Как правильно подготовить заявку на льготу для инвестпроекта? 10 типичных вопросов или ошибок.
Что может быть проще, чем написать заявку на получение льготы? Например, заявка на получение земельного участка без торгов на льготных условиях. Почему именно эту льготу – да потому что, получение имущественных преференций - вызвало максимальный отклик среди подписчиков канала. Мы также недавно завершили четырехсерийный разбор получения этой льготы : подробно описали разобрали как подготовить заявку, где можно найти форму заявки и как устранить замечания госорганов при ее согласовании, а также как подготовить эскиз застройки будущего проекта и как происходит непосредственно принятие решения о предоставлении земельного участка в Санкт-Петербурге на заседании Правительства города. А получение здания полностью разберем в ближайшее время…
Часто этот этап получения льготы (конкретно -подготовка заявки, если мы уже определили, что хотим на предыдущем этапе) кажется простой формальностью. Действительно, что тут может быть не понятного? Давайте разберемся какие есть подводные камни на примере подготовки заявки на получения земельного участка.
На предыдущем этапе, при «выборе льготы», мы, теоретически, должны были проверить этот предполагаемый участок по множеству критериев – и если мы готовы писать заявку, значит максимально сняты все видимые противоречия: градостроительные, имущественные, кадастровые и т.д. Но на этапе подготовки заявки все должно быть максимально точно и конкретно.
1. Основание для льготы. Для получения земельных участков без торгов в соответствии со статьей 39.6. Земельного кодекса – предполагается при строительстве частных объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов или с недавних пор под размещения импортозамещающего производства. Под определением, например, «социально-культурного и коммунального назначения» чиновники конкретно понимают классификатор МИНЭК (сейчас его выпускает Федеральная служба регистрации, кадастра и картографии т.е. Росреестр, Приказ от 10 ноября 2020 года N П/0412) с кодами «видов разрешенного использования земельного участка» 3.1- 3.6. Таким образом, льготно получить участок без торгов можно, например, под домбыта или ремзону коммунальных машин, дом престарелых, больницу, театр или баню, спортивное или учебное здание, а под склад, паркинг-гараж, магазин, автосалон или авторемонт – нельзя. Причем как уже упоминалось, это назначение должно соответствовать действующему генеральному плану и правилам землепользования и застройки населенного пункта.
2. От кого писать заявку? Вопрос не праздный, обычно это компания, инвестор, которая планирует реализовать проект. Но, часто при наличии действующего (временного) договора аренды этого земельного участка – лучше писать от такого арендатора. В такой ситуации, отсутствует необходимость предварительно расторгать такой договор аренды с государством под некапитальные цели. Это сильно упрощает процедуру и снижает риски потери такого участка в случае например отказа в предоставлении.
3. Есть кадастровый план и номер участка? Если земельный участок уже прошёл кадастровый учёт и имеет такие характеристики это обычно ускоряет процедуру, нет необходимости тратить время и деньги на выполнение кадастровых и землеустроительных работ. Заявка при этом должна содержать такие сведения..
4. Наличие схемы КПТ – обычно к заявке прикладывается так называемый «кадастровый план территории», это схема установленного образца на топооснове с нанесением земельного участка и других основных характеристик. Ее выполняет лицензированный геодезист или кадастровый инженер.
5. Наличие капитальных зданий, сооружений и иных движимых, недвижимых объектов, временных объектов на участке– часто является препятствием для получения земельного участка. Необходимо проверить и озаботится их судьбой и наличием собственников. Решения различные -снос, ликвидация, снятие с учета, при этом линейные объекты – сети, линии электропередач обычно не осложняют оформление, могут не потребовать никаких изменений. Пример.
6. Вид разрешенного использования (ВРИ) – как одна из существующих характеристик земельного участка требует соответствия (должна совпадать) с предполагаемым для размещения объектом, но при расхождении – необходимо обратится к правообладателю (государству) для корректировки или изменения ВРИ. Это важно проверить, так как несоответствие ВРИ и вашего объекта является снованием для отказа в получении такого участка.
7. Наличие предварительного генплана или эскиза проекта и необходимость согласования архитектурной концепции. Опять, вопрос принципиальный: инвесторы логично начинают думать об этом только после оформления земли. Однако, часто в той или иной форме такая концепция бывает рекомендуемой или даже обязательной. Это позволяет, в том числе, обезопасить инвестора от невозможности реализовать проект из-за различных градостроительных и иных ограничений. Таких как строительство в береговой полосе (запрещенное на основании Водного кодекса), однако устройство капитальных причальных сооружений возможно только на таких береговых участках, что мы и смогли осуществить.
8. Капитальные или нет объекты планируются. Также вопрос, от которого инвесторы любят отмахиваться, «не до этого сейчас», часто планируют общаться с подрядчиками и архитекторами позднее. Однако часто, для спортивных сооружений (теннисный корт, футбольные площадки), например, отсутствие признаков капитальности – так же может привести к отказу в этой льготе.
9. Почему земельный участок только в аренду, а не сразу в собственность? Какой срок реализации минимальный и максимальный инвестиционного проект? Что будет если не уложишься? Это самые распространенные, так называемые нормативные вопросы – связаны с особенностью инвестиционного и земельного законодательства, при котором, право собственности на земельный участок возникает у инвестора только после завершения проекта – ввода капитального объекта в эксплуатацию. До этого в аренде на инвестиционных условиях, на нормативный срок, обычно от 3-х до 7-ти лет, в зависимости от масштаба капитальных объектов. Эта практика.
10. Что будет с ценой? Какая будет оценка при получении земли? Как получить значительное снижение цены? Эти и следующие вопросы точно не остаются без внимания: «Можно ли уменьшить арендную плату при привязке арендной платы к кадастровой стоимости?» «Как изменить кадастровую стоимость?». На большинство таких вопросов можно ответить только после выполнения оценки рыночной стоимости, которую обычно выполняет, точнее заказывает госорган. В случае наличия оснований и привязке арендной платы к кадастровой стоимости земли мы сторонники рассмотрения разногласий (оспаривания) такой стоимости на специальной комиссии, а не судебный путь. Пример уже обсуждался.
Вот 10 типичных вопросов или проблем с которыми сталкивается каждый инвестор при подготовке заявления на получение земельного участка. Безусловно, существуют и другие более частные вопросы, которые иногда требуют индивидуального рассмотрения и решения.
Если Вам такой формат полезен и близок поставьте 👍. Будет 20 ваших лайков – подготовлю и выложу на канале более подробную скачиваемую инструкцию (чек-лист) по оформлению земельных участков без торгов.