Инвестиции в бутик-отель 4* в центре Москвы
💡 Инвестиции в бутик-отель 4* от ACADEMIA - проект редевелопмента исторического особняка в центре Москвы с целью получения гарантированного пассивного рентного дохода.
Объект культурного наследия. Проектирование осуществляется по ФЗ-№73 ОБ ОБЪЕКТАХ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ (ПАМЯТНИКАХ ИСТОРИИ И КУЛЬТУРЫ) НАРОДОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.
Тип работ: проведение работ по перепланировке и приспособлению под современное использование объекта под цели гостиничного комплекса 4*
Сейчас проект на стадии проектирования и перепланировки.
"Концепция ACADEMIA открывать отели в особняках — объектах культурного наследия. Стены нашего московского объекта помнят и дворянский род Лопухиных, и княжескую семью Волконских, и семью А. А. Кирьякова — влиятельнейшего из купцов того времени. А качественные отели в столице остро необходимы: Москва по турпотоку занимает первую строчку (24,5 млн путешественников в 2023 году).
📍 г.Москва, ЦАО, р-н Басманный, Хитровский переулок, 3/1с1
Несмотря на то, что это Басманный район, объект расположен в центре столицы, в пределах Садового кольца и в пешей доступности от главных достопримечательностей. Здесь обеспечена насыщенная культурная жизнь, включая гастрономическое разнообразие из множества ресторанов, расположившихся на пешеходных улицах центра.
В зоне расположения анализируемого объекта много палат и старинных церквей, арт-закуток «Хохловка», великолепная Покровка и, главное, Хитровка с двориком Дяди Коли. Местность изобилует достопримечательностями.
Хитровка – старейший район Москвы, который не сохранился в настоящее время как отдельный самостоятельный район.
История этого района многообразная, от "рынка, где горожане могли бы закупать мясо и зелень", до "самого опасного района Москвы, своего рода государство в государстве, где царили свои, криминальные, законы, а жители существовали, как принято говорить в наше время, «по понятиям». Власти Москвы долгое время не могли ничего поделать с этим злачным местом и как-то изменить существующие в Хитровке порядки".
Но это все в прошлом, сейчас это Исторический центр старой Москвы или «тихий центр» современной столицы. За последние годы Басманный район стал полноправным участником рынка элитной недвижимости, и его ценят за развитую социальную инфраструктуру, транспортную доступность, достопримечательности, культурные объекты и уединённую атмосферу, недоступную в туристическом центре города.
Развитие внутреннего туризма продолжается. Объем туристического потока стремительно растет, в первую очередь за счет внутреннего спроса. Постепенно восстанавливается въездной туристический поток. Несмотря на лидирующую позицию туристов из стран СНГ в общем объеме въездного турпотока, наблюдается тренд на рост доли азиатских туристов.
По итогам шести месяцев 2024 г. можно отметить позитивную динамику по всем ключевым индикаторам рынка:
- рост средней стоимости номера
- рост загрузки столичных гостиниц. У гостиниц категории «четыре звезды» — 74,7%
- рост ADR. Для категории «четыре звезды» рост составил 39,8%, до 5 366 руб./сутки.
За I полугодие 2024 г. произошло открытие трех гостиниц:
- Cosmos Smart Semenovskaya 3* (115 номеров),
- DoubleTree Moscow Arbat 4* (100 номеров),
- Stella Di Mosca 5* (65 номеров).
Всего за 2024 г. рынок гостиничной недвижимости столицы должен пополниться пятью новыми объектами суммарным номерным фондом на 732. Ожидается, что во второй половине 2024 г. распахнут свои двери для постояльцев Glenver Garden 4* (234 номера) и White Sea 4* (218 номеров).
Источник информации: Обзор гостиничного рынка недвижимости
По итогам 2023 г. совокупный номерной фонд апарт-отелей Москвы составил 3,5 тыс. юнитов в 15 объектах, среди которых на сервисные апартаменты, принадлежащие розничным инвесторам, пришлось 2,4 тыс. юнитов в 5 объектах. В структуре предложения наибольшую долю заняли апарт-отели 3* – около 75% по количеству юнитов. Доля апарт-отелей в объеме средств размещения составляет 14%.
📝 О ПРОЕКТЕ
Объект культурного наследия регионального значения
Здание - Усадьба Лопухиных—Волконских—Кирьяковых, принадлежавшая родственникам первой жены Петра I. Доходное владение Буниных, сер. XVIII в. - нач. XX в. - Главный дом - доходный дом, сер. XVIII в., 1878 г.,
КН 77:01:0001023:1064 - Кадастровая стоимость 23 346 827,8 руб.
Архивное объявление о продаже здания:
Цена за весь объект 200 000 000 ₽ / 198 039 ₽ за кв.м
"Здaние пoд реновацию для cовpеменнoго иcпользoвания в качecтвe мaлoквартирнoго элитнoгo aпартаментного комплeкса. Гоpодcкaя Усaдьбa ХVIII в.Teкущий cтaтуc: Pазрaботaн пoлный пакет пpoектнoй дoкументации (стадия 'П'). Получeно сoгласовaние Mоcгосэкспeртизы. Получено разрешение на проведение реставрационных работ. Разработана рабочая документация. Подана заявка в Департамент городского имущества города Москвы на подготовку дополнительного соглашения к Договору аренды земельного участка на период строительства."
ВРИ ЗУ: участки размещения административно-деловых объектов: объекты размещения офисных помещений, деловых центров с несколькими функциями (1.2.7)
А это, здание напротив. Дикий виноград дотянулся до последнего, 4-го этажа, полностью захватив первый. Красота 😍
Компания ACADEMIA планирует сделать бутик-отель 4* на 29 номеров.
29 номеров: STUDIO, JUNIOR SUITE и SUITE
Срок завершения ремонтных работ 1 квартал 2027 г.
📌 О КОМПАНИИ
Проанализированный нами ранее проект этой компании ACADEMIA Особняк Shuvaloff.
ACADEMIA HOTELS LAND (ребрендинг) основана в 2014 году. У компании это не первый проект редевелопмента исторического особняка, переустройство его в бутик-отель, управление отелем и розничная продажа юнитов с пассивным доходом для инвесторов. Как заявляет сама компания, в портфеле 50 реализованных проектов. В управлении 20 отелей уровня 3* и 4* в Санкт-Петербурге, Москве и Дубае.
Компания самостоятельно ведет полный цикл работы по созданию гостиничных комплексов: от поиска зданий и земельных участков до полноценного профессионального управления по международным стандартам.
- 11,600 м² реновировано в Санкт-Петербурге
- 14,300 м² в стадии реновации с запуском в 2025 году в Санкт-Петербурге и Москве
- 2 млрд ₽ потрачено на проекты реновации в Санкт-Петербурге
- 900+ номеров построено в Санкт-Петербурге
- 9,116 м² в стадии строительства в Дубае
- 150+ апартаментов и гостиничных номеров в управлении в Дубае
- 25 млн долл оборот компании в 2023 году в Дубае
- 300 000+ база постоянных гостей
- 9.6 рейтинг сети на основе 8 993 отзывов
- 120 021 993 ₽ выплаченный доход (аренда) партнерам за 2023 год
- 81% среднегодовая загрузка
Отзывы на сеть действующих отелей:
Аcademia Vasilievsky Boutique 5.0
Академиа Особняк Teploff 4* 5.0
Academia Особняк Shuvaloff 4* (разобранный нами проект) 4.6
Компания продавец (с кем инвестор заключает инвестиционный договор): ООО "АПАРТИНВЕСТ" (ИНН 7813645255)
Дата регистрации: 06.07.2020
Уставный капитал: 10 000 руб.
Специальный налоговый режим: УСН
Среднесписочная численность работников: 0 человек
Судебные дела: Да
Управляющая компания Гостиничный оператор: ООО "АКАДЕМИА" (ИНН 7801694681)
Дата регистрации: 10 февраля 2021 года
Основной вид деятельности: Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания
Уставный капитал: 10 000 руб.
Специальный налоговый режим: УСН
Среднесписочная численность работников: 9 человек
Выручка в 2023 году составила 90 млн руб..., это на какой номерной фонд?
Вспомним, что мы считали в 2022 году.
Берем выручку ООО "АКАДЕМИЯ" в 19,1 млн, со слов менеджера, в 2021 году на этой компании числились только 20 номеров и всего лишь 8 мес., а не 12. В таком случае: 19,1 млн/на 16 номеров (81% от 20 номеров) получаем 149 219 руб. в мес. (с учетом 8 мес. в году) - выручка с номера. Именно выручка, а не чистая прибыль. Для категории 4*, расходная часть (и управление и эксплуатация) составляют ориентировочно 40%. Значит чистая прибыль инвестора здесь могла составить почти 90 тыс. А они "обещали" 144 тыс. чистой прибыли на выплату инвестору.
Вот как считает сама компания:
Кстати, обратите внимание на 13,89%. Эта цифра будет являться доходностью в программе гарант.
90 млн выручка. Давайте посчитаем на те же 20 номеров:
Расходы 1 номер в мес./20 номеров в мес./ 20 номеров в год - 92 713 / 1 854 260 / 22 251 120 руб. Выручка (считаем низкий сезон 6 мес и 6 мес высокий сезон) 1 номер в год 4 631 370 * 20 номеров = 92 627 400 руб.
Похоже на правду, но только в случае, если с 2021 года у компании не увеличился номерной фонд в управлении. Мы сравнили, какие отели были у компании на момент прошлого разбора и действительно, отелей не прибавилось. Academia Особняк Shuvaloff 4* был сдан только в 2024 году и его номерной фонд не входит в фин. отчетность за 2023 год.
Но вот чистая прибыль с минусом нас смущает.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Рентный доход от посуточной сдачи номера
- Покупка объекта на стадии производства работ по Инвестиционному договору, так как оснащение под ключ, включая ремонт, инженерку, мебель, технику, декор и пакет арендатора (все указано в договоре).
- Доходность от гостиничного оператора обеспечивается долгосрочным Договором Аренды, который регистрируется в Росреестре (предварительный) с текстом основного ДА, в котором фиксируются все условия. Заключение договора аренды на срок от 3-х до 15 лет.
Если минимальный - 3 года, то по истечении срока садитесь за стол переговоров и актуализируете условия, исходя из фактических показателей объекта, если на любой другой срок, то предусмотрена индексация с четвертого года - ежегодно до 5%.
!Все договоры участвующие в сделке, заключаются одномоментно.
🔸 Тип владения: Собственность, но только по акта приема-передачи. Сейчас вы ни чем не владете, в входите в проект по инвестиционному договору.
Каждый лот будет иметь свой кадастровый номер, но только при подписании акта приемки
🔸 Тип объекта: Недвижимость (коммерческая)
🔸 Стадия готовности: Сейчас проект на стадии проектирования и перепланировки.
Запуск намечен на 1 кв.2027 г.
🔸 Опция: Беспроцентная рассрочка на 3 платежа: 50/25/25. Последний платеж по акту выполненных работ.
50% Первый взнос, второй платеж = 25% в 2026 г, последний платеж = 25% в 2027 г, ставка по рассрочке 0%
- Выплата дохода по программе Гостиничный доход начинается с первого дня работы отеля.
- Если по Инвестиционной программе, то начисление в момент реализации проекта будет по Инвестиционному договору, а с момента запуска отеля стандартный гостиничный доход по Договору аренды.
🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Управляющая компания Гостиничный оператор
▪️ Развитие внутреннего туризма продолжается.
▪ Восстановление въездного турпотока. В текущем году прогнозируется увеличение въездного туризма, который будет обусловлен запуском в августе прошлого года системы электронных виз, увеличением количества новых международных рейсов. По итогам 2023 г. Россию посетило 15,5 млн иностранных туристов, что на 18,6% больше, чем годом ранее, и почти на треть больше, чем в 2021 г. По оценкам туроператоров, показатель может удвоиться по итогам 2024 г.
В 2024 году в России ожидается более 2 млн туристов из стран БРИКС.
▪ Фокус на азиатских туристов. За год доля азиатских туристов во въездном турпотоке приросла на 6,1 п.п., до отметки в 20,2%. За счет внедрения стандартов Muslim Friendly и China Friendly пребывание в России туристов из стран Азии и Персидского залива будет становиться более комфортным, что будет способствовать формованию образа привлекательного туристического направления.
▪ В соответствии с поправками к законопроекту о налоговых изменениях, Минфин РФ предложил с 2025 г. заменить курортный сбор на туристический налог. Муниципалитеты смогут ежегодно увеличивать ставку налога до 2029 г., начиная с 1% в 2025 г. и достигая 5% к 2029-му. Это может упростить жизнь туристам, так как отменит курортный сбор при заселении, но также повлияет на рост цен на размещение и доступность туризма. В отличие от действующего курортного сбора, который использовался для конкретных проектов, туристический налог будет идти в муниципальный бюджет и может расходоваться на любые нужды, не обязательно связанные с туризмом
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Min стоимость лота: от 25 283 656 ₽ за лот "под ключ" / 735 000, где:
Цена при 100% оплате 24 525 146 ₽ (скидка 3%)
- Ремонт и дизайнерская отделка
- Улучшенная гидроизоляция, шумоизоляция
- Кондиционирование и вентиляция
- Фильтрация воды
- Полное оснащение номера, вкл. мебель, текстиль и посуду.
Вывод: Учитывая, что это не новое строительство (как объекты-аналоги) нельзя сказать, что рыночная стоимость ниже рынка. Как нельзя сказать, что и выше рынка, так как три крайних проекта расположены за Садовым кольцом, а Insider даже возле ТТК
🔹 Min площадь лота (среди предлагаемый на момент анализа): 34,4 кв.м
1. Гостиничный доход - это доход от операционной деятельности гостиничного комплекса, то есть с момента открытия объекта. Она является гарантированной и обеспечивается долгосрочным договором аренды (заключение от 3 до 15 лет).
При выборе данной программы на лот будет базовая минимальная цена
Доходность с открытия гостиничного комплекса: рекламируемые 13,89% годовых на вложенные средства
Можно войти по этой программе со скидкой 3%, при оплате 100%, за счет этого доход в % на вложенные составит 14,32% (Так как в рублях доходность сохранятся).
2. Инвестиционная программа "Доход сразу" - представляет собой возможность получения дохода уже на этапе реализации проекта и после запуска объекта перейти в гостиничный доход.
Предусмотрена ставка по флоаторной системе на первый год.
🔹 Пример расчета доходности "Гостиничный доход":
Обратите внимание, рекламируемые 13,89% только на избранный лот.
Инвестиции: мин порог входа 25 283 656 (не будем брать 100% оплата, так как есть выгодные условия рассрочки и поэтапной оплаты)
Срок: договор аренды мин на 3 года, то есть 4 мес. 2024 г., весь 2025 и 2026 г. и 8 мес.2027-го.
Доход за 3 года: 9 777 190 ₽ (271 589 в мес/3 259 063 в год)
Индексация в 5% с 4-го года (при условии заключения договора более чем на 3 года): (271 589+5%)*12= 3 422 016 в 4ый год владения
Итого за 7 лет: 24 526 508 ₽ (то есть окупаемость чуть более чем за 7 лет)
Нам так и не удалось добиться условий покупки и расчетов % доходности по программе "Доход сразу". Нам лишь озвучили, что стоимость лота будет уже не минимальная базовая, а такая, как будто отель уже построен и работает, то есть в цену уже заложен рост стоимости кв.м. по мере строительной готовности и создания ГАБ.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Расположение в историческом центре и близости к туристическим достопримечательностям столицы.
Здесь и минус. В центре наибольшая концентрация гостиниц. То есть самая высокая конкуренция.
✅ Гарантированный доход. Аж 2 программы на выбор.
Все эксплуатационные расходы лежат сверху на УК.
На инвесторе только налоговая нагрузка.
✅ Компания с опытом редевелопмента и управления подобными объектами.
✅ Высокие оценки на действующие отели.
✅ Номерной фонд - не большой, даже маленький. Заполнить 29 номеров значительно легче чем 150 и более.
✅ Стабильный, даже увеличивающийся туристический поток. Москва всегда в ТОПе.
✅ Долгосрочный договор с УК Гостиничным оператором на 3-15 лет, что означает уверенность компании в своем проекте.
✅ Обратный выкуп. Если инвестор захочет выйти из проекта, то компания готовы выкупить вот или реализовать его среди действующих инвесторов.
👎 РИСКИ
❎ Инвестиции на этапе "строительства" объекта.
Нивелируется условиями договора о том, что срок может быть перенесен только однократно и не более чем на 6 месяцев.
Также, можно сказать, что поэтапная оплата в виде рассрочки в течении всего срока ремонтных работ, также нивелирует данный пункт за счет того, что инвестор не входит сразу всей суммой.
На примере проанализированного нами ACADEMIA Особняк Shuvaloff?
Заявленный срок III кв.2023 года
Реальное открытие и начало приема гостей - август 2024 года.
❎ До 2023 года компания несколько лет управляет номерным фондом 20 номеров и примерно 20 инвесторов. В августе 2024 начинает работу проект ACADEMIA Особняк Shuvaloff на +57 номеров. Почти тройное увеличение номерного фонда и инвесторов.
И + 29 номеров в 2027 году - номера анализируемого проекта.
❎ Компания считаем плюсом, возможность легкого выхода из проекта. Однако, в чем же это плюс. Это скорее минус.
Инвестор приобретает недвижимость на стадии строительства с целью дальнейшего получения пассивного обещанного дохода. Зачем уходить, если УК справляется и есть обещанная доходность?
Тем не менее, для них это повод для гордости:
❎ Объект в собственности у продавца менее 3 лет. То есть возникает риск оспорить сделку с изначальным покупателем.
❎ Проект представляет собой классические гостиничный номера, хотя площадь лотов позволяет сделать апартаменты с кухнями для возможности долгосрочной аренды.
Ну очень странные планировочные решения. А в номерах категории suite даже гардеробная. Зачем столько шкафов, если это краткосрочная аренда?
Вместо шкафов, лучше бы сделали кухню и апартаменты для долгосрочной аренды.
Пока идет стадия П, остаются большие вопросы к текущим планировочным решениям.
❎ Форма договора - инвестиционный. По нашему мнению, это наихудшая форма инвестирования, так как инвестор наименее защищен в таком случае.
❎ Объект культурного наследия. Приемка завершения ремонтных работ будет в том числе департаментом культуры. Сроки приемки могут затянуться. А также могут "всплыть" косяки.
❎ Форма договора - инвестиционный. По нашему мнению, это наихудшая форма инвестирования, так как инвестор наименее защищен в таком случае.
❎ Объект культурного наследия. Приемка завершения ремонтных работ будет в том числе департаментом культуры. Сроки приемки могут затянуться. А также могут "всплыть" косяки.
❎ После завершения ремонтных работ высокий риск пересмотра кадастровой стоимости в сторону увеличения и не маленького. В таком случае и налог на имущество возрастет.
💬 ИТОГИ
Проект подходит для инвестора с целью получения пассивного рентного дохода.
⚖ Даем данному проекту отрицальную оценку из-за формы договора / срока ремонта / цены на текущем этапе. Готовы пересмотреть оценку после перехода на следующий этап работ, принимая во внимание высокие оценки действующих отелей.
⚖ Даем данному проекту нейтральную оценку.
⚖ Даем данному проекту нейтральную оценку.