Инвестиции в бутик-отель. Версия 5.0.
Инвестируя в недвижимость, человек старается не только сохранить свои накопленные сбережения и "вырасти в цене", а еще даже и подзаработать на сдаче аренде.
Поскольку инвестиционные проекты "Апартаменты под управлением" очень популярны в последнее время, а стоимость апартаментов несколько дешевле, чем жилая недвижимость, мы решили сделать разбор еще одного из таких проектов. С предыдущими разборами Вы можете ознакомиться по ссылкам ниже.
Инвестиции в апарт-отель. Версия 2.0
Инвестиции в апарт-отель. Версия 3.0
Инвестиции в апарт-отель. Версия 4.0
Бум строительства апарт-комплексов в Санкт-Петербурге.
Последние 3-5 лет апартаменты - популярное направление в городе на Неве. С каждым годом Санкт-Петербург активно развивается как крупный туристический центр. В то же время, в Северной столице, в отличие от Москвы, представлено очень мало небольших гостиниц уровня 3* и именно апарт-отели заполняют сегодня эту нишу.
💡 Инвестиции в "ACADEMIA Особняк Shuvaloff" - проект редевелопмента исторического особняка в центре Санкт-Петербурга под управлением УК ACADEMIA MANAGEMENT с целью получения гарантированного пассивного рентного дохода.
📍 г. Санкт-Петербург, Центральный район, Моховая улица, 10. Тихая уютная улочка с односторонним движением.
11 минут пешком до станции метро "Чернышевского" (870 м).
Дорожно-уличную сеть образуют Невский и Литейный проспекты.
Здание находится в окружении исторических особняков и доходных домов. 3-20 минутная пешая доступность до знаковых достопримечательностей города: набережная Невы, набережная реки Фонтанки, Летний Сад, Михайловский Замок
и Марсово Поле, храм Спас-на-Крови, Казанский Собор, Русский Музей и Площадь Искусств.
Окружение модных, известных гастрономических ресторанов.
Окружение туристического ансамбля престижных отелей 4* и 5* (Radisson Sonya Hotel 4* (от 4 500 руб.), Indigo Hotel 5* (от 10 000 руб.), Dom Boutique Hotel 5* (от 13 000 руб.), Оболенский 4* (от 8 000 руб.)).
А также MOOV Apart Bogema (Моховая улица, 22) с кухней в номере: 4 000 руб., V Apart (наб. реки Фонтанки, 18Е) с кухнями в юните: 6 000 руб.
А также бутик-отель Жорж (Моховая улица, 18А), SOLO на Литейном (Фурштатская ул., 2/12), Арт-Моховая (ул. Моховая, д. 27-29) и другие, расположенные также в исторических зданиям и бывших доходных домах.
А вот и конкурентное окружение получилось со средним ценником. Но об этом поговорим чуть ниже.
📝 О ПРОЕКТЕ
ACADEMIA Особняк Shuvaloff - новый проект клубного особняка и бутик-отеля компании ACADEMIA HOTELS. Проект предусматривает восстановление дома 1854 года постройки в историческом центре Санкт-Петербурга.
Особняк А. П. Шувалова (архитекторы: 1854 - воен. инж. Паукер Герман Егорович, 1858-1859 - арх. Феррацини Луиджи - увеличил высоту окон верхнего этажа); Особняк И. И. Воронцова-Дашкова (1913-1914 - арх. Фомин Иван Александрович - оформление интерьеров неоклассика).
Фасад этого дома сохраняет черты эклектики с преобладанием элементов барокко полученные при перестройке 1850-х гг.
Общая площадь дома 4 948 кв.м, 3-5 этажный, подъездов: 4, лифтов: 2. Тип фундамента: ленточный, тип перекрытий: смешанные; материал несущих стен: кирпич.
До 1735 г. участок принадлежал капитан-поручику Семеновского полка Ферапонту Суровцеву. Затем им владел действительный статский советник А. Г. Шишикин, который в 1768 г. продал двор с деревянным строением и садом генерал-майору барону И. И. Демолино. В 1762 г. у Демолино участок купил инженер-генерал-майор А. Я. Пурпур. В 1775 г. он продал дом и участок Анне Ивановне фон Брандт.
В 1800-х гг. участок принадлежал купцу Егору Антипу, а в 1815-1825 гг. - жене коллежского советника Д. А. Веригиной. Следующий - купец М. Т. Вахрушев владел участком около 30 лет. Справа от дома по Моховой ул. находились ворота во двор, за ними по правой стороне участка - каменный флигель, во дворе располагались каменные и деревянные службы и сад.
Одну из стен занимает глубокий четырёх колонный портик с двумя рядами колонн из искусственного мрамора с белыми ионическими капителями, со сводом и тяжёлым белым антаблементом. Стены по краям этого портика украшены нишами из того же мрамора с белыми раковинами. На противоположной стене расположена небольшая плоская арка, оформленная пилястрами. Также сохранился овальный плафон, украшенный трапециевидными и ромбовидными кессонами. Он выполнен в белом, лиловом и ярко-синем цветах.
Здание - объект культурного наследия. Проект редевелопмента предполагает сертифицированную гостиницу 4* на 57 номеров с категориями номеров STUDIO, JUNIOR SUITE, SUITE*. Все юниты с собственной кухней. Также для гостей комплекса запланирована инфраструктура: зимний сад на территории, конференц-зал на 30 человек, лобби-бар, клубная гостиная, SPA-зона с косметологическими услугами и массажным кабинетом.
* СЬЮТ - это апартамент-номер с гостиничным сервисом и улучшенной планировкой, включающий в себя: изолированную спальню, кухню-гостиную, просторную ванную комнату. Для всех, кто ценит свой комфорт.
В рамках ремонта юнитов предполагается: дизайн-проект в неоклассическом стиле, систему приточно-вытяжной вентиляции (индивидуальные кондиционирование в сьют-номерах), круглосуточная охрана и видеонаблюдение всей территории комплекса, собственная котельная.
Открытие отеля запланировано на III квартал 2023 года.
Срок для редевелопмента в 1 год - вполне реальный срок.
Земельный участок в настоящее время на карте росреестра не выделен. Возможно, в связи с изменением ВРИ (по словам менеджеров, смена ВРИ на гостиничную деятельность уже произошла).
Под отель АКАДЕМИЯ выкупила не все здание, а 2 400 кв.м, если быть точнее 2 344 кв.м. Сделка совершилась 22.02.2022 г. Продавцом выступил ПАО "Банк Санкт-Петербург", покупателем ООО "МОНОЛИТ" (который раскадастрировал помещение на более мелкие помещения). Затем ООО "Инвестиционно-строительный консалтинг" выкупил эти помещения у МОНОЛИТ.
Центральный район – в настоящее время в районе наметилась волна стихийной реновации – но не под частное жилье, а под бутик-отели и хостелы. Таких объектов, призванных обслуживать гостиничную инфраструктуру города-музея, здесь с каждым годом становится все больше и больше.
Центральный район является основным поставщиком "антикварной" элитной недвижимости и комнат в коммунальных квартирах на рынок жилья (жилищный фонд района на 93% представлен объектами дореволюционной постройки). Практически все дома района входят в охранные списки, что затрудняет как реконструкцию, так и новое строительство в этой части города.
Поэтому здесь в основном проекту редевелопмента с сохранением исторической ценности здания и его реставрации (при необходимости).
Самое дорогое жилье Центрального района располагается в «золотом треугольнике» (на территории, ограниченной Невой, Фонтанкой, Адмиралтейским проспектом и Гороховой улицей). Интерес у состоятельных покупателей вызывают предложения квартиры с видами на Неву, Мойку, канал Грибоедова, Таврический сад.
Именно здесь размещаются и здания органов исполнительной власти – администрации Санкт-Петербурга и Ленинградской области, а также посольства и представительства многих стран. Близость к властным структурам делает эту территорию престижной. Здесь во все времена предпочитали селиться представители политической, артистической и бизнес-элиты Северной столицы.
Моховая улица имеет важное культурно-историческое значение — тут расположено множество памятников истории и архитектуры XVIII—XX веков. На Моховой что ни дом, то памятник архитектуры. Вся улица представляет собой исторические особняки и бывшие доходные дома. Здесь по разным адресам в своё время проживали А. С. Даргомыжский, Ф. И. Тютчев, В. В. Стасов, М. И. Глинка, Т. Г. Шевченко, Д. И. Менделеев, И. А. Гончаров, П. А. Вяземский, П. А. Столыпин, С. О. Макаров, И. Л. Горемыкин, Н. В. Склифосовский, Е. Л. Шварц, Ю. Ю. Шевчук, Я. Г. Есипович и другие.
Во времена правления Анны Иоанновны здесь жили крупные сановники, в Екатерининскую эпоху - дипломаты, позже - прекрасные дамы и поэты Серебряного века, купцы-староверы, кинематографисты XX века.
Стоит от отметить, что по словам менеджера, из 57 номеров, распродано 48 юнитов. Сейчас в продаже только 1 единственный. А 8 юнитов, они оставляют для продажи на момент открытия отеля с учетом роста стоимости за этот период и готовности объекта.
📌 О КОМПАНИИ
ACADEMIA HOTELS основана в 2014 году. У компании это не первый проект редевелопмента исторического особняка, переустройство его в бутик-отель, управление отелем и розничная продажа юнитов с пассивным доходом для инвесторов. Как заявляет сама о себе, в портфеле компании 43 реализованных проекта. В управлении 16 отелей уровня 3* и 4* (250 гостиничных номеров, 100 апартаментов).
Миссия компании – это создание качественного номерного фонда средствами реновации объектов в привлекательных локациях центра Санкт-Петербурга. Создание клубного формата средств размещения, с максимально индивидуальным отношением как к гостям.
Судя по количеству номерного фонда, где в отелях 9-17 юнитов, создавать клубный формат у компании получается.
Кстати, помните, какие были плохие отзывы о Maslov Group в нашем предыдущем разборе?...Вот такого про АКАДЕМИЮ мы не нашли.
Компания продавец: ООО "ИНВЕСТ-СТРОЙ КОНСАЛТИНГ"
Дата регистрации: 11 марта 2015 года
Юридический адрес: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Пушкина, д. 15А, офис 42
Уставный капитал: 10 000 руб.
Специальный налоговый режим: УСН
Среднесписочная численность работников: 1 человек
Связей по ген.директору и учредителю не выявлено.
Управляющая компания: ООО "АКАДЕМИА"
Дата регистрации: 10 февраля 2021 года
Если компания уже не первый год управляет своими объектами, то почему УК такая "молодая"...?
Или для других объектов созданы свои ООО? Что может быть логично с точки зрения "остаться" в УСН, ведь если выручка составит более 200 млн, то потребуется переход на общую систему налогообложения, а это уже совсем другие ставки налогов.
Уставный капитал: 10 000 руб.
Среднесписочная численность работников: 2 человек.
Связей по ген.директору и учредителю ... выявлены. А вот видимо и другие УК.
ООО "АПАРТИНВЕСТ" (создана в 2020 г.) и ТСН "АКАДЕМИА ВАСИЛЬЕВСКИЙ" (создана в 2021 году).
Общая выручка за 2021 год составила 207 млн руб. и это на 350 номеров (250 гостиничных номеров, 100 апартаментов).
Проведем некоторые математические расходы: 207 млн делим на 350 номеров, это 591 429 в год/49 286 в мес. с 1 номера.
Предположим, что считаем не верно. Ведь загрузка не 100%, а 81% (по их данным). В таком случаем считаем не на 350 номеров, а на 283.
Получаем 731 449 в год/60 954 в мес. в номера.
Еще раз предположим, что считаем не верно.
Берем только выручку ООО "АКАДЕМИЯ" в 19,1 млн, со слов менеджера, в 2021 году на этой компании числились только 20 номеров категории 4*и всего лишь 8 мес., а не 12. В таком случае: 19,1 млн/на 16 номеров (81% от 20 номеров) получаем 149 219 руб. в мес. (с учетом 8 мес. в году) - выручка с номера. Именно выручка, а не чистая прибыль. Для категории 4*, расходная часть (и управление и эксплуатация) составляют ориентировочно 40%. Значит чистая прибыль инвестора здесь составила почти 90 тыс. А отели 4* у них тоже в самом центре.
Вернемся к этим цифрам чуть позже.
Так как у компании есть действующие отели, посмотрим отзывы на них.
ACADEMIA Suites & Hotels Vasilevskiy — сертифицированный отель категории 4* расположен на 3 и 4 этажах гостиничного комплекса в центре Санкт-Петербурга. Оценка на booking 9,3 из 10 на яндексе 4,9 из 5, tripadvisor 5 из 5.
ACADEMIA на Галерной - бутик отель 4*. Оценка на яндексе 4,9 из 5, tripadvisor 4,5 из 5.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Рентный доход
🔸 Тип сделки: ДКПН + предварительный договор аренды сроком аренды на 3-15 лет (от срока договора зависит размер арендного платежа, причитающегося инвестору).
Каждый лот имеет свой кадастровый номер.
🔸 Тип объекта: Недвижимость (коммерческая)
🔸 Стадия готовности: Начало строительства - III кв. 2022, запуск отеля - III кв. 2023 г.
🔸 Опция: Беспроцентная рассрочка на 3 платежа: 50/30/20. Последний платеж по акту выполненных работ.
🔸 Срок выплат: С 1 месяца после передачи объекта в управление
🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Управляющая компания
▪️ Рост стоимости кв.м недвижимости
▪️ Популярность апарт-отелей
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Min стоимость лота: от 6 800 000
В стоимость номера не входит отделка. Стоимость отделки: от 937 500 руб. (зависит от категории номера)
🔹 Min площадь лота: от 17 кв.м
🔹 Гарантированная доходность по договору аренды: 11%.
🔹 Пример расчета доходности: выбираем лот №108 33,9 кв.м
Инвестиции: 14 068 500 руб. (11 695 500 ₽ стоимость юнита + 2 373 000 ₽ стоимость отделки) НДС не облагается в связи с применением упрощенной системы налогообложения + 1 695 000 ₽ стоимость мебели = 15 763 500 ₽/465 000 руб. за кв.м
Гарантированная доходность: 11%
Выплаты: 144 892,84 ₽ в месяц/1 738 714,05 ₽ в год
Выплаты в 144 тыс. в месяц, это чистый доход с номера в 4 829 руб. в сутки (если 100% загрузка), а при загрузке 70% (берем +- рыночную) - 6 897 руб. Если к этой стоимости за сутки прибавить примерно 40% расходника и услуг УК - 6 800 - 9 700 руб., то стоимость номера вполне сопоставляется с ценами конкурентного окружения, которые мы упомянули Выше. При этом надо понимать, что стоимость в периоды высокого туристического потока, праздничных дней, каких-либо масштабных мероприятий - возрастает, и значительно.
Вернемся к цифре выручки по действующим отелям категории 4* в центре, равную 149 219 руб. в мес. (с учетом 8 мес. в году), по итогам финансовой отчетности по итогам 2021 г. Именно выручка, а не чистая прибыль. Для категории 4*, расходная часть (и управление и эксплуатация) составляют ориентировочно 40%. Значит чистая прибыль инвестора здесь составила почти 90 тыс. Что-то я не поняла...а откуда они возьмут 144 тыс. чистой прибыли на выплату инвестору?
Анализ рынка
Аналитика рынка апарт-отелей и гостиничной недвижимости представлена экспертами рынка Becar-group.com.
Апарт-отели - в топе развития. На конец 2021 предложение номеров в сертифицированных апарт-отелях 3-5* Санкт-Петербурга составило 4,1 тыс. номеров в 25 объектах (13% в номерном фонда 3-5* города). На апарт-отели приходится 23% всех номеров 3* и 8% номеров 4*.
По сравнению с показателем 2019 года, предложение номеров в апарт-отелях 3-5* к концу 2021 выросло в 6 раз. С открытием заявленных в общей сложности 30 апарт-отелей на 9 тыс. номеров, сегмент апарт-отелей удвоится к концу 2023 года. Доля апарт-отелей в общем номерном фонде Санкт-Петербурга вырастет с 13% в 2021 до 25% в 2023.
Объем предложения: по итогам 2 кв. 2022 на первичном рынке апарт-отелей Санкт-Петербурга предлагается 2596 юн. в 33 проектах. На конец 1 кв. 2022 доля лотов 3* составляла 72%, год назад (на конец 2 кв. 2021) – 80%. Изменение структуры предложения связано с выходом в 1 полугодии 2022 3 проектов 4*. Все новые проекты 2022 в сегменте 4* являются проектами реконструкции, расположенными в центральных локациях Санкт-Петербурга. Новое предложение: во 2 кв. 2022 стартовало 3 новых проекта на 374 юн., что в 6,5 раз выше показателя 1 кв. 2022, когда вышел всего один проект. В целом в 1 полугодии 2022 активность девелоперов (4 проекта на 430 юн.) была ниже уровня 1 полугодия 2021, когда вышло 10 проектов на 1,6 тыс. юн.
География предложения: по числу проектов во 2 кв. 2022 лидирует Центральный р-н – продажи идут в 7 проектах (год назад на 1 месте был Московский р-н с 5 проектами). Всего в историческом центре находится почти половина (46%) всех проектов в продаже - 15 шт. Лидерами по кол-ву лотов в предложении во 2 кв. 2022 стали Невский и Московский р-ны, в которых экспонируется 32% и 17% лотов. На третьем месте Красногвардейский р-н (12%).
Средняя цена: во 2 кв. 2022 средняя цена предложения апарт-отелей выросла и составила 300 тыс. руб./кв.м, +5% к 1 кв. 2022. Отели 4*: стоимость 1 кв.м выросла за 2 кв. до 348 тыс. руб./кв.м, +7% к показателю 1 кв. 2022, как за счет планового повышения цен, так и в результате выхода новых проектов по цене выше среднерыночной.
По итогам 2 кв. 2022 в Санкт-Петербурге работает 418 отелей 3-5* на 31,2 тыс. номеров. Рост на +2% по кол-ву отелей и на +5% по кол-ву номеров по сравнению с 1 кв. 2022.
В 1 кв. 2022 не было открыто новых отелей.
Во 2 кв. 2022 введено 4 отеля 3-5* на 350 номеров, в т.ч. 150 номеров в апарт-отеле AVENUE на Мужества. 5 отелей на 0,5 тыс. номеров перенесли сроки ввода на 2 полугодие 2022.
Апарт-отели 3-5* представлены 24 объектами на 4,2 тыс. номеров (13% предложения на конец 2 кв. 2022). За год сегмент вырос на +25%, а сегмент классических отелей – на +3%.
Во 2 кв. 2022 средняя загрузка отелей 3-5* Санкт-Петербурга достигла 66% (85% от сопоставимого уровня 2019). Средняя загрузка во 2 кв. 2022 аналогична показателю 2 кв. 2021, но, по сравнению со 2 кв. 2021, доступное предложение номеров 3-5* увеличилось на +5% (+1,5 тыс. номеров). Заполняемость во 2 кв. 2022 была бы выше на +2-3 пп. показателя 2 кв. 2021, если бы предложение осталось на прежнем уровне. В период праздников и культурных мероприятий (майские праздники, День города, Алые Паруса, День России) зафиксирована максимальная загрузка большинства отелей в 95-100% (некоторые отели показали 105- 107%).
Апарт-отели сохраняют динамику и продолжают успешно конкурировать как с классическими гостиницами, так и с квартирами, т.к. совмещают лучшее из обоих сегментов - конфиденциальность, гибкость, персонализацию и удобство апартаментов с безопасностью, комфортом и инфраструктурой отеля. Показатель загрузки в сегменте составил 80-85%, т.е. выше рынка на +13-18 пп.
Снижение тарифов отели компенсируют загрузкой. 1 полугодие 2022 стало «американскими горками» для гостиничного рынка Санкт-Петербурга, полным неопределенности, поскольку геополитика действовала как временное препятствие в восстановлении. 2022 год начался позитивно с роста внутреннего делового турпотока, показатель заполняемости в янв.– фев. 2022 превысил уровень янв.-фев. 2021 на +2-4 пп., а средний тариф рос максимальными с пандемии темпами +12% в месяц. В марте – апреле геополитика подавила импульс восстановления. В мае гостиничный рынок возобновил активность благодаря сильному внутреннему спросу. Во 2 кв. 2022 средний показатель заполняемости был высоким - 67%. Сегмент отелей 4* был наиболее устойчив во 2 кв. 2022. Загрузка апарт-отелей составила 80-85%.
Доверие к сегменту апарт-отелей возрастает по мере того, как апарт-отели гибко реагируют на изменения спроса на рынке аренды, поддерживая заполняемость на уровне 65-90% и обеспечивая доходность 8-12% годовых. Происходит перераспределение портфелей инвесторов из сферы жилья и депозитов в сегмент апарт-отелей и сервисных апартаментов. Число планируемых проектов растет. Продажи апарт-отелей в 2021 году идут интенсивно, опережая показатели 2020 года.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Расположение в историческом центре и близости к туристическим достопримечательностям культурной столицы.
Здесь и минус. Как мы указали выше, согласно анализу рынка, по числу апарт-проектов во 2 кв. 2022 лидирует Центральный р-н – создавая высокую конкуренцию.
Все эксплуатационные расходы лежат сверху на УК.
✅ Компания с опытом редевелопмента и управления подобными объектами.
✅ Целевая аудитория. За счет расположения и наличия полноценной кухни, сьюты подходят, как для краткосрочного классического туризма, корпоративного и делового mice-туризма, участников культурных и спортивных мероприятий, wedding-туризма, так и для долгосрочного проживания и longstay-туризма.
Восстановление спроса во 2 кв. 2022, первоначально вызванное внутренними досуговыми туристами, поддерживается медленным, но стабильным возвращением деловых туристов. Во 2 кв. 2022, спрос на перелеты в Санкт-Петербург среди представителей бизнеса вырос на +53% по сравнению с 1 кв. 2022 1. По сравнению с аналогичным показателем 2021 года, перелетов бизнес-туристов в город стало больше на +10%. При этом Санкт-Петербург вошел в ТОП-3 самых востребованных деловых направлений во 2 кв. наряду с Москвой (+3%) и Иркутском (+31%).*
* Обзор рынка. 2 квартал 2022 г. Becar-group.com
✅ Рынок апарт-отелей в Петербурге доказал свою устойчивость к кризисам: во время карантина их заполняемость была выше, чем в гостиницах. За счет наличия кухонь в том числе. По данным Colliers, спрос на апартаменты растет. В отличие от гостиниц даже в период пандемии заполняемость апарт-отелей составляла 30-40%.
✅ Номерной фонд - не большой. Заполнить 57 номеров значительно легче чем 150 и более.
✅ Стабильный, даже увеличивающийся туристический поток. Особенно внутренний.
✅ Долгосрочный договор с УК на 3-15 лет, что означает уверенность компании в своем проекте.
✅ Согласование перепланировки помещения и получение всех необходимых документов, в том числе в ГЕОП, компания берет на себя, в т.ч. по доверенности от собственника помещения.
👎 РИСКИ
❎ Инвестиции на этапе "строительства" объекта.
Нивелируется условиями договора о том, что срок может быть перенесен только однократно и не более чем на 3 месяца.
Также, можно сказать, что поэтапная оплата в виде рассрочки в течении года, также нивелирует данный пункт за счет того, что инвестор не входит сразу всей суммой.
❎ Стоимость . Согласно анализу цен в районе расположения проекта, диапазон цен 335 000 - 388 000 за аналогичную площадь с ремонтом и мебелью (в проекте стоимость номера с мебелью и ремонтом = 425 000 руб / кв м). При этом 1 объект в историческом здании на 1 этаже (апартаменты), а второй на 8 этаже в жилом доме, и дом не старого фонда.
Самыми дорогими объектами в окружении можно выделить предложения в ЖК бизнес-класса Четыре горизонта. Дом сдан, квартиры с отделкой и мебелью: 440 000 - 546 000 руб.
❎ Согласно математическим расчетам по сданной финансовой отчетности, не понятно, откуда компания будет брать средства для выплаты гарантированной доходности.
Помните наш расчет, где чистая прибыль инвестора составила почти 90 тыс., а не 144 тыс.
Данный пункт может свидетельствовать о том, что может возникнуть риск неуплаты УК счетов по эксплуатации здании ресурсно-сберегающим организациям (электричество, вода, отопление и т.д.). В таком случае, ресурсные компании будут предъявлять требования об уплате долгов собственнику, а не УК.
❎ Компания считаем плюсом, возможность легкого выхода из проекта. Однако, в чем же это плюс. Это скорее минус.
Инвестор приобретает недвижимость на стадии строительства с целью дальнейшего получения пассивного обещанного дохода. УК не справляется и говорит, что вы можете выйти из проекта.
Я инвестор, я не хочу понимать, что я ошибся с выбором проекта, я хочу, чтоб Вы как УК работали и выполняли свои обязанности.
В пункте 9.4. Покупатель дает свое безоговорочное согласие на множество пунктов, в том числе и на то, что "работы и материалы, которые будут применяться в работах осуществляются Продавцом по его выбору и за стоимость по усмотрению Продавца без получения отдельного согласования Покупателя, но в соответствии с Дизайн-проектом, и Покупатель в дальнейшем не вправе требовать от Продавца уплаты (возврата) каких-либо денежных средств как неосновательного обогащения/возврата стоимости Работ и/или материалов в виде разницы по указанному в настоящем пункте основанию".
При этом есть стоимость отделки, составленная судя по всему исходя из какой то-сметы. Инвестор оплачивает эту отделку. А в процессе, компания может применить совершенно дешевые материалы, что скажется на качестве, или вовсе отказаться как каких-либо работ, например перфорации углов или шумоизоляции и т.д.
При этом, неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств Продавца по настоящему разделу не является основанием для расторжения настоящего Договора, а является основанием для отказа от услуг/работ, указанных в настоящем разделе, общую стоимость которых Стороны оценили в ____________ (_______________) рублей 00 копеек.
❎ Объект в собственности у продавца менее 3 лет. То есть возникает риск оспорить сделку с изначальным покупателем.
💬 ИТОГИ
Туризм — одна из наиболее чувствительных к мировому фону сфер. Восстановление отрасли в России после пандемии замедлилось на фоне геополитической ситуации — санкционного давления и закрытия воздушного пространства в Европе.
Порой, при множественных плюсах проекта, наличие всего одного риска может дать повод усомниться в проекте.
Проект подходит для инвестора с целью получения пассивного рентного дохода.