Квартиры с видом на доход
Несмотря на то, что апарт-отели с пассивной доходностью пришли на смену инвестиционным квартирам, многие по прежнему рассматривают квартиры для арендного дохода.
Застройщики также "идут в ногу со временем" и создают свои страницы со своими привлекательными инвестиционными новостройками и расчетной прогнозной доходностью.
Сегодня мы рассмотрим такого застройщика и выберем один проект для оценки инвестиционной привлекательности.
Мы намеренно откладывали рассмотрение данного девелопера и его проектов, однако обойти их вниманием уже невозможно. Переходя к сути, представляем обзор инвестиционной привлекательности проекта компании ПИК.
Почему мы все таки решили нарушить наше молчание? Потому что:
1. У ПИКа самые продаваемые новостройки (границы старой Москвы).
По данным Пульс продаж новостроек, ПИК не сдаёт позиции: 6 проектов в первой десятке.
- Доля группы (ПИК + Forma + Среда) = поднялась до 37% первичных сделок. Чисто за ПИКами, без суб-брендов, 31,6% рынка
- ЛСР пока держат своё серебро = 7,3% спроса
- MR Group сместили Донстрой с 3-ей строчки, собрав 5,8% сделок
ПИКовская группа 26,4 млрд (20,7% объёма рынка)
Донстрой 11 млрд (8,7%)
2. ПИК входит в топ-10 застройщиков Москвы по объемам строительства 🧐
У ПИК самые большие объемы. И не первый год.
3. Проекты ПИКа регулярно относятся к ТОП самых дешёвых однушек и студий в Москве.
4. ПИК всегда в лидерах продаж по ипотеке. Более 70% сделок ежегодно.
На момент написания разбора, в стране высоченные % ставки по ипотеке и у каждого проекта программы рассрочек (продавать ведь как то надо).
По данным ИЛИ ИЛИ (данные взяты с канала Движ про недвиж t.me/dvizhpronedvizh) у 15 девелоперов Москвы доля рассрочек и кэша теперь превышает 70%😱 А больше половины рассрочек в январе-феврале оформили (https://t.me/iliilitop/4691) аж 29 застройщиков. Так, у Aeon в январе-феврале не было ни одной ипотечной сделки, у Эталона их оказалось всего 4%, а в Sminex — 5%.
Безусловно, наличие у покупателей достаточных средств для своевременного исполнения обязательств по крупным ежемесячным платежам является положительным фактором. Однако на практике рассрочка сегодня активно предлагается широкому кругу клиентов под формулировкой «беспроцентная ипотека», что нередко приводит к росту кредитной нагрузки без полного осознания связанных с этим рисков. Существенная доля продаж с применением рассрочек может свидетельствовать о потенциальных рисках задержки сроков передачи ключей.
На сайте самого ПИКа можно увидеть рекламу:
ПИК предлагает рассмотреть его проекты в трех "Стратегиях инвестирования":
- Приобретение в ипотеку. Доход до 40% в год.
- Покупка и перепродажа. Доход до 34% в год.
- Покупка и сдача в аренду. Доход до 35% в год.
Несмотря на всю критику* в адрес ПИК, его проекты являются "продуктом" массового потребления. Как мы поняли из выше приведенных аргументов о "лидерстве" ПИКа, это относительно дешевые квартиры, которые покупают в ипотеку. Кто покупает? Люди с низким доходом. В эту ЦА попадает большая часть населения страны. А также, в пользу выбора ПИКовских квартир:
- Дешевое обслуживание квартиры: тариф на содержание и обслуживание УК порядка 80 ₽ за квадрат.
- Чистовая отделка под ключ. Среди жилья комфорт класса мало кто может предложить полностью готовую к проживанию квартиру. ЛСР, но очень мало из чего выбирать. Разве что Самолет, но к нему есть свои претензии.
Мы намеренно воздержимся от выражения субъективного мнения относительно качества строительства и отделки объектов компании ПИК.
Как профессиональный аналитический ресурс, мы стремимся предоставлять экспертную оценку, основанную на всестороннем анализе преимуществ и рисков инвестирования в каждый конкретный проект.
Наши выводы формируются на базе объективных критериев и не зависят от личного отношения к девелоперу.
Итак, выбираем комбинированную стратегию:
- выгодно купить (заработать на росте стоимости),
- сдавать (локация с потенциально высоким спросом)
- и перепродать (быстро, то есть должен быть ликвидный объект).
- Квартиры с наибольшим потенциалом роста цены, а значит проекты на начальной стадии строительства/на старте продаж
- Возможно, в районах с перспективой новых станций метро
- В локации, где редко появляются новые проекты
- С готовой отделкой от застройщика
- Рядом метро/МЦК/диаметры
Для выбора проекта мы ищем среди стартов продаж, но при этом исключаем ложный старты. К ложным относим так называемы новые очереди продаж в уже строящихся проектах. Так как такие проекты составляют конкуренцию сами себе, учитывая, что все проекты достаточно крупные.
И среди таких проектов мы "наткнулись" на новый проект в Строгино. Итак, приступаем.
💡 Инвестиции в проект на стадии ожидания старта продаж от ПИК с целью стратегии выгодно купить (заработать на росте стоимости), сдавать (потенциально высокий спрос) и перепродать (быстро, то есть должен быть ликвидный объект).
📍 Москва, СЗАО, Строгино. Территория КРТ «Маршала Жукова, 17–63».
Очень подробно именно эту локацию и общественно-деловую застройку мы разбирали в проекте Инвестиции в МФК STROGINO. Так как именно в этом же месте и в рамках этого КРТ идет старт продаж (этап получения РНС) МФК STROGINO.
- Пешая доступность до будущей станции метро "Липовая роща"/ТПУ (Прямая линия от станции "Шелепиха" - запланированное открытие в 2027г.)
- станция метро — «Строгино» / 2,7 км. В окружении пять остановок общественного транспорта.
- Для автомобилистов важнейшими (ближайшими) транспортными магистралями являются проспект Маршала Жукова, МКАД, Новорижское шоссе - до которого 5 минуты на авто. Все они бывают перегруженными в часы пик.
Будущий проект расположен на первой линии проспекта Маршала Жукова.
- Правительство Московской области,
- Московский областной суд,
- ТРЦ Vegas,
- «Крокус-Экспо»,
- Липовая роща, Серебряный бор и пойма Москва-реки.
А также, в окружении 3 строящихся крупных жилых комплекса:
Студия 23,9 м² 9 766 150 ₽ / 408 626 ₽/м² Под ключ (даже с декором) / Дата сдачи до 30 апр. 2027
Студия 22,1 м² 9 237 521 ₽ / 418 000 ₽/м² Под ключ (даже с декором) / Дата сдачи до 30 ноя. 2026
- И ну очень масштабный СберСити (город в городе)
Район Строгино расположен на западе Москвы (СЗАО) и считается одним из самых зеленых районов столицы, половину его территории занимают зеленые насаждения: Рублевский лес, Строгинская пойма. В гимне района его называют «Белым островом Москвы», так как его границы с севера, востока и юга омываются Москвой-рекой, образующей Строгинский залив и Кировский затон, с запада район ограничен МКАДом.
Строгино называют единственным столичным районом со своим морем.
Строгино долгие годы был в дефиците нового жилья. Если смотреть карту портала наш.дом.рф то в районе Строгино в настоящее время нет ни одного строящегося проекта. И более того, с 2018 года (а именно с такого года ведется база дом.рф) не было сдано ни одного жилого и нежилого проекта.
То есть, это первый крупный проект за десятилетие в этом районе, в окружении парка, моря реки, природы и МКАДа.
И сейчас цена на вторичке здесь около 400 тыс. руб./кв. м в панели. В монолитных домах 2010-х гг метр оценивают в 500 000.
Новое строительство может серьезно оживить рынок в районе и точно не оставит себя без внимания.
На форумах уже обсуждают предстоящий старт продаж. Фанаты района знают его ценность и готовы поддерживать высокий спрос на уровне. Это место имеет настоящий отложенный спрос, и, каким бы ни был начальный ценник — это вряд ли смутит потенциальных покупателей. Поэтому покупатели явно поддержат высокий ценник на старте, и 500+ тыс. ₽/м² не станет неожиданностью.
📝 О проекте
Про проект мы еще ничего не знаем, кроме вводных о почти 1 миллионе жилой недвижимости:
Общий объем застройки: 1 355 410 кв.м Общественно-деловое назначение: 400 500 кв.м Жилое назначение: 954 910 кв.м Прирост рабочих мест: 13 371
Но как и все подобные проекты, с большой долей вероятности здесь будет также вся социальная инфраструктура в виде детских садов, школы. Конечно же паркинг. Ну и коммерческие первые этажи.
📌 О компании
ПИК — крупнейший застройщик и системообразующее предприятие российской экономики.
История компании началась в 1994 году, когда студент 4-го курса Московского института электронного машиностроения Юрий Жуков и выпускник Московской финансовой академии Кирилл Писарев открыли свое дело — Первую ипотечную компанию. Именно так расшифровывается ПИК.
Сейчас у ПИК уже другой владелец. Попадание топ-менеджмента под западные санкции из за СВО 2022 г. вынудили произвести смену владельцев и акционеров. Банк ВТБ тоже вышел из акционеров девелопера.
В 2016 году ПИК приобретает группу компаний «Мортон».
В 2018 году ПИК выходит на региональные рынки. И становится первой в отрасли компанией, которая начала переход на эскроу-счета — заключена с ВТБ-банком крупнейшая сделка по проектному финансированию. Вскоре ВТБ стал вторым крупным акционером ГК ПИК (23,7%). Forbes назвал ПИК самым надежным застройщиком страны.
В 2020 году в связи с пандемией, компания закрыла все офисы продаж и стала первым онлайн-девелопером.
В 2024 году стоимость активов ПИК составила более 1,4 триллиона рублей. Компания остается влиятельным девелопером в России. В активной стройке у компании к середине 2024 года — 4,3 миллиона квадратных метров недвижимости в 15 регионах страны. Основным сектором остается Москва и Московская область. Специализация — массовое жилье. Однако не оставляет и проекты премиум-класса и элитной недвижимости — строительство ведется под брендами Forma, Mono и Среда.
У компании «ПИК» есть свои заводы.
Производственный комплекс компании включает 4 завода железобетонных изделий: Алексинский завод ЖБК, Наро-Фоминский завод ЖБК, Калужский завод ЖБК в Обнинске, завод доборного железобетона «Волга-Форм».
В этом и кроется ответ на вопрос, а почему ПИКовские проекты такие дешевые? Получается, что у ПИКа собственное "производство домов". Готовые модули привозят на объект и собирают как конструктор. Это снижает издержки компании, и дома выходят дешевле по себестоимости.
Внутренняя отделка тоже производится на заводе. Установка готовых сантехнических кабин сокращает скорость монтажа до одного часа вместо двух дней, которые тратятся на работу плиточника. Стены, пол и потолок создаются по отдельности, а на стройплощадке соединяются в единый модуль, монтируются инженерные системы и сантехника. Даже такой небольшой префаб-элемент как сантехническая модель экономит компании в среднем 1% девелоперского бюджета, и сокращает срок стройки на один месяц.
- 130 проектов жилой недвижимости в портфеле компании
- №1*в рейтинге девелоперов
- 30 лет на рынке недвижимости
- По данным рейтинга сетевого издания «Единый реестр застройщиков»: «ТОП застройщиков РФ по объёму ввода жилья» за 2024 год
Регионы присутствия: Москва, Санкт-Петербург, Казань, Екатеринбург, Нижний Новгород, Владивосток, Хабаровск, Улан-Удэ, Благовещенск, Южно-Сахалинск, Тюмень, Ярославль, Обнинск.
У компании «ПИК» есть акции, которые торгуются на Московской бирже.
Если в настоящий момент смотреть объемы строительства не только по Московскому региону, а по России в целом, то, между собой конкурируют 2 девелопера: это Самолет и ПИК.
Кстати, ПИК не работает с агентами и не платит им комиссию. НО! Самолет-плюс стал агентом по продаже квартир ПИК в регионах.
По данным отчётности «ПИК-Специализированный застройщик», опубликованной в апреле 2025 года в соответствии с российскими стандартами бухгалтерского учёта (РСБУ):
- Выручка в 2024 году — 60,45 млрд рублей, что на 51,26% больше, чем в 2023 году (39,96 млрд рублей).
- Чистая прибыль — 3,04 млрд рублей, сократилась на 88,94% по сравнению с 27,48 млрд рублей в 2023 году.
- Активы — 280,69 млрд рублей, что на 5,32% ниже уровня 2023 года (296,47 млрд рублей).
✒️ ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение дохода от спекулятивной сделки при перепродаже при готовности объекта и/или отложенный рентный доход (включая пассивный)
🔸 Тип сделки: Все проекты ПИК реализует через эскроу-счета. Продажи по ДДУ (ФЗ-214).
Поэтому, считаем, что и новый проект не будет исключением.
🔸 Тип владения: 100% Собственность
🔸 Тип объекта: Жилая недвижимость. Интересно, какого класса будет проект. Комфорт+ или все таки решат построить здесь бизнес класс?
🔸 Стадия готовности: Проектирование/Этап получения РНС
🔸 Темпы продаж: Ожидание старта продаж
🔸 Валюта: Рубль
🔸 Опции:
🔸 Тип управления: Самостоятельно
Можно через сервис ПИК-аренда
ООО «ПИК Аренда» (ИНН 7707414760)
Уставный капитал: 10 тыс. руб.
В 2024 году организация получила выручку в сумме 304 млн руб., что на 74,6 млн руб., или на 32,5%, больше, чем годом ранее.
По состоянию на 31 декабря 2024 года совокупные активы организации составляли 83 млн руб. Это на 20,7 млн руб. (на 33,1%) больше, чем годом ранее.
Чистые активы по состоянию на 31.12.2024 были отрицательные, минус 540 млн руб.
Результатом работы ООО "ПИК АРЕНДА" за 2024 год стала прибыль в размере 21,2 млн руб. При этом в 2023 году был получен убыток 147 млн руб.
Организация не применяет специальных режимов налогообложения (находится на общем режиме).
Полная информация о финансовых результатах доступна в бухгалтерской отчетности ООО "ПИК АРЕНДА".
🔸 Срок выплат: Невозможно определить на данном этапе
🔸 Периодичность выплат: Потенциально ежемесячно
🔸 Драйвер роста:
▪️ Рост стоимости недвижимости в соответствии со стадией строительства
▪️ Открытие станции метро "Липовая роща"/ТПУ (Прямая линия от станции "Шелепиха" - запланированное открытие в 2027г.)
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Лоты: от 20 кв.м 28 кв.м (по закону запрещено строить квартиры площадью менее 28 метров)
Так как старта продаж еще нет:
- Сделаем расчет потенциальной доходности и определим, предельную стоимость метра, которая может быть привлекательна для инвестора с учетом выбранной стратегии.
- Сравним проекты ПИК по схожему расположению/соседние районы. Берем 2 соседних района: крылатское, кунцево и покровское-стрешнево.
Holland park (покровское-стрешнево)
Студия, 24.2 м² / 11 870 535 ₽ / 490 518 ₽ за м² / Без отделки / Ключи: 30 мая 2026
Кутузовский квартал (кунцево)
Студия, 19.9 м² / 12 314 120 ₽ / 618 800 ₽ за м² / Готовая отделка/ Ключи: 31 июля 2026
В локации нет студий до 30 метров в аренду.
Берем 2 соседних района: крылатское и покровское-стрешнево. Диапазон составляет 62 900 - 74 900. Коммунальные платежи включены (без счётчиков).
Учитывая, что теоретически, срок сдачи первых домов будет не раньше 2028 года, с учетом роста ставок аренды, с учетом нового дома, инфраструктуры и т.д., для студии в 28 кв.м мы берем ставку 75 000 руб./мес. без КУ
В таком случае, ГАП 900 000 руб.
По квартирам мы не рассчитываем на доходность в 10%. В среднем по рынку 6%, и тогда стоимость студии в 28 кв.м может стоить порядка 15 000 000 руб. под ключ / ориентировочно 535 000 руб./кв.м.
Так что, если вы ждете квартиру от ПИКа в локации Строгино (а ранее мы разбирали там проект HOME офисов) то следите за стартом продаж, то ориентируйтесь на предельную стоимость в 15 млн.
На наш взгляд, старт продаж здесь должен быть на уровне 13-14 млн руб. с последующим ростом цены по мере строительной готовности до 17,5-19 млн, что может дать рост стоимости порядка 35%.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ ПИК имеет стабильный и высокий спрос на свои проекты за счет цен на квартиры.
Все потому что ПИКовские квартиры, "продукт" массового потребления.
ПИК отлично понимает, что людям нужно дешевое жилье. По сути, потребителю важно одно: дешевая квартира в нормальном доме, рядом с метро.
Высокие потолки, панорамные окна, керамогранит или мрамор в отделке — все это большинству не важно.
Людям нужна доступная по цене квартира: для себя, для детей, для родителей или как инвестиция для сдачи в аренду. Вот и получается, что ПИК — это ассоциация с недорогими квартирами возле метро в Москве.
Огромные пустыри, а рядом все еще стоят, хоть и законсервированные, мусорные кучи. Но людям это не мешает. Почему? Потому что главное — доступность недвижимости. Если ПИК перестанет строить дешевое жилье, то продажи резко упадут. Как только цена выходит за некий психологический предел, покупатель начинает задумываться: «А зачем мне ПИК, если я могу выбрать что-то другое?».
Как мы уже указали ранее, Строгино долгие годы был в дефиците нового жилья. Новое строительство может серьезно оживить рынок в районе и точно не оставит себя без внимания. Место имеет настоящий отложенный спрос, и, каким бы ни был начальный ценник — это вряд ли смутит потенциальных покупателей. Поэтому покупатели явно поддержат высокий ценник на старте, и 450+ тыс. ₽/м² не станет неожиданностью.
✅ Отделка и меблировка. ПИК любит продавать полностью готовые к проживанию квартиры. Не исключено, что и в этом проекте будут подобные укомплектованные варианты.
✅ ПИК проводил несколько опросов, выяснял предпочтения своей целевой аудитории и начал работать над ошибками. Оказалось, что его ЦА хотели бы:
- эстетику фасадов, включая сочетание различных текстур и материалов
- наличие балконов и лоджий,
- наличие панорамных окон,
- наличие мастер-спальни,
- и более функциональных планировок.
В вроде как ПИК услышал свою аудиторию. Проект Москворечье.
Проект «Москворечье» находится в одном из самых неблагоприятных районов Москвы. Рядом — ТЭЦ и мусоросжигательный завод. Район сейчас не годится для комфортного проживания. Впрочем, это и плюс, и минус: невысокая привлекательность района влияет на цены, делая их доступнее - как помните, проект в лидерах по продажам. Застройка территории будет длиться до 2035 года, а первую очередь планируется сдать не раньше начала 2028 года и это в лучшем случае.
Проект будет нетипичным для ПИК, с разнообразными фасадами, а также заявлено около 80 разных вариантов планировок.
Данный факт может говорить о том,что в следующем своем новом проекте, ПИК сделает интересное решение и для фасадов и добавить разнообразные функциональные планировки.
👎 РИСКИ
❎ Несмотря на лидерство по продажам своих квартир, ПИКа не любят.
Результаты опроса среди читателей MSK1.RU:
Межкомнатные стены — гипсокартон, шумоизоляции ноль, слышно, как соседи в квартире сбоку по телефону говорят и какую программу по телевизору смотрят!
«Ресурс этих коробок — лет 15, не больше».
❎ Низкое качество отделки и меблировки. В проектах ПИКа сложно практически невозможно выделиться ремонтом.
В бизнес-классе это возможно: делаешь качественный ремонт, продумываешь планировку, согласовываешь документы, и такая квартира может улететь дороже рынка. В ПИКе, к сожалению, даже при вложениях в отделку и улучшение планировок, на такой эффект рассчитывать не приходится.
Квартиры с дешевой меблировкой сложнее продать — покупатели воспринимают ее как мусор и выкидывают. Лучше продавать чистую пустую квартиру, чем плохо меблированную.
❎ Типовые планировки квартир. Опять же из-за типа сборки домов, как конструкторы.
❎ Все, кто когда-либо смотрел на новостройки ПИК, видел: их дома не имеют НИКАКОЙ индивидуальности. Однотипные коробочки правильных геометрических форм и ярких расцветок – вот, что представляют из себя эти дома. Найди 10 отличий.
❎ Эксплуатация. Управляющая компания ПИК имеет плохую репутацию среди жильцов домов, до которой очень сложно достучаться. Известны сотни случаев, когда жильцы разных ЖК путем общего собрания пытались переизбрать управляющую компанию или подкорректировать ее полномочия, но попытки оказались тщетными.
В марте 2025 года, хакеры взломали домофоны ПИКа — тысячи людей не могли попасть в свои квартиры.
Интернет-провайдер Lovit не выдержал масштабную DDoS-атаку, а вместе с ним «прилегли» домашний интернет, приложение для жильцов и даже домофоны в десятках ЖК.
Физические сами ключи почти никто не покупал — они стоят 3 000 рублей.
Коллапс продолжался несколько дней. Во многих комплексах ПИКа этот провайдер является монополистом.
ПИК потерял 30 миллиардов рублей из-за скандала с домофонами
❎ Задержка сроков сдачи квартир. Бывают случаи, когда ПИК задерживает сроки сдачи квартир на срок от 3 до 12 месяцев.
❎ Отложенный спрос, а что дальше?
Ожидаем ажиотажный спрос на старте продаж в течение 2-4 недель, но будет интересно понаблюдать как ПИК планирует поддерживать высокие темпы продаж после спада отложенного спроса.
💬 ИТОГИ
В узких кругах ПИК, несмотря на его лидерство во всем, называют не застройщиком №1, а «застройщиком номер ноль». Будь я ПИКом - меня бы это оскорбило. Но как есть.
Среди экспертов можно встретить частое мнение "Лично я не больше не покупаю проекты ПИК в свой портфель. Так как они не подходят для долгосрочных инвестиций. Через 10 лет это будут неликвидные муравейники. Перепродать их потом будет сложно."
Если смотреть с инвестиционной точки зрения, срок у проектов ПИК — это максимум 3–5 лет. Подождать завершения стройки = рост цены метра за счет строительной готовности, пару лет аренды и выход из проекта.
Проект подходит для инвестора с целью получения спекулятивного дохода и рентного дохода, согласно вышеизложенной стратегии с выходом из проекта не позднее 5 лет.
⚖ Даем данному проекту нейтральную* оценку.
Хотели бы отметить, что данная локация обладает потенциалом значительного роста стоимости квадратного метра за счёт высокого спроса и отсутствия проектов нового строительства на протяжении более 10 лет.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции и не является руководством к действию.