August 23, 2023

Как выбрать льготу от государства для инвестпроекта наверняка?

Иногда это просто вопрос элементарных знаний, осведомленности. Бывает люди годами работают в отрасли как по накатанной, и не знают о новых возможностях. Я, например, имея значительный опыт в реализации гостиничных инвестиционных проектов, с недоверием отнесся к недавним преференциям от Ростуризма по субсидированной процентной ставке (до 3-5% годовых по ПП РФ № 141 от 09.02.2021), а также конкурсный отбор и участие госкорпорации «Туризм.рф» в капиталах более 50-ти частных компаний (на основании ПП РФ № 218 от 19.02.2022 и директив Росимущества) для развития туристических проектов в регионах. Однако, только такие льготные механизмы финансирования позволяют сейчас реализовывать капиталоемкие проекты, на фоне резкого снижения стоимости уже действующих объектов, при росте инвестиционных затрат вызванного девальвацией рубля (импортные материалы и оборудование, подорожанием услуг строительных бригад, и т.д.) или увеличением ключевой ставки ЦБ РФ. В других отраслях, например, при создании промышленных или спортивных объектов свои методы и льготы, однако эффект примерно такой же: можно сэкономить до 50% затрат или резко увеличить эффективность собственных вложений за счет субсидированной государством процентной ставки по кредиту.

Дело в том, что без всесторонней кредитной, финансовой и имущественной поддержки от государства большинство проектов изначально дают фору более удачным конкурентам, которые воспользовались преференциями по полной. Или уже готовому бизнесу, выставленному на продажу иностранными инвесторами, вынужденно уходящими из России и продающими активы со значительным дисконтом.

Однако многие, и особенно инвесторы с опытом, вообще воспринимают помощь государства как признак собственной слабости, противоречащей самому духу предпринимательства и самостоятельности. Кроме того, существует и еще более экстремальная точка зрения некоторых «авторитетных» предпринимателей, которые вообще расценивают как неприемлемое любое взаимодействие с государством, возможно, через призму тюремной этики.

Или часто уже есть груз неудач, отказов в получении тех или иных льгот в прошлом, что приводит к недоверию или к апатии. И даже покупка или аренда госимущества на открытых торгах многими воспринимается как получение «благодати», однако это не всегда верно, ведь в последние годы «государственные» цены, за аренду помещений или зданий, например, часто превышают любые коммерческие расценки и уже не могут рассматриваться как льготные.

На фоне роста стандартных инвестиционных затрат за последние несколько лет: увеличения стоимости финансирования и строительных материалов, рабочей силы, валютных расходов, связанных, например со стоимостью оборудования, такой отказ от очевидных возможностей сэкономить за счет государственных программ и преференций, часто приводит к полной потери экономической эффективности от таких инвестиций в целом.

Все на самом деле не так сложно, ответ на вопрос в заголовке состоит из нескольких компонент: во-первых, собственно, самой льготы, прямого эффекта, который она приносит в проект, во-вторых, условий или требований для её получения. Далее, описание существующих процедур как формальных, предложенных в законодательстве (де-юре), так и принятых всеми участниками, и порой четко не артикулированными и реализуемых де-факто. В-четвертых, для полного контроля внутренних и внешних задач, в том числе за сроками и ответственными исполнителями, бывает полезно оформить график или дорожную карту проекта по методике проектного управления.

Выбор льготы - это стандартный хлеб консультанта. Тут непаханое поле для разработки «качественного» технического задания, и мой Вам совет, надо быть предельно конкретным. Можно просто выбрать и обосновать, можно расписать плюсы и минусы, да еще оценить результат применения в деньгах, посчитать экономический эффект, и так до бесконечности. Это работает и по налоговым режимам и имущественным льготам, и по формам инвестиционного взаимодействия, такие как государственно-частное партнёрство, контракты жизненного цикла. Добавим сюда проработку законодательства, оценку рисков, разработка ТЭО получения льготы, не саму заявку, а оценку возможности :). Часто на этом этапе формируется возможность применения нескольких взаимодополняемых льгот, либо сделать выбор, отказаться от одного варианта, в пользу другого наиболее простого или эффективного. И если Вам нужен реальный совет, а не несколько заумных томов, которые останутся как отговорка или оправдание, непринятого решения или загубленного проекта. Для отдельных гигантских проектов, со сложными или уникальными механизмами реализации, такой труд не лишен смысла. В общем в большинстве случаев, я против подобного творчества, фантазию консультантов необходимо контролировать …. и направлять в практическое русло. Минимальный набор для первичного выбора льготы: перебор и обсуждение вариантов, поверхностная проверка пригодности, краткая оценка эффективности

На втором этапе, по уже выбранной льготе необходимо более детальный анализ, «тест-драйв». На мой, практический взгляд, для успешной реализации всего инвестиционного проекта лучше оценить основные критерии и требования по льготе, как от законодателя, так, собственно, по Вашим ожиданиям. Здесь важно ответить подходит ли вам льгота и подходит ли вы под условия получения льготы. Оформить это можно в виде своеобразного чек-листа.

Далее, после ответов на вопросы что? и как?, необходимо понять реальность/оправданность этих ожиданий…. На основе открытых и закрытых данных, готовность госорганов и наличие подобной практики, существующие мероприятия, процедуры, формальные и неформальные требования – заключение о возможности получения.

Это необходимо чтобы не оказаться в ситуации: «Гладко было на бумаге, да забыли про овраги». Например, строительство гостиниц в Санкт-Петербурге являются красной тряпкой для чиновников, так же как и льготный механизм получения соответствующих земельных участков от государства. Причина – эту льготу используют для возведения апартаментов, «квазижилья», де-юре являющихся нежилыми помещениями, не обеспеченными всей необходимой инфраструктурой -парковками, школами и детскими садами, медицинскими и социальными учреждениями. Эту лазейку стали часто использовать «ушлые» застройщики, в результате продав такие юниты обычным несведущим жителям города, которые начинают совершенно справедливо требовать от чиновников всех этих обязательных компонент комфортной жизни. В результате всем и «хорошим», и «плохим» девелоперам теперь необходимо проходить Градостроительную комиссия и доказывать что это не жилье и «платить» за инфраструктуру, все проекты апартаментов (обычно они идут по документам как гостиницы) особенно тщательно рассматриваются чиновниками Объекты, в которых более 10% номеров имеют зоны, предназначенные для приготовления пищи, получают визу комиссии при возможности обеспечения их социальной инфраструктурой — детскими садами, школами, поликлиниками. Требования по разным проектам выдвигаются разные, но в целом, по оценке застройщиков, эта «соцнагрузка» обходится им в 20 тыс. рублей на 1 м2 будущего объекта и выше. Вот такое льготное предоставление участка получается… плюс, очевидно, выполнить эскизное проектирование, понизить нормативы «выхода» квадратных метров с учетом требований для комфортной среды!

В других случаях льготного получения здания или земельного участка, эти активы до получения необходимо тщательно проверить на пригодность для предполагаемого использования: с точки зрения генплана, существующих правил землепользования и застройки, наличия инженерных, экологических и транспортных ограничений для ваших потребностей, некоторые специфические требования - санитарные зоны, ВРИ, кадастровый учет, сервитуты с теми функциональными требованиями, которые предполагает Ваш проект. В Санкт-Петербурге, я использую две различные графические системы: РГИС-карту от Комитета Имущественных отношений и Генплан-карту от Комитета по Градостроительства и Архитектуры.

И наконец, если все готовы, плюсы очевидны, последний закономерный вопрос - когда? сколько потребуется времени? Кроме того, немаловажным является пошаговый план подготовки документов их прохождения по инстанциям, отработки замечаний и согласований и получения решения. Этим, на мой взгляд полноценно завершается рассматриваемый вопрос.

Таким образом, на первом шаге к получению льготы мы концентрируемся на полном разборе выбранной льготы и в результате имеем:

·         Описание и основные эффекты льготы или преференции

·         Требования для её получения

·         Предварительная оценка возможности прохождения всех согласований на практике

·         Пошаговый план (дорожная карта) с графиком и ответственными исполнителями

Действительно, методика важна, мы должны говорить с чиновниками на одном языке. Это позволяет не только структурировать весь план получения льготы, но и трезво оценить возникающие трудности заранее.

В этой синхронизации (SYNC, англ.), собственно, и есть весь секрет, позволяющий заранее видеть результат, путь к нему и те проблемы или угрозы, которые могут помешать его реализации. Необходимо это предвидеть, что часто помогает предотвратить разочарование от общения с государством. И сделать инвестиционный проект взаимовыгодным, каким он и должен быть!

Я здесь преследую исключительно практический подход, а не теоретические выкладки или инструкции, которым изначально не суждено пройти все согласования, а значит они не имеет ценности для инвестора.

В ближайшее время последовательно рассмотрим все следующие шаги, и общая картинна, возможно, покажется еще более цельной.