Инвестиции в недостроенную недвижимость. Часть 1

by @uds
Инвестиции в недостроенную недвижимость. Часть 1

Люди часто задаются вопросом: как инвестировать в недостроенную недвижимость? Каким советам и рекомендациям стоит следовать при этом и каких рисков опасаться? Давайте разберем все по полочкам.

Строительный бизнес сопряжен с рисками и большими финансовыми вложениями. Из-за долгих процессов согласований и сложных схем инвестирования застройщикам постоянно нужны деньги как на стройку, так и на доработку проекта дома.

Деньги будущих жителей - подушка безопасности, помогающая держаться в рамках плана и решать сопутствующие вопросы. Чтобы у людей был стимул тратить деньги на еще не существующую квартиру, застройщики сильно снижают цены. Однако, после сдачи цены значительно повышаются. Как правило, дома строят около 4 лет. 

Получается, что любой человек может купить право получить квартиру после завершения строительства, и за 4 года её стоимость увеличится. Если сравнивать с банковскими вкладами, то выгода очевидна — 13% дохода в год против 7,5%.

Для сравнения:

Критерии выбора дома для долевого участия:

Правильный район

Как правило, в центральной части города расположены самые дорогие дома. Причин тому несколько. Первая - престиж центра. Вторая - развитая инфраструктура: школы, магазины, торговые и фитнес-центры, дорожные развязки и т.д.

Дешевле спальные районы. Застройка в них обычно 70-80 годов. Раньше они были периферией, теперь же они близки к центру. Здесь так же есть транспорт и инфраструктура, но земля дешевле.

В отдалённых районах недвижимость стоит дешевле всего. Но новосёлам там придётся несладко: гравийные дороги, необустроенные дворы, отсутствие школ и детских садов вряд ли украсят жизнь.

Если берёте жилье для перепродажи, то центр и окраины лучше сразу исключить. Квартиры в центральном районе менее рентабельны из-за высокой стоимости, поэтому продавать такой инвестиционный объект вы будете дольше. С отдаленными районами история обратная — там дешево, но из-за этого и доход будет несколько меньше. Оптимальный выбор — взять квартиру в хорошем спальном районе. Это ликвидный и приемлемый по соотношению изначальной и продажной цены вариант.

Честный застройщик

Проверить благонадежность застройщика можно по:

  • Сданным объектам. Если застройщик успешно построил и сдал объект в эксплуатацию - это подтверждение его опыта и честности, а следовательно, и шансы на сдачу объекта повышаются.
  • Документам на строительные объекты. Все застройщики обязаны публиковать документы, подтверждающие законность стройки:

Разрешение на строительство

Документы на земельный участок

Проектную декларацию

Если у застройщика несколько объектов, такой пакет документов должен быть опубликован для каждого строящегося дома. Все изменения, которые застройщик вносит в проектную декларацию, должны своевременно появляться на сайте.

  • Учредительным документам. Кроме документов на строящийся объект у компании должны быть учредительные документы: устав, свидетельство о постановке на учет в качестве юрлица и о присвоении ИНН, протокол о назначении руководителя организации. Ещё лучше, если дополнительно к документам вы получите выписку из Единого государственного реестра юридических лиц. Она есть на сайте налоговой.
  • Банковской аккредитации и регистрации в СРО. Хорошо, если застройщик аккредитован крупными банками. Это значит, что банковская служба безопасности уже проверила строителя-компаньона и сочла его надежным. То же самое касается СРО. Либо сам застройщик, либо генподрядчик должен быть членом СРО. Если членства нет, доверять такой компании не стоит.
  • Отзывам на форумах, обсуждениях.
  • Судебным процессам. На сайте арбитражного суда в окошке «Участник дела» выберите «Ответчик» и введите название застройщика. Можно поискать отдельно по банкротным делам, можно посмотреть, нет ли у компании процессов с дольщиками по несвоевременной сдаче.



На сегодня все! Подписывайтесь на телеграм-канал УралДомСтрой и ждите следующего поста на эту тему!

May 29, 2018
by @lowkee