Апартаменты - доходный бизнес в Новосибирске

Новыми драйверами рынка недвижимости в Новосибирске могут стать апартаменты
По оценке экспертов жилой недвижимости, в Новосибирске наблюдается рост спроса на апартаменты. Еще менее десяти лет назад этот сегмент жилищного строительства находился в самом зачатке. Сегодня на рынке города представлено 15 готовых и строящихся комплексов апартаментов.

Практически все ведущие застройщики и девелоперы города анонсировали проекты в сегменте апартаментов. Доля апартаментов в общем объеме продаж в Новосибирске на начало марта этого года составляла свыше 8%, то есть из 49 тысяч квартир, представленных на рынке новостроек, 4 тысячи — в апартаментах. При этом только на FREEDOM приходится более 50% — 2 500 юнитов. И в этом проекте еще и предлагают гарантированную доходность.

Ну значит его и будем сегодня разбирать. К тому же, Вы уже ознакомились с регионом Новосибирск, а если нет, то ознакомиться можно здесь.

💡 Инвестиции в апартаменты FREEDOM (под управлением УК) на набережной г.Новосибирск с целью получения гарантированного пассивного рентного дохода от сдачи номера в краткосрочную аренду.

Цель:

• Изменение имиджа территории
• Создание точки притяжение с инфраструктурой

📍 г. Новосибирск, Большевистская улица, 14

• м.Речной вокзал - 400 метров / 5 минут пешком
• Прямо у комплекса находится одно из самых популярных и живописных мест города — Михайловская набережная и колесо обозрения
• ж/д ст. Новосибирск-Южный - 8 минут пешком
• 10 мин. на авто до площади Ленина
• 15 мин. на авто на левый берег
• 25 мин. на авто до пл. Калинина
• 35 мин. на авто до Академгородка

Доехать до центра города, Академгородка или левого берега можно через прямой выезд на главные магистрали города

FREEDOM располагается в центральной точке города между левым и правым берегами, на первой линии одной из главных транспортных магистралей города - ул. Большевистской.

70% маршрутов общ. транспорта проходя через данную локацию, включая: метро, автомобили, электрички, автобусы, троллейбусы и водный транспорт.

Схема движения автотранспорта

Самое ближайшее окружение представлено:

• Жилыми комплексами
• Деловым кварталом с несколькими БЦ
• Гостиничной недвижимостью: Apart-River и River Park. О них поговорим чуть ниже.

Интерес строительного бизнеса к новому формату обусловлен прежде всего острой нехваткой земли в центре Новосибирска (как и в Москве. Помните, что это 3-ий город России по численности населения). Апартаменты за счет принадлежности к категории «гостиничная недвижимость» позволяют строить объекты в тех локациях, где нельзя возвести жилые дома. При этом участки земли выгодно расположены — рядом со станциями метрополитена, в центре города, вблизи от самых популярных культурных и досуговых центров

📝 О ПРОЕКТЕ

Мультифункциональный комплекс общей площадью 160 000 кв.м формата «всё включено» для жизни, работы и отдыха:

• апартаменты для жизни
• апартаменты для инвестиций
• офисы и бизнес-комьюнити
• торговый центр + стрит-ритейл 36 000 кв.м
• улица фуд-кортов (станет самой большой улицей в Сибири) и концептуальные рестораны: ведутся переговоры, в том числе с Novikov Group (в Новосибирске группа представлена ресторанами «Сыроварня» и Avocado Queen), а также Ginza Project и предпринимателями, выкупившими российские кофейни Starbucks.
• термальный комплекс со SPA и бассейном
• подземный паркинг 21 000 кв.м
• фитнес-центр
• арт-пространства для проведения выставок, галерей, фестивалей и других мероприятий
• центр медицинских услуг

Учитывая, что в рамках проекта будут реализовываться инвестиционные юниты, то компания будет оказывать Cервис 24/7 резидентам и гостям комплекса.

С 7 по 9 этажи во Freedom предусмотрены апартаменты с готовым ремонтом (40 номеров на этаже, 120 номеров всего под апарт-отель). Все обязательства по содержанию, обслуживанию, а также мелкому ремонту на себя берет профессиональная УК*.

*УК в процессе поиска. Компания ведет переговоры с операторами Москвы и Санкт-Петербурга.

Надо сказать, что ранее, на данной локации должен был реализоваться проект "Снежная миля", который был впервые анонсирован в 2013 году, объем инвестиций на тот момент оценивался в 6 млрд. рублей. Завершить строительство объекта первоначально планировалось к 2018 году. Но проект так и не реализовался. После чего, в 2022 году, право на застройку купили "москвичи".

📌 О КОМПАНИИ

Команда проекта:

1. Полное проектное финансирование FREEDOM обеспечивает ПАО СберБанк (продажа через эскроу счета).
2. Генподрядчик - РСС-Сервис. Реализованные проекты компании: ТВЦ «КРОКУС ЭКСПО», «КРОКУС СИТИ МОЛЛ», ТРК «ВЕГАС» и др. > 25 крупных объектов реализовано, включая государственные. > 6 000 000 м² произведённых строительных работ в качестве генподрядчика и подрядчика.
3. CORE.XP (ранее CBRE) будет заниматься стратегией заполнения коммерческих площадей.
4. Застройщик СК Эталон. Исполнительный директор FREEDOM - Звенигородский Григорий Юрьевич. Занимал руководящие должности в ведущих компаниях, в частности: вице-президент по строительству ГК INGRAD, директор департамента строительства Sminex, Донстрой, технический директор Afi Development, Capital Group, RGI - international, Эталон Инвест. Участвовал в строительстве Москва-Сити. Вячеслав Мельников – коммерческий директор проекта. Вместе с командой организовал продвижение для более чем 50 ведущих застройщиков и девелоперов России. Из самых известных кейсов в Новосибирске: квартал премиум-класса «Новый Кедровый», «умные» ЖК Smart Avenue и Smart Park, «Французский квартал», премиальный дом Berlin, коттеджные поселки «Близкий», «Скандинавия», «Гармония», ЖК «Да Винчи», клубные резиденции «Маяковский».
5. Проектная организация ГРАЖДАНПРОЕКТ и SKYLINE, которые работали над более чем 40 реализованными проектами в Новосибирске и по др регионам России, включая микрорайон Европейский берег, эко-квартал Флора и Фауна, квартал Авиатор и других известных проектов.

Официальная презентация проекта и старт прожал состоялся в январе 2023 года.
По итогам января - распроданность первой очереди составляет 29%.

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Получение рентного дохода

🔸 Тип сделки:

• ДДУ
• Договор с банком (если ипотека)
• Договор на оснащение (100% предоплата). На ремонт по договору не более 4 месяцев
• Договор с УК на стадии формирования, будет окончательно сформирован, когда будет подтверждение в выборе УК.

Оператором может выступит кто-то из крупных отельеров, которые могут сделать из апартаментов 4-звездочный отель. Если такое произойдет, то и ставки, которые сейчас заложены в расчетах ( порядка 3 500 руб./сутки) будут выше. Соответственно и срок окупаемости уменьшится.

Перечень ремонтных работ

Комплектация

🔸 Тип владения: 100% Собственность

🔸 Опция: Ипотека

🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость

🔸 Стадия строительства:

🔸 Текущий ход строительства: май 2023 г.

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Срок выплат дохода: С 1 месяца после передачи объекта в управление

🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно

🔸 Тип управления: Профессиональная УК

🔸 Драйвер роста

▪️ Рост стоимости кв.м недвижимости

▪️ Популярность апарт-отелей

Конкурентное окружение

Конкуренты в ближайшем окружении. В расчет не взят масштабный проект Микрорайон "Европейский берег".

Согласно анализу, стоимость 1 кв.м с предчистовой отделкой в 175 000 ₽ за кв.м является рыночной.

Средства размещения: гостиницы

В Новосибирской области широкий выбор отелей и гостиниц для приема и комфортного размещения гостей любого уровня и на любой срок, среди которых отели мировых брендов:

• Grand Autograph Hotel Novosibirsk (бывш.Marriott) 5* - 8 460 ₽/ночь
• Domina Novosibirsk 4* - 6 700 ₽/ночь
• Doubletree by Hilton Hotel Novosibirsk 4* - 6 750 ₽/ночь
• Park Inn by Radisson Novosibirsk 4* - 5 200 ₽/ночь
• Ramada Novosibirsk Жуковка 4* - 7 500 ₽/ночь
• Azimut 4* - 3 700 ₽/ночь
• Marins Park - 3 800 ₽/ночь
• Gorskiy city hotel 4* - 6 000 ₽/ночь

По соседству с ПРОЕКТОМ находятся 2 действующих гостиничных проекта:

• River park (316 номеров) - 5 200 ₽/ночь

• Apart-River (инф.о кол-ве номеров нет, но судя по фото - достаточной большой номерной фонд) - 3 500 ₽/ночь

Совокупный номерной фонд гостиниц и отелей в Новосибирске и Новосибирской области составляет около 12 000 номеров.

Как мы уже упомянули выше, ставки, которые сейчас заложены в расчетах продавца - порядка 3 500 ₽/ночь . Данная ставка подтверждается рынком в ближайшем окружении.

При ставке 3 500 ₽/ночь и загрузке 70% = 3 500 * 20 дней = 70 000 ₽

70 000 ₽ - доход, который может получить УК. Посмотрим, сколько УК готова дать инвесторам по гарант доходу.

На практике, в среднем УК берет себе порядка 40%, то есть около 28 000 ₽

Кстати, потенциально, в качестве гостиничного оператора сейчас выбрана компания ООО «Апартамент Сервис» (бренд Гостиниц Net), занимающаяся Apart-River, о котором мы говорили выше.

Дата регистрации: 22.11.2019

Среднесписочная численность: 9 чел.

Сумма доходов за 2022 год: 53.7 млн ₽

Сумма расходов: 48.5 млн ₽

Прибыль (убыток): 5.2 млн ₽

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа: 5 130 000 ₽ / 225 000 ₽/м²

• 175 000 ₽/м²/ предчистовая отделка
• + 50 000 ₽/м² / чистовая отделка и оснащение

На старте продаж стоимость апартаментов составляла 165 тыс. рублей за кв.м. По плановым прогнозам компании, после сдачи первой очереди стоимость апартаментов вырастет до 200 тыс. При сдаче второй очереди ценник увеличится еще на 15%.

🔹 Лоты: от 22,8 м²

🔹 Доходность: Гарантированная сроком на 2 года

С 11-ти месячный договор с УК с дальнейшей пролонгацией

Расходы:

- тариф УК за содержание 70 ₽/м² + за отопление, коммунальные услуги холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, электроэнергию, водоотведение, интернет + телевидение
- налоги на прибыль 6%
- налоги на имущество = стоимость в ДКПН

🔹 Пример расчета доходности

Учитывая, что это гарант доход, то приведет здесь данные, которые УК обязуется выплачивать. До говору с УК, она берет в аренду Ваш юнит по ставке:

• 1 год: 1 180 ₽/м²
• 2 год: 1 280 ₽/м²

Что получаем

Инвестиции: 5 130 000 ₽
Площадь: 22,8 м²
Ставка на 1 год: 1 180 ₽/м²
МАП: 26 904 ₽
ГАП: 322 848 ₽
Доходность: 6 %
Окупаемость: 15,9 лет

Увеличение тарифа со второго года прибавляет 1% доходности.

Давайте попробуем с Вами разобраться с темой туризма в регионе, ведь он будет является ключевым фактором, отвечающим за спрос.

Точки притяжения региона

В Новосибирской области представлены все виды туризма: деловой, медицинский, экскурсионный, событийный, гастрономический, паломнический, рекреационно-оздоровительный, образовательный и научный. Здесь находятся уникальные памятники и природные объекты. Подробнее с регионом Вы можете ознакомиться здесь.

Регион вкладывается в развитие туризма и привлечение еще большего числа туристов. Ниже Вы увидите, мероприятия, связанные с участие региона с целью развития туризма.:

Труды дают свои плоды:

В разборе региона мы уже говорили, что доля туристической индустрии в структуре ВРП достаточно высокая и обгоняет Иркутскую область со своим Байкалом.

Кто же и с какой целью едет в регион?

Развит как культурно-познавательный, так и деловой туризм.

ТОП-5 приезжающих регионов:

Здесь есть занятия на любое время года:

Новосибирский Академический театр Оперы и Балета - главная достопримечательность

«Мира Термы. Сосновый бор» – достопримечательность Новосибирска, где часто можно встретить гостей не только из соседних регионов, но и из других стран.

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Локация - место с высоким пешеходным трафиком.

Больше трафика, чем на набережной, в Новосибирске нет. Это одно из самых посещаемых мест города. Ежедневно здесь проводят время десятки тысяч горожан, проходят самые масштабные праздники, на которые собираются сотни тысяч людей. Сейчас в этой локации нет достойной зоны фуд-корта или крупного ТРЦ. В выходные, будни, а также в дни мероприятий десятки тысяч людей станут посетителями мульти-функционального комплекса, который будет в составе проекта.

✅ Непрерывный автомобильный трафик и отсутствие торговых центров по пути домой.

В этой локации по направлению движения из города и далее вплоть до Академгородка нет ни одного крупного ТРЦ. Ближайший в Новосибирске ТРЦ «Аура» расположен в другой стороне и в нескольких километрах езды. Ежедневно здесь проезжают тысячи людей. Многочисленные жители пригорода, ближайшего микрорайона, а также Бердска и Академгородка будут заезжать во FREEDOM, чтобы решить множество вопросов: купить продукты, позаниматься в языковой школе, сделать маникюр, посетить спортзал и так далее. Закрыть все эти потребности можно в одном месте, не тратя время на поездки по городу и по пробкам.

✅ Гарантированный доход.

Правда какой то уж слишком маленький.

✅ Команда с большим опытом.

✅ Развитие туризма в регионе. Стабильный, даже увеличивающийся туристический поток. Особенно внутренний.

✅ Рынок апартаментов в регионе прижился и активно развивается.

✅ Номерной фонд в 120 номеров - средний.

✅ Приобретение полностью оборудованного и оснащенного мебелью помещения.

НО! Тут есть свое фи. Об этом ниже.

✅ Философия проекта – работай, живи и отдыхай в одном месте.

✅ Проект заявлен как первый объект уровня «Москва-Сити» в Новосибирске.

✅ Благодаря галерее ресторанов на первом этаже, торговому центру и двухуровневому паркингу проект FREEDOM может повлияет на инфраструктуру одного из самых больших парков Новосибирска, сделав набережную новым местом притяжения для горожан.

✅ В Новосибирске развиты все виды туризма: деловой, медицинский, экскурсионный, событийный, гастрономический, паломнический, рекреационно-оздоровительный, образовательный и научный.

Новосибирск - один из крупнейших научно-образовательных инновационных центров России. Концентрация научных кадров в Новосибирске в 1,5 раза превышает общероссийский показатель.

Новосибирск - один из ведущих в России регионов по уровню развития медицинской науки и уровню квалификации врачебного персонала. Новосибирская область становится крупным центром медицинского туризма.

✅ город Новосибирск – третий по численности населения город в России.

👎 РИСКИ

❎ Высокая конкуренция. Соседние 2 здание - гостиницы с достаточно большим номерным фондом.

❎ Приобретение на «котловане». До окончания строительства ждать еще 1,5 года. Далее до 4— месяце ремонт и оснащение. Сроки могут быть перенесены.

❎ Апартаменты — это коммерческая недвижимость, следовательно, налоги и коммунальные платежи на них будут выше, чем у такой же по площади квартиры.

А вообще, на наш взгляд, здесь нет реального доходного продукта, есть просто классная идея и локация, а вот как готовый продукт пассивного дохода не сформирован:
❎ Отсутствует четкая политика в отношении выбора той или иной УК. Толи московская, толи местная, которая управляет соседним. А может найдем ту, которая сделает 4* отель.

Сделает когда?

Когда вы уже его построите?

А ничего, что есть свои требования и стандарты для отелей категории 4*.

К тому же расходы на управление явно будут сильно разниться от УК к УК.

❎ Нет четкого разделения целевой аудитории. 2 соседних здания - это гостиницы одинаково позиционирования на данный момент. Почему турист должен будет выбрать именно этот проект, а не соседний?

Чем его компания будет заманивать?

❎ Приехать в отель (я уже молчу если он будет 4*) и начать там раскладывать диван перед сном - так себе удовольствие.

💬 ИТОГИ

Объект подходит для пассивного инвестора как с целью получения рентного дохода, так и спекулятивной продажи.

⚖️ Даем проекту нейтрально-отрицательную оценку из-за низкой доходности, высокой конкуренции и отсутствия четкого позиционирования.