Инвестиции в МФК STROGINO

Продолжаем серию разборов бизнес-центров.

Предыдущие разборы:

Инвестиции в Бизнес-центр Level work Воронцовская

Инвестиции в Бизнес-центр Nice tower

Инвестиции в Бизнес-центр OPUS

Инвестиции в БЦ STONE Римская

Структура краснодарского девелопера AVA Group выиграла аукцион на право заключить договор о комплексном развитии территории в московском районе Строгино, предусматривающий строительство административно-торгового комплекса и объектов дорожного сервиса на территории 4,78 га. Будет создано более 1 100 рабочих мест.

💡 Инвестиции в строящийся в Москве бизнес-центр класса А STROGINO от краснодарского лидера рынка.

📍 Москва, СЗАО, Строгино, ул. Маршала Прошлякова, 21

Кстати, пешая доступность до будущей станции метро "Липовая роща"/ТПУ (Прямая линия от станции "Шелепиха" - запланированное открытие в 2027г.)

• станция метро — «Строгино» / 2,7 км.
• В радиусе 1 км от будущего комплекса находится пять остановок общественного транспорта.
• Для автомобилистов важнейшими (ближайшими) транспортными магистралями являются проспект Маршала Жукова, МКАД, Новорижское шоссе - до которого 5 минуты на авто. Все они бывают перегруженными в часы пик.

МФК расположен на первой линии проспекта Маршала Жукова.

Окружение

• Правительство Московской области,
• Московский областной суд,
• ТРЦ Vegas,
• «Крокус-Экспо»,
• Отель Hampton by Hilton Strogino,
• Липовая роща, Серебряный бор и пойма Москва-реки.

А также, в окружении 3 строящихся крупных жилых комплекса:

• ЖК Спутник
• ЖК Квартал Строгино
• И ну очень масштабный СберСити

Район

📝 О проекте

Многофункциональный 5-14-20-ти этажный комплекс на 56 тыс.м², предназначен под ключевые функции:

• конференц-залы, ресторан, фудкорт, столовая, супермаркет
• клинико-диагностический центр на 5 000 м²:

- консультативно-диагностическое отделение для взрослых
- стоматология
- отделение лучевой диагностики, МРТ, КТ
- отделение эндоскопии, функциональная диагностика, экспресс-лаборатория
- центр офтальмологии

• гостиницу 4 звезды на 200 номеров (порядка 10 000 кв.м) (возможно просто апартаменты)
• бизнес-центр класса «А» - 13 390 м²:

- home-офисы малого формата (20-70 м² с мокрой зоной) - и сервисные офисы (50-300 м²).

Во внутреннем дворе сделают места отдыха с лавочками и зелеными растениями.

Подземный отапливаемый паркинг на 321 машино-мест.

ВРИ ЗУ (77:08:0013007:53): Деловое управление. Размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности) (4.1)

📌 О компании

Как мы уже упомянули ранее, тендер выиграла компания ООО «АВА Дон», которая входит в инвестиционно-строительный холдинг из Краснодара AVA Group.

AVA Group – многопрофильный холдинг, подразделения которого работают в сфере девелопмента и строительства, инвестиций, управления коммерческой недвижимость, сельского хозяйства, IT и санаторно-курортном направлении.

• 17 лет на рынке
• 2 000+человек в команде
• 40 завершённых проектов
• 2 800 000 кв.м + введено в эксплуатацию
• 50 000 семей получили ключи от своих квартир
• География присутствия: Краснодар, Сочи, Москва, Алтай, Курорты Северного Кавказа. А в 2023 году офисы открылись в Новосибирске, Красноярске.

С 2023 года начал работу AVA Университет, где можно получить знания и дополнительные компетенции. В компании действуют различные корпоративные программы для сотрудников, в том числе льготы при покупке недвижимости от AVA Group.

Ежегодно сотрудники компании принимают участие в благотворительной акции «Елка желаний». В уходящем году более 100 детей, подопечных фонда «Край добра» и «Дети лучики», получили желанные подарки к Новому Году.

AVA Group за здоровый образ жизни и развитие спорта. Холдинг является титульным партнером Федерации Бокса Краснодарского края, с 2023 года - генеральным спонсором женского волейбольного клуба Динамо Краснодар. В 2023 году компания выступила генеральным партнером сразу двух крупных спортивных соревнований: Чемпионата по триатлону и Чемпионата России по гольфу.

В 2022 году на ПМЭФ было подписано инвестиционное соглашение на строительство санатория «Медвежий угол». Создаваемая сеть отелей будет находиться в управлении компании LeePrime Group ( входит в состав AVA Group).

Медицинское направление под управлением LeePrime Medical - современный проект частного здравоохранения полного цикла основанный на принципах превентивной медицины. Клинические отделения и авторские программы LeePrime Medical будут расположены в собственной санаторно-курортной сети, а также запланировано открытие клиник и spa-центров в апартаментных комплексах и премиальных объектах.

Собственные IT продукты:

1. Платформа для агентов рынка недвижимости ITRIELT признана одним из лучших стартапов года по версии профессионального сообщества. Сегодня на платформе более 25 000 зарегистрированных пользователей. Продукт позволяет провести весь цикл сделки от момента фиксации контакта до выплаты агентского вознаграждения.
2. AVALINE дает возможность увидеть будущий дом на любом этапе строительства, пройтись по двору, осмотреть свою квартиру и даже оценить вид из окна в разное время суток.

✒️ ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Получение дохода от спекулятивной сделки при перепродаже при готовности объекта и/или отложенный рентный доход

🔸 Тип сделки: Эскроу-счета. Продажа по ДДУ (ФЗ-214).

Сейчас идет получение РНС. Плановый срок его получения - конец 1-го квартала. Поэтому, сейчас идет процесс бронирования лотов, с последующим оформлением по ДДУ (после получения РНС).

🔸 Тип владения: 100% Собственность
🔸 Тип объекта: Бизнес-центр класса А
🔸 Стадия готовности: Получение РНС.

Ввод в эксплуатацию: III кв. 2027 г.
Выдача ключей: IV кв.2027 г.

🔸 Темпы продаж:

Старт продаж: Январь 2025 г.

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Опции:

• Рассрочка. ПВ 50%, остаток суммы равными ежемесячными платежами в течение 6 мес. Беспроцентная. При увеличении срока рассрочки - удорожание до 15%.
• Ипотека (после получения РНС)

🔸 Тип управления: Самостоятельно/Через УК

🔸 Срок выплат: Учитывая, что выдача ключей IV кв. 2027 г., то необходимо заложить срок на арендные каникулы для арендатора или же срок на самостоятельный ремонт (возможен ремонт от компании) порядка 3 месяцев.

Начало получения дохода - I квартал 2028 г.
🔸 Периодичность выплат: ежемесячно
🔸 Драйвер роста:

▪️ Рост стоимости недвижимости в соответствии со стадией строительства

▪️ Индексация арендных ставок

▪️ Продажа объекта как ГАБ

▪️ Тренд на "Офисы за ТТК: дальше — лучше"

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Лоты: min от 21,3 м² (7 этаж)

🔹 Стоимость лота/кв.м: 7 338 276 ₽ / 344 632 ₽ за кв.м в отделке Shell&Core

🔹 Рекламируемая доходность: отсутствует на момент разбора.

Сравним цену за кв.м с рыночной.

БЦ в зоне конкурентной зоне:

Все нижеуказанные проекты продаются по ДДУ и по эскроу-счетам.

1. Разобранный нами ранее Рублево Бизнес Парк.
62 тыс. кв.м — офисные блоки со свободной планировкой
Уровень распроданности 58%, на момент разбора в апреле 2024 года, распроданность была 44%.

Ввод в эксплуатацию: IV кв. 2025
Выдача ключей: 31.12.2025

Сейчас Лот 59,9 м² 17 416 171 ₽ / 290 609 ₽/м²

На момент разбора лот 69,9 м² 15 626 215 ₽ / 223 583 ₽/м²

Рост составил порядка 30%

2. Upside Kuntsevo (ул Молдавская, д 1, ст.м. Кунцевская)

Ввод в эксплуатацию: IV кв. 2025
Выдача ключей: 31.03.2026

Сейчас Лот 76,7 м² 39 807 300 ₽ / 519 000 ₽/м²

Годом ранее 76,7 м² - 33 502 560 ₽ / 436 800 ₽ за кв.м

НО! Этот проект расположен у метро и на 3 станции ближе к центру, чем проект Строгино. И срок сдачи раньше.

3. Qoob (ул. Алексея Свиридова, вл17, ст.м. Кунцевская)

Этот проект также расположен у метро и на 3 станции ближе к центру, чем проект Строгино. И срок сдачи раньше.

Сейчас Лот 53,8 м² 28 729 200 ₽ / 534 000 ₽/м²

Годом ранее: 53,8 м² - 24 344 500 ₽ / 452 500 ₽ за кв.м

Ввод в эксплуатацию: IV кв. 2025 / Выдача ключей: 31.03.2026

Так как, среди конкурентов нет на столько маленьких лотов в 20 м², сравнение цены метра 20 и 60-70 м² не релевантно. Поэтому, сперва сравним, а какой ценник в анализируемом проекте на лоты большей площади.

Лот 61,1 м² 16 688 286 ₽ / 273 130 ₽/м²

Вывод:

1. Можем сделать вывод, что при сравнении лотов одинаковой площади, стоимость метра в STROGINO при сравнении с ближайшим конкурентом, проектом Рублево бизнес парк, где стоимость сейчас за лот 59,9 м² 17 416 171 ₽ / 290 609 ₽/м² - стоимость не превышает рынок.
2. А наличие маленько лота в 20 кв.м и порогом входа с бюджетом 7-8 млн делает проект достаточно привлекательным.
3. Согласно сравнительному анализу - есть потенциал роста стоимости по мере строительной готовности до 450 тыс.₽/м².
4. Согласно сравнительному анализу - темп продаж умеренный. Наличие лотов той же площади, что и год назад может смущать и говорить об отсутствии продаж.

🔹 Определим ставку аренды руб., кв.м/год для БЦ класса А:

При нашем прошлом разборе, мы определили, что в данной локации сейчас стоимость аренды кв.м в год около 30-33 тыс руб без НДС и эксплуатации. Ко вводу можно спрогнозировать ставку 38-40 тыс также без НДС и эксплуатации.

А проект Рублево Бизнес Парк мы считали ставку 30 000 руб.кв.м/год.

Однако, тут начало получения аренды аж в 2028 году, то есть есть 3 года на рост ставки. Закладываем ежегодный рост ставки в 5%, получаем базовую ставку в 35 000 руб./кв.м/год.

🔹 Пример расчета доходности:

Инвестиции: 7,340 000 ₽ в отделке Shell&Core

Делаем расчет исходя из помещения без отделки, так как сложно спрогнозировать стоимость ремонтных работ в 2028 году.

При этом мы закладываем в расчеты арендные каникулы.

Прогнозируемая базовая чистая ставка аренды, руб.кв.м/год: 35 000

МАП: 61 250 ₽
ЧОД: 735 000 ₽

Доходность: 10% с учетом налоговой нагрузки - налог на имущество, налог на прибыль

Если подводить итоги, то по доходности можно резюмировать следующее:

1. Спекулятивная продажа по мере строительной готовности - да, рост стоимости по 10-15% в год вполне реальный.
2. Сдача помещения в аренду (с учетом роста стоимости ставки): 10% с учетом налогов

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Расположение с быстрым выездом на транспортные магистрали:

• МКАД
• Новорижское шоссе
• пр-к Маршала Жукова

✅ Высокий потенциальный спрос за счет сложившейся инфраструктуры и бизнес среды:

• Правительство Московской области,
• Московский областной суд,
• ТРЦ Vegas,
• «Крокус-Экспо»,
• Отель Hampton by Hilton Strogino

✅ Развитие локации:

1. Открытие станции метро "Липовая Роща".

На формирование цены весомое влияние оказывают городские программы развития транспортной инфраструктуры города путем формирования нового каркаса, состоящего из станций метро, новых платформ МЦД, развития хордовых магистралей и транспортно-пересадочных узлов.

2. Как мы уже упомянули ранее, это проект в рамках КРТ:

Структура краснодарского девелопера AVA Group выиграла аукцион на право заключить договор о комплексном развитии территории в московском районе Строгино. Будет создано более 1 100 рабочих мест.

Более того, в окружении проекта масштабные планируемые проекты КРТ:

Общий объем застройки: 1 355 410 кв.м Общественно-деловое назначение: 400 500 кв.м

Жилое назначение: 95 4910 кв.м

Прирост рабочих мест: 13 371

✅ Покупка по ДДУ, эскроу-счета. *

*Идет процесс получения РНС. Срок - конец I квартала 2025 г.

✅ Тренд "Работать ближе к дому".

Формированию офисных кластеров за Третьим кольцом и у МКАДа способствует политике города по созданию мест приложения труда для сокращения маятниковой миграции.

За минувшее десятилетие за пределами ТТК было построено 36 млн кв. м коммерческой недвижимости — технопарков, офисов, торговых центров и социальных объектов, писал в своем блоге мэр Москвы Сергей Собянин. В непосредственной близости от жилых массивов уже появились тысячи новых рабочих мест, и многие проекты пока находятся в стадии практической реализации. Например, в Бутырском районе завершается строительство делового центра Ostankino Business Park от компании PIONEER общей площадью 133 500 кв. м. Проект — участник городской программы по созданию мест приложения труда: по соглашению с городом здесь создаются 8000 рабочих мест. В целом по городской программе в Москве появится 67 500 рабочих мест. Большая их часть (44 200) — в офисах, бизнес-центрах, на объектах торговли и общепита.

Как мы указали выше, в самом ближайшем окружении идет строительство трех ЖК, среди которых самый масштабный - СберСити.

✅ Соответствие назначения земельного участка.

ВРИ: Деловое управление.

✅ В бизнес-центре запроектирован подземный паркинг на 321-машино-мест. Для проекта в 56 тыс. кв.м и офиса в 13,4 тыс кв.м - это более чем достаточно.

Но стоит учесть, что часть м/м будет рассчитана под запланированную гостиницу и мед.центр.

✅ Номинальный рост ставок аренды.

✅ Стоимость кв.м лота - не превышает рынок.

✅ Минимальный порог входа на момент разбора 7,4 млн. Для офиса класса а - это очень комфортное предложение.

✅Высокий потенциал роста стоимости кв.м по мере строительной готовности, учитывая, что проект еще не получил РНС. Можно "войти" в проект на стартовых привлекательных условиях.

✅ Инфраструктура внутри проекта.

✅ Под офисы запланировано всего чуть более 13 тыс. кв.м. Такую площадь легче и быстрее заполнить, чем комплекс в 100 тыс. кв.м. А конкурирующий БЦ Рублево бизнес парк расположен ЗА МКАД.

✅ Опытный девелопер. Лидер краснодарского региона. За застройщиком не замечено не соблюдение сроков завершения строительства.

Хоть для девелопера это первый проект в Московском регионе, есть большая вероятность, что флагманом "не ударят в грязь лицом".

✅ ЦА home-офисов: такие офисы могут использоваться для почасовой сдачи в аренду, занятий с репетиторами и обучение, онлайн-конференции, аудио и видео-продакшн, кабинет массажа / косметолога, собрания небольших бизнес-клубов.

👎 РИСКИ

❎ РНС еще не получено. Стройка не началась.
Срок получения РНС может сдвинутся.

❎Долгосрочная инвестиция. Ждать 3 года.

❎ Кадастровая стоимость офисов класса А может оказаться достаточно высокой.

❎ Крупнейшим заявленным проектом является здание штаб-квартиры Сбера на территории СберСити в Рублево-Архангельском - можно сказать, что проект в локации, близко к анализируемому проекту.

❎ Помещение без отделки.

Но, компания готова предложить Вам отделку, но это уже ближе к сроку ввода.

❎ Высококонкурентный рынок в целом по Москве.

Кроме того, по прогнозам IBC Real Estate до конца 2027 года в Москве будет построено 2,7 млн кв. м офисных площадей, более половины из которых составит объем на продажу.

Стратегии реализации объектов нового строительства на период 2024-2027 гг. распределяются в следующем соотношении: 10% – классическая аренда, 28% – проекты built-to-suit (показатель сформирован несколькими крупными объектами), 62% – продажа.

💭 ИТОГИ

Объект подходит для спекулятивной продажи, даже очень, учитывая предпродажу даже без получения РНС.

Объект подходит для получения рентного дохода, в т.ч. пассивного.

⚖️ Даем проекту нейтрально-положительную оценку, и за привлекательный порог входа в 7,4 млн и за проявленное доверие "города" к девелоперу из Краснодара. Девелопер, явно, не будет рисковать этим доверием.