Инвестиции в офисы премиум-класса PORTA
Мы с Вами уже делились разбором "Инвестиции в Деловой центр класса А Taller у метро Павелецкая". Сегодня мы решили поделиться с Вами новым строящимся высококлассным БЦ в Москве.
💡 Инвестиции в строящийся офисный центр премиум-класса PORTA. На текущий момент средняя цена кв.м в проекте составляет 310 тыс. руб. включая НДС. Инвестиционные цены на старте обещают обеспечить инвесторам доходность до 11% годовых.
📍 Москва, ЗАО, р-н Филевский парк, ул. Заречная, владение 2/1
Дублер Кутузовского проспекта и новый пешеходный мост, который будет построен возле PORTA, объединят локацию с «Москва-Сити».
Дата ввода объекта в эксплуатацию: 1 полугодие 2025 г.
РНС действует до 06.09.2027 г.
📝 О проекте
Общая площадь 17-этажного здания составит 43,1 тыс. кв. м, офисная – 26,1 тыс. В бизнес-центре запроектирован подземный паркинг на 250-машино-мест. Это означает, что на каждые 105 кв. м площади приходится одно парковочное место
На сегодняшний день в PORTA workplace из 26 тыс. кв. м офисных площадей в реализации находится более 4,5 тыс. кв.м. В стартовый пул входит 15 лотов (из 84-х).
– Минимальный лот – 73,7 кв. м по цене около 26 млн руб.
– Минимальная цена за кв. м – 291 500 руб. вкл. НДС.
– Уникальный видовой лот 266 кв. м на 4 этаже – 77,5 млн руб.
Весь первый уровень отдан под торговую и сервисную инфраструктуру.
2 и 3 этаж занимают сервисные офисы и коворкинги
На 4-8 этажах представлено по 14 лотов от 73 до 265 кв. м
На 9 и 10 этажах запроектировано по 5 лотов от 260 до 430 кв. м
На 11 и 12 этажах предлагается по одному лоту метражом более 1,9 тыс. кв. м
13 – 16 этажи и терраса на кровле объединены в один лот площадью 8 тыс. кв. м.
Пропуск по телефону или face ID.
Увлажнение и обеззараживание воздуха точно регулируются в зависимости от заполненности этажа.
Двухтрубная система «чиллерфанкойл» с точным контролем температуры и минимальным шумом.
📌 О компании
Девелоперская компания (структура ПИК) проектов премиум- и бизнес-класса.
Проекты компании (жилье). Все проекты на стадии строительства, завершенных нет.
Это первый проект застройщика, известного по жилым объектам бизнес- и премиум-класса, в офисном сегменте. Офисы здесь реализуются на продажу, и по данным CRE более 40% площадей уже проданы.
А в течение года компания планирует начать строительство еще двух новых деловых центров премиального формата workplace, совокупная площадь которых превысит 100 тыс. кв. метров.
Оператор сервисных пространств: сеть Business Club
Компания осуществляет профессиональное управление корпоративной недвижимостью, создает и эксплуатирует офисы разного формата с предоставлением сервисов по системе «всё включено».
Компания BusinessClub была основана в 2018 году Германом Тё и Мурадом Дамировым. Это отдельное бизнес-направление компании Capital Group, развивающее сеть сервисных офисов и специализирующееся на создании гибких пространств по схеме built-to-suit.
Коворкинг в БЦ «Город Столиц» площадью 550 квадратных метров стал первым проектом компании. За последние несколько лет резидентами площадки стали свыше 600 компаний-представителей малого и среднего бизнеса.
Сегодня портфель компании включает три расположенные в ММДЦ «Москва-Сити» площадки совокупной площадью более 12 000 квадратных метров, сервисные офисы BusinessClub для компаний Yandex в МФК «ОКО II» (10 000 кв. м), а также маркетплейс для бронирования и аренды рабочих мест Home Office. В ближайших планах – реализация крупных девелоперских проектов в формате build-to-suit в деловых районах Москвы.
✒️ ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение высокого отложенного рентного дохода
🔸 Тип сделки: ДКПБВ
🔸 Тип владения: 100% Собственность
🔸 Тип объекта: Бизнес-центр класса А
🔸 Стадия готовности: земляные работы.
Дата ввода объекта в эксплуатацию: 1 полугодие 2025 г.
РНС действует до 06.09.2027 г.
🔸 Валюта: Рубль
🔸 Опции: Кредит для ИП и Юрлиц от 13%
🔸 Тип управления: Оператор сервисных пространств: сеть Business Club
Структура Capital Group станет оператором коворкинга и сервисных офисов, занимающих объем 3500 кв. м только на втором и третьем этажах.
Поэтому, при покупке офисного пространства, Вы должны будете самостоятельно управлять.
🔸 Срок выплат: -
🔸 Периодичность выплат: -
🔸 Драйвер роста:
▪️ Индексация арендных ставок
▪️ Рост стоимости недвижимости в соответствии со стадией строительства
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Стоимость лотов/кв.м: 351 500 ₽ за м² / 25 919 610 ₽
Для корректности сравнения, мы будем сравнивать с другими премиальными проектами офисной недвижимости класса А, например, проектами компании STONE.
1. STONE Towers (Москва, САО, р-н Беговой, Бумажный проезд, 19с2, ст.м. Белорусская):
69,8 м² - 27 640 800 ₽ / 396 000 ₽ за кв.м / Готовность: 2025 г.
2. Stone Савеловская (Москва, СВАО, р-н Марьина роща, ул. Двинцев, ст.м. Савёловская):
66,8 м² - 24 448 800 ₽ / 366 000 ₽ за кв.м / Готовность: 2024 г.
3. STONE Ленинский (Москва, ЮЗАО, р-н Академический, ул. Вавилова, вл, ст.м. Ленинский проспект):
69,5 м² -26 410 000 ₽ / 380 000 ₽ за кв.м / Готовность: 2025 г.
4. STONE Дмитровская (Москва, САО, р-н Тимирязевский, Дмитровский проезд, вл1Г, ст.м. Дмитровская):
73 м² - 23 798 000 ₽ / 326 000 ₽ за кв.м / Готовность: 2027 г.
5. А также в строящемся БЦ iCITY (Москва-Сити) от MR Group, ст.м Шелепиха, Международная:
144,7 м² - 89 489 715 ₽ / 618 450 ₽ за кв.м / Готовность: 2024 г.
6. А также в строящемся Бизнес-центр Эйлер,от ГК «Сумма элементов», ст.м Шелепиха:
23 545 м² - общая площадь проекта, 9 017 м² - площадь офисных помещений.
4 ЭТАЖ офисное помещение площадью 60.80 м² - 25 178 496 ₽ / 414 120 ₽ за кв.м / Готовность: 2023 г.
Вывод: стоимость не превышает рыночную. Потенциал роста стоимости по мере готовности 500 - 600 тыс.₽/м²
🔹 Определим ставку аренды руб., кв.м/год для БЦ класса А:
1. STONE Towers - 45 000 ₽/м²/год
2. На территории Москва-Сити (в БЦ Neva Towers, Башня ОКО и Башня ОКО II) мы нашли следующие предложения:
По данным Nikoliers, на территории Москва-Сити (взяли ее как наиболее близкую к анализируемой локации) вакансия в класса А составляет 4,3%, а ставка 37 553 руб. (без учета эксплуатационных расходов, НДС и коммунальных платежей), то есть чистая ставка.
По данным ILM, чистая базовая ставка на территории Москва-Сити составляет 45 800 руб., а вакансия 6,7%.
Вывод: для расчетов мы возьмем среднюю базовую ставку 40 тыс.₽/м²
🔹 Пример расчета доходности:
Инвестиции: 25 919 610 ₽, офис с отделкой shell&core
Прогнозируемая базовая чистая ставка аренды, руб.кв.м/год: MIN 40 000 (МАП: 245 800)
ЧОД: 2 949 600
Но надо учесть, что это на помещение с отделкой shell&core.
- на прибыль 6%: 177 000
Доходность: 10,7%
+ налог 2% от кадастровой стоимости (мы ее сейчас не знаем, и достаточно сложно предположить, так как некоторые помещения в Москва-Сити, по КС стоят 250 000 руб./кв.м, а некоторые 500 000 руб. и более).
Анализ рынка
По итогам 1-го полугодия 2023 года общий объем сделок по аренде в сервисных офисах составил порядка 34 тыс. кв. м, что превысило значение аналогичного периода прошлого года в два раза. Активность рынка поддерживается компаниями торговой сферы (42%), медицины и фармацевтики (16%), а также сектором ИТ и телекоммуникаций (15%). Преобладающая структура спроса объясняется крупными сделками, прошедшими во II квартале 2023 г. на площадках Flexity и Manufaqtury.
Сервисный офис выступает привлекательным вариантом размещения команды, исключая вовлеченность персонала в административные процессы. Для быстро растущего бизнеса и в условиях изменяющейся среды ускоренное заключение договоров и доступ к рабочему месту является важным преимуществом.
В 2023 г. открыто около 9,2 тыс. кв. м новых площадок сервисных офисов, что обеспечило рост рынка на 2%. Общий объём предложения составил 385 тыс. кв. м. Открыто в I полугодии 2023 г. четыре площадки: «Атмосфера Известия», расположившаяся внутри Садового кольца, «Практик Пролетарская», «Workki ФОК» и «Товарищество Гончар» — в пределах ТТК.
Распределение спроса на сервисные офисы по бизнес-секторам компаний, %
Ключевые сделки в сервисных офисах Москвы в I полугодии 2023 г.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Расположение в непосредственной близости от Москва-Сити и его сложившаяся инфраструктура и бизнес среда.
✅ Застройщик с опытом реализации объектов-проектов премиум- и бизнес-класса, правда в жилом секторе, а не в коммерческом.
Компания FORMA чуть более чем за два года присутствия на рынке добилась высоких показателей: в портфеле пять крупных проектов общей площадью около 1,3 млн кв.м. По оценкам экспертов, жилые комплексы компании демонстрируют одни из лучших темпов продаж в своих сегментах. В бизнес-классе застройщик с конца 2021 года увеличил долю рынка с 1% до 8-10% в текущем году. В премиум-классе с момента начала продаж в квартале Republic этот показатель составляет 25-30%, что позволяет не опускаться ниже второго места в ТОПах продаж высокобюджетного сегмента.
✅ Соответствие назначения земельного участка.
ВРИ: Объекты размещения жилых и нежилых помещений, инженерного оборудования многоквартирных жилых домов (1.2.1); объекты размещения офисных помещений, деловых центров с несколькими функциями (1.2.7); объекты размещения гостиниц и прочих мест временного проживания (1.2.6); объекты размещения.
✅ В бизнес-центре запроектирован подземный паркинг на 250-машино-мест. Это означает, что на каждые 105 кв. м площади приходится одно парковочное место, тогда как в среднем по рынку этот показатель составляет одно машино-место на 150 – 200 кв. м.
✅ Территория «Москва-Сити» давно вышла за свои пределы и сейчас масштабный проект застройки с обеих сторон реки будет считаться продолжением небоскрёбов «Москва-Сити» и имеет название «Большой Сити», площадью территории более чем 3,2 тыс. га.
Общая площадь территории, на которой сейчас ведутся основные работы, составляет более 2 143 га.
В пределах данного пространства уже утверждено 42 масштабных проекта. Недвижимость покроет больше 18 млн кв. м., и 50% этой площади рассчитано именно на жилые постройки.
«Большой Сити» распространится чуть ли не пятую часть столицы: границы проходят по краю Звенигородского шоссе, через Хорошевское шоссе и станцию «Беговая» до Большой Филевской улицы. Под застройку попадают также территории Бадаевского пивного завода, где идет строительство проекта ЖК Бадаевский.
Правда это сейчас....а БЦ будет готов в 2025 году)
✅ Номинальный рост ставок аренды. В результате существенного изменения доли свободных площадей на рынке зафиксирован номинальный рост ставок аренды, связанный в первую очередь с уходом из расчета менее дорогих предложений. Во втором полугодии ожидается дальнейшее оживление спроса со стороны арендаторов, в связи с чем ставки аренды могут получить дополнительный импульс к росту.
✅ Новое строительство 2023. По итогам I полугодия 2023 года на офисном рынке Москвы было введено в эксплуатацию шесть объектов общей офисной площадью 105 тыс. кв. м, что почти в 3 раза превышает значение I полугодия 2022 года – 38 тыс. кв. м. Резкий рост показателя связан с завершением строительства двух крупных проектов класса А во втором квартале – многофункционального комплекса «Парк Легенд» и бизнес-центра DM Tower.
Примечательно, что почти 80% офисных площадей в новых объектах были недоступны для спекулятивной аренды на момент завершения строительства, так как или были реализованы заранее, или изначально не предусматривали возможность выхода на открытый рынок.
👎 РИСКИ
❎ Помещение без отделки. Вам самостоятельно придется заниматься отделкой для последующей сдачи в аренду или предоставлять арендные каникулы арендатору.
❎ Не сервисные офисы, как пространства на 2-3 этажах. Кроме самостоятельного ремонта, Вам также самому придется заниматься поиском арендатора.
Это не пассивный доход для Вас!
❎ Изменения на рынке недвижимости, кризисные ситуации, повлекшие за собой как снижение спроса со стороны арендаторов, так и снижение арендных ставок.
❎ Кадастровая стоимость офисов класса А может оказаться достаточно высокой.
❎ Покупка помещения не по ДДУ, а по ДКПБВ.
❎ Опасения вызывает лот на 8 тыс метров (13 – 16 этажи и терраса на кровле объединены в один лот площадью 8 тыс. кв. м.).
К тому же, вышла новость, что "Компания Forma реализовала 8 000 кв. м офисных площадей в новом деловом центре премиум-класса Porta workplace.
Не окажется ли так, что позднее, на рынке могут появится дополнительные лоты с минимальной нарезкой? Ведь покупатель, может распилить свои 8 000 кв.м на более мелкие и будет достаточно большое количество предложений по 70 кв м и рост конкуренции на перепродаже...
💭 ИТОГИ
Объект подходит для спекулятивной продажи, учитывая прогноз роста стоимости по строительной готовности объекта. А вот для получения пассивного дохода, увы нет, так как компания не предлагает сервисное управление. Если Вас не пугает самостоятельное управление, то для получения отложенного рентного дохода объект также подходит.
⚖️ Даем проекту нейтрально-положительную оценку за счет роста стоимости недвижимости.