Инвестиции в ARTEL

💡 Инвестиции в жилой проект элит* класса ARTEL с целью получения рентного дохода от сдачи в аренду гедонистам**.

*Девелопер относит свой проект к категории элит класса. **Гедонист — это приверженец гедонизма, человек, живущий и делающий всё исключительно для наслаждения и получения удовольствия. Так свою ЦА видит девелопер.

Нишевый продукт: на аренде элитного жилья по-прежнему можно заработать?

📍 г. Москва, ВАО, район Преображенское, ул.Электрозаводская

• 6 минут пешком до метро «Преображенская площадь»
• 8 минут на метро до Площади трех вокзалов
• 10 минут на велосипеде до парка Сокольники
• 8 минут на автомобиле до ТТК

Район

Преображенское: район, который мог стать второй столицей вместо Петербурга.

Район 400 лет назад действительно облюбовали первые лица страны. Началось все с царя Алексея Михайловича, который в этой стороне от Москвы построил одну из своих загородных резиденций. Назвал ее по сельской церквушке, находившейся здесь. В Преображенском он проводил счастливое время с молодой второй женой Натальей Нарышкиной и маленьким сыном Петром.

Район Преображенское – знаковое место для России. Именно здесь создавалась новая русская армия, флот, зарождалась современная государственность. Именно «Преображенка» – родина первого отечественного государственного театра, а регулярная застройка началась здесь задолго до появления Санкт-Петербурга.

Сейчас «Преображенское» – полноправный исторический район Москвы, обладающий всей необходимой столичной инфраструктурой, в том числе и социальной. Хорошо развита транспортная доступность.

К негативным сторонам района можно отнести его экологию: на его территории продолжают функционировать несколько предприятий.

Риэлторы и агентства недвижимости считают,что Преображенское становится новым районом класса премиум. Мы привыкли, что все элитное обязательно строиться только в ЦАО, внутри Садового. В ЦАО престижно, всегда востребовано и… дорого. Однако трендом последнего времени стала джентрификация (этот термин означает повышение уровня и статуса района после строительства новых ЖК высокого класса) приближенных к центру Москвы районов — все чаще девелоперы строят жилые комплексы уровня премиум-класса за пределами ЦАО.

Главная спортивная достопримечательность района — футбольный стадион «РЖД Арена». Да и вообще, окружение давно востребован госами и крупными корпорациями (РЖД, ТМК, Лукойл-Аэро), а также IT-компаниями.

До МГТУ имени Баумана — главного технического вуза страны и физматшколы при нем — от центра района Преображенское семь минут на машине.

Гордость района — школа при Московском энергетическом институте, возглавляющая рейтинг столичных школ по качеству образования. А в соседних Сокольниках находится Европейская гимназия с международным бакалавриатом.

Одна из новостроек, которые меняют район, повышая его престиж, — жилой комплекс премиум-класса Преображенская площадь в трех минутах ходьбы от одноименной станции метро. Проект представлен жильем, коммерческой инфраструктурой, детским садом, школой и благоустроенной территорией в 2,5 гектара.

Некогда промышленный центр сегодня трансформируется в привлекательные и разнообразно наполненные пространства, а советская застройка ии бывшие пром.зоны уступили место многоквартирным жилым комплексам.

РАЗВИТИЕ РАЙОНА

1. Программа реновации жилья: в районе 17 домов попали под программу реновации жилья.

2. Проекты комплексного развития территории:

В рамках комплексного развития части бывшей промзоны «Хапиловка» на четырех участках общей площадью около девяти гектаров операторы КРТ возведут 93,4 тысячи квадратных метров различной недвижимости. Сроки реализации проектов варьируются от четырех до пяти лет. Вложения в развитие площадок оцениваются в 9,8 миллиарда рублей. В результате будет создано около 400 рабочих мест.

Прежде чем приступим к анализу проекта, поговорим о рынке недвижимости.

Итоги рынка жилой недвижимости 2024

Источник информации: nikoliers

Во всех классах отмечается снижение доли ипотеки и рост наличных расчетов/рассрочек в структуре спроса. Сам спрос в количественном выражении существенно снизился только в комфорт-классе (-35% год к году), наиболее зависимом от условий кредитования.

По итогам года все классы показывают положительную динамику средневзвешенной цены квадратного метра с прямой зависимостью: чем выше класс, тем существенней ценовой прирост. Максимальный рост фиксируем в элит-классе 33% за год.

В данном отчете проанализирован рынок по классам: комфорт, бизнес, премиум, элит. Мы остановимся на классах премиум и элит.

Как можете заметить по карте, всего 1 проект в ЦАО, все остальные - за пределами ТТК.

Средневзвешенная цена по округам, премиум-класс, тыс. руб./кв. м:

Наибольшее число предложений сконцентрировано в ЦАО.

📝 О ПРОЕКТЕ

Два клубных дома по 12 этажей и по 82 квартиры в каждом.

На территории Artel действует концепция «безбарьерная среда» — во дворе и в лобби нет ни одной ступени. В закрытом дворе появится сад с дорожками из натурального камня, уединенные места для отдыха, спорта или работы.

Нежилые помещения:

• Потолки лобби в ARTEL 4,5 м.
• В одном из домов комплекса будет переговорная с возможностью бронирования.
• Подземный паркинг на 58 машиномест, в каждом из которых есть зарядка для электромобиля. Предусмотрены мото-места и отдельные вело-парковки для курьеров. Так же для жителей ЖК доступна опция валет-паркинга. +9 м/м на придомовой территории.
• Комната матери и ребенка расположена на первом этаже.
• Колясочная. На стенах – откидные крючки для хранения малогабаритного инвентаря.
• Для четвероногих резидентов обустроена лапомойка.

Баланс квартир на этаже разный – от четырёх до восьми. Расстояние между домами 32 м, на уровне первого этажа дома соединены галереей.

Поэтажный план:

27 вариантов планировочных решений площадью от 24,9 м² до 90 м².
Все квартиры совмещают кухни с гостиными.
Предусмотрены квартиры с гардеробными.
Потолки высотой от 3,1 м до 3,7 м.
Панорамные окна на последних этажах.
В квартирах второго этажа предусмотрен выход на приватную террасу.

Инженерное оснащение:

• Очистка воздуха осуществляется через чиллер-фанкойлы.
• Многоуровневая система очистки воды. Системы учета производят автоматический сбор данных.
• Две группы с современными лифтами премиального производителя. Бесконтактный вызов. Бесшумный ход. Время ожидания до 1 минуты.
• Видеонаблюдение на всей территории. Пропускная система, контроль доступа на этаж для гостей.

Квартирография:

• Студии от 24,9 м2 до 30 м2 - 30 шт.
• 2-евро формат от 34,4 м2 до 49,95 м2 - 48 шт.
• 3-евро формат от 49,65 м2 до 71,4 м2 - 70 шт.
• 4-евро формат от 69,1 м2 до 89,7 м2 - 16 шт.

Благоустройство внутренней территории:

• Зона воркаут, снаряды: турники, брусья, шведская стенка, скамьи и канаты. Рядом расположена небольшая зона отдыха с качелью-гнездом.
• Детская игровая площадка
• Атриум, утопающий в зелени
• Парадная гостиная — место встречи резидентов и их гостей с видом на внутренний сад. Продолжение парадной — лесная плаза . Специально для ARTEL московская студия Kinetic Levi создала кинетическую скульптуру. Подвижную форму дополняет вода – эта синергия воплощает идею комплекса о связи искусства и физических процессов.

ВРИ ЗУ (77:03:0003014:7250): Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (2.6); Предоставление коммунальных услуг (3.1.1)

📌 О КОМПАНИИ

На рынке проект представлен компанией Stenoy.

Первый флагманский проект компании Stenoy мы разбирали: Инвестиции в бутиковый апарт-отель — ORO

STENOY – новый бренд в группе «Патек», компании с 30-летней историей строительства и девелопмента. С 1993 года Группа прошла путь от застройщика небольшого коттеджного поселка в Подмосковье, до компании федерального уровня с успешными проектами в Москве и Санкт–Петербурге.

В портфеле компании Патек — 194 000 м² коммерческой недвижимости.

ORO флагманский проекта STENOY. Раньше мы писали, что "как правило, с выходом на рынок таких проектов (первых) стараются не упасть в грязь лицом, чтоб с самого первого проекта не портить себе репутацию." Но, видимо бывают разные ситуации.

Совокупно в земельном банке девелопера сейчас находится около 50 тыс. кв. м под застройку в Москве и примерно 80 тыс. кв. м в Северной столице. В планах компании — планомерное наращивание земельных активов и разработка участков под новое жилое строительство и коммерческую недвижимость.

Консьерж сервис от компании C&U. Ею будет обеспечиваться гостиничный сервис: консьерж, встреча курьеров, химчистка, клининг, садовник, инженер, валет-парковщик и другое.

У компании 1 917 000 кв.м в управлении:

Большой опыт компании позволил им создать и использовать свои цифровые сервисы для управления объектами, включая "Личный кабинет".

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Получение пассивного рентного дохода

🔸 Тип сделки: Реализация идет по 214-ФЗ. Продажа через счета эскроу.

🔸 Тип владения: 100% Собственность

🔸 Опция:

• Ипотека

• Рассрочки:

- 10/10/10/70:
Первоначальный взнос — 10%
Промежуточные платежи — 10% и 10% в любую дату до конца 2025 г.
Оставшиеся 70% — в любую дату до 31 мая 2026 г.
0% — удорожание на остаток задолженности

- Первоначальный взнос — не менее 25% на лоты с отделкой и не менее 30% на лоты без отделки
Промежуточные платежи — ежемесячные равные платежи после внесения первоначального взноса до 30 апреля 2026 г. включительно
0% — удорожание на остаток задолженности

- Первоначальный взнос — не менее 25% на лоты с отделкой и не менее 30% на лоты без отделки
Промежуточные платежи — ежеквартальные равные платежи после внесения первоначального взноса до 30 апреля 2026 г. включительно
0% — удорожание на остаток задолженности
Срок действия акции до 30 апреля 2025 г.

- Первоначальный взнос — не менее 25%
Удорожание на остаток задолженности — 14%

А ещё есть скидка 30 000 ₽/м² на отделку квартир 1-го корпуса, которая ещё и суммируется с другими акциями.

🔸 Тип объекта: Жилая недвижимость

🔸 Стадия строительства:

Ввод в эксплуатацию: III кв. 2026
Выдача ключей: 30.09.2026

🔸 Темпы продаж: Уровень распроданности квартир 35%

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Срок выплат дохода: с 1-го месяца (после сдачи квартиры в аренду)

🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно

🔸 Тип управления: Профессиональная УК/Самостоятельное управление

🔸 Драйвер роста

▪️ Рост стоимости по мере строительной готовности.

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа (на момент разбора): 16 931 490 ₽ / 564 383 ₽/м² за 30 кв.м без отделки

Стоимость с отделкой 21 971 490 ₽ / 732 383 ₽/м²
Сама стоимость чистового ремонта здесь 5 040 000 ₽

НО, есть и другой лот, площадью 24,9 кв.м:

Отделка сразу чистовая, без мебели.
Стоимость за 24,9 кв.м 18 598 881 ₽ / 746 943 ₽/м²
Сама стоимость чистового ремонта здесь 3 735 000 ₽ - входит в сумму 18,6 млн

Номер с чистовой отделкой. Вся сумма входит в ДДУ.

Студия дизайна интерьера Balcon разработала для ARTEL два стилевых решения отделки: Парижскую классику и Contemporary Japandi.

Парижская классика – внимание к деталям. Это элегантный дизайн в светлых тонах. Классика хороша тем, что этот стиль легко дополнять предметами декора.

Contemporary Japandi — сочетание эстетики японского минимализма и скандинавских течений в дизайне. Пространство ощущается глубже и свободнее.

Сравним стоимость метра. Новостройки в ближайшем окружении:

Проект Преображенская площадь расположен в ближайшем окружении. Все остальные проекты дальше. А проекты Sokolinn Park, SOKOLNIKI и Интелигент - расположены на 1 станцию метро ближе к центру.

Вывод: С нашей экспертной точки зрения, заявленная стоимость превышает среднерыночный уровень цен именно в данной локации.

Не достаточно проектов-аналогов для релевантного сравнения стоимости метра в классе элит.

Однако, на наш взгляд, проект не в полной мере отвечает критериям элит-класса и фактически относится к премиум-сегменту*.

*Наше мнение основано на анализе рынка, приведенного выше и на классификаторе новостроек от Nikoliers. Ценник проекта также соответствует категории премиум.

🔹 Пример расчета доходности по фин. модели:

Инвестиции: 18,6 млн ₽ + мебельный пакет, включая кухню/технику = 20 млн

Учитываем, что мы анализируем проект с точки зрения его сдачи в аренду. В данном случае - долгосрочную.

Аренда:

Учитывая два ключевых фактора:

1. Срок сдачи объекта – передача ключей запланирована на 30.09.2026.
2. Район Преображенский только начинает формироваться как новая локация для премиального сегмента недвижимости.

Мы предполагаем, что к моменту ввода объекта в эксплуатацию статус района будет окончательно закреплен, а появление новых премиальных проектов установит более высокую планку арендных ставок для данного класса жилья. В результате ожидается, что текущая ставка аренды в размере 72 000 рублей (без учета коммунальных платежей) вырастет до уровня 90 000 рублей.

Выручка с аренды: 90 000 * 12 = 1 080 000 (КУ на арендаторе, но важно понимать, что КУ в подобных проектах не маленькие, и арендатору стоимость аренды обойдется далеко не в 90 000 руб. )

Исходя их приведенных выше данных предположим, что расходы по тарифу "содержание и обслуживание" (на арендаторе: 250 руб. с 1 кв.м = (250 * 25)*12 мес. = 75 000 в год и это только 1 пункт из всего счета за коммунальные платежи.

Доходность: 1 080 000 / 20 млн = 5% + еще мы не вычли налоги

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Локация:

• Близость к метро
• Развитая инфраструктура вокруг.

✅ Район. Преображенское становится новым районом класса премиум.

И для покупки и для аренды сформированная ЦА:

• Бизнес центры в соседней районе давно востребован госами и крупными корпорациями (РЖД, ТМК, Лукойл-Аэро), а также IT-компаниями.
• До МГТУ имени Баумана — главного технического вуза страны и физматшколы при нем — от центра района Преображенское семь минут на машине.
• Гордость района — школа при Московском энергетическом институте, возглавляющая рейтинг столичных школ по качеству образования. А в соседних Сокольниках находится Европейская гимназия с международным бакалавриатом.

✅ Статус жилой недвижимости. ВРИ ЗУ соответствует жилой застройке.

✅ Реализация идет по 214-ФЗ. Продажа по ДДУ через счета эскроу.

✅ Можно приобрести как с чистовой отделкой, так и без.

✅ Ипотека, интересные условия рассрочки.

✅ Хоть застройщик и сам по себе новичок, но компания - выходец из «Патек Групп».

Ситуацию с их флагманским проектом ORO - можно считать негативным моментом. Но стоит учесть, что в Artel изначально квартиры.

✅ Конечно не камерный клубный дом. Но 2 дома по 82 квартиры - достаточно умеренное количество.

✅ УК с большим опытом управления проектами премиум, бизнес и элит класса.

👎 РИСКИ

❎ Недостаток парковочный мест: на 164 квартиры всего 58 м/м. А это элит класс, который явно не передвигается на метро. А в элитных семьях чаще всего 2 машины.

❎ С нашей экспертной точки зрения, проект не в полной мере отвечает критериям элит-класса и фактически относится к премиум-сегменту*.

*Наше мнение основано на анализе рынка, приведенного выше и на классификаторе новостроек от Nikoliers.
Ценник проекта также соответствует категории премиум.

❎ Есть негативные отзывы на работу УК C&U. Анализ негативных отзывов о компании «УК C&U» выявил следующие ключевые жалобы жильцов:

1. Проблемы с лифтами: Лифты часто выходят из строя, что создает неудобства для жителей, особенно при подъеме с тяжелыми сумками из паркинга.
2. Ненадлежащая уборка: Жильцы отмечают неудовлетворительное состояние уборки в жилом комплексе, включая переполненные мусорные камеры в подземном паркинге, что приводит к грязи, неприятному запаху и появлению насекомых.
3. Неквалифицированный персонал и высокая текучесть кадров: Сообщается о частой смене сотрудников, низком уровне их квалификации и некомпетентности руководства, что отрицательно сказывается на качестве обслуживания.
4. Проблемы с оформлением сотрудников: Некоторые отзывы указывают на оформление сотрудников в другие компании или как самозанятых, что вызывает недовольство среди персонала.
5. Высокие тарифы и низкое качество услуг: Жильцы жалуются на завышенные тарифы за обслуживание при низком качестве предоставляемых услуг, включая проблемы с уборкой, лифтами и охраной.
6. Проблемы с коммуникацией и решением вопросов жильцов: Некоторые жители отмечают, что сотрудники компании не проявляют должного внимания к их обращениям и не стремятся решать возникающие проблемы оперативно.

Эти жалобы свидетельствуют о необходимости улучшения качества обслуживания, повышения квалификации персонала и более внимательного отношения к потребностям жильцов со стороны «УК C&U».

❎ Стоимость метра превышает рыночную.

❎ А стоит ли "овчина выделки" или оправдана ли покупка элитного жилья с целью арендного дохода?

💬 ИТОГИ

Объект не подходит для пассивного инвестора с целью получения рентного дохода.

Кроме того, мы не увидели явно выраженную ЦА, то есть "а почему именно гедонисты должны выбрать этот проект"?

⚖️ Даем проекту нейтрально-отрицательную оценку*.

*Оценка не самому проекту, а исключительно с целью покупки для рентного дохода.