Инвестиции в сервис "в палатке" VIEW GA. Версия 2.0
В недавнем разборе мы рассказали вам о загородном проекте 4* от VIEW GA и проанализировали рынок. Сегодня рассмотрим еще один их проект, но уже с инвестициями не на "жилье", а на коммерцию в этом проекте.
💡 Инвестиции в проекты загородных отелей сети VIEW GA с пассивной доходностью до 45% годовых и порогом входа от 300 тыс.
Напомним, что сейчас у компании 1 действующий и 2 строящихся проекта. В готовых есть только переуступка от действующих инвесторов.
📍 Еще один строящийся проект VIEW GA MIRROR 5* (ЛЕСКОЛОВО) – инвестиционный проект в 40 минутах от Санкт-Петербурга (50 км) в лесном массиве с домами с зеркальными поверхностями, которые будут отражать на своих стенах окружающий лес.
20 минут от города по Новоприозерскому шоссе. 4 га земли с хвойным лесом на берегу с песчаным пляжем.
📝 О ПРОЕКТЕ
Каждый гостиничный комплекс (сейчас у компании 1 действующий и 2 строящихся проекта) делится на три зоны доходности («котла»), которые состоят из бизнес-единиц (бизнес-юнитов/ юнитов).
1. Зона доходности «Проживание». Номерной фонд: номера различной категории «Стандарт», «Полулюкс» и «Люкс». Приносит доход от сдачи в посуточную аренду.
2. Зона доходности «Периферия». Инфраструктура:банный комплекс, патио (беседки/мини банкетные залы). Приносит доход от сдачи в почасовую аренду.
3. Зона доходности «Питание» Полностью финансируется управляющей компанией, создает добавленную ценность проекту как гостиничному комплексу.
Для инвесторов доступны две зоны доходности: «Проживание» и «Периферия», но в новом проекте VIEW GA «Лесколово» доступно и «Питание».
Инвестор инвестирует в юнит или его долю, а прибыль распределяется между инвесторами всей зоны доходности по «котловому методу*» пропорционально вложенным инвестициям.
Такой метод гарантирует получение пассивного дохода независимо от заселяемости конкретного юнита.
Так как в прошлом проекте мы разобрали зону доходности "Проживание", в проекте Лесколово мы разберём зону "Периферия".
В проекте зона "Периферия" включает:
- Большой СПА комплекс на 90 человек одновременно с открытым круглогодичным бассейном, парными, хаммамом
- Концертная площадка с большой сценой для проведения массовых мероприятий, концертов и шумных вечеринок
- Комнаты караоке
- Открытый кинотеатр
- Индивидуальные бани и патио
- Каток на карьере и общественный пляж с водными развлечениями.
📌 О КОМПАНИИ
Компания DEWIS финансирует основную часть работ по освоению каждой локации:
- разработка генерального плана
- земельные работы
- прокладка сетей и коммуникаций
- согласования и подключения
- создает инфраструктуру комплекса – малые архитектурные формы и все дополнительные объекты на локации, чтобы сформировать у отеля добавленную ценность.
В проекты было вложено более 500 млн ₽ собственных средств. Инвесторов приглашают на уже подготовленные локации.
Компания утверждает, что следует всем правилам и регламентам гостиничного бизнеса:
- Сертификация на звезды
- Паспорт антитеррористической безопасности
- Соблюдение пожарных норм и регламентов ХАССП
- Управленцы имеют профильное образование и подтвержденный опыт работы в гостиничном бизнесе
Надо сразу отметить, что в интернете не так много отзывов о компании, но те что есть делятся на 2 категории: либо оценка 5 и как все супер и отлично и оценка 1, естественно с упором на то, что это мошенники, мутные люди.
Отметим, что на каждый негативный отзыв, компания дала развернутые ответы, к которым даже не придраться.
Среди негативных отзывов люди отмечали (на стадии строительства первого проекта), что проект провальный, так как не имеет прямого доступа к озеру, а находится за СНТ "Северная корона". Поглядите на карту:
Концепция гостиничного комплекса подразумевает под собой камерность и организованный отдых для небольших компаний. Ёмкость отеля по количеству мест размещения не слишком большая, но если и повлияет на увеличения потока отдыхающих на берег озера, то благоприятно отразится на общей ситуации: у руководства объектом есть в планах обратиться к правлению СНТ с предложением обсудить возможное участие в совместном содержании и эксплуатации береговой линии озера, которую обслуживает СНТ.
В любом случае, гостям комплекса будет сформирован и предложен маршрут подхода к озеру в обход СНТ, это вполне устраивает людей, выезжающих для прогулок на природе.
И это действительно так, среди отзывов уже отдыхающих гостей, которые говорили про отсутствие прямого доступа не было негатива. Всех устраивает пешая прогулка до пляжа, которая не более 10 минут спокойного шага.
ООО «УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ «ДЕВИС ХОТЕЛС» (ИНН 7810947850)
Дата регистрации: 26.05.2022
Основной вид деятельности:55.10 Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания
Уставный капитал: 30 000 ₽
Среднесписочная численность:10 чел.
Реализованные проекты компании:
Действующий загородный отель VIEW GA «Волочаевка» Forest SPA 4*: Ленинградская область, Выборгский район, Рощинское городское поселение, посёлок Волочаевка, Приозёрная улица, 9, корп. 1
Отель в непосредственной близости от озера Волочаевское
- 82 км от Санкт-Петербурга. Ориентировочное время в пути 1,5 часа.
- ост. «Поворот на Волочаевку» в 1,1 км
Отель начал свою работу в декабре 2023 года. Оценка 5.0 и 100 отзывов.
Коттеджи категорий: «Стандарт», «Полулюкс» и «Люкс». Все коттеджи с панорамными окнами, светлыми ванными комнатами, видовыми балконами и качественными гостиничными кроватями.
Инфраструктура: банный комплекс, СПА-комплекс с бассейном под открытым небом, хаммамом и джакузи, а также ресторан «ЕЛИ В ЛЕСУ» с блюдами из печи.
Компания заверяет о следующих доходностях в их действующем проекте:
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Пассивный рентный доход
🔸 Тип сделки: Инвестиционный договор и соглашение на управление* (*имеется в распоряжении нашей команды. Договор с ООО «СЕФЕВИДЫ» ИНН 7805808499. Уставный капитал 10 000 ₽)
Категория земель: земли лесного фонда.
Целевое назначение: осуществление рекреационной деятельности.
Аренда у города на 49 лет
Капитальные сооружения на таких землях запрещены, поэтому рос.реестр эти дома на свайно-винтовом фундаменте не регистрирует
Инвестор налоги не платит, только налог на доход (13% физ.лицо, 6% ИП)
Инвестор может купить как отдельный лот, так и долю в гостиничном комплексе и получаете пассивный доход от деятельности отеля
Договор с УК на тот же срок, что и инвестиционный договор, чтобы совпадал срок с арендой земли
Страхование имущества осуществляет сама компания за свой счет
Резервный фонд составляет 10% от выручки и берется каждый месяц для проведения ремонта, накоплений на капитальный ремонт
🔸 Тип владения: Долевая собственность/Можно купить целый лот в инфраструктуре
🔸 Стадия готовности: Идет строительство. Запуск комплекса в конце 2026 г.
🔸 Срок выплат: Начисление дохода с первого месяца после передачи в управление
🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Профессиональная УК
▪️ В индустрии гостеприимства Ленинградской области наблюдается нехватка качественных средств размещения загородных отелей категории 4* и 5* и всесезонной развитой инфраструктуры.
▪️ В России уже довольно много любителей экотуров. Такие гости предпочитают покупать фермерские продукты, бережно относятся к экологии. Они любят природу и не любят отдыхать в многоэтажных бетонных коробках-гостиницах. Они отдыхают, там, где ты открыл дверь, шагнул — и ты на природе.
Такую возможность уединения и общения с природой особенно ценят жители крупных мегаполисов, готовые даже за это переплачивать.
▪️ В качестве стимула для поддержания спроса игроки рынка ищут нестандартные решения. Не только загородный отдых в домиках у воды или в лесу.
Например в проектах VIEW GA дома на понтонах или дома с зеркальными поверхностями.
▪️ Удорожание заграничных путешествий и усложнение перелётов (доп.пересадки).
▪️ Развитие внутреннего туризма.
▪️ Тренды туризма в 2024 году. "Будут востребованы глэмпинги и эко-дома, которые по уровню услуг и комфорту иногда превосходят гостиницы»:
- Туристы будут ценить хороший ночной сон, то есть выбирают уединённые отели в тихом месте, а где места с шумными вечеринками.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
Порог входа от 300 000 ₽ (доля)
В зоне "Периферия" стоимость модуля гриль-патио составляет 10 197 000 ₽
🔹 Опции: При инвестировании от 2 000 000 ₽ доступна рассрочка без %/без удорожания/ на срок до 6 месяцев/ первоначальный взнос 30%
🔹 Доходность гарантированная на этапе строительства:
При инвестировании сейчас и начале получения выплат в декабре, то по итогам двухлетнего строительства (в конце 2026 года) инвестор может получить сумму в размере 4,3 млн еще на этапе строительных работ
🔹 Расчета доходности после запуска отеля:
70% инвестор/30% УК
Расчет исходя из двух броней в день / Средняя загрузка 38%-47%
Тариф на беседку (стоимость сеанса) 14 211 - 20 944 ₽
Доходность от 24% (такой же % и при гарантированной доходности на этапе строительства) до 45% годовых за вычетом расходов УК и расходов на содержание.
Конкуренты сферы
В прошлом нашем разборе мы выбрали качественные средства размещения загородных отелей категории 4* и 5*. Попробуем сравнить предлагаемые ими услуги с анализируемой услугой гриль-патио:
Услуга: The Raft bar by ROOTS. Доступен для аренды до 4 гостей.
Гриль-домики. Аренда 3 000 - 5 000 руб. первый час. Далее каждый час 1 500- 2 500 руб.
Маленький гриль домик. Оснащение внутри: камин, мебель, чайник (по запросу)
Оснащение снаружи: мангальная зона, уличная мебель.
ПН-ЧТ - 8 000 р.
ПТ/СБ/ВС - 11 500 р.
Услуги схожего направления отсутствуют
Услуги схожего направления отсутствуют
Услуги схожего направления отсутствуют
VIEW GA «Волочаевка» Forest SPA 4*
Услуги схожего направления отсутствуют
Услуги схожего направления отсутствуют
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Высокий средний чек на услугу аренды гриль-патио. Как показал анализ рынка, услуга аренды гриль-домиков есть не в каждом отеле.
Но такой необычный формат отдыха с возможностью проведения мини вечеринок (девичник/мальчишник, ДР, годовщина, помолвка и множество других поводов собрать небольшую компанию) может пользоваться спросом, так как позволяет провести время в частной и уединенной "резиденции" с возможностью что-то самим приготовить (пожарить мясо/рыбу), накрыть стол и позагорать компанией в одном месте. В местах, где нет такой возможности, все варианты празднования для небольшой компании ограниваются зоной в ресторане, где нет ни уединения, ни лежаков, ни "самим пожарить".
В We Lodge 5* услуга: The Raft bar by ROOTS доступен для аренды до 4 гостей. Стоимость: 30 000 руб.
✅ Популярный и востребованный формат отдыха в пределах 1-2х часов езды от Санкт-Петербурга.
✅ Расположение и популярность направления, экологическая обстановка, транспортная доступность.
✅ Доход на этапе строительства, при чем сопоставимый с депозитными вкладами сейчас.
✅ Комфортный порог входа от 300 тыс. руб. НО! У данного пункта есть минус (см. в пункте Риски).
✅ У компании есть функционирующий загородный отель с отзывами и рейтингом 5.0. То есть, у компании есть:
- опыт строительства подобных объектов
- опыт управления подобными объектами
- опыт работы с множественностью собственниками, особенно, учитывая, что в проекте есть долевое участие с очень низким порогом входа
✅ Dewis group выкупит ваш бизнес-юнит по рыночной цене на момент продажи, либо поможет вам его реализовать среди других инвесторов VIEW GA. Наличие гарантированного выкупа прописано в договоре:
✅ Для привлечения аудитории, компания строит в проекте не только юниты для проживания, а дальше "любуйся только природой", но и инфраструктурные объекты, зоны притяжения гостей: бани, бассейны, гриль-патио и др., которые также будут приносить доход с почасовой аренды.
✅ Возможность капитализации на перепродаже как за счет роста стоимости по мере строительства объекта, так и за счет готового арендного бизнеса.
✅ Быстрая окупаемость. Объем инвестиций на открытие глэмпинга сильно варьируется: это может быть и 15 млн, и 300 млн рублей. Сетевые игроки рынка сотрудничают с микро-инвесторами, которые смогут вложить в развитие бизнеса существенно меньше. Окупаемость глэмпинга – 4-5 лет. Такие показатели считаются хорошими, так как окупаемость тех же самых объектов капитального строительства – 8-10 лет.
✅ Рынок на стадии развития. Разумеется, когда-нибудь произойдёт насыщение и доходность снизится, но вряд ли это произойдёт резко и быстро — скорее на горизонте 10-20 лет. До насыщения очень далеко. В США более 4 тысяч глэмпинг-парков, в Британии, где и зародился данный вид отдыха тридцать лет назад — чуть более трёх тысяч.
✅ Нет налогов на модульные домики — они не являются капитальными сооружениями и не ставятся на кадастровый учёт.
✅ Личный кабинет инвестора. Инвесторы в режиме реального времени могут наблюдать за загрузкой комплекса – смотреть шахматку бронирования (ПО АСУ Travelline), а также получать отчетность по выручке и операционным расходам, следить за техническим состоянием комплекса на основе регулярных инвентаризаций и проверок управляющей компании, наблюдать за происходящим в комплексе по камерам.
✅ Действующий отель присутствует на различных агрегаторах бронирования отелей, таких как Яндекс.Путешествия, 101hotels, Броневик и др.
✅ Наличие свидетельства о классификации на действующий отель, а это значит им понятна процедура и условия получения классификации и на строящиеся свои объекты.
👎 РИСКИ
❎ Достаточно высококонкурентный рынок. Но не среди проектов загородных отелей, а среди бесплатных зон формата...
❎ Рынок пока полностью не насыщен.... НО в др. регионах, а не в Ленинградской области.
Ленинградская область на втором месте по числу глэмпингов.
Несмотря на то, что специалисты прогнозируют, что рынок глэмпингов ждет инвестиционный бум, сегодня их не так много – всего 416 объектов. Прежде всего, они сосредоточены в Московской и Ленинградской областях, в Краснодарском крае, на Алтае и в Крыму, в Свердловской области и Республике Карелии. Если вы живете в других живописных регионах, то у вас дополнительный бонус – незначительная конкуренция.
❎ Высокий ценник на отдых в глэмпингах, что приводит к ограниченной ЦА. Пока внутренний туризм по стоимости, как и многое в России, серьёзно превышает отдых за рубежом. И когда "откроют" границы, спрос на внутр. туризм и дорогой отдых в лесу у озера уже будет менее востребованным и/или так и не станет форматом отдыха массового спроса.
❎ Вы хоть и владеете имуществом в проекте, но если Вас не утроит обещанная доходность, или Вы не договоритесь о цене обратного выкупа...то
❎ Порог входа в 300 000, он кончено низкий...но, это не только хорошо, но и плохо. Проекты дорогие и если каждый войдет по 300 000, то это несколько сотен или тысяч собственников. А ведь у компании 3 проекта.
Проект подходит для инвестора с целью получения пассивного рентного дохода.