Каковы общие требования к сделке по аренде недвижимости?

May 1, 2018by Elena Sushonkova
by Elena Sushonkova
Каковы общие требования к сделке по аренде недвижимости?

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование земельный участок (ст. 22 ЗК РФ, ст. 606 ГК РФ).

С согласия арендодателя арендатор вправе сдавать арендованную недвижимость в субаренду (поднаем). При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (абз. 1, 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Особенности договора

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ). Договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, также подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ.

3. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Внимание! Срок действия договора аренды здания или сооружения, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признается равным году (п. 3 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66)).

Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации (п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59)) <*>.

--------------------------------

<*> Несмотря на то что позиция Президиума ВАС РФ была сформирована в отношении применения Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", на наш взгляд, она применима и сейчас.

4. Если договор аренды зарегистрирован, то и соглашение о перенайме подлежит регистрации и считается для третьих лиц заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 389, п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 164, п. 4 ст. 391, п. 3 ст. 433, п. 1 ст. 452 ГК РФ).

По данному вопросу см. также Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения.

5. Особенности аренды земельных участков установлены в Земельном кодексе РФ (п. 2 ст. 607 ГК РФ, п. 3 ст. 3 ЗК РФ).

Существенные условия

Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора. Таковыми являются условия о предмете договора, условия, которые в законе или иных правовых актах определены как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Без них договор будет считаться незаключенным.

Существенными условиями являются:

- данные, которые позволяют определенно установить передаваемое в аренду недвижимое имущество (п. 3 ст. 607 ГК РФ);

- размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. п. 4, 12 ст. 22 ЗК РФ).

Внимание! Соглашение сторон об изменении размера арендной платы по договору, заключенному на срок не менее года, должно быть зарегистрировано.

Важные детали

1. Арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт переданного в аренду имущества за свой счет, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

3. Произведенные арендатором отделимые улучшения в арендованное имущество являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 623 ГК РФ).

4. В случае когда арендатор за счет собственных средств и с согласия арендодателя произвел улучшения, не отделимые от имущества без вреда для него, арендатор после прекращения договора получает право на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ).

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. В этом случае субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).

6. Если договор аренды является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды (п. 2 ст. 618 ГК РФ).

С уважением к вашему бизнесу,

Сушонкова Елена

ПОСЕТИТЕ НАШ ИНТЕРНЕТ-МАГАЗИН

Уже в продаже электронное методическое пособие "Все об уточненной налоговой декларации" автора Сушонковой Елены

Узнай, как правильно исправить ошибки в налоговых декларациях


Уже в продаже электронное методическое пособие "Все о счетах-фактурах" автора Сушонковой Елены

Узнай, как правильно исчислить налог на добавленную стоимость без ошибок в счетах-фактурах


Подписывайтесь на нас:

ВК Facebook Дзен Одноклассники Telegram Teletype

Список всех публикаций блога вы найдёте на главной странице канала

Материал подготовлен с использованием системы КонсультантПлюс

Полезные комментарии
Share to Facebook