Налог на имущество: налогообложение по кадастровой стоимости автозаправочного комплекса (часть 2)

Описание ситуации: Организация имеет свидетельство о гос. регистрации от 2010 г. Указано: объект права - Комплекс АЗС, назначение - АЗС, условный номер - 1...

Согласно выписке из технического паспорта от 2000 г. имущественного комплекса АЗС в комплекс входят здание, ТРК, навес-кровля над ТРК, резервуары, трубопроводы, рекламная стела.

Уполномоченным исполнительным органом города Москвы в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, с 01.01.2017 включен объект данной АЗС - здание, с кадастровым номером...8.

Согласно сведениям публичной кадастровой карты по адресу данной АЗС осуществлена постановка на кадастровый учет в 2012 г. здания с кадастровым номером...8 и осуществлена постановка на кадастровый учет 16.04.2014 сооружения с кадастровым номером...7 (условный номер 1..., тип - комплекс АЗС).

Вопрос: Какой из вариантов исчисления налога на имущество организаций соответствует нормам НК РФ:

1) Налог подлежит исчислению с кадастровой стоимости здания, включенного в Перечень, и со среднегодовой стоимости остального имущества АЗС: ТРК, навес-кровля над ТРК, резервуары, трубопроводы, рекламная стела?

2) Налог подлежит исчислению только с кадастровой стоимости здания, включенного в Перечень (налог со среднегодовой стоимости остального имущества АЗС не рассчитывается)?

Ответ: Как определено п. 1 ст. 378.2 НК РФ, налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:

1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;

2) нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;

3) объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в РФ через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в РФ через постоянные представительства;

4) жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

В силу п. 4 ст. 378.2 НК РФ в целях ст. 378.2 НК РФ торговым центром (комплексом) признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий:

- здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;

- здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

Фактическим использованием нежилого помещения для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается согласно п. 5 ст. 378.2 НК РФ использование не менее 20% его общей площади для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

На территории г. Москвы налог на имущество организаций установлен Законом от 05.11.2003 N 64 (далее - Закон N 64).

Виды недвижимого имущества, облагаемого по кадастровой стоимости, определены в ст. 1.1 Закона N 64.

Следует отметить, что перечень объектов, закрепленный в Законе N 64, хоть и схож с указанным в п. 1 ст. 378.2 НК РФ, но сформулирован несколько по-иному. Так, на территории г. Москвы налогом с кадастровой стоимости облагаются:

1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них (кроме помещений, находящихся в оперативном управлении органов государственной власти, автономных, бюджетных и казенных учреждений), если соответствующие здания (строения, сооружения), за исключением многоквартирных домов, расположенные на земельных участках, один из видов разрешенного использования которых предусматривает размещение офисных зданий делового, административного (кроме зданий (строений, сооружений), расположенных на земельных участках, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение промышленных или производственных объектов) и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;

2) отдельно стоящие нежилые здания (строения, сооружения) общей площадью свыше 1 000 кв. метров и помещения в них, фактически используемые в целях делового, административного или коммерческого назначения, а также в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания;

2.1) расположенные в многоквартирных домах нежилые помещения, принадлежащие одному или нескольким собственникам, фактически используемые для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, если общая площадь нежилых помещений в многоквартирном доме превышает 3 000 кв. метров;

3) объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в РФ через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящихся к деятельности данных организаций в РФ через постоянные представительства;

4) жилые дома и жилых помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, по истечении двух лет со дня принятия указанных объектов к бухгалтерскому учету;

5) отдельно стоящие нежилые здания (строения, сооружения) и помещения в них, включенные в Перечень, утверждаемый Правительством Москвы в соответствии с частью 3 ст. 2 настоящего Закона, если указанные здания (строения, сооружения) предназначены для использования в соответствии с кадастровыми паспортами или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости и (или) фактически используются в целях делового, административного или коммерческого назначения, а также в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания;

6) нежилые помещения, находящиеся в зданиях (строениях, сооружениях), включенных в Перечень, утверждаемый Правительством Москвы в соответствии с частью 3 ст. 2настоящего Закона, если назначение таких помещений в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания, либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.

При этом в ч. 3 ст. 2 Закона N 64 установлено, что налоговая ставка, установленная частью 2 ст. 2, применяется с коэффициентом 0,1 в отношении нежилых помещений в случае, если они одновременно удовлетворяют следующим критериям:

1) расположены в зданиях (строениях, сооружениях), налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость;

2) используются для размещения объектов общественного питания, объектов розничной торговли, бытового обслуживания, для осуществления банковских операций по обслуживанию физических лиц, туристской деятельности (деятельности туроператора или турагента по заключению договора о реализации туристского продукта с туристом), деятельности в области исполнительских искусств, деятельности музеев, коммерческих художественных галерей и (или) деятельности в области демонстрации кинофильмов;

3) расположены на цокольном, первом и (или) втором этажах зданий (строений, сооружений), непосредственно примыкающих к пешеходным зонам общегородского значения или к улицам с интенсивным пешеходным движением.

Полагаем, что АЗС могла быть включена в Перечень для взимания налога на имущество по кадастровый стоимости (учитывая площадь здания) только в связи с частью 1 ст. 1.1Закона N 64.

В связи с этим считаем необходимым в рассматриваемой ситуации проверить вид разрешенного использования земельного участка под АЗС.

Так, включение АЗС в Перечень будет являться неправомерным, если вид разрешенного использования земельного участка под ней не предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.

По общему правилу, согласно п. 1 ст. 375 НК РФ налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено НК РФ.

В силу подп. 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества в отношении нежилых помещений, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ согласно подп. 1 п. 7 ст. 378.2НК РФ не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

В рассматриваемом случае в Перечень включен объект с кадастровым номером...8, объект - здание АЗС.

Такой объект представляет собой часть комплекса АЗС. Согласно выписке из технического паспорта помимо здания блока управления АЗС представлена: навесом-кровлей над ТРК, туалетом для посетителей, ТРК, топливными резервуарами, очистной установкой, трубопроводом, молниезащитой, рекламной стелой, наземным покрытием, знаками "Въезд" и "Выезд", ограждениями, наружными инженерными сетями.

Поименованные объекты поставлены на кадастровый учет с кадастровым номером...7.

Необходимо отметить, что, комментируя ситуации, связанные с обособлением объекта налогообложения по кадастровой стоимости, контролирующие органы исходят из того, что кадастровая стоимость здания является в том числе базой для налогообложения внутренних систем объекта "здание", пусть даже и учитываемых как отдельные инвентарные объекты.

Так, Минэкономразвития в письме от 27.01.2014 N Д32и-195, отвечая на вопрос о составе объекта недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется на основании кадастровой стоимости, указал:

"В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Сеть инженерно-технического обеспечения - совокупность трубопроводов, коммуникаций и других сооружений, предназначенных для инженерно-технического обеспечения зданий и сооружений.

Система инженерно-технического обеспечения - одна из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности.

...На основании изложенного Департамент недвижимости Минэкономразвития России считает, что сети и системы инженерно-технического обеспечения не относятся к самостоятельным объектам недвижимости, а входят в состав здания или сооружения".

Минфин РФ в письме от 03.12.2015 N 03-05-05-01/70618 пришел к выводу:

"...если в качестве налоговой базы по налогу на имущество организаций применяется кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества в соответствии со статьей 378.2НК РФ, то являющиеся неотъемлемой частью здания сети и системы инженерно-технического обеспечения (в том числе учитываемые как отдельные инвентарные объекты в соответствии с правилами бухгалтерского учета), указанные в составе проектной документации (в том числе на реконструкцию, модернизацию), подлежат налогообложению в составе этого здания".

Схожие выводы закреплены в письмах Минфина РФ от 15.07.2014 N 03-05-05-01/34473, от 26.05.2014 N 03-05-05-01/25079, от 04.03.2014 N 03-05-05-01/9272, ФНС России от 23.10.2014 N БС-4-11/22012.

Считаем, что такие объекты, как: навес-кровля над ТРК, туалет для посетителей, ТРК, топливные резервуары, очистная установка, трубопровод, молниезащита, рекламная стела, наземное покрытие, знаки "Въезд" и "Выезд", ограждения, наружные инженерные сети - не являются неотъемлемыми системами здания блока управления АЗС, включенного в Перечень в целях налогообложения с кадастровый стоимости с кадастровым номером...1068.

Соответственно, по нашему мнению, в рассматриваемой ситуации нормам НК РФ соответствует первый предложенный в запросе вариант исчисления налога на имущество, а именно - с кадастровой стоимости здания блока управления и со среднегодовой стоимости остального имущества АЗС.

Задать вопрос или заказать пособие можно тут

С уважением к вашему бизнесу,

Сушонкова Елена

Уже в продаже электронное методическое пособие "Все об уточненной налоговой декларации" автора Сушонковой Елены

Узнай, как правильно исправить ошибки в налоговых декларациях