовал путешествия для более 30 000 туристов.
Арендатор земельного участка: ООО «Спорт парк» (ИНН 3811167341), директор Казакевич Анатолий Александрович - Управляющая компания парка «Поляна».
Общий объем коллективных инвестиций в парк «Поляна» в 2006-2012г.г. составил более 130 млн руб. Сегодня посещаемость парка достигает в хороший выходной день 30.000 человек, а суммарная выручка 17 действующих объектов развлечения и отдыха в 2022 году составила около 150 млн руб.
«Поляна», «Байкалов» и «Солнечная дорога» входят в группу компаний «Сфера Байкала», основателем которой также является Анатолий Казакевич.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение рентного дохода
Оператором проекта выступает ООО «Байкалов»
Землепользователем является ООО «Спорт парк»
- 1-й шаг. Заключение предварительного договора с ООО «Байкалов» о приобретении строения (временное сооружение), его фиксированная стоимость, условия будущего договора с ООО «Спорт парк» о субаренде части земельного участка (ЧЗУ), на котором будет расположен каждый номер отеля.
- 2-й шаг. Подписание с ООО «Байкалов» договора подряда на монтажные работы. Осуществляется после получения всех необходимых разрешений и согласований, а также утверждения проектно-сметной и технической документации. По завершении монтажных работ, предусмотренных договором подряда, помещение передается в собственность инвестора по акту передачи.
- 3-й шаг. Заключение договора субаренды земельного участка под эксплуатацию объекта с ООО «Спорт парк». Для составления договора субаренды требуются формирование ЧЗУ, постановка на кадастровый учет в Росреестре, письменное согласование с КУМИ г. Иркутска, непосредственное подписание договора субаренды и регистрация договора в ФРС. Договор заключается сроком до мая 2034 года с дальнейшей пролонгацией.
Ставка субаренды — 10% от Вашего дохода. - 4-й шаг. Договор на управление Объектом заключается между инвестором и ООО «Байкалов». Стоимость управления — 25% от дохода.
Договор аренды ООО «Спорт парк» подразумевает размещение только временных сооружений на свайном фундаменте, которые не требуют получения разрешения на строительство и прохождения экологической экспертизы. При этом генплан размещения отеля, его внешний вид и благоустройство прилегающей территории согласовываются с администрацией Иркутска (КУМИ, КГСП), а также получаются разрешения на проведение земляных работ и подключение объектов к инженерным сетям в соответствии с действующим законодательством.
Плюсы и минусы временных сооружений:
Плюсы: отсутствие налога на имущество, более быстрая и упрощенная процедура согласования строительства, возможность размещения в рекреационных зонах.
Минусы: низкая оценка банка при использовании объекта в качестве залога, необходимость продления договора субаренды ЧЗУ по его истечении после 2034 года.
Выбрана технология каркасного строительства. При разработке проекта учитываются требования по слышимости для сертификации отеля на 3* - 35 децибел. Срок службы материалов — более 20 лет.
🔸 Тип владения: 100% Собственность
🔸 Тип объекта: Временное сооружение
🔸 Стадия строительства: Номерной фонд 73 номера / 184 человека - вместимость отеля (готовность 50%).
Время строительства второй очереди 3-4 месяца.
Как выглядят готовые номера можно посмотреть в видео ролике ниже
🔸 Срок выплат дохода: С 1 месяца после передачи объекта в управление
🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно
На заседании совета директоров АО «Корпорация Туризм.РФ» единогласно утвердили предварительную концепцию мастер-плана туристской территории проекта «Большой Байкал», согласно которой турпоток на «Большой Байкал» вырастет в два раза к 2030 году.
▪️ Президент России Владимир Путин считает, что Байкал должен стать визитной карточкой внутреннего туризма. На это в том числе направлен проект комплексного развития города Байкальск.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа:
В проекте предусмотрены несколько вариантов инвестирования. Мы возьмем в анализ классический - покупка номера целиком: 7 450 000 млн ₽ / 310 417 ₽/м² за номер с отделкой и полным оснащением
🔹 Рекламируемая доходность: 17,8% - 18,4%
Метод распределения дохода: НЕ котловой
Бронирование номеров парк-отеля осуществляется на основе пожеланий клиентов. Для прозрачности всем собственникам будет предоставлен доступ к сетке бронирования номеров. Если клиенту не принципиален выбор номера, приоритетность сдачи объекта Заказчика туристам управляющей компании, обратившимся через сайты-агрегаторы, туроператоров или от стойки ресепшн, будет определяться в соответствии со справедливой очередностью, установленной управляющей компанией на основании фактической загрузки гостиничных номеров парк-отеля, которая может быть реализована в алгоритме программного обеспечения системы онлайн-бронирования и будет доступна для контроля Инвестору.
1. Оплата коммунальных расходов, в т. ч. связи, электроэнергии, отопления, водоснабжения и водоотведения, осуществляется отдельно, по факту использования. На основании показаний приборов учета парк-отеля будут рассчитываться пропорционально загрузке номеров. Оплата будет взиматься с момента начала ведения предпринимательской деятельности в гостиничном номере. В среднем в течение года это не более 5000 руб. в месяц за один гостевой домик.
3. Комиссия УК за управление: 25%
Как итог, "чистыми" за вычетов всех расходов - дивиденды инвестора составят 45% от выручки.
Так как часть парк-отеля уже функционирует, то на сайте отеля можно выбрать номера для бронирования. Как Вы можете увидеть ниже, стоимость проживания для категории стандарт 6 000 ₽ (1 этаж) и 7 000 ₽ (2 этаж)
Инвестиции: 7 450 000 ₽
Стоимость проживания: 6 000 ₽/ночь и 65% загрузка
ГАП: 237 дней * на 6 000 ₽ =1 422 000 ₽
ЧОД = 45% = 640 000 ₽
Доходность: 8,6 %
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Проект реализуется при поддержке государственных структур.
✅ Опытная команда со стажем с 2007 года, которая уже построила два действующих парка в Иркутске.
✅ Приоритетное размещение туристов. Так как в группу компаний входит Туроператор «Байкалов», который обслуживает порядка 3 000 собственных туристов в год, то будет предлагать приоритетное размещение на в парк-отеле «Байкал- Аляска», что может обеспечить его максимальную загрузку.
✅ Локация. Удобное расположение на природе, но при этом в городе.
✅ Расположение в действующем парке, по сути единственный полноценный спорт-парк в городе.
✅ Экспедиция — тематический драйвер развития отеля.
✅ Отдельный вход с улицы в каждый номер отеля.
✅ Развитие туризма в регионе. Стабильный, даже увеличивающийся туристический поток. Особенно внутренний.
✅ Приобретение полностью оборудованного и оснащенного мебелью помещения.
✅ Отзывы и рейтинг с оценкой 4,9.
👎 РИСКИ
❎ Приобретение временного сооружения.
Модульные отели — это быстровозводимые конструкторы, которые не являются капитальными сооружениями, а в остальном ничем не отличаются от обычных строений. Для предпринимателей Приангарья государственная программа по возведению “модулей” стала настоящим подарком — в области огромное количество охраняемых территорий, где запрещено строить сложные сооружения с фундаментом, а сейсмическая активность сильно усложняет инженерные изыскания при возведении многоэтажек. В данном же случае государство финансово поддерживает возведение недорогих, износостойких, технологичных и приемлемых для наших условий мест размещения.
❎ Не соответствие рекламируемой доходности расчетной.
❎ Отсутствует возможность сравнения стоимости и определения, не превышает ли она рыночную.
❎ Не увидели потенциал роста стоимости кв.м по мере строительной готовности.
💬 ИТОГИ
Объект подходит для пассивного инвестора с целью получения рентного дохода.
⚖️ Даем проекту нейтрально-положительную оценку за концепцию проекта.