Квартира на вырост
«Куплю ребенку квартиру. Когда вырастет - будет там жить». Хорошо это или плохо? - давайте разбираться.
Решил сделать подробный разбор-сравнение так называемой "Квартиры на вырост". Чтобы увидеть, насколько это решение эффективно и дальновидно. А так же, какие есть альтернативные, более удобные и эффективные варианты создания своему ребенку лучшего будущего.
Перейдем сразу к цифрам и фактам (разбор)
Предположим, покупаем 1к квартиру в ипотеку в новостройке, пусть даже на этапе котлована.
г. Краснодар, ул. Сормовская, ЖК Патрики (почти центр).
Открываем ипотечный калькулятор и выставляем значения:
Стоимость недвижимости - 10 млн рублей
Базово берем, на текущий момент, первоначальный взнос - 20%
Срок ипотеки - 20 лет
Ставку, по какой-нибудь гос. программе - 8%
Первоначальный взнос 2 млн рублей.
В кредит взяли 8 млн рублей.
За 20 лет отдаем 16 млн рублей, платежом 67т.р. в месяц.
Ровно через 1 год выдают ключи от квартиры и в однушке нужно сделать ремонт, чтобы ее можно было сдавать в аренду и как-то отбивать ипотеку.
Посчитаем возможный доход от квартиры, пока она будет сдаваться ближайшие 18-20 лет, пока ребенок не достигнет совершеннолетия и закончит школу.
Берем район ЖК Патрики и видим, что стартовая стоимость аренды 1кв квартир начинается от 30т. рублей.
Создаем простой калькулятор в Exel, чтобы посчитать экономику, в которую заложим инфляцию повышения стоимости аренды квартиры и самой квартиры.
Что мы видим:
Стоимость ипотеки на квартиру за 20 лет = 16 059 650,40 руб.
Выплачено за квартиру с учетом первоначального платежа и первого ремонта =
16 059 640,40р + 4 000 000р = 20 059 640,40 руб.
Стоимость квартиры через 20 лет = 21 068 491,76 руб.
Доход от аренды за 19 лет(с учетом ежегодной индексации 4%) =
10 360 108,29 руб.
Всего вложено своих денег = 20 059 640,40р - 10 360 108,29р = 9 699 542,11 руб.
Доходность квартиры за 20 лет, если ее продать =
21 068 491,76 - 9 699 542,11 = 11 368 949,65 руб.
Если выразить в процентах, то рост капитала составил = 117,11% за 20 лет или по 5,85% в среднем в год.
- В расчете не учитывали, что доход от аренды может быть не постоянным.
- Реальный рост стоимости квартиры может отличаться.
- Не закладывали дополнительные расходы, которые будут необходимы на время эксплуатации квартиры за 20 лет, что повлияет на доходность в целом.
- В расчет не заложен возможный налог на прибыль, если закон в этой части станет жестче, придется платить от 13%, от каждого прихода.
Итак, мы рассчитали эффективность (доходность/выгодность) приобретения квартиры на вырост для ребенка, но помимо этого, хочу обратить внимание и на другие свойства этого варианта решения:
- Надежность - в данном случае высокая, потому что рассматриваем жилье без подводных камней у надежного застройщика.
- Ликвидность - очень низкая. Этого касается любого жилья. Квартиру обменять на деньги быстро не получится и это не всегда выгодно. Так же, важно понимать, что если срочно понадобятся деньги, продажа квартиры не лучший вариант, т.к. не быстрый, а так же придется продать всю квартиру - часть денег забрать не получится, потому что только коридор от нее продашь.
- Конфиденциальность - низкая. В случае, если это не единственное жилье, при неудачном развитии событий, квартиру могут изъять, тем более она в ипотеке.
- Наследуемость - процедура перехода в наследство непростая и недешевая. В случае ухода из жизни собственника, это может быть дорого. К тому же, если это кормилец семьи, ипотеку необходимо будет продолжать гасить.
Теперь рассмотрим альтернативный вариант, помочь ребенку войти в самостоятельную жизнь не с нуля
Я уже подробно описывал этот способ в статье про кастодиальные счета для детей. (ЖМИ на ссылку)
В данной статье я не буду описывать все особенности кастодиального счета, т.к. их можно посмотреть в статье по ссылке выше.
Сделаем расчет, как альтернативный квартире.
Итак, берем те же ресурсы, которые выделялись бы на квартиру, только в данном случае, мы будем их инвестировать с доходностью 18% в год в валюте. Про актуальную доходность вкратце разобрал мой коллега в статье ТУТ. (ЖМИ на ссылку)
Типовой калькулятор инвестиционного счета:
Инвестировано 20 000$ = 2млн рублей в первый год Инвестировано 20 000$ = 2млн рублей во второй год
И всё, не нужно больше 20 лет платить деньги, как в случае с ипотекой. Можно, конечно, и добавлять, это увеличит итоговую сумму, но я решил сделать именно такой расчет, где инвестируется всего 4 000 000 руб., вместо 9 699 542,11 руб за 20 лет.
А на высвободившиеся деньги ежемесячного ипотечного платежа можно жить или планировать долгосрочные дорогие покупки (ремонт дома, покупка техники, авто и тд.)
В расчете видно, как растет капитал, которым в случае чего, можно воспользоваться в любое время.
К 18 годам, у ребенка вместо квартиры на вырост, может быть капитал равный 525 000 долларов, что будет эквивалентно почти 100 млн рублей.
И к 20 годам 700 000+ долларов, которыми можно распорядиться совершенно по-разному:
- Жить на пассивный доход 6 000+ долларов в месяц и никогда в жизни не думать о том, где и как заработать денег на проживание.
- Купить квартиру/дом без ипотеки в любой точке мира, если захочется и жить на пассивный доход эквивалентно оставшейся сумме.
- Отправить ребенка учиться в ЛЮБОЙ университет в мире.
Вместо квартиры, которая через 20 лет уже будет старой, и стоимостью 21 млн рублей, можно обладать капиталом равным 700 000+ долларов или 140+ млн рублей, за счет которых можно обеспечить дальнейшую жизнь ребенка как угодно.
Как видно, вложенные всего лишь $40 000 за 2 года, вместо ипотеки на 20 лет, фактически, обеспечили лучшее финансовое будущее ребенку, благодаря которому он может развиваться в своей жизни абсолютно как захочет, чувствуя абсолютную свободу и отсутствие страха, если что-то пойдет не так.
Таким образом, мы даем гарантированный шанс на счастье не только ребенку, но и себе, как родителю.
Финансовые консультанты проекта Путь Рантье - одни из лучших профессионалов на этом рынке.
Как правильно выбрать финансовую стратегию?
Как дать шанс своему ребенку на успешное будущее?
Обратитесь за консультацией к международному финансовому консультанту