Кладовка в новостройке
На днях получили очень интригующее рекламное сообщение:
"Купила кладовку Москве и заработала с нее 46% за месяц! Без ипотеки. Как вам такой расклад, уважаемые инвесторы? Маленьких денег не бывает, бывает мало времени. И вот это надо прожить и понять, в этом вся мудрость инвестирования. Понимая это, я искала инструмент, в котором, шанс может получить каждый. Почти вне зависимости от того сколько у него денег на старте. Нашла!"
В общем, если кратко, то человек "создал свой авторский курс" с собранной базой кладовок по Москве и СПб и учит, как на них можно заработать от 20% до 365% годовых.
Курс, конечно, мы покупать не стали. Но, мысленно, ее поблагодарили за идею очередного разбора.
Мы часто разбираем проекты в ЖК с квартирами/апартаментами и коммерческими помещениями. Но все эти инвестиции требуют несколько миллионов. А если у человека нет таких денег, но есть огромное желание начать с малого, но именно с недвижимости. Тогда для него в этом же ЖК остается только место в паркинге или кладовка. А так как кладовка дешевле паркинга, с нее мы и начнем.
В качестве примера мы возьмем уже хорошо известный Вам ЖК Остафьево, в котором мы разбирали инвестиции в коммерческое помещение.
💡 Покупка кладового помещения в ЖК "Остафьево" от застройщика Самолет с целью заработка от сдачи в аренду и/или спекулятивного заработка.
📍 НОВАЯ МОСКВА, поселение Рязановское, ЖК Остафьево
Мы не будем повторяться и снова подробно останавливается о расположении, транспортной доступности этого ЖК, так как уже детально описали в разборе.
Напомним лишь, что это масштабный проект комфорт-класса от девелопера Самолет, ориентированная на семьи и строящийся на участке в 137 га.
Планируется построить 43 корпуса высотой до 15 этажей, три школы на 3 000 учащихся и 6 детских садов на 1 340 мест.
В ЖК уже построено и сдано 13 домов на 5 706 квартир = 13 124 чел.
10 домов находятся на разной стадии строительства: II кв. 2023 - III кв. 2024 г. на 3 794 квартиры = + 8 726 человек.
📝 О ПРОЕКТЕ
Кладовые располагаются на минус первом этаже и оснащены вентиляцией и независимым освещением.
Кладовые позволяют хранить сезонные вещи, зимнюю одежду, спортинвентарь и неиспользуемые каждый день предметы быта. Доступ в кладовые — прямо из подъезда, спуститься можно на лифте.
В проекте 9 500 квартир и 1 705 кладовых, то есть 15% от общего числа квартир.
При этом в сданных корпусах - 293 кладовых.
Поскольку, в этом ЖК уже есть сданные еще в 2021 году и заселенные дома, а также только строящиеся - это даем нам возможность отследить:
- рост стоимости кладовых помещений по мере строительной готовности и ввода в эксплуатацию домов.
- спрос на кладовые помещения.
Ниже Вы видите предложения кладовых от застройщика:
- Разницу в стоимости кладовки в строящемся дома и в сданном.
- Из 293 кладовых в сданных домах в продаже осталось 2 шт., что говорит о достаточно высоком спросе. А из 223 кладовок из домов со сроком сдачи в 3 кв.2023 года, в продаже 50 шт.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Спекулятивная сделка, а также потенциальная возможность дохода от сдачи в аренду кладового помещения
🔸 Тип сделки: ДДУ по 214- ФЗ, эскроу счета.
🔸 Тип владения: 100% собственность
🔸 Тип объекта: нежилое помещение
🔸 Опции:
Ипотека на срок до 30 лет
Рассрочка 0-0-24 без переплат и первоначального взноса
🔸 Стадия готовности: ввод в эксплуатацию I - III кв. 2024 г., выдача ключей 30.03.2025 г.
🔸 Срок получения дохода: с II кв. 2025 г.
🔸 Периодичность дохода: Ежемесячно или одноразово при продаже
🔸 Тип управления: Самостоятельное
▪️ Рост стоимости кладовых помещений по мере строительной готовности и ввода в эксплуатацию домов.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Порог входа: от 275 607 ₽ / 113 887 ₽ / кв.м
Как мы уже отметили выше, кладовку можно приобрести в ипотеку. Наиболее выгодный вариант - это по ставке 9% с ежемесячным платежом почти 3 000 руб., что равно арендной ставке по сдаче кладовки.
Наиболее привлекательным вариантом является рассрочка на 24 месяца без увеличения стоимости, где платеж будет составлять 11 484 руб./мес.
Стоимость метра кладовки в сданном доме составляет 159 553 руб./кв.м
Вывод: стоимость продажи кладовки в сданном доме на 40% выше.
🔹 Потенциальная ставка аренды: 3 000 руб./мес. (вкл. коммунальные услуги примерно 500 руб.)
МАП: 3 000 руб.
Расходы: 500 руб./мес. + расходы на ремонт для сдачи в аренду 50 000 руб.
ЧОД в год: 2 500*12= 30 000 руб.
Доходность: 30 000 / 275 607 + 50 000 = 9,2%
Учитывая, что ждать ключей почти 2 года, то доходность в 40% превращается в 20% годовых.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Известный и зарекомендовавший себя застройщик: САМОЛЕТ. Не замеченный за сильными переносами сроков сдачи домов.
✅ Масштабный проект новостройки со своей инфраструктурой на территории Новой Москвы. ЖК пользуется популярностью у покупателей за счет расположения и транспортной доступности. Высокий показатель распроданности квартир.
Квартиры с отделкой - то есть ускоренный процесс заселения дома жильцами.
✅ Проект, ориентированный на семьи, а это значит что будут санки, велосипеды, ватружки и кучу всего сезонного, что точно не хотелось бы хранить в квартире.
✅ Потенциально высокий спрос. Лишь 15% от общего числа квартир обеспечены кладовками. Часть квартир не имеет балконов и люди именно поэтому ориентируются на кладовки. В чате жильцов можно увидеть спрос:
✅ Тренд. Покупка индивидуального кладового помещения — это возможность освободить место в квартире и не заставлять пространство габаритными вещами.
✅ Рост стоимости недвижимости по мере строительной готовности и ввода в эксплуатацию домов.
❎ Наличие ипотеки и привлекательных условий по рассрочке.
👎 РИСКИ
❎ Срок экспонирования объекта на рынке как для продажи, так и для сдачи в аренду может быть увеличен за счет одновременного выхода на рынок предложений по кладовкам остальных таких же инвесторов, как и Вы.
💬 ИТОГИ
Проект подходит для инвестора с целью получения как рентного дохода, так и спекулятивной сделки.