October 31, 2019

Оспаривание кадастровой стоимости арендатором: сумма реальной экономии

Земельным кодексом РФ предусмотрена плата за пользование земельными участками. Это может быть земельный налог для собственников участков и арендные платежи – для временных пользователей. Стоимость аренды определяется, исходя из величины кадастровой оценки земли. При значительных цифрах плата за пользование участком может исчисляться миллионами рублей. Землепользователи, которые не согласны с начисляемыми им арендными ставками, могут оспорить кадастровую цену участка в судебном порядке. В результате сумма экономии на аренде позволит снизить непомерную нагрузку на бизнес.

Актуальность проблемы

Чтобы приступить к оспариванию кадастровой стоимости арендуемого участка земли, потребуется экспертное заключение о рыночной цене объекта недвижимости. Компания, выполняющая оценку, должна иметь все необходимые лицензии и аккредитацию. С начала 2017г. многие арендаторы приступили к активным действиям, пытаясь снизить арендную плату. Суть их исковых требований сводится к установлению кадастровой цены земельного участка на уровне его рыночной стоимости.

Росреестр приводит в официальных изданиях следующую статистику – за 1 полугодие 2017г. суды удовлетворили порядка 40% заявлений о снижении кадастровой цены земли. Лишь 7% заявителей получили мотивированный отказ. Реальные цифры экономии рассмотрим на конкретном примере.

Арендные платежи АО «Заинского завода металлоконструкций»

Завод пользуется участком земли общей площадью 67,906 тыс. кВ. метров, находящимся на территории населенного пункта. Категория землепользования – обслуживание действующих производственных объектов. Кадастровая стоимость этой земли утверждена распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений РТ № 2846-р от 25.11.2015г. По состоянию на 01 января 2015г. эта величина составляет 108 969 437,26 руб.

Арендная плата для завода металлоконструкций была рассчитана, исходя из утверждаемых органами местного самоуправления ставок. Применительно к данной категории участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, размер годовой аренды составляет 2% от принятой кадастровой стоимости имущественного объекта. «Заинский завод металлоконструкций» должен перечислять в бюджет муниципального образования 2 179 388,75 руб. На момент обращения в суд организация уже накопила определенную сумму кредиторской задолженности по арендным платежам, т.к. такая нагрузка на производство непомерно высока.

Обоснование своих аргументов

Арендные платежи заводу счислялись на основании Решения Совета Заинского Муниципального района Республики Татарстан № 238 от 12 октября 2017г., а точнее – п. 2.1 Приложения 2 к данному нормативному акту. Цена участка определена в результате проведения Государственной кадастровой оценки земель и установления органами исполнительной региональной власти среднего уровня кадастровой стоимости по Заинскому городскому округу.

Но на основании ст.66 Земельного кодекса РФ при наличии квалифицированной экспертной оценки рыночной стоимости участка его кадастровая стоимость не может превышать эту величину. Пункт 3 данного законодательного пункта гласит, что упомянутые суммы должны быть равны.

Для оспаривания установленной региональным ведомством суммы кадастровой оценки участка завод обратился к услугам независимой экспертизы. ООО Ди энд Эп Оценка» такую оценку произвело, о чем был составлен официальный отчет № 7980/ПН от 20.12.2018г. Эксперты оценили участок, которым пользуется Заинский завод металлоконструкций в 31 915 820 руб.

Заключение независимых экспертов выступило главным доказательством в судебном производстве административного истца к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, ФГБУЗ «Федеральной кадастровой палате Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управлению Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Исполнительному комитету муниципального образования «город Заинск» РТ.

Ход судебного разбирательства

Основание для пересмотра результатов первоначального определения кадастровой стоимости земли – установление в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости по состоянию на дату, когда была зафиксирована его цена по кадастру.

25 декабря 2018г. «Заинский завод металлоконструкций» в рамках досудебного урегулирования спора обратился в специальную комиссию по разбирательству споров относительно несогласия землепользователя с данными по кадастровой оценке земли, содержащимися в Росреестре по РТ. 18 января 2019г. комиссия направила заявителю отказ в пересмотре земельной цены.

Впоследствии все интересы истца в суде представлял его законный представитель, на которого была оформлена нотариальная доверенность. Кислов Максим Александрович является высококвалифицированным юристом, который обладает достаточным практическим опытом участия в подобного рода административных судебных процессах.

Представителем завода было подано исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости земли, которую арендует доверитель с целью снижения суммы арендных платежей. Основой новых расчетов должна стать рыночная цена участка. Полученная в ходе независимой экспертизы.

Решение суда от 13.08.2019г.

При рассмотрении дела №3а-401/2019 суд пригласил другого эксперта для определения рыночной цены имущественного объекта. ООО «Центр экспертиз и оценки Бурмакиной» проанализировало представленный истцом отчет оценщиков и вынесло свое заключение - № 1107/Э-19 от 19.07.2019г. На заседании суда присутствовала руководитель экспертной конторы Н. П. Бурмакина, которая подтвердила сумму рыночной оценки земельного участка - объекта аренды «Заинскиго завода металлоконструкций».

Стоимость земли, по мнению приглашенного эксперта, на начало 2015г. составляла 33 043 000 руб., т.е. немного выше заявленной административным истцом в своем заявлении.

Судом в ходе любого процесса оцениваются все представленные сторонами доказательства, их достоверность и взаимосвязь в совокупности. Поэтому результаты заключения № 1107/Э-19 от 19.07.2019г. «Центра экспертиз и оценки Бурмакиной» были признаны объективными, а оформление документа - соответствующим требованиям законодательства РФ в сфере судебно-экспертной деятельности.

Стоит отметить, что представитель Министерства земельных и имущественных отношений РТ ни с доводами административного истца, ни с выводами независимого эксперта не согласился.

При вынесении решения по делу за основу были взяты положения ст. 66 Земельного кодекса России, а также ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г. Суд определил приравнять кадастровую стоимость земельного участка к его рыночной сумме оценки экспертами Центра Бурмакиной.

Налоговые последствия для завода

Налоговый кодекс РФ предусмотрел вероятность изменения величины кадастровой стоимости земельного объекта и предписывает использовать в подобных ситуациях нормы ст. 391, п.1.1. Так, налоговая база по участкам з��мли со вступившими в законную силу решениями суда исчисляется с момента, когда этот объект начал использоваться для целей налогообложения. Статья 24.20 ч.5 закона №135-ФЗ от 29.07.1998г. предусматривает изменение кадастровой стоимости участка с 1 января года, в котором истец обратился в суд.

В рассматриваемом случае представитель завода обратился с исковым заявлением в суд 25 декабря 2018г., поэтому величина кадастровой стоимости будет изменена для целей налогообложения с 01.01.2018г. А датой установления цены участка в 33 043 000 руб. суд постановил считать дату 01.01.2015г.

Нелишним будет напомнить, что до обращения в суд завод перечислял в бюджет арендную плату в размере 2 179 388,75 руб. в год. После установления новой кадастровой стоимости объекта ежегодный платеж сократился более, чем в три раза и составил 660 860 руб.

В результате оспаривания заводом кадастровой стоимости арендуемой земли удалось сэкономить значительную сумму денег, которая покроет образовавшийся ранее долг по арендным платежам.

Вместо резюме

Даже с учетом того, что организации придется самостоятельно оплатить работу независимых оценщиков и обратиться к услугам юриста, затраты на судебный процесс по оспариванию кадастровой стоимости окупают себя с лихвой. Зачастую годовая ставка аренды сокращается в несколько раз (в приведенном выше примере с заводом металлоконструкций - более, чем в 3).

Но бывают случаи, когда рыночная стоимость участка не сильно отличается от результатов ее кадастровой оценки. Поэтому предварительный грамотный анализ ситуации со специалистом поможет избежать ненужных трат на судебные тяжбы.

Важно: все платежи по аренде собственник пересчитает только за последний год, поэтому, чем раньше арендатор обратиться в суд, тем больше экономических выгод получит в конечном итоге.

Нередки ситуации, когда собственник земли игнорирует судебное решение и отказывается пересчитывать плату за пользование землей. В этом случае арендатор может смело обращаться к юристам, чтобы оформить договор на отстаивание своих прав в зале суда. Все затраты на юридическое сопровождение процесса можно включить в сумму требований к владельцу земли. Таким образом, правовая поддержка арендаторов на любом этапе общения с арендодателем гарантирует оперативное разрешение конфликта с минимальными денежными вложениями.