Фальшь здесь не пройдет: гротеск и драма по наследию Салтыковых.
Мы здесь уже рассказывали о сложностях, с которыми сталкивается инвестор, даже если он успешно получил льготу, поддержку от государства. В данном случае, в июне 2020 года Постановлением Правительства Санкт-Петербурга полуразоренный объект культурного наследия регионального значения "Дом Салтыковой Е.П." (на фото) в самом центре города передан инвестору для проведения реставрационных работ и приспособления под гостиницу.
Однако за последние 3 года этот легендарный дом переживает нешуточные страсти по мотивам гротескных сатирических сказок М.Е. Салтыкова-Щедрина (может дальний родственник бывшей владелицы?). Инвестор вместе с чиновниками продавливает решение о сносе внутренних исторических флигелей, формально не относящихся к самому зданию-памятнику. Чтобы вразумить инвестора градозащитники устраивают живой заслон строительной технике, а инвестор с кулаками нападает на активистов. То на объект приезжает целый председатель следственного комитета РФ и уводит на вразумляющую беседу заслуженных самодуров бенефициаров проекта. То вот сейчас, в мае 2023 года Петербургские градозащитники выиграли суд по Дому Салтыковой — снятие охранного статуса со всех исторических корпусов здания на Большой Морской улице, 51 признано незаконным. Это ставит под сомнение весь проект, и комедия для инвестора начинает превращаться в драму с перспективой стать трагедией и потерей нескольких сот миллионов рублей, потраченных на подготовительный этап. А дом продолжает рушиться, да теперь еще и без крыши …
Вроде все герои этой зарисовки наполнены самыми благородными помыслами: инвестор вкладывает кровные средства в разрушенный особняк (ранее при СССР здесь был военкомат), чиновники помогают инвестору с этим начинанием. Градозащитники также за реставрацию памятника, но при этом мечтают и о сохранении дворовых корпусов (а их уже частично разобрал инвестор, см. фото), следственные органы и суд педантично отстаивают требования закона и видят в действиях чиновников некий конфликт интересов, если не назвать это более серьезным процессуальным проступком, или даже и того хуже …
Более того, с точки зрения экономической подоплеки – все тоже достаточно благообразно, так как предполагаемая гостиница в историческом особняке в самом центре города будет прекрасным источником налогов и рабочих мест на долгие годы, не создавая излишней градостроительной нагрузки на микрорайон.
Корень всех перипетий глубже: под видом гостиницы здесь возможно планируется создать апартаменты, или, по сути, жилье, что безусловно усиливает пикантность ситуации, в части, например, правомерности полученных льгот.
Действительно, классическое жилищное строительство по законодательству не предполагает никаких преференций для застройщика, более того все объекты могут передаваться ему исключительно на основании аукционов. Кроме того, согласно принятым правилам игры, застройщик обязан вкладываться в сопутствующую инфраструктуру: от парковок и детских садов для будущих жильцов комплекса, до повышенных нормативов по инсоляции или озеленению. А для нежилых помещений классической гостиницы таких требований в законодательстве нет …
Другим существенным упущением для неопытных инвесторов часто бывает перекладывание всей деятельности на подрядчика или проектировщика. А такой важнейший компонент успешности проекта как взаимодействие с жителями города, соседями, общественными организациями, депутатами и порой правоохранителями оказываются не в фокусе внимания строителей. Тогда часто и возникают подобные эксцессы с мордобитиями на стройплощадке и рассерженными горожанами. В интеллигентном Санкт-Петербурге, где до сих пор существенная часть исторической застройки наполнена коммунальными квартирами этот нюанс часто особенно остро воспринимается, ведь у людей повышенное чувство локтя и справедливости, и как в этом случае, фальшь порой не остается без ответа.
Может быть всё дело в революционном прошлом Санкт-Петербурга, может все из-за ужасов блокады и коммунального наследия 20-го века, а может быть в культурной столице с более чем ста театрами, публика слишком хорошо чувствует, когда актеры фальшивят, носят маски или неискренне наигрывают свою роль.
Именно поэтому важно не только получить заветную льготу, но и заранее увидеть риски, предусмотреть способы их минимизации. Чтобы проект не был похоронен в судах, экспертизах и уголовных делах. Как учат в риск-менеджменте, не прятать или бояться рисков, а знать их и быть к ним готовым. Для этого я рекомендую всегда посмотреть на проект с разных сторон и увидеть его глазами всех его участников, как явных, так и порой еще непроявленных.
В этой синхронизации (SYNC, англ.), собственно, и есть наш секрет, позволяющий заранее видеть результат, путь к нему и те проблемы или угрозы, которые могут помешать счастливому финалу. Мы помогаем предвидеть и часто предотвратить разочарование от общения с государством. В том числе по инициативе горожан, от лица которых власть по идеи действует, а еще правоохранителей в их вечном запретительном угаре. И сделать инвестиционный проект взаимовыгодным для всех, каким он и должен быть! Примеры ниже…
К способностям доброй половины участников описанного выше гротеска, я отношусь без излишнего почтения, соглашаясь с Салтыковым–Щедриным, которому приписывают фразу: «Российская власть должна держать свой народ в состоянии постоянного изумления». Михаил Евграфович знал, о чем говорил: ведь он также столько лет служил рязанским и тверским вице–губернатором. Нравы бюрократии российской и отечественного чиновничества, обывателей, купечества и дворян были им изучены досконально, изнутри. Так, что надо просто понимать, что за 150 лет мало что изменилось, но и всех собак на нерадивых чиновников или инвестора вешать не надо: лучше совместно поработать и сделать благое дело.
Мы за исключительно практический подход, основанный на риск-менеджменте, а не пустые теоретические выкладки или инструкции, которым изначально не суждено пройти все согласования или быть реализованными. А значит они не имеет ценности, искренности ни для инвестора, ни для простого зрителя или обывателя!