Особенности расторжения договора аренды
Вопрос: Организация арендовала нежилое помещение на 11 месяцев с января по ноябрь 2019 г. Договор аренды не содержал условия о пролонгации. В ноябре организация освободила помещение, однако с арендодателем никаких документов, включая акт приема-передачи, не подписывала. В марте 2020 г. арендодатель обратился к организации об уплате арендной платы с декабря 2019 г. по март 2020 г. Правомерны ли требования арендодателя?
Ответ: Арендодатель вправе требовать внесения арендной платы с декабря 2019 г. по март 2020 г., если арендатор освободил нежилое помещение, но передаточный акт или иной документ о возврате этого помещения с арендодателем не подписывал, и у него нет доказательств принятия мер по возврату арендованного имущества.
При наличии у арендатора доказательств необоснованного уклонения арендодателя от приема нежилого помещения из аренды арендодатель не вправе требовать арендную плату за период после окончания действия договора аренды.
Обоснование: Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).
Сама обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю возникает при прекращении арендных отношений по основаниям, предусмотренным законодательством и договором аренды, в том числе в связи с окончанием срока действия договора аренды (ст. 610 ГК РФ, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 05.04.2018 N 305-ЭС17-19895 по делу N А40-56967/2017).
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При этом обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения (п. 1 ст. 655 ГК РФ).
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 655 ГК РФ, то есть по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
ГК РФ установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений (Определение ВАС РФ от 01.10.2012 N ВАС-12716/12 по делу N А04-8257/2011).
К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся, в частности, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями (п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"). Принимая во внимание то, что нежилое помещение является частью объема здания или сооружения, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о порядке передачи в аренду нежилых помещений, к договорам аренды нежилых помещений могут применяться правила ст. 655 ГК РФ, устанавливающей порядок и момент исполнения арендодателем обязанности по передаче объекта недвижимости арендатору, а арендатором - обязанности по возврату арендованного имущества при прекращении договора аренды (ч. 6 ст. 13 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
В силу ч. 2 ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Тем самым в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (п. 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Следовательно, при прекращении арендных отношений юридически значимым обстоятельством является момент возврата арендованного имущества.
В то же время арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (п. 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).
Необоснованный отказ арендодателя от приемки возвращаемого нежилого помещения из аренды является просрочкой кредитора (п. 1 ст. 406 ГК РФ), что препятствует исполнению арендатором обязанности, установленной ч. 1 ст. 622 ГК РФ, влечет невозможность считать должника просрочившим и, как следствие, невозможность применения ч. 2 ст. 622 ГК РФ в части возложения на него обязанности оплатить использование арендуемого имущества за период просрочки.
Если арендатор освободил нежилое помещение в связи с окончанием срока договора аренды, но передаточный акт или иной документ о возврате этого помещения с арендодателем не подписывал и у него нет доказательств принятия мер по возврату арендованного имущества, арендодатель вправе требовать уплаты арендной платы с декабря 2019 г. по март 2020 г. При таких обстоятельствах с наибольшей долей вероятности суд сочтет, что арендные отношения сохранены, и удовлетворит требование арендодателя о взыскании арендной платы.
При наличии у арендатора доказательств необоснованного уклонения арендодателя от приема нежилого помещения из аренды арендодатель не вправе требовать арендную плату за период после окончания действия договора аренды. Такими доказательствами могут быть, в частности:
- уведомление арендодателя с указанием конкретной даты и времени возврата арендуемого помещения (с уведомлением о вручении);
- составление одностороннего акта, фиксирующего факт уклонения арендодателя от приемки возвращаемого из аренды помещения, составленного с участием незаинтересованных третьих лиц (например, нотариуса);
- подготовка одностороннего акта передачи помещения из аренды. При отсутствии представителей арендодателя в определенную дату и время подписать акт со стороны арендатора и отметить отсутствие арендодателя. Затем направить арендодателю второй экземпляр акта вместе с полным комплектом ключей, полученных при заключении договора аренды;
- направление в адрес арендодателя сопроводительного письма (с уведомлением о вручении и описью вложения) с приложением к нему двух экземпляров акта приема-передачи помещения из аренды с просьбой подписать их и вернуть один экземпляр арендатору. В сопроводительном письме целесообразно указать, что срок действия договора аренды истек, продлевать его арендатор не планирует, помещение освобождено, установить срок, в течение которого предлагается подписать акт, а в самом акте - описать состояние возвращаемого помещения;
- отправление арендодателю почтовой бандеролью полного комплекта ключей от арендуемого помещения, полученных при заключении договора аренды, с вложением в нее также двух экземпляров акта приема-передачи ключей с просьбой подписать их и вернуть один экземпляр арендатору. Возвращенные ключи свидетельствуют об отсутствии доступа в помещение и, как следствие, отсутствии возможности пользоваться им.
Такие действия будут свидетельствовать о том, что арендатор принял меры для того, чтобы возврат арендуемого помещения был документально оформлен, и в случае спора с арендодателем суд их учтет.
Задать вопрос можно тут
Написать или позвонить можно WhatsApp +79287768843
С уважением к вашему бизнесу,
Подписывайтесь на нас:
Поиск публикаций, размещенных на канале с 1 мая 2020 года можно осуществить в Яндекс Мессенджер на канале Уголок бухгалтера и аудитора
Материал подготовлен с использованием системы КонсультантПлюс