Одностороннее изменение МУГИ расчета арендной платы

Описание ситуации: Общество с ограниченной ответственностью (далее по тексту - общество) является арендатором земельного участка в соответствии с договором аренды земельного участка, заключенным с Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области.

В соответствии с условиями указанного договора размер арендной платы устанавливается расчетами арендной платы, являющимися неотъемлемой частью договора аренды.

Арендная плата уплачивалась обществом в соответствии с подготовленными Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области расчетами с момента заключения договора (в период с 2014 года в частности).

Формула определения размера арендной платы, указанная в расчетах арендной платы на 2014 и 2015 годы, приведена в соответствии с Постановлением Правительства Свердловской области N 1855-ПП от 30.12.2011. Указанная формула включает в себя такой показатель, как коэффициент увеличения.

Согласно расчетам, врученным обществу в течение оплачиваемых периодов:

- коэффициент увеличения арендной платы на 2014 год составил 1;

- коэффициент увеличения арендной платы на 2015 год составил 1,055.

Арендная плата за 2014 - 2015 гг. уплачена обществом в полном объеме в соответствии с указанными расчетами.

Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области обратилось с исковым заявлением в Арбитражный суд Свердловской области с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате за владение и пользование земельным участком за период с 01.06.2014 по 30.12.2015, а также неустойки за просрочку оплаты арендных платежей. К исковому заявлению Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области приложены расчеты арендной платы за 2014 - 2015 гг., согласно которым:

- в расчет арендной платы за 2014 год включены коэффициенты 2013 и 2014 годов;

- в расчет арендной платы за 2015 год включены коэффициенты 2013, 2014 и 2015 гг.

Таким образом, представленные в суд расчеты арендной платы не соответствуют тем расчетам арендной платы за спорный период, которые Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области ежегодно предоставляло обществу.

P.S. Об изменении расчетов арендной платы за период 2014 - 2015 гг. общество уведомлено не было - измененные расчеты обществу в течение 2014 - 2015 гг. не направлялись, арендная плата за 2014 - 2015 гг. уплачивалась исходя из расчетов арендной платы, выданных Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области в 2014 - 2015 гг. по письменным запросам общества.

Вопрос 1: Вправе ли Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области в одностороннем порядке изменять расчеты арендной платы за прошедшие (оплаченные) периоды?

В случае если Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области ошибочно не включило коэффициенты увеличения в расчеты, предоставляемые обществу, обязано ли было оно уведомить общество об этом и заявить требование об оплате не начисленных ранее сумм?

Ответ: Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (п. 1 ст. 310 указанного Кодекса).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным.

На основании п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По общему правилу исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В то же время в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (п. 1 ст. 424 ГК РФ).

При этом, как разъяснено в п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п. по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В соответствии с п. 19 указанного Постановления арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Таким образом, исходя из положений Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 можно сделать вывод, что, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

То есть принятие уполномоченным органам государственной власти нормативных правовых актов, изменяющих методику расчета арендной платы, влечет в рассматриваемом случае изменение условий договора аренды независимо от воли сторон в договоре и без внесения в текст договора соответствующих изменений.

Аналогичный вывод приведен, например, в Постановлениях Арбитражного суда Уральского округа от 27.10.2015 N Ф09-6236/15 по делу N А60-5508/2015, от 09.10.2015 N Ф09-7205/15 по делу N А60-37900/2014.

Кроме того, согласно договору аренды обязанность по уплате арендной платы с учетом соответствующих изменений возникает у арендатора с момента вступления в силу соответствующего нормативного акта либо указанного в таком нормативном акте срока, изменяющего размер арендной платы независимо от даты получения (вручения) уведомления об изменении арендной платы с приложением расчета.

Неполучение (невручение) уведомления об изменении арендной платы с приложением расчета не является основанием для освобождения арендатора от обязанности своевременного внесения измененной арендной платы.

Следовательно, порядок расчета арендной платы устанавливается и меняется вне зависимости от оформления (правильности оформления) МУГИСО расчетов, прилагаемых к договору аренды.

Вопрос 2: Вправе ли Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области в одностороннем порядке требовать уплаты пеней за просрочку уплаты арендной платы в связи с односторонним изменением расчетов арендной платы за прошедшие (оплаченные) периоды?

Ответ: Поскольку порядок расчета регулируемой арендной платы устанавливается нормативными актами, а не прилагаемым к договору расчетом арендодателя, то в случае ее уплаты в неполном размере арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты пени.

Вопрос 3: Соответствуют ли действия Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области по одностороннему изменению расчетов арендной платы за прошедшие (оплаченные) периоды условию договора аренды земельного участка о праве арендодателя на одностороннее увеличение арендной платы?

Ответ: Согласно договору аренды размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке независимо от арендатора в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Свердловской области. При этом заключение дополнительного соглашения к договору аренды не требуется.

Таким образом, размер арендной платы устанавливается не арендодателем в одностороннем порядке, а положениями законодательства. Это же следует из вышеприведенных разъяснений Пленума ВАС РФ, изложенных в п. 16 Постановления от 17.11.2011 N 73 и практике его применения. Если арендодатель приходит к выводу о том, что арендная плата была исчислена и уплачена арендатором в несоответствующем размере, в результате чего возникла задолженность по арендным платежам, он может требовать ее уплаты.

Однако при этом арендатор также вправе проанализировать расчет арендодателя на соответствие нормам закона и при обнаружении ошибки или несоответствия расчета нормам законодательства оспаривать требования арендодателя.

Вопрос 4: Существует ли положительная судебная практика о признании незаконными/необоснованными подобных действий органов государственной власти и местного самоуправления?

Ответ: Как мы указали выше, из разъяснений, изложенных в п. 16 и 19 вышеприведенного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что размер арендной платы и порядок его определения устанавливаются и изменяются с принятием нормативных актов независимо от внесения сторонами изменений в условия договора.

Подобный подход использует вся судебная практика при рассмотрении споров о размере арендной платы, определенном в договоре в соответствии с установленным законодательно порядком расчета.

В связи с этим полагаем, что требования МУГИСО о взыскании арендной платы, рассчитанной по установленной нормативно формуле, но с использованием показателей одного и того же коэффициента за несколько периодов, не означают одностороннее изменение расчета арендной платы.

При этом мы не нашли судебных актов (в т.ч. на уровне Арбитражного суда Свердловской области), в которых бы оспаривались подобные действия арендодателя.

Также мы не нашли судебных актов по спорам с МУГИСО, где бы в отношении земельных участков, по которым с 2014 г. определена новая кадастровая стоимость, оспаривался сам расчет (требование о взыскании) арендной платы за 2014, 2015 годы по тому основанию, что министерство применило коэффициенты увеличения за 2013 и 2014 гг.

Напротив, в судебных актах, где спор касался уплаты арендной платы за земельные участки в г. Екатеринбурге за 2015 год (то есть земельные участки, по которым с 2014 года применялась новая кадастровая стоимость, установленная Приказом МУГИСО от 15.01.2013 N 32), суды указывали на применение в расчете МУГИСО только одного коэффициента увеличения в размере 1,0550 (установленного на 2015 год). Однако взыскание арендной платы не было связано с требованием министерства применять коэффициенты увеличения за предыдущие периоды, данный вопрос судами не рассматривался (Решения АС Свердловской области от 11.05.2016 по делу N А60-7577/2016, от 31.10.2016 по делу N А60-37244/2016).

В Решении АС Свердловской области от 08.07.2016 по делу N А60-9252/2016 отмечено, что расчет арендной платы на 2014 - 2015 годы был произведен министерством с применением двух коэффициентов увеличения (1,0053 на 2014 год и 1,055 на 2015 год) на основании Постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП и суд пришел к выводу о правомерности такого расчета. Однако же и в данном споре взыскание арендной платы не было связано с требованием министерства применять коэффициенты увеличения за предыдущие периоды, а упомянутый в деле земельный участок с кадастровым номером 66:41:0304033:409 напрямую в Приказе МУГИСО от 15.01.2013 N 32 не назван и к тому же был передан арендатору по договору от декабря 2013 года, поэтому из Решения суда непонятно, какая кадастровая стоимость использовалась для расчета арендной платы.

Вопрос 5: Подлежит ли включению в расчеты арендной платы на 2013, 2014, 2015 и 2016 гг. коэффициент увеличения 2013 года с учетом того, что в 2013 году была установлена новая кадастровая стоимость земельного участка (на основании судебного решения)?

Ответ: В рассматриваемом случае МУГИСО предъявляет обществу требования о погашении задолженности по уплате арендной платы за период с 01.06.2014 по 30.12.2015.

В указанный период размер арендной платы определялся в договоре аренды земельного участка и подготовленных министерством расчетах на основании Порядка определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области, утвержденного Постановлением Правительства Свердловской области N 1855-ПП от 30.12.2011. Установленная в нем формула расчета арендной платы включает в себя в том числе и такие показатели как кадастровая стоимость земельного участка (КС) и коэффициент увеличения (Ку).

При этом в п. 7 указанного Порядка указано, что арендная плата подлежит пересмотру в одностороннем порядке в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка со дня вступления в силу правового акта, утверждающего результаты государственной кадастровой оценки земель. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае коэффициент увеличения, указанный в пункте 6 настоящего Положения, не применяется.

Иными словами, названным Порядком установлено императивное правило о том, что для расчета арендной платы измененная кадастровая стоимость земельного участка применяется с 1 января года, следующего за годом ее утверждения. И в этом году коэффициент увеличения для расчета арендной платы не применяется.

Полагаем, что данное правило объясняется тем, что сама по себе только что установленная кадастровая стоимость имеет актуальный размер и не нуждается в корректировке.

Согласно Порядку арендная плата может быть изменена на коэффициент увеличения только с 1 января года, следующего за тем, в котором она была впервые пересчитана в связи с изменением кадастровой стоимости.

В рассматриваемой ситуации в отношении арендуемого земельного участка Приказом МУГИСО от 15.01.2013 N 32 была установлена новая кадастровая стоимость. В силу п. 7 Постановления N 1855-ПП новая кадастровая стоимость подлежала применению с 2014 года, с этого же периода она должна была применяться при расчете арендной платы. При этом в 2013 году арендная плата исчислялась исходя из прежней кадастровой стоимости с применением коэффициента увеличения.

Следуя правилу п. 7 Порядка, утв. Постановлением N 1855-ПП, в отношении арендной платы за 2014 год коэффициент увеличения применению не подлежит. Тем более в отношении нее не должен применяться Ку, установленный на 2013 год.

Коэффициент увеличения должен применяться, только начиная с расчета арендной платы за 2015 год в связи с тем, что к этому времени кадастровая стоимость частично утрачивает свою актуальность, но учитываться должен коэффициент, установленный на 2015 год, а не на 2013 и 2014 годы.

Таким образом, на наш взгляд, требования МУГИСО об уплате арендной платы за период с 1 июня по 31 декабря 2015 года с применением коэффициентов за 2013 и 2014 годы неправомерны.

Отметим также, что об отсутствии необходимости применять коэффициенты увеличения при исчислении арендной платы за земельный участок в 2014 году заявляла администрация г. Екатеринбурга при рассмотрении в суде спора по делу N А60-14442/2014:

"В кассационной жалобе администрация (г. Екатеринбурга) просит постановление суда апелляционной инстанции отменить... указывает на необходимость расчета арендной платы на 2013 г., исходя из кадастровой стоимости земельного участка, утвержденного постановлением Правительства Свердловской области от 07.06.2011 N 695-ПП по состоянию на 01.01.2010, и с применением коэффициента увеличения, а с 2014 г., исходя из кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 15.11.2012 без применения коэффициента увеличения" (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.12.2014 N Ф09-8652/14).

Вместе с тем указанная позиция администрации г. Екатеринбурга не может свидетельствовать о наличии у МУГИСО аналогичного подхода.

В заключение хотелось бы привести пример одного судебного решения, в котором суд дает оценку применению правила п. 7 Постановления N 1855-ПП, который, впрочем, в данном деле не является предметом спора. Так, Свердловский областной суд, рассматривая в деле правомерность увеличения ставки арендной платы, в решении от 03.04.2015 по делу N 3-146/2015 указал:

"В вышеприведенной формуле расчета размера арендной платы, содержащейся в Положении, предусмотрен учет наличия инфляционных процессов в виде коэффициента увеличения. Вместе с этим в силу пункта 7 Положения этот коэффициент не мог быть применен при расчете арендной платы на 2014 год, так как новый размер кадастровой стоимости утвержден приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области 15 января 2013 года N 32 и применяется только с 2014 года. Представленные гаражно-строительным кооперативом "Ленинский" расчеты арендной платы за 2014 год указывают на то, что такой коэффициент не применялся (т. 2, л. д. 247 - 249).

Вместе с тем применение названного коэффициента увеличения позволяет скорректировать размер арендной платы с учетом изменения кадастровой стоимости земельных участков вследствие инфляционных процессов. Его неприменение в году, следующем за годом установления нового размера арендной платы (пункт 7 Положения), обусловлено тем, что в предыдущем году (в году установления новой кадастровой стоимости) произошла актуализация кадастровой стоимости земельного участка и в следующем году эта стоимость отвечает текущему экономическому моменту.

Однако приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15 января 2013 года N 32 кадастровая стоимость земельных участков на территории г. Екатеринбурга была установлена по состоянию на 15 ноября 2012 года (т. 2, л. д. 63) и на 2014 год уже являлась неактуальной ввиду инфляционных процессов. Поэтому в целях корректировки размера арендной платы на 2014 год с учетом неактуальности кадастровой стоимости земельных участков оценку инфляционных процессов при определении оспариваемой ставки арендной платы суд находит разумным.

Разумным, с точки зрения соблюдения баланса публичных и частных интересов, является учет рассмотрения судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, поскольку представленные судебные решения свидетельствуют о снижении размера такой стоимости уже после издания названного приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области, что приводит к снижению доходов бюджета".