Инвестиции в этнографический парк-музей
Мы уже разбирали один из проектов "национальный туристско-рекреационный кластер" в Твери. И, так как сейчас в России большая направленность на развитие именно внутреннего туризма, мы решили разобрать еще один проект.
💡 Покупка апартаментов в ЭТНОМИРе - самом большом, действующем уже 15 лет, уникальном комплексе, этнографическом парке-музее России, красочной интерактивной модели реального мира с целью получения пассивного дохода.
Компания впервые решила реализовать строящиеся объекты размещения для частных инвесторов с целью ускорения процесса строительства парка-музея.
📍 Калужская область, Боровский район, деревня Петрово
100 км от Москвы (от центра)
Начали строительство в 2006 году. Сейчас продолжается строительство новых объектов.
📝 О ПРОЕКТЕ
Начать прежде всего нужно с поражающих воображение масштабов проекта. ЭТНОМИР - это модель земного шара в миниатюре. Музей под открытым небом.
Здесь на площади 140 га (общая территория) представлены архитектура, национальная кухня (11 ресторанов), ремёсла, традиции и быт практически всех стран. Каждой стране отведён своеобразный «культурный заповедник» - здесь их называют этнодворами.
Изюминка ЭТНОМИРа - его интерактивность. Проект живёт и развивается ежедневно. Кипит работа в ремесленных мастерских, пестрят диковинками сувенирные лавки, распахнуты двери музеев, ведут неторопливое повествование хранители культур, приветствуют гостей пушистые и пернатые питомцы ЭТНОМИРа.
ЭТНОМИР - это не только этнографический музей, но и огромный парк развлечений, где программа меняется каждый день. В этнопарке проводятся различные тематические фестивали, а на Масленицу и в Новый год устраиваются грандиозные народные гуляния. Во время таких мероприятий, номера для размещений полностью забронированы за 2 месяца.
В парке-музее можно примерить национальные костюмы, освоить редкие ремёсла, купить сувениры, сделать своими руками полезные вещицы, попробовать блюда национальной кухни разных стран, посетить парк аттракционов и многое другое. Обойти за день все интересные уголки невозможно, поэтому к услугам посетителей 12 уникальных этнических отелей - избы, мазанки, юрты, чумы, гималайский и непальский дома и даже индийский дворец.
ЭТНОМИР вошел в пятёрку проектов, одобренных Президентом РФ Владимиром Владимировичем Путиным на заседании расширенного экспертного совета АСИ.
ЭТНОМИР вошел в топ-20 лучших проектов страны, направленных на социально-экономическое развитие.
ЭТНОМИР сегодня - это 35 000 образовательных программ, 100 смен детских и молодежных лагерей, 420 праздников и фестивалей регионального, российского и международного форматов, 125 конференций международного и российского масштаба в области образования, культуры, экологии, сельского хозяйства.
ЭТНОМИР посетили более 100 послов иностранных государств, более 3 900 образовательных учреждений.
В парке развитая инфраструктура: дороги, газ, вода, канализация, электричество, интернет и телефония, дорожная инфраструктура на территории, социальная инфраструктура (детский сад, частная школа), готовые объекты для бизнеса: музеи, мастерские, зоопарки, гостиницы и отели, кафе, магазины, оздоровительные и spa-центры и др.
Социально-культурные и бизнес-проекты
В течение ближайших 10 лет Культурно-образовательные центры «ЭТНОМИР» планируется открыть в 13 странах мира.
📌 О КОМПАНИИ
Конечно, Вам как инвесторам прежде всего хочется узнать о финансовой отчетности управляющей компании, о репутации застройщика и т.д.
Но, если Вы внимательно прочитали текст выше, то Вам в первую очередь захочется узнать о создателе и идеологе этого парка-музея.
Проект ЭТНОМИР был создан Русланом Байрамовым в рамках Международного благотворительного фонда «Диалог культур — единый мир». Руслан Фаталиевич родился 7 августа 1969 года в селе Новая Ивановка Гедабекского района Азербайджанской ССР. Сын двух учителей русского языка и литературы. Закончил юрфака МГУ. Совладелец и генеральный директор торгового центра «Трамплин» в Москве, создатель благотворительного фонда «София», президент Международного благотворительного фонда «Диалог культур — единый мир», совладелец ресторанных сетей «Нияма» и «Пицца Пи». Вегетарианец. Регулярно применяет голодовки в своей жизни.
Кстати, по словам основателя, в «Этномир» не вложено ни копейки бюджетных денег. А по словам менеджера, с кем я общалась, основатель не хочет, чтоб в проекте были запущены "государственные руки" и именно поэтому, не строит на кредитные деньги.
Из интервью:
– На сегодняшний день оценка инвестиций в проект составляет несколько миллиардов рублей по МСФО.
А дальше, я хотела бы привести цитаты из интервью с основателем, по которым мне кажется очень понятно что именно он за человек, с каким мировоззрением, и почему именно такой проект он столько лет усердно реализовывает.
В ЭТНОМИРЕ был очень известный человек из Азербайджана, он знает многих богатых россиян. Он восхитился идеей и спросил: «Если у тебя такой «Этномир», то какой у тебя дом?» То есть в его картине мира мой дом должен быть еще больше. Нет, ЭТНОМИР поэтому такой, потому что у меня маленький дом.
Сколько смысла и глубины в последней фразе.
В очередной раз становится понятно, почему у нас у кого-то такие большие дома, а дороги в ямах и старые больницы со школами. Побольше бы нам таких людей у власти!
Я уверен, что в бизнесе можно не только следовать за покупательскими трендами, но и создавать их. Тридцать лет назад, когда я учился в МГУ и открыл свою первую палатку, я нашел отличные книги философов – по 20 руб. (месячная студенческая стипендия тогда была 40 руб.). Я их поставил на главное место у себя в палатке, сделал очень маленькую наценку и думал, что они разлетятся за два дня. Потом я купил пиво, 20 ящиков, сделал наценку, тоже очень небольшую, и гадал, смогу ли я продать его за две недели. Пиво в пятницу продалось за два часа. Я был в шоке. Книги продавались два года.
Тут как говорится "No comments".
Учитывая, что проекту столько лет, уже очевидно, что концепция расширяется. И так как в ЭТНОМИРе есть свои школа и детский сад, то и жилая недвижимость там тоже есть. Идеологу проекта пришло в голову создать свой микрогород, благо территория позволяет. И поэтому в поселке сейчас также реализуются коттеджи для постоянного проживания в КП МИР, площадью от 142,5к в.м за 8,5 млн (черновая отделка), отделка «white box» 11 млн., с ремонтом и мебелью - 13.5 млн. руб.
ООО "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "ДОМОВОЙ"
Уставной капитал: 1.2 млн. руб
Численность персонала: 62
Дата регистрации: 16.03.2011
Номерной фонд парка - порядка 300 номеров.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение рентного дохода
🔸 Тип сделки: ДДУ по 214 ФЗ с эскроу-счетом + Договор подряда на ремонт и оснащение апартамента + договор аренды с УК сроком от 1 года
🔸 Тип владения: 100% Собственность
🔸 Тип объекта: капитальное строительство, дома из газобетонных блоков, перекрытия монолитная ж/б плита в Арт-кластере
🔸 Стадия готовности: Котлован. Срок ввода 4 кв.2022 года, выдача ключей 1 кв.2023 г. Двухэтажные здания на 60 апартаментов.
🔸 Опции: Ипотека от СБЕРБАНКА, Банка ДОМ.РФ, ВТБ, РОСБАНК, СОВКОМБАНК
🔸 Валюта: Рубль
🔸 Срок выплат: С 1 месяца после сдачи объекта в управление УК
🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Управляющая компания, которая функционирует в парке не 1 год
🔸 Драйвер роста
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 MIN инвестиции 3 650 000 руб. за апартамент с ремонтом и оснащением (131 720 за кв.м без учета ремонта)
Сейчас реализуются апартаменты в китайской стилистике
Стоимость самого ремонта и оснащение составляет 1 200 000 руб.
Что входит:
Санузел: отделка стен санузлов- керамическая плитка/керамогранит; потолок – монтаж натяжного потолка/штукатурка/покраска.
Комната: стены комнаты – обои/покраска/штукатурка; пол комнаты – ламинат/плитка ПВХ; потолок - монтаж натяжного потолка/штукатурка/покраска; монтаж межкомнатной двери.
Электромонтажные работы: электромонтаж внутренней разводки, монтаж вентиляторов вытяжек, влагозащищенный светильник в санузел, установка розеток /выключателей.
Комплектация: душ, унитаз, чаша раковины с тумбой, смеситель для раковины, душевой гарнитур, перегородка в душевую, зеркало, держатель для туалетной бумаги, ёршик для унитаза с держателем, стакан для ванных принадлежностей, крючки для полотенца и халатов, урна.
Гостиная: чайник, урна, телевизор, светильник прикроватный, сейф гостиничный, холодильник, тумбочки прикроватные, шкаф для одежды, стол журнальный, кресло, кровать, матрас, декор/предметы интерьера.
Текстиль и спальные принадлежности: наматрасник – 2, простыня д/спального места – 3, подушка для сна- 3, наволочка-6, одеяло д/спального места -2, пододеяльник – 3, полотенце -8, полотенце д/ног (коврик) – 3, покрывало на кровать – 2, комплект светонепроницаемых штор.
🔹 Стоимость аренды для данной площади составляет 4 500 руб./ночь.
🔹 Пример расчета доходности Инвестора:
Инвестиции 3 650 000 руб.
Доход при 70% загрузке составит: 94 500 в мес. / 1 134 000 в год
Услуги УК: 30% на первый год и 40% начиная со второго. Для расчет берем сразу 40% = 453 600 в год (37 800 в мес.)
Налоги: 6% = 68 040
ИТОГО расходы: 521 640
ИТОГО доходы: 612 360
Доходность: 17% чистыми
Окупаемость: 6 лет
Доход будет рассчитываться исходя из сдачи конкретно Вашего номера, а не котловым методом. Учитывая, что есть возможность купить самый маленький лот и он самый дешёвый для аренды, смею предположить, что такие номера более востребованы для аренды.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Узнаваемость парка и бренда «ЭТНОМИР».
✅ Расположение. Близость к Москве (около 100 км)
✅ Население: более 20 миллионов человек на территории радиусом 150 км.
✅ Поток посетителей 700 тысяч человек в 2016 году - 1 млн в 2021 году. Продуманная логистика приёма посетителей (до 20 тысяч человек в день).
✅ Действующий парк=музей с высоким рейтингом и положительными отзывами: Оценка парка на яндекс карте 4,4⭐️
✅ Строительство монолитного дома с подводом всех необходимых коммуникаций и полное оснащение номера. Отсутствие дополнительных вложений.
✅ Договор аренды с УК включает плату за коммунальные услуги, которые возлагаются на УК. Доход инвестора от аренды указан за вычетом всех этих расходов. Возмещение за порчу и ремонт имущества также возлагаются на УК.
✅ Количество лотов на продажу выставляется частями. Старт продаж из 15 апартаментов был в декабре 2021 года. Всего 60 лотов. На сегодняшний день распродано 25%, то есть 15 лотов. Согласно данным ДОМ.РФ.
✅ Парков аналогичных по концепции, масштабу и аутентичности содержания на сегодняшний день в мире нет.
✅ После трагедии в Карелии, ЭТНОМИР "пережил" 18 проверок и был признан лучшим частным лагерем в Калужской области.
✅ Праздников больше, чем дней в году. Ежегодно проводят 420 праздников и фестивалей регионального, российского и международного форматов.
✅ Проект рассчитан на внутренний туризм, а не иностранный. Является преимуществом, особенно в условиях закрытых границ и ограничений в передвижениях. К тому же у нас такая большая страна, что мы и сами можем обеспечить себе хороший туристический поток.
✅ Стоимость проживания средняя, то есть достаточно большая аудитория - отсеиваются люди с небольшим бюджетом, которые не смогут "принести деньги" парку, при этом создатели также не распылялись на создание luxury отеля для элиты, хотя в составе инфраструктуры есть отели с категорией 4*
✅ ЭТНОМИР вошел в пятёрку проектов, одобренных Президентом РФ Владимиром Владимировичем Путиным на заседании расширенного экспертного совета АСИ.
👎 РИСКИ
❎ Так как не котловой метод распределения доходов, то возникает вопрос загрузки номера. Один номер может загружаться чаще чем другой или нет?
❎ Перенос срока сдачи объекта.
❎ К разгрузке в 70% можно отнестись скептически и лучше ориентироваться на 50%, а это уже доходность не 17, а 12%. Учитывая достаточно близкое расположение к Москве и Московской области (думаю можно считать, что отсюда едет достаточно большое количество туристов) мало кто остается в парке с ночевкой.
Например, я, изучив этот проект захотела увидеть все своими глазами. Но ехать мне до него 100 км на машине - достаточно близко, и оставаться с ночевкой я точно не планирую.
❎ Сложно реализовать объект на открытом рынке, если Вы захотите выйти из него.
❎ Ну так как я еще до парка не доехала и не только предстоит поездка, я решила погрузится в отзывы "с головой". И вот к чему я должна быть готова:
Ну что я могу сказать, у много где в регионах плохие дороги. Многие вообще уверены, что за МКАДом жизни нет вообще. Представляю Вашему вниманию дорогу в мой ЖК, а это всего 15 км от МКАД, а не 100.
Ну опять же, а к ценам в аэропорту все привыкли?
А Вы забыли какие цены в торговых палатках в День города? И на другие масштабные праздники?
Это коммерческий проект, а не государственный. Это не благотворительный фонд.
Да, чтоб попасть на мастер-класс или захотеть что-то сделать своими руками - нужно заплатить. А как иначе?
Бесплатный сыр только вы мышеловке.
Напомню, хотеть все бесплатно - это только нашему российскому менталитету свойственно.
Мы и за скачивание музыки и просмотры фильмом не платим так, как это делают, например в Америке.
💬 ИТОГИ
Проект подходит для инвесторов с целью получения пассивного рентного дохода.