Законы и практика получения земли и зданий по цене 1 рубль за квадратный метр. Про то, что чиновники пишут мелким шрифтом, а инвесторы обычно не читают и не знают.

Уверен, что большинство слышали про возможность получить здания-памятники за 1 рубль. Есть другая возможность, получить для реализации масштабного инвестиционного проекта (МАИП) за 1 рубль землю для промышленного строительства. Звучит очень выгодно, и инвестор все выяснит, сам примет решение и все сам такие здания или землю сможет оформить. Действительно, сейчас все можно самим сделать. Тем более, что все процедуры, не говоря уже о законах, есть в общем доступе, даже онлайн. Или если есть сомнения, можно взять консультанта. Да, но ответственный консультант никогда не дает 100% гарантию, тем более за действия или бездействия чиновников. Если нужна такая гарантия, есть другой скользкий вариант: можно, пойти к решалам, тогда и «гарантия» есть, но что-то очень все и всегда дорого… и слишком мутно.

На самом деле: все законы и процедуры их применения сейчас абсолютно открыты. Нужно просто про них знать, проанализировать, понять, как это работает на практике и доступно объяснить инвестору. И все! Но, как-то много вопросов все равно остается, если копнуть поглубже. Точнее нет общей картины практического применения такой льготы глазами не юриста, не проектировщика или строителя, а именно для инвестора. Проще недоговорить, чем видеть, рассказать и обсудить всю картину. Давайте здесь это исправим - все начистоту!

Сейчас по крайней мере в Санкт-Петербурге ситуация такова, что требования предъявляются к инвестору на всех этапах очень серьезные. Часто дьявол в деталях. Дополнительные процедуры вводит государство для проверки намерений инвестора, получения избыточных гарантий реализации проекта, штрафы при нарушении договорных обязательств.

Последний пример, в конце 2022 года заработал МАИП: земельный участок для промышленных инвесторов предлагается за 1 рубль (арендная плата) от кадастровой стоимости в год. Вау!, почти бесплатно, но никто за ранее не информирует инвестора, что при заключении соглашения о реализации такого проекта дополнительно надо предоставить банковскую гарантию на 10 лет (Карл!) на всю сумму инвестиций. Это в среднем обходиться до 5-7% и более от кадастровой стоимости в год. Значит, суммарно, с учетом даже льготного выкупа участок будет стоить практически 100% от кадастровой стоимости. И в чем здесь выгода, учитывая, что такие городские земли обычно не обустроены, требуют дополнительных затрат на выполнение технических условиями от монополистов, подведения дорог и прочей инфраструктуры. Чаще уже разработанный участок со всем необходимой инженерной начинкой можно купить в собственность за примерно такие же деньги, без необходимости ближайшие 5-10 лет ежемесячно общаться с чиновниками, писать отчеты и опасаться различных штрафов и санкций.

Другой пример, здание памятник за 1 рубль. Что может быть выгоднее? Давайте разберем: согласно закону (за 1 руб.), в соответствии с утвержденной формой договора аренды инвестор платит полную рыночную стоимость по договору аренды до сдачи (выполнения) всех реставрационных работ. Сколько это занимает времени: по моим прикидкам - проектирование и согласование реставрации памятника в Санкт-Петербурге сейчас занимает минимум 2 года, минимум 2 года занимает выполнение и сдача работ. Таким образом, чтобы получить 1 рубль в аренду за квадратный метр необходимо выплатить предварительно минимум за 4-5 лет рыночной арендной платы, провести дорогостоящее проектирование и согласование этих работ, оплатить подключение к коммунальными сетям, и потратить серьезные деньги на реставрацию, выполняемые исключительно специализированными организациями. Такие расценки часто отличаются в 1,5-2 раза от обычных проектных и строительных работ в гражданском строительстве. Таким образом спустя примерно 5 лет, вы действительно становитесь арендатором отремонтированного памятника с арендой 1 рубль за квадратный метр. Но минимум от 100-200 т.р. вами уже вложено в этот объект. А как же выкуп? Можно ли стать собственником за такие деньги? Общий ответ, нет: дело в том, что закон о малой приватизации (135-фз) не работает в случае объектов культурного наследия (73-фз) и выкуп арендатором в собственность в общем порядке пока невозможен. Хотя на всех уровнях власти уже практически 5 лет говорят о необходимости внести изменения в пользу бизнеса в эту коллизию. Опять серьезный прокол, который почему-то никто не сообщает инвестору на первом свидании. И я не знаю такого вида деятельности, который примет условия такой льготной аренды безусловно выгодными: плати 5 лет рыночную арендную плату (в среднем около 20 тыс. рублей за м2 в год) вложи за 5 лет от 100 до 200 тыс. рублей на 1/м2 в историческое здание памятник и арендуй его за 1 руб. По 200-300 (двести-триста, Карл!) тысяч рублей можно легко купить в собственность достаточно качественное современное здание в большинстве городов РФ, и уж точно в Петербурге. И не платить никому никакой ареной платы, не 1 руль и не 2. Но почему-то это арифметику не объясняют ни в МФЦ, ни в семинарах, ни в «единых окнах» для инвестора.

Поэтому не важно кто будет помогать вам решить все вопросы с вашим инвестпроектом: вы сами с вашей командой, внешний консультант, либо непосредственно чиновники. Главное, чтобы у вас была объективная и достоверная информация по получению результата, обо всех условиях, процедурах и расходах до, во время и после завершения проекта. Тогда для принятия решения картина будет объективна и можно спрогнозировать результат. Именно спрогнозировать, в не гарантировать, лучше это тоже обсудить на старте проекта! Быть максимально откровенным и без завышенных ожиданий. А что касается, вариантов получения зданий и земли за 1 рубль, оба эти варианта рабочие, как и несколько других альтернативных, надо просто заранее разобраться с тем, что написано мелким шрифтом.