May 24, 2018

ПОСЛЕДУЮЩИЙ ВЫКУП ПЕРЕДАННОЙ В АРЕНДУ НЕДВИЖИМОСТИ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

Стороны могут договориться о выкупе арендатором арендованного объекта недвижимости по окончании срока аренды или до его истечения при условии внесения им всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ).

--------------------------------

Формулировка договора в этом случае может быть следующей:

"Арендатор вправе выкупить арендованный объект недвижимости по истечении срока аренды. Выкупная цена имущества составляет ___ руб., в том числе НДС ___ руб. При выкупе арендованного объекта недвижимости до окончания срока аренды, установленного настоящим договором, выкупная цена увеличивается на сумму арендных платежей за период с момента выкупа до окончания установленного срока аренды. После внесения указанной суммы, а также при условии уплаты арендных платежей за весь период пользования объектом недвижимости имущество передается в собственность Арендатора".

НДС у арендодателя при переходе арендованного имущества в собственность арендатора

Для целей исчисления НДС переход арендованного имущества в собственность арендатора означает его реализацию арендодателем (п. 1 ст. 39, пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). При этом переход права собственности на арендованное имущество к арендатору возможен только после уплаты им выкупной цены имущества (п. 1 ст. 624 ГК РФ).

С платежа, полученного в счет выкупной цены (независимо от того, выплачивается он частично в течение срока аренды или единовременно в полной сумме по истечении срока аренды) до реализации недвижимости, арендодатель должен исчислить и уплатить НДС (пп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ).

Внимание! Арендодатель вправе не составлять счета-фактуры в случае реализации недвижимости арендатору, не являющемуся налогоплательщиком НДС или освобожденному от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой НДС. Счета-фактуры не составляются при наличии соответствующего письменного согласия сторон сделки (пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).

В дальнейшем на дату передачи недвижимости по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества эта же сумма налога принимается к вычету (п. п. 3, 16 ст. 167, п. 8 ст. 171, п. 6 ст. 172 НК РФ). Одновременно арендодатель начисляет НДС по реализованной недвижимости (п. п. 3, 14, 16 ст. 167 НК РФ).

Налог на прибыль у арендодателя при переходе арендованного имущества в собственность арендатора

Доход от реализации объекта недвижимости, переходящего в собственность арендатора, признается в качестве выручки от реализации в размере выкупной цены (без учета НДС) (пп. 1 п. 1, п. 1 ст. 248, п. п. 1, 2 ст. 249 НК РФ).

В данном случае в силу прямого указания на то в п. 1 ст. 624 ГК РФ переход права собственности на арендованное имущество к арендатору возможен только после оплаты.

Доход от реализации недвижимости при применении метода начисления признается на дату ее передачи по передаточному акту (или иному документу о передаче недвижимости) (п. 3 ст. 271 НК РФ). Следовательно, только после внесения арендатором выкупной цены арендодатель передает недвижимость в собственность арендатора по передаточному акту (или иному документу о передаче недвижимости) и признает доход от реализации.

Данный доход арендодатель имеет право уменьшить на остаточную стоимость амортизируемого имущества (недвижимости) (пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Налог на прибыль у арендодателя при переходе арендованного имущества в собственность арендатора в ситуации, когда выкупная цена выплачивается в течение срока аренды одновременно с арендными платежами

Каждый платеж в счет выкупной цены признается для арендодателя авансом. При применении метода начисления предоплата (аванс) в целях налогообложения прибыли не учитывается (пп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Налог на имущество у арендодателя при переходе арендованного имущества в собственность арендатора

Обязанность по уплате налога на имущество сохраняется за арендодателем до момента фактической передачи объекта недвижимости покупателю (арендатору). Это объясняется тем, что данным налогом облагается недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374 НК РФ). При выбытии основного средства его стоимость списывается с бухгалтерского учета (п. 29 ПБУ 6/01, п. 76 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств). Потом объект недвижимости будет на балансе покупателя (арендатора).

Для отражения выбывшего объекта недвижимости до момента признания прочих доходов и прочих расходов от его выбытия (которые признаются в момент государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю) можно использовать счет 45 "Товары отгруженные" (отдельный субсчет "Переданные объекты недвижимости"). Такие рекомендации даны в Письмах Минфина России от 17.12.2015 N 03-07-11/74052, от 27.01.2012 N 07-02-18/01, от 22.03.2011 N 07-02-10/20 (направлено ФНС России для сведения и использования в работе нижестоящим налоговым органам Письмом от 31.03.2011 N КЕ-4-3/5085@).

Бухучет у арендодателя при переходе арендованного имущества в собственность арендатора

На дату перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю (арендатору) выкупная цена имущества, полученная арендодателем, признается им прочим доходом, а остаточная стоимость выкупленного арендатором имущества - прочим расходом (абз. 6 п. 7, п. 16, пп. "г" п. 12 ПБУ 9/99, п. 31 ПБУ 6/01, абз. 5 п. 11, п. 19 ПБУ 10/99).

При передаче выкупаемого объекта недвижимости покупателю отражается его выбытие, при этом стоимость такого объекта подлежит списанию с бухгалтерского учета (п. 29 ПБУ 6/01, п. 76 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств).

Если момент списания с бухгалтерского учета объекта недвижимости, переход права собственности на который подлежит государственной регистрации, не совпадает с моментом признания прочих доходов и расходов от его выбытия, то стоимость объекта, переданного покупателю, до момента признания таких доходов и расходов учитывается на отдельном субсчете к счету 45 "Товары отгруженные", например, субсчете "Переданные объекты недвижимости" (Письма Минфина России от 17.12.2015 N 03-07-11/74052, от 27.01.2012 N 07-02-18/01, от 22.03.2011 N 07-02-10/20 (направлено ФНС России для сведения и использования в работе нижестоящим налоговым органам Письмом от 31.03.2011 N КЕ-4-3/5085@)). При этом при применении в налоговом учете метода начисления на дату передачи выкупаемой недвижимости арендатору по передаточному акту (или иному документу о передаче недвижимости) в бухгалтерском учете возникают разницы, активы и обязательства, учитываемые в порядке, установленном ПБУ 18/02, а именно:

- вычитаемая временная разница (ВВР) и соответствующий ей отложенный налоговый актив (ОНА), так как на дату передачи недвижимости в налоговом учете признается доход от реализации в размере выкупной цены недвижимости (без учета НДС), который в бухгалтерском учете определяется на дату перехода права собственности. Возникновение ОНА отражается по дебету счета 09 "Отложенные налоговые активы" и кредиту счета 68 "Расчеты по налогам и сборам". Указанные ВВР и ОНА погашаются на дату перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю (арендатору) (п. п. 11, 14, 17 ПБУ 18/02);

- налогооблагаемая временная разница (НВР) и соответствующее ей отложенное налоговое обязательство (ОНО) ввиду включения в налоговом учете в отличие от бухгалтерского учета в состав расходов остаточной стоимости объекта недвижимости. Возникновение ОНО отражается в бухгалтерском учете по дебету счета 68 и кредиту счета 77 "Отложенные налоговые обязательства". Указанные НВР и ОНО погашаются при признании в бухгалтерском учете остаточной стоимости объекта недвижимости в составе прочих расходов (п. п. 12, 15, 18 ПБУ 18/02).

В том случае, если момент признания для целей налогообложения расходов в виде остаточной стоимости выкупаемого объекта недвижимости не совпадает с моментом признания таких расходов для целей бухгалтерского учета, то при методе начисления возникают НВР в размере остаточной стоимости выкупаемой недвижимости и соответствующее ей ОНО (о порядке учета НВР и ОНО см. выше).

В таблице используются следующие обозначения аналитических счетов по счету 68:

68-НДС "Расчеты по НДС";

68-пр "Расчеты по налогу на прибыль".

--------------------------------

<*> Если выкупаемый объект недвижимости передается покупателю на дату государственной регистрации перехода права собственности, то остаточная стоимость такого объекта недвижимости отражается по дебету счета 91, субсчет 91-2, и кредиту счета 01 "Основные средства" (03 "Доходные вложения в материальные ценности") (Инструкция по применению Плана счетов). Одновременно в учете списывается сумма начисленной амортизации по выбывшему объекту недвижимости по дебету счета 02 "Амортизация основных средств" и кредиту счета 01 (03) (Инструкция по применению Плана счетов).

Задать вопрос или заказать пособие можнотут

С уважением к вашему бизнесу,

Сушонкова Елена

Уже в продаже электронное методическое пособие "Все об уточненной налоговой декларации" автора Сушонковой Елены

Узнай, как правильно исправить ошибки в налоговых декларациях

Уже в продаже электронное методическое пособие "Все о счетах-фактурах" автора Сушонковой Елены

Узнай, как правильно исчислить налог на добавленную стоимость без ошибок в счетах-фактурах

Подписывайтесь на нас:

ВК Facebook Дзен Одноклассники Telegram Teletype

Список всех публикаций блога вы найдёте на главной странице канала

Материал подготовлен с использованием системы КонсультантПлюс

ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ

10 публикаций НАЛОГИ И БУХУЧЕТ У АРЕНДАТОРА

ПЕРЕДАЧА НЕДВИЖИМОСТИ В АРЕНДУ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЙ ПЛАТЕЖ В СЧЕТ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

НАЛОГИ И БУХУЧЕТ ПРИ ПОЛУЧЕНИИ ДОХОДОВ ОТ СДАЧИ В АРЕНДУ НЕДВИЖИМОСТИ

СТРАХОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ, ПЕРЕДАННОЙ В АРЕНДУ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

ПОЛУЧЕНИЕ АРЕНДОДАТЕЛЕМ СТРАХОВОГО ВОЗМЕЩЕНИЯ ПРИ НАСТУПЛЕНИИ СТРАХОВОГО СЛУЧАЯ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

КОМПЕНСАЦИЯ АРЕНДАТОРОМ СТОИМОСТИ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ ПРИ АРЕНДЕ НЕДВИЖИМОСТИ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

РЕМОНТ ПЕРЕДАННОЙ В АРЕНДУ НЕДВИЖИМОСТИ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

НЕОТДЕЛИМЫЕ УЛУЧШЕНИЯ АРЕНДОДАТЕЛЕМ НЕДВИЖИМОСТИ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ