Документ является носителем коммерческой тайны. Любое использование документа без наличия письменного согласия Общества с ограниченной ответственностью «Перспектива» запрещено.

УФА-2017

Оглавление

Юридический регламент Оператора недвижимости «Перспектива24». 1

Инструкция по использованию Регламента: 5

ГЛАВА 1. Общие положения. 7

ГЛАВА 2. Правовая экспертиза документов, проверка законности сделки. 18

2.1. ПРОЦЕСС «Проверка документов, необходимых для заключения агентского договора и для заключения сделки». 18

2.2. ПРОЦЕСС «Проверка клиентов (правообладателей, участников сделок)»: 42

2.3. ПРОЦЕСС «Проверка объектов недвижимого имущества». 52

ГЛАВА 3. Подготовка документов. 64

3.1. Стадия подготовки документов «Агентский договор». 64

Этап 1. Заключение Агентского договора: 64

Этап 2 Изменение агентского договора: 73

Этап 3. Расторжение агентского договора: 77

3.2. Стадия подготовки документов «Предварительный договор. Аванс в Агентство». 80

Этап 1. Заключение Соглашения об авансе в Агентство: 80

Этап 2 Изменение Соглашения об авансе в Агентство: 84

Этап 3. Расторжение Соглашения об авансе в Агентство: 85

3.3. Стадия подготовки документов «Предварительный договор. Аванс между сторонами договора». 87

Этап 1. Заключение Соглашения об авансе между сторонами договора: 87

Этап 2 Изменение Соглашения об авансе: 90

Этап 3. Расторжение Соглашения об авансе: 90

3.4. Стадия подготовки документов «Предварительный договор. Соглашение о задатке». 93

Этап 1. Заключение Предварительного договора: 93

Этап 2. Изменение Предварительного договора купли-продажи: 115

Этап 3. Расторжение Предварительного договора/Соглашения о задатке: 127

3.5. Стадия подготовки документов «Основной договор». 130

Этап 1. Заключение Основного договора: 130

Этап 2. Изменение и расторжение Основного договора: 163

ГЛАВА 4. Особенности заключения некоторых видов договоров. 176

1. Основные положения об ипотеке. Приобретение жилых домов, квартир, зданий, сооружений, нежилых помещений за счет кредита банка или иной кредитной организации, займа иной организации. 176

2. Особенности сделок с участием юридических лиц. 192

3. Особенности сделок по аренде недвижимости. 193

4. Особенности нотариально удостоверяемых сделок. 194

4.1. ПРОЦЕСС «Проверка полномочий нотариуса». 199

ГЛАВА 5. Практические и методические материалы.. 203

1. Вопросы и ответы на них: 203

1. 1. Об использовании средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий. 203

2. Разъяснения. 211

. 2.1. Об имущественном налоговом вычете при уплате НДФЛ с продажи жилья между взаимосвязанными лицами. 211

2.2. Размер и порядок уплаты государственной пошлины за государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав. 212

2. Образцы документов. 224

ГЛАВА 6. KPI юридического отдела. 225

«Утверждаю»

Директор Общества с ограниченной

Ответственностью «Перспектива»

Р. Н. Хасанов

____________________

12 мая 2017 г.

Инструкция по использованию Регламента:

Настоящий Регламент представляет собой систематизированный каталог действий ведущих юристов и юристов, которые заключены в процесс «ОТЧЕТНОСТЬ» (раздел 4 главы 1), а также в 3 процесса правовой экспертизы документов и проверки законности сделки «ПРОВЕРКА ДОКУМЕНТОВ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ АГЕНТСКОГО ДОГОВОРА И ДЛЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ СДЕЛКИ», «ПРОВЕРКА КЛИЕНТОВ (ПРАВООБЛАДАТЕЛЕЙ, УЧАСТНИКОВ СДЕЛОК)», «ПРОВЕРКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА» (глава 2), которые проводятся на трех основных стадиях подготовки документов (глава 3): «СТАДИЯ ПОДГОТОВКИ ДОКУМЕНТОВ «АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР », «СТАДИЯ ПОДГОТОВКИ ДОКУМЕНТОВ «ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР. АВАНС В АГЕНТСТВО», «СТАДИЯ ПОДГОТОВКИ ДОКУМЕНТОВ «ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР. АВАНС МЕЖДУ СТОРОНАМИ ДОГОВОРА», «СТАДИЯ ПОДГОТОВКИ ДОКУМЕНТОВ «ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР. СОГЛАШЕНИЕ О ЗАДАТКЕ», «СТАДИЯ ПОДГОТОВКИ ДОКУМЕНТОВ «ОСНОВНОЙ ДОГОВОР».

Каждой стадии подготовки документов посвящены отдельные разделы главы 3, под заглавием которых размещены активные ссылки на взаимосвязанные с ними процессы из глав 1 и 2. Для того, чтобы мгновенно перейти в раздел, посвященный конкретному процессу, нажмите на кнопку CTRL и кликните указателем мышки на его название.

Попробуйте сделать это прямо сейчас, чтобы убедиться в удобстве навигации по Регламенту:

«Ссылка для примера, которая вернет Вас в начало главы 1»,

Также, для Вашего удобства организована навигация по Регламенту:

В оглавлении все строчки на конкретные главы и разделы являются такими же активными ссылками, как указано в примере выше.

Нажмите вкладку «Вид» в верхней панели, поставьте галочку в «Область навигации», слева откроется удобное меню быстрой навигации по Регламенту, в котором для мгновенного перехода в интересующие Вас главу или раздел достаточно 1 раз кликнуть мышкой по их название.

Далее, в Регламенте, если упоминается какой-либо документ, необходимый для подготовки документов или же формируемый в процессе подготовки документов и рядом указана отметка - кликните мышкой 2 раза на значок с файлом pdf, то на нижней строчке размещается активная ссылка на образец этого документа. Чтобы его открыть, кликните мышкой 2 раза на значок файла.

Попробуйте сделать это прямо сейчас!

Файл с образцом документа откроется в отдельном окне и с ним можно осуществлять любые действия (распечатать, переслать по электронной почте и т.п.).

Также в Регламенте указаны действия, которые выполняются ведущими юристами и юристами отдела, на это указывают соответствующие отметки под заглавием разделов в виде

֍ Выполняется ведущими юристами, юристами юридического отдела

Данный указатель свидетельствует о том, что такие действия являются обязательными для данной категории должности юриста, что предусмотрено его должностным регламентом.

ГЛАВА 1. Общие положения

֍ Выполняется юристами, ведущими юристами, заместителем руководителя, помощником руководителя, руководителем юридического отдела

Юридический регламент Оператора недвижимости «Перспектива24» (Общества с ограниченной ответственностью «Перспектива») (далее – Агентство) устанавливает общие правила организации деятельности юристов (в том числе ведущих юристов, если они отдельно не упомянуты по тексту) в юридическом отделе (далее – отдел) в Агентстве по реализации их должностных полномочий, предусмотренных должностным регламентом, в том числе порядок документооборота в Агентстве.

Юридический отдел входит в структуру Юридического департамента, возглавляемого руководителем.

Руководитель отдела непосредственно подчиняются руководителю Юридического департамента.

Заместитель руководителя отдела, ведущие юристы, юристы отдела непосредственно подчиняются руководителю отдела.

Во время отсутствия руководителя отдела, исполнение его обязанностей возлагается на заместителя руководителя отдела.

Директор, заместитель директора, руководитель Юридического департамента вправе управлять деятельностью отдела по своему усмотрению в приоритетном порядке (давать распоряжения, делать указания, требовать выполнения каких-либо действий от заместителя руководителя отдела, ведущих юристов, юристов отдела и т.п.). Работники отдела должны ставить в известность руководителя отдела о поступивших от вышестоящего руководства распоряжений, указаний, претензий и замечаний.

1. Время работы отдела

1. Основное время присутствия юристов в отделе: понедельник-пятница, 9.30 - 20.00, обеденный перерыв – не более 1 часа. Каждую субботу и воскресенье один юрист дежурит по графику, согласованному с руководителем отдела, при этом рабочее время устанавливается следующим образом: 10.00-17.00. обеденный перерыв – не более 1 часа.

2. Конкретное время своего перерыва каждый юрист выбирает самостоятельно, при условии того, что во время его отсутствия в помещении отдела находится другой юрист. Свое отсутствие на время перерыва юрист обязан согласовать с руководителем отдела в любой доступной форме. Юристам запрещается покидать рабочее место на перерыв в количестве более чем три работника одновременно.

3. При совпадении предполагаемого времени перерыва юристов и возникновении между ними разногласий, приоритет указывается руководителем отдела.

4. Юрист обязан сообщить руководителю отдела или его заместителю о своем отсутствии помещении отдела и причинах этого более, чем на 10 минут.

2. Совещания в отделе

1. Общее оперативное совещание в Агентстве проводится еженедельно Директором в первый рабочий день недели в 9.30.

2. Явка юристов обязательна за 5 минут до назначенного времени оперативного совещания. Отсутствие юриста допускается только с разрешения руководителя отдела, при наличии уважительных причин, о которых юрист должен сообщить в разумное время до наступления времени совещания. При необходимости руководитель отдела уведомляет Директора об предполагаемом отсутствии юриста на совещании.

3. Оперативное совещание юридического отдела проводится еженедельно руководителем отдела по средам в 08:45 в присутствии руководителя Юридического департамента. Явка юристов обязательна. Отсутствие юриста допускается только с разрешения руководителя отдела, при наличии уважительных причин, о которых юрист должен сообщить в разумное время до наступления времени совещания, но не менее, чем за 12 часов. Если причина является уважительной и носит экстренный характер, юрист обязан предоставить соответствующие доказательства (справка о врачебном приеме, фотография с места события и т.п.).

4. Руководитель отдела вправе назначить другое время проведения оперативного совещания, о котором он сообщает а также Директору, Заместителю Директора, руководителю Юридического департамента, помощнику руководителя Юридического департамента, работникам отдела в любой доступной форме, но обязательно - в виде электронных сообщений смс на мобильные телефоны, а также электронных сообщений в чате «Юр.Департамент ОН «Перспектива24» в кроссплатформенном приложении для смартфонов «WhatsApp Messenger» (далее – «WhatsApp»).

5. Юрист обязан проверять наличие новых сообщений в чате «Юр.Департамент ОН «Перспектива24» в «WhatsApp» не менее двух раз в день до 12 и до 20 часов текущего дня.

6. Руководитель отдела и руководитель Юридического департамента в случае необходимости вправе провести внеплановое рабочее совещание отдела в любое время в рабочий день по своему усмотрению по любой повестке. В этом случае юристы также обязаны присутствовать на таком совещании.

7. При необходимости помощником руководителя Юридического департамента, который становится секретарем совещания, ведется Протокол совещания отдела.

Секретарь совещания обязан подготовить протокол совещания и передать его руководителю отдела не позднее 24 часов с момента окончания совещания. Готовый отчет визируется руководителем отдела.

Все юристы должны быть ознакомлены с протоколом совещания отдела.

8. Повестка любого совещания назначается руководителем отдела и (или) руководителем Юридического департамента. Заместитель руководителя отдела вправе заранее вносить свои предложения в повестку совещания.

Юристы вправе высказывать свои предложения по работе отдела во время проведения совещания при соответствующем опросе руководителем отдела. Такие предложения, в случае их принятия, вносятся в протокол совещания.

Во время совещания запрещается использовать без разрешения руководителя отдела мобильный телефон.

9. Утвержденный руководителем отдела протокол совещания имеет силу распоряжения в тех случаях, когда в ходе совещания юристу было назначено какое-либо поручение с указанием срока исполнения.

10. Подлинники Протоколы совещаний хранятся в соответствующем наряде Документооборота Агентства. Электронные образы протоколов совещаний размещаются в сетевой папке.

3. Профессиональная учеба в отделе

1. Занятие по профессиональной учебе отдела проводится еженедельно руководителем отдела по четвергам или в другой день с 08:30 до 09:30. Порядок проведения занятий соответствует порядку проведения оперативных совещаний.

2. План профессиональной учебы, его методику руководитель отдела определяет исходя из необходимости, на основе анализа операционной деятельности отдела.

При этом руководитель отдела или его заместитель обязаны в ходе занятий известить юристов об актуальных изменениях в законодательстве в сфере недвижимости, если они затрагивают деятельность Агентства.

3. Руководитель отдела или Руководитель Юридического департамента вправе проводить тестирование юристов по результатам занятий профессиональной учебы.

4. Ведение отчетности в отделе (ПРОЦЕСС «ОТЧЕТНОСТЬ»)

֍ Выполняется ведущими юристами, юристами, помощником руководителя юридического отдела

С 1 августа 2017 года большая часть отчетов формируется в Программном обеспечении автоматизации деятельности юридического отдела (далее – «ПО»)

1. В отделе юристы и ведущие юристы, определяемые руководителем отдела, обязаны вести различные виды отчетов, которые, как правило, формируются в виде бумажных таблиц, а также электронных таблиц в программном продукте – редакторе электронных таблиц «Microsoft Excel» (далее – “Excel”), текстовом редакторе «Microsoft Word» (далее – “Word”), размещенными в сетевых папках в облачном хранилище (хостинге) файлов «Dropbox» (далее – «Dropbox») и как запасный вариант – в облачном хранилище (хостинге) файлов «Google Диск» (далее – «Google Диск»).

2. Дежурный юрист, определяемый руководителем отдела, обязан ежедневно вносить в электронный реестр агентских договоров (далее – ЭРАД), который в настоящий момент ведется в форме электронной таблицы в «Excel» (далее – “Excel”) в xlsm-файле «реестр клиентов» в сетевой папке «Dropbox» по адресу: ДИСК:\Users\ИМЯ ПОЛЬЗОВАТЕЛЯ\Dropbox\юристы . Ссылка для просмотра и редактирования файла в сети Интернет: Ссылка 1. и включает в себя следующие сведения: реестровый номер агентского договора (далее – АД), дата заключения и окончания срока действия АД, адрес электронной почты принципала (клиента), номер телефона клиента, источник заявки об объект недвижимости, агент, денежные суммы агентского вознаграждения, примечание. Строки таблицы, в которых истек срок действия АД, выделяются красным цветом фона.

3. Образцы и шаблоны отчетности находятся в специальной сетевой папке отдела «ОБРАЗЦЫ ОТЧЕТОВ» в сетевой папке «Google Диск», также являются приложением к настоящему Регламенту - кликните мышкой 2 раза на значок с файлом pdf.

4. Каждый юрист, обязан заполнять соответствующие формы отчетности в таблицах «Excel», размещенные в сетевых папках, а также размещать в чатах в «WhatsApp» согласно календарю отчетности юридического отдела:

Срок исполнения, получатель, способ

Вид отчета

Исполнитель

Проверяющий

В рабочем порядке, в соответствие с требованиями действующего законодательства

Отчет в Росфинмониторинг в личном кабинете на портале по ссылке

https://portal.fedsfm.ru

Логин:

Пароль:

Ссылка 2

Инструкция по работе с сообщениями, предусмотренными Приказом Росфинмониторинга размещена по ссылке в личном кабинете и также является приложением к настоящему Регламенту.

Образец готового документа – кликните мышкой 2 раза по значку файла:

Юрист

Помощник руководителя Юридического департамента

Ежедневно до 14.00, в виде отметок на бумажной таблице на информационном стенде в помещении отдела.

Данные в таблице по сделкам и агентским договорам по агентам и их руководителям

Ведущий юрист

Помощник руководителя Юридического департамента

Ежедневно до 21.00, для руководителей отделов (для сверки) в чате «Админка ОН «Перспектива24» в «WhatsApp»

Сведения о заключенных в текущем дне агентских договорах (номер, фио агента и фио руководителя) выгруженные из ЭРАД.

Ведущий юрист

Помощник руководителя Юридического департамента

Ежедневно до 21:00 в виде сообщения в чате «Юруслуги «Перспективы» в Whattsap

Ежедневный отчет юристов общей практики

Юристы общей практики

Помощник руководителя Юридического департамента

Ежедневно до 21:00 в таблице в «Excel», в таблице на бумаге и ее фотографию в чате «Юротдел ОН «Перспектива24» в «WhatsApp»

Ежедневный отчет по операционным действиям (ведущего) юриста

Каждый из (ведущих) юристов за свой рабочий день

Помощник руководителя Юридического департамента

Ежедневно до 21:00 текущего дня в таблице «Word» и в чате «Юр.Департамент «Перспектива24» в «WhatsApp»

Сведения о заключенных в текущем дне агентских договорах (номер, фио агента и фио руководителя), выгруженные из ЭРАД.

В реестр Агентских договоров с 09.11.2017 дополнительно включаются сведения об агентском вознаграждении в агентском договоре, если его размер меньше размера, предусмотренного действующим прейскурантом Агентства.

Дежурный юрист в текущий день

Помощник руководителя Юридического департамента

Ежедневно до 21:00, в таблице «Excel» и в чате «Юротдел ОН «Перспектива24» в «WhatsApp»

Ежедневный отчет по отделу: сведения о количестве заключенных сделок и агентских договорах, соглашениях об авансе в Агентство, авансах/задатках между сторонами предварительных договоров, планируемых на следующий день сделках.

Дежурный юрист в текущий день

Помощник руководителя Юридического департамента

Еженедельно до 17:00 воскресенья текущей недели в таблице «Excel» и в чате «Юротдел ОН «Перспектива24» в «WhatsApp»

Сводный еженедельный отчет

Дежурный юрист в воскресенье

Помощник руководителя Юридического департамента

Еженедельно до 18:00 пятницы

Сводный еженедельный отчет по юридическим услугам

Юристы общей практики

Помощник руководителя Юридического департамента

Ежемесячно до 18:00 последнего рабочего дня текущего месяца

Сводный ежемесячный отчет по юридическим услугам

Юристы общей практики

Помощник руководителя Юридического департамента

Ежемесячно до 3 числа следующего месяца

Отчет в Росстат по установленной форме

Ведущий юрист

Помощник руководителя Юридического департамента

Ежемесячно до 3 числа следующего месяца директору Агентства, заместителю директора и руководителю отдела (для сведения) в чате в социальной сети «Вконтакте»

Сводный ежемесячный отчет: 1) список Агентских договоров по отделам заключенных за предыдущий месяц;

2) список сделок по отделам, заключенных в предыдущий месяц;

3) количество совместных сделок;

4) количество сделок по заявкам;

5) сведения о том, у кого из агентов совершились первые сделки;

6) общий объем Агентства (объем по группам).

Ведущий юрист

Помощник руководителя Юридического департамента

Ежемесячно до 3 числа следующего месяца директору Агентства, заместителю директора и руководителю отдела (для сведения), руководителю отдела маркетинга (для работы), в виде электронной таблицы в «Word», направляемой адресатам по электронной почте.

Ежемесячный обзор сделок:

1) вид объекта недвижимости;

2) общую площадь объекта недвижимости;

3) адрес объекта недвижимости (без указания адреса помещения);

4) стоимость объекта недвижимости по условиям агентского договора;

5)стоимость объекта недвижимости по условиям заключенного договора об его отчуждении

Юрист.

Примечание – обязательная предварительная проверка помощником руководителя отдела

Помощник руководителя Юридического департамента

5. Сведения для отчетности используются из подсчета собственных операционных действий, паспортов сделок, электронной базы данных (электронные файлы с текстом договоров, хранящиеся в «Google Диск» или «Dropbox», а также в ПО.

6. Все сведения в отчетности должны быть указаны корректно. Юрист несет персональную ответственность за предоставленную им отчетность. Проверку отчетности осуществляет руководитель отдела или уполномоченное им лицо.

9. Календарь отчетов размещается на информационном стенде в помещении юридического отдела.

10. Юристы обязаны обеспечивать конфиденциальность отчетности – не допускать ознакомления с такой отчетностью, предоставление (получения) которой посторонним лицам не предусмотрено настоящим Регламентом.

5. Основные положения о документообороте в отделе

1. Все электронные образы документов, формируемыми юристами в процессе документооборота, сохраняются в разделе «Документы» (как хранилища файлов) карточки «Сделка» ПО, также возможно использование при необходимости «Google Диск» в качестве резервного хранилища файлов. Юристы обязаны ознакомиться с Инструкцией по работе с «Google Диск» по сетевому адресу https://support.google.com/drive/answer/2424384?hl=ru

2. Юристы несут ответственность за правильное и сиротствующее настоящему Регламенту использование хранилища файлов и должны прилагать все возможные усилия к сохранности файлов.

3. Документы на бумажных носителях, предназначенные для использования Агентством, хранятся в специальных нарядах в помещении отдела, а при отсутствии необходимости в их использовании передаются на архивное хранение ответственному лицу Агентства.

4. Юрист, определяемый руководителем отдела, обязан поддерживать количество бланков Агентских договоров на «чистую продажу», «мену» в количестве не менее 10 в специальном стенде-лотке для документов возле входа в помещение отдела, доступном для использования всеми агентами.

6. Основные требования к профессиональной этике юристов

Юрист, осуществляющий работу с другими работниками Компании и с клиентами Компании (далее – клиенты), должен соблюдать следующие правила общения:

- поприветствовать обратившегося к нему лица и инициативно предложить ему помощь (Например,: "Здравствуйте, чем я могу Вам помочь?");

- в начале разговора убедиться, что работник Компании имеет при себе персональный пропуск-бейдж, а у клиента узнать, как его зовут и в дальнейшем обращаться к нему по имени и отчеству на "Вы";

- в процессе беседы проявлять вежливость, внимательность, тактичность, доброжелательность, объективность, желание помочь;

- выслушать клиента и выяснить суть изложенной проблемы, при необходимости задав уточняющие вопросы в корректной форме;

- излагать объяснения в понятной форме, исключающей возможность их ошибочного или двоякого понимания;

- если требуется, спокойно, без раздражения повторить и разъяснить смысл сказанного;

- избегать "параллельных" разговоров с окружающими людьми или длительных телефонных разговоров. В случае если во время беседы с клиентом возникла необходимость параллельно ответить по телефону, нужно извиниться перед клиентом и дать ответ по телефону с максимально возможной оперативностью;

- относиться почтительно к людям преклонного возраста, ветеранам, клиентам с ограниченными возможностями по здоровью, оказывать им необходимую помощь;

В общении с клиентами со стороны юристов, ведущих прием, недопустимы:

- любого вида высказывания и действия дискриминационного характера в отношении признаков пола, возраста, расы, национальности, языка, гражданства, социального, имущественного или семейного положения, политических или религиозных предпочтений;

- высокомерный тон, грубость, заносчивость, некорректность замечаний;

- споры, дискуссии и действия, препятствующие вежливому общению.

При общении клиентами юристы, ведущие прием, должны проявлять выдержку и быть готовы к неадекватному поведению с их стороны, в том числе к проявлению агрессии.

В случае конфликтного поведения со стороны клиента юристам, ведущим прием, необходимо принять меры для того, чтобы снять эмоциональное напряжение клиента, а затем спокойно разъяснить ему порядок решения вопроса.

Если клиент ведет себя агрессивно, позволяет грубые и нецензурные высказывания в адрес юриста, категорически не участвует в диалоге, юрист, ведущий прием, вправе отказать ему в дальнейшей работе, пригласив для разъяснения и устранения конфликтной ситуации руководителя юридического отдела. Отказ, не смотря на сложность и двусмысленность ситуации, должен быть выполнен в корректной форме.

Пример: "Простите, но, к сожалению, я не смогу продолжить работу с Вами. Надеюсь, что Ваш вопрос сможет решить руководитель юридического отдела, которого я приглашу сюда прямо сейчас".

7. Основные принципы телефонного информирования

Ответ на телефонный звонок должен начинаться с приветствия, фамилии, имени, отчества и должности юриста, принявшего телефонный звонок.

Пример: "Здравствуйте! (Возможно: доброе утро, добрый день, добрый вечер, в зависимости от времени суток) юридический отдел Агентства недвижимости «Перспектива», ведущий юрист Сахилова Регина Халилевна, чем могу помочь?"

Необходимо предложить клиенту представиться, назвав фамилию, имя, отчество и должность, а также организацию, которую он представляет.

Ответ клиенту должен быть максимально информативным, подробным (если в этом есть необходимость). Все разъяснения должны даваться в вежливой корректной форме.

Во время разговора следует четко произносить слова, избегать "параллельных разговоров" с окружающими и, по возможности, не прерывать разговор по причине поступления звонка на другой аппарат. В случае если возникла острая необходимость, вы можете ответить на другой телефонный звонок, предварительно извинившись перед клиентом и кратко обрисовав ему ситуацию.

Пример: "Простите, мне необходимо ответить на звонок по второй линии, если Вас не затруднит, пожалуйста оставайтесь на линии".

После ответа на звонок по второй линии, необходимо еще раз извиниться и поблагодарить за ожидание.

Пример: "Извините! Благодарю Вас за ожидание!".

При невозможности самостоятельно ответить на поставленные вопросы, необходимо извиниться перед клиентом и предложить ему получить информацию у другого юриста, более компетентного в данном вопросе. Нужно пояснить, что информацию клиент может получить через несколько секунд, после того, как его соединят с нужным юристом по внутренней связи или сообщить обратившемуся клиенту телефонный номер, по которому можно получить необходимую информацию.

В случае переадресации (перевода) звонка на другого юриста, прежде, чем начнется информирование, необходимо юристу, которому предстоит продолжить разговор с клиентом, объяснить суть запроса, назвать полное имя обратившегося.

Информирование должно проводиться без больших пауз, лишних слов, оборотов и эмоций.

В случае если юристу, принявшему звонок, требуется время для выяснения нужной клиенту информации, необходимо извиниться перед звонившим, т.к. сейчас мы не можем ответить на его вопрос, записать номер звонящего и в обязательном порядке перезвонить ему. Рекомендуется уточнить предпочтительное время звонка в рамках рабочего времени.

Пример: "Я перезвоню в удобное для Вас время. Какое время удобно для Вас?".

В случае необходимости отказа клиенту в удовлетворении его запроса по тем или иным причинам, следует использовать корректную, вежливую форму.

В конце беседы юрист должен кратко подвести итоги и перечислить меры, которые необходимо принять для того, чтобы устранить (решить) возникшую проблему (кто именно, когда и что должен сделать).

В заключение необходимо поблагодарить клиента за звонок.

Пример: "Благодарю Вас за звонок, надеюсь, что наша информация будет Вам полезна. Всего Вам доброго, до свидания!"

8. Основные требования к внешнему виду юристов

Юристам рекомендуется носить одежду офисного стиля (костюмы (платья) спокойных тонов и обувь строгого делового стиля, подчеркивающих аккуратность и опрятность).

Информация о фамилии, имени, отчестве и должности юриста, ведущего прием клиентов, должна быть размещена на личной информационной табличке (бейдже) и/или на рабочем месте.

Рекомендовано соблюдать скромность и умеренность в использовании аксессуаров (в том числе ювелирных украшений и бижутерии). Женщинам рекомендован легкий макияж (тональный крем, пудра, тушь для ресниц).

Открытые участки тела (руки, ноги, лицо, прическа) должны быть опрятного вида в соответствии с общепринятыми в современном цивилизованном обществе нормами. Запрещено использовать парфюмерию с резкими специфическими запахами.

ГЛАВА 2. Правовая экспертиза документов, проверка законности сделки

Процессы, указанные в настоящей главе, обязательно выполняются на тех этапах стадий настоящего Регламента, после оглавления или в тексте которых стоят соответствующие указатели, например:

֍ Выполняется ведущими юристами, юристами юридического отдела

2.1. ПРОЦЕСС «Проверка документов, необходимых для заключения агентского договора и для заключения сделки»

֍ Выполняется ведущими юристами, юристами юридического отдела

1. Агентство предоставляет посреднические услуги при операциях физических и юридических лиц с объектами недвижимого имущества, для осуществления которых должны быть представлены документы, предусмотренные действующим законодательством, необходимые для минимизации рисков, которые могут возникнуть в результате совершения сделки.

2. Юрист при каждом поступлении заявки агента на подготовку Агентского договора, Предварительного договора и Основного договора обязан провести правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, по результатам которой составить ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ОБЯЗАТЕЛЬНЫХ ДЛЯ ПРЕДСТАВЛЕНИЯ клиентами (принципалами) юристам Оператора недвижимости «Перспектива24» для заключения Агентского договора и для заключения сделки с объектом недвижимости (далее – «Перечень необходимых документов», «бегунок»).

3. Перечень необходимых документов формируется на бумажном носителе или в ПО, доступном по адресу в сети Интернет Ссылка 3. Необходимо следовать Инструкции по использованию «ПО», раздел «Помощь»), после чего распечатывается на бумажном носителе в двух экземплярах, один из которых отдается на руки агенту, второй – хранится в паспорте сделки.

4. Юрист принимает у агента все представленные и заверенные клиентом копии документов, для удобства раскладывает их в порядке, соответствующем схеме Перечня необходимых документов.

5. Юрист проверяет качество копий документов, в случае если они не позволяют однозначно истолковать содержание документа, возвращает агенту с просьбой предоставить качественную копию или предлагает агенту собственноручно дописать на копии документа недостающие сведения, заверив их подписью агента с указанием его фамилии и инициалов.

6. Юристы обязаны выполнять требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, установленные статьей 21 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости":

- документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц;

- тексты документов, представляемых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в форме документов на бумажном носителе, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения с указанием их мест нахождения (юридического адреса)5. Фамилии, имена и при наличии отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью;

- документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и представляемые в форме электронных документов, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и подписываться усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченных на то лиц, сторон договора или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц в установленных законодательством Российской Федерации случаях;

- документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и представляемые в форме электронных образов документов, должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью лиц, подписавших такие документы на бумажном носителе, или лиц, которые в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации уполномочены заверять копии таких документов в форме документов на бумажном носителе.

- сформированный комплект документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и представляемых в форме электронных документов, электронных образов документов, должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя.

7. Далее представлено визуально-схематическое отображение Перечня необходимых документов с пояснительными комментариями, выделенными курсивом (не отображаются в самом «бегунке»), а также указаны процессы, которые необходимо осуществить при проведении правовой экспертизы документов:

Образец оформленного Перечня документов- кликните мышкой 2 раза на значок с файлом pdf.

Номер агентского договора

Указывается номер сделки из «ПО»

ПРОЦЕСС «СТАДИЯ ПОДГОТОВКИ ДОКУМЕНТОВ «АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР »

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ОБЯЗАТЕЛЬНЫХ ДЛЯ ПРЕДСТАВЛЕНИЯ

клиентами (принципалами) юристам Оператора недвижимости «Перспектива24» для заключения Агентского договора и для заключения сделки с объектом недвижимости

Отметка юриста о том, что документ имеется

Отметка юриста о том, что документ требуется

Если нет отметки, то не предоставлен или не требуется

ПРОЦЕСС «ПРОВЕРКА КЛИЕНТА» - Наличие в списке недействительных российских паспортов АС «Российский Паспорт»

Паспорт гражданина РФ Клиента

При достижении возраста 45 лет (1972г.р.) и 20 лет (1997 г.р.), подлежит замене на новый. Если паспорт гражданина РФ недействителен по другим причинам, то необходимо предоставить справку Управления по вопросам миграции МВД по РБ о действительности документа

Заключение Агентского, Предварительного и Основного договоров в данном случае без предоставления указанного документа не допускается

Выбрать соответствующую позицию, отметив значком «V»

ПРОЦЕСС «ПРОВЕРКА КЛИЕНТА» - Проверка действительности нотариально удостоверенной доверенности, представляемой клиентом-представителем стороны сделки на информационном ресурсе Федеральной нотариальной палаты

Доверенность представителя Клиента - кликните мышкой 2 раза на значок с файлом pdf

Основные моменты, на которые следует обратить внимание и помнить:

Доверенность должна содержать:

- место и дату ее совершения (число, месяц и год совершения доверенности указываются прописью);

- срок, на который выдана доверенность;

- имя представляемого - физического лица, гражданство, место жительства, документ, на основании которого установлена его личность, реквизиты данного документа;

- наименование представляемого - юридического лица, указываются его полное наименование, регистрационный номер, индивидуальный номер налогоплательщика, место нахождения юридического лица, реквизиты документов, подтверждающих аккредитацию (для иностранных компаний), имя руководителя или иного уполномоченного лица подписывать доверенность и основания полномочий и реквизиты документов об этом;

- сведения о представителе - физическом лице (место жительства, по возможности паспортные данные);

- сведения о представителе - юридическом лице (полное наименование, регистрационный номер, индивидуальный номер налогоплательщика, место нахождения, сведения об аккредитации, если представитель - иностранная компания).

Выдача доверенности является односторонней сделкой, для совершения которой необходимо волеизъявление только одной стороны - представляемого (доверителя). Согласия лица, которому выдана доверенность (представителя), на выдачу доверенности не требуется. При этом представитель вправе отказаться от доверенности (см. подп. 3 п. 1 ст. 188 ГК РФ); в таком случае доверенность прекращается.

Представляемыми по доверенности могут быть как физические, так и юридические лица.

Представляемые - физические лица вправе выдавать доверенности, если они обладают дееспособностью в полном объеме (имея в виду, что полной дееспособностью обладают лица, достигшие 18-летнего возраста), а также несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, приобретшие полную дееспособность в случаях, предусмотренных ст. 21 и 27 ГК РФ (при вступлении в брак и в случае расторжения его до 18 лет, при объявлении в установленном порядке несовершеннолетнего полностью дееспособным решением органа опеки и попечительства или решением суда).

Представляемые - юридические лица в лице их органа, действующего в соответствии с учредительными документами, вправе выдавать доверенности, если они обладают правоспособностью, т.е. зарегистрированы в установленном порядке в качестве юридического лица.

Содержанием доверенности является выданное представляемым (доверителем) письменное уполномочие, в котором установлены правомочия представителя (представителей) совершить от имени и в интересах представляемого одну или несколько сделок либо иные юридически значимые правомерные действия, а также определены содержание и допустимые параметры соответствующих сделок или действий.

Указанное уполномочие может быть оформлено в виде отдельного письменного документа с названием "доверенность" или быть включено, например, в договор, определяющий гражданско-правовые отношения представляемого и представителя (см. также п. 4 ст. 185 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 №100-ФЗ)).

Сделки или иные действия, совершенные представителем на основании доверенности, непосредственно создают, изменяют или прекращают гражданские права и обязанности представляемого.

Следует обратить внимание на то, что п. 4 ст. 182 ГК РФ в императивной норме запрещает совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе. Например, в соответствии с п. 3 ст. 1118 ГК РФ лично должно быть совершено завещание; совершение завещания через представителя не допускается.

В Методических рекомендациях по удостоверению доверенностей, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты от 18.07.2016, протокол N 07/16, специально указано на то, что доверенность может быть оформлена только на совершение правомерных действий, содержание ее не может противоречить требованиям законодательства.

Рекомендуется изучить указанные Методические рекомендации- кликните мышкой 2 раза на значок с файлом rtf

Должна быть нотариально удостоверена и содержать все необходимые для заключения сделки полномочия

В частности, должны быть описаны все возможные действия представителя, необходимые для заключения сделки.

Изучите образцы в приложении.

Внимание: если за собственника-продавца действует доверенное лицо (по доверенности), то любой денежный расчет с ним - только непосредственно собственнику-продавцу (получение денежных средств путем перечисления на расчетный счет собственника или лично в руки)

Выбрать соответствующую позицию, отметив значком «V»

Свидетельство о рождении ребенка или удостоверение опекуна - кликните мышкой 2 раза на значок с файлом pdf

Если за ребенка действует родитель

или за недееспособного гражданина – опекун

Согласно ст. 21 ГК РФ способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста. В случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения восемнадцати лет, гражданин, не достигший восемнадцатилетнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Приобретенная в результате заключения брака дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения восемнадцати лет. При признании брака недействительным суд может принять решение об утрате несовершеннолетним супругом полной дееспособности с момента, определяемого судом.

Согласно п. 1 и 2 ст. 28 ГК РФ За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

Выбрать соответствующую позицию, отметив значком «V»

ПРОЦЕСС «ПРОВЕРКА ОБЪЕКТА»

Регистрационное удостоверение, подтверждающее ранее возникшее право - кликните мышкой 2 раза на значок с файлом pdf

Выдавалось Бюро (предприятием) технической инвентаризации в г. Уфа до 7 декабря 1998 года

Документ, подтверждающий регистрацию ранее возникшего права до создания Росреестра (его предшественника) до 7 декабря 1998 года.

Должен быть предъявлен в виде подлинника или дубликата.

Его отсутствие не является препятствием для заключения сделки при наличии Справки из ГУП «БТИ» РБ на объект недвижимости (т.н. «на отчуждение»)

Выбрать соответствующую позицию, отметив значком «V»

ПРОЦЕСС «ПРОВЕРКА ОБЪЕКТА»

Справка из ГУП «БТИ» РБ на объект недвижимости (т.н. «на отчуждение»), подтверждающее наличие ранее возникшего права, отсутствие арестов (запретов), ограничений (обременений) - кликните мышкой 2 раза на значок с файлом pdf

Предоставляется только в том случае, если право возникло до 7 декабря 1998 года, имеется регистрационное удостоверение, выданное БТИ в г. Уфа, и право не зарегистрировано в Росреестре (срок действия – 30 дней).

Справка гарантирует актуальность сведений только до 7 декабря 1998 года, однако после этого момента могли возникнуть препятствия для заключения сделки, например, недвижимость была арестована. Стоимость этой справки 2450 руб. (по состоянию на 11.05.2017). Не все клиенты готовы платить такую сумму. В этом или в ином случае рекомендуется подать заявление о государственной регистрации ранее возникшего права в МФЦ «Мои документы» или через электронную регистрацию в офисе ОН «Перспектива24». Пошлина будет составлять 2000 руб. Это дает полную гарантию законности ранее возникшего права и отсутствия обременений (ограничений) в случае его государственной регистрации с момента возникновения до момента государственной регистрации.

Смотрите приложение. Должен быть предъявлен подлинник

Выбрать соответствующую позицию, отметив значком «V»

ПРОЦЕСС «ПРОВЕРКА ОБЪЕКТА»

Свидетельство о государственной регистрации права (собственности) - кликните мышкой 2 раза на значок с файлом pdf

Выдавались Росреестром в период с 7 декабря 1998 года до 15 июля 2016 года

Его отсутствие не является препятствием для заключения сделки при наличии сведений о государственной регистрации права в Росреестре

Выбрать соответствующую позицию, отметив значком «V»

ПРОЦЕСС «ПРОВЕРКА ОБЪЕКТА»

Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) - кликните мышкой 2 раза на значок с файлом pdf

Выдается Росреестром после 15 июля 2016 года до 31 декабря 2016 года при государственной регистрации права (после отмены свидетельств о государственной регистрации права)

Выбрать соответствующую позицию, отметив значком «V»

ПРОЦЕСС «ПРОВЕРКА ОБЪЕКТА»

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (далее – ЕГРН) - кликните мышкой 2 раза на значок с файлом pdf

Выдается Росреестром после 1 января 2017 года при государственной регистрации права (после отмены выписок из ЕГРП и кадастровых паспортов объектов)

Выбрать соответствующую позицию, отметив значком «V»

ПРОЦЕСС «ПРОВЕРКА ОБЪЕКТА»

Кадастровый паспорт объекта (земельного участка, здания, помещения, объекта незавершенного строительства). - кликните мышкой 2 раза на значок с файлом pdf

Внимание! После 1 января 2017 года вместо кадастровых паспортов объекта Росреестром выдаются Выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

На поэтажном плане сверяем планировку объекта недвижимости с реальной планировкой (при осмотре), правильность характеристик, указанных в правоустанавливающем документе.

Выбрать соответствующую позицию, отметив значком «V»

ПРОЦЕСС «ПРОВЕРКА ОБЪЕКТА»

Технический паспорт объекта (здания, помещения, объекта незавершенного строительства) - кликните мышкой 2 раза на значок с файлом pdf

Необходимо истребовать в случае предстоящей покупки объекта недвижимости за счет средств ипотечного кредита, а также при истребовании согласия органа опеки и попечительства. Также планировку объекта недвижимости с реальной планировкой (при осмотре), правильность характеристик, указанных в правоустанавливающем документе.

Выбрать соответствующую позицию, отметив значком «V»

ПРОЦЕСС «ПРОВЕРКА ОБЪЕКТА»

Документ-основание на объект недвижимости

Договор (купли-продажи, мены, дарения, участия в долевом строительстве и т.д.), справка о полной выплате паевого взноса, свидетельство о праве на наследство, приватизация, решение суда или иной правоустанавливающий документ

При необходимости, используйте Способ проверки решения суда

Для государственной регистрации ранее возникшего права требуется подлинник и копия, во всех остальные случаи – два подлинника документа-основания. Если нет подлинника, то необходимо восстановить его дубликат там же, где получали подлинник (суд, нотариус и т.п.) или заказать в Росреестре справку о содержании правоустанавливающих документов либо копию договора, заключенного в простой письменной форме (если нотариальная форма, то у того же нотариуса)

Согласно п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки. Примечание: юрист обязан проверить наличие на подлиннике договора специального штампа регистрационной надписи, удостоверенного оттиском гербовой печати и личной подписью государственного регистратора; - кликните мышкой 2 раза на значок с файлом pdf

3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

4) свидетельства о праве на наследство;

В данном случае, если наследство по закону, необходимо, чтобы собственник-наследник предоставил гарантийное обязательство следующего содержания (образец): - кликните мышкой 2 раза на значок с файлом

5) вступившие в законную силу судебные акты;

6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

8) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости;

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 №361-ФЗ)

Заключение Основного договора, если право на объект недвижимости не зарегистрировано, в данном случае без предоставления данного документа не допускается

Выбрать соответствующую позицию, отметив значком «V»

Перечень документов, которые необходимо подготовить и предоставить юристам для заключения сделки с объектом недвижимости не менее чем за 1 рабочий день до предполагаемой даты сделки:

ПРОЦЕСС «СТАДИЯ ПОДГОТОВКИ ДОКУМЕНТОВ «ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР. АВАНС В АГЕНТСТВО»,
ПРОЦЕСС «СТАДИЯ ПОДГОТОВКИ ДОКУМЕНТОВ «ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР. АВАНС МЕЖДУ СТОРОНАМИ ДОГОВОРА»,

ПРОЦЕСС «СТАДИЯ ПОДГОТОВКИ ДОКУМЕНТОВ «ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР. СОГЛАШЕНИЕ О ЗАДАТКЕ»,

ПРОЦЕСС «СТАДИЯ ПОДГОТОВКИ ДОКУМЕНТОВ «ОСНОВНОЙ ДОГОВОР»

Положения Семейного кодекса Российской Федерации, которые необходимо учитывать:

Статья 33. Понятие законного режима имущества супругов

1. Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности.

Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

2. Права супругов владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, являющимся совместной собственностью членов крестьянского (фермерского) хозяйства, определяются статьями 257 и 258 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статья 34. Совместная собственность супругов

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов

1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

(в ред. Федерального закона от 29.12.2015 №391-ФЗ).

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Статья 36. Имущество каждого из супругов

(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 №231-ФЗ)

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

Статья 38. Раздел общего имущества супругов

1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов.

2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.

(в ред. Федерального закона от 29.12.2015 №391-ФЗ)

7. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.

Статья 39. Определение долей при разделе общего имущества супругов

1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.

2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.

3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.

Заключение Основного договора без предоставления данного документа не допускается

Вариант 1: Согласие супруга продавца (правоотчуждателя) на совершение сделки с объектом недвижимости, являющемся общей совместной собственностью. - кликните мышкой 2 раза на значок с файлом pd

Не требуется, если имущество приобретено во время брака безвозмездным путем (дарение, наследство, бесплатная приватизация). Должно быть нотариально удостоверено

Выбрать соответствующую позицию, отметив значком «V»

Вариант 2: Нотариально удостоверенное заявление об отсутствии супруга на момент приобретения объекта недвижимости если имущество приобретено до брака

Свидетельство о заключении брака - кликните мышкой 2 раза на значок с файлом pdf

Если объект недвижимости приобретается супругами в общую совместную собственность во время брака

Выбрать соответствующую позицию, отметив значком «V»

Согласие органа опеки и попечительства (РОНО) на совершение сделки с имуществом ребенка (до 18 лет) или подопечного (гражданина, признанным судом недееспособным), в том числе в случае, когда объект недвижимости приобретается в собственность ребенка (подопечного) с использованием ипотечного кредита! Сделка должна быть удостоверена нотариусом!

Заключение Основного договора без предоставления данного документа не допускается.

К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктом 2 (Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного) и пунктом 3 (Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственникам) статьи 37 ГК РФ.

Выбрать соответствующую позицию, отметив значком «V»

Согласие органа опеки и попечительства (РОНО) на снятие с регистрационного учета в жилом помещении находящихся под опекой или попечительством членов семьи собственника либо оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника.

Заключение Основного договора без предоставления данного документа не допускается.

Положение ГК РФ, на которые необходимо обратить внимание:

Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения

2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства

Выбрать соответствующую позицию, отметив значком «V»

Отказ от права преимущественной покупки отчуждаемой участником доли в долевой собственности. Выдается остальными участниками долевой собственности. Если отказ от имени ребенка до 18 лет (подопечного), то требуется Согласие органа опеки и попечительства (РОНО)

ЛИБО:

Извещение участника долевой собственности остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее (не позднее чем один месяц до даты заключения сделки)

При необходимости, используйте 4.1. ПРОЦЕСС «Проверка полномочий нотариуса»

Сделка должна быть удостоверена нотариусом согласно п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости"

Заключение Основного договора без предоставления данного документа не допускается.

Положение ГК РФ, на которые необходимо обратить внимание:

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ)

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 №315-ФЗ)

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Расскажем подробнее про отказ от покупки:

Сделка по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу удостоверяется нотариусом до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности в случае, если они откажутся от покупки такой доли.

Бесспорным подтверждением отказа участника долевой собственности от использования преимущественного права покупки является представление нотариально удостоверенного отказа.

Отказ от покупки является действием, влекущим прекращение вытекающего из отношений общей собственности права отказавшегося лица, и, соответственно, обязанности продавца продать именно ему отчуждаемую долю, а равно возникновение у продавца права на отчуждение доли в общей собственности постороннему лицу.

Таким образом, отказ от покупки отвечает признакам сделки. Следовательно, при обращении к нотариусу сособственников недвижимости для оформления отказа от использования преимущественного права покупки, свидетельствование подлинности подписи на таком документе не допускается (статья 80 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате). Такой отказ удостоверяется по правилам, установленным для односторонней сделки.

Если нотариусу предоставляется отказ сособственников, совершенный в простой письменной форме, нотариус вправе воспользоваться нормами статей 15 и 41 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (отложение совершения нотариального действия и направление соответствующего запроса сособственникам) с целью обеспечения законности заключаемого договора продажи.

Если участником долевой собственности на недвижимое имущество является несовершеннолетний, ему, как и другим собственникам, при отчуждении доли в праве общей собственности одним из сособственников, принадлежит преимущественное право покупки продаваемой доли.

Согласно абзацу 3 п. 3 ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 ГК РФ).

Пункт 2 ст. 37 ГК РФ запрещает опекуну без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечителю - давать согласие на совершение ряда юридически значимых действий, в том числе на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Поскольку преимущественное право покупки является имущественным правом, отказ от него уменьшает объем прав, принадлежащих несовершеннолетнему.

Следовательно, отказ подопечного от покупки, относится к сделкам, на совершение которых в силу п. 2 ст. 37 ГК РФ требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Невыполнение указанного требования закона может повлечь нарушение прав несовершеннолетнего, принадлежащих ему в связи с участием в общей собственности.

Наличие такого разрешения в случаях отказа законного представителя (выдачи законным представителем несовершеннолетнему согласия на отказ) от права преимущественной покупки доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, должно быть установлено нотариусом, удостоверяющим отказ, или нотариусом, удостоверяющим договор продажи при представлении такого отказа в простой письменной форме.

При удостоверении отказа от покупки нотариус истребует полученное сособственником извещение о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи и отражает данные условия в удостоверяемом отказе.

Нотариус, удостоверяющий договор продажи при представлении отказа от покупки в простой письменной форме также истребует полученное сособственником извещение о намерении продать свою долю постороннему лицу в целях проверки содержания отказа условиям, указанным в извещении.

Срок действия отказа от покупки, извещений участников долевой собственности и свидетельства нотариуса о передаче извещения законодательно не установлен. При определении срока действия указанных документов необходимо руководствоваться требованиями принципа разумности, и при возникновении сомнений в действии представленного отказа, свидетельства или извещения нотариус вправе воспользоваться нормами статей 15 и 41 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (отложение совершения нотариального действия и направление соответствующего запроса сособственникам) с целью обеспечения законности заключаемого договора продажи.

Выбрать соответствующую позицию, отметив значком «V»

Отказ от преимущественного права покупки отчуждаемой комнаты в коммунальной квартире от остальных собственников комнат в данной коммунальной квартире (в том числе КУМС г. Уфы, если комната не приватизирована). Если отказ от имени ребенка до 18 лет (подопечного), то требуется Согласие органа опеки и попечительства (РОНО). Применяется только к комнатам в коммунальных квартирах (определяется по поэтажному плану и адресу: … улица, № дома, № квартиры, № комнаты).

При необходимости, используйте 4.1. ПРОЦЕСС «Проверка полномочий нотариуса»

Заключение Основного договора без предоставления данного документа не допускается.

Согласно п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Выбрать соответствующую позицию, отметив значком «V»

Справка Пенсионного фонда Российской Федерации о сумме (оставшейся части) материнского (семейного) капитала или соответствующий отказ в выдаче такой информации либо Справка банка-ипотечного кредитора о том, что для погашения (части) ипотечного кредита не использовался материнский (семейный) капитал - кликните мышкой 2 раза на значок с файлом pdf

Либо распечатка информации с сайта ПФ РФ о размере (остатке) материнского (семейного) капитала. Бизнес-процесс спросить у юристов – предоставление этой информации клиентом занимает около 15 минут.

Истребовать у собственника, если жилое помещение приобреталось после 01.01.2007 года по договору с рассрочкой платежа, в том числе с использованием ипотечного кредита

Заключение Основного договора не допускается в отношении объекта недвижимости действует неисполненное нотариально удостоверенное обязательство получателя государственного сертификата на материнский (семейный) капитал оформить в общую собственность родителей и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Положениями ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 №256-ФЗ (ред. от 03.07.2016, с изм. от 19.12.2016) "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" установлено, что жилое помещение, которое было куплено, построено или реконструировано с использованием материнского капитала или его части, оформляется в общую собственность родителей и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

На практике реализация данного требования вызывает ряд вопросов. Особенно это актуально для случаев, когда родители "забывают" об обязательстве выделить своим детям долю, а потом в случае расторжения брака начинают "делить" совместно нажитое имущество. Для подобных ситуаций Верховный суд Российской Федерации выработал следующие правовые позиции:

- объект недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского (семейного) капитала, находится в общей долевой собственности супругов и детей;

- доли родителей и детей в праве собственности на жилой дом, приобретенный исключительно за счет средств материнского (семейного) капитала, являются равными;

- доли в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, а не на все средства, за счет которых было приобретено жилое помещение;

- если жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, не было оформлено в общую собственность родителей и несовершеннолетних детей, то при разрешении спора о разделе общего имущества супругов суду следует поставить указанный вопрос на обсуждение сторон и определить доли детей в праве собственности на данное жилое помещение;

- наличие обременения в виде ипотеки на приобретенный за счет средств материнского (семейного) капитала объект недвижимости (жилой дом, квартиру) не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования супругов о разделе данного имущества и определении долей детей в праве собственности на это имущество.

Выбрать соответствующую позицию, отметив значком «V»

Согласие арендодателя земельного участка на уступку права требования по зарегистрированному договору аренды земельного участка

Выдается тем органом, который указан в договоре аренды земельного участка в случае, если срок аренды земельного участка составляет менее 5 лет.

Заключение Основного договора без предоставления данного документа не допускается.

Положения Земельного кодекса Российской Федерации, на которые необходимо обратить внимание:

Статья 22. Аренда земельных участков

ЭТО ОТНОСИТСЯ К ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКАМ, НЕ НАХОДЯЩИМСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ: 5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Положения пункта 9 статьи 22 (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 №427-ФЗ) распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 №427-ФЗ и обязательства сторон по которым не исполнены на день его вступления в силу (статья 7 Федерального закона от 12.12.2011 №427-ФЗ). 9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Выбрать соответствующую позицию, отметив значком «V»

Необходимо учитывать, что зарегистрированные в квартире лица, которые отказались от участия в ее приватизации, сохраняют право проживать в ней и не могут быть выселены из нее (ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации") вне зависимости от желания любого нового собственника квартиры и даже в случае указания в договоре купли-продажи квартиры на отсутствие лиц, сохраняющих право пользования ею.

Обращаем внимание на перечень лиц в договоре и в акте оценки в графе «Не участвуют в приватизации», а также лиц, зарегистрированных в настоящее время в жилом помещении, ищем тех, кто отказался от приватизации и п справке о регистрации проживает в настоящее время или временно выбыл - кликните мышкой 2 раза на значок с файлом pdf

При этом, в остальных случаях положениями части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской предусмотрено, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Справка о регистрации по месту жительства в отчуждаемом жилом помещении - кликните мышкой 2 раза на значок с файлом pdf

Если на учете состоит гражданин, который отказывался от участия приватизации жилого помещения или от принятия наследства в виде жилого помещения, то он обязательно до дня сделки должен сняться с регистрационного учета в данном жилом помещении, а потом только предоставить вышеуказанную справку без указания сведений о нем.

Заключение Основного договора не допускается в отношении жилого помещения, в котором на учете состоит гражданин, который отказывался от участия приватизации жилого помещения или от принятия наследства в виде жилого помещения, и который до дня сделки самостоятельно не снялся с регистрационного учета в данном жилом помещении

Выбрать соответствующую позицию, отметив значком «V»

Если у продавца документ-основание «Договор передачи квартиры в собственность/общую долевую/совместную» (приватизация жилья),

то

Вариант 1: в МУП ЕРКЦ г. Уфы (адрес и график работы по телефону (347) 2355011) необходимо получить справку формы №11

Если в ее выдаче отказывают, то

Вариант 2: Дубликат справки о регистрации, предоставляемой в отдел приватизации жилья (кто был зарегистрирован по месту жительства в жилом помещении на момент его приватизации). Выдается Архивным отделом Администрации ГО г. Уфа (г. Уфа, ул. Ульяновых, д.45а, (347) 2606771, (347) 2648480)

Выбрать соответствующую позицию, отметив значком «V»

Заключение Основного договора без предоставления данного документа допускается только с письменного согласия правоприобретателя принять на себя задолженность за коммунальные услуги и прочим обязательным платежам.

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В соответствии со статьей 153 Жилищного кодекса РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает в том числе у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Согласно пункту 1 статьи 8 и пункту 2 статьи 223 ГК РФ право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено федеральным законом. Таким образом, обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых в отношении приобретенной квартиры, возникает после регистрации перехода права собственности к новому собственнику. До этого момента обязанность оплачивать услуги несет предыдущий собственник квартиры.

Копия лицевого счета (об оплате коммунальных платежей) - кликните мышкой 2 раза на значок с файлом pdf

Выдается управляющей компанией

Выбрать соответствующую позицию, отметив значком «V»

Справки об отсутствии задолженности за электроэнергию, услуги связи, за членские взносы (для СНТ и т.п.) и за другие обязательные платежи за прочие коммунальные услуги - кликните мышкой 2 раза на значок с файлом pdf

Выдается поставщиком электроэнергии или услуг связи, правлением (председателем и казначеем) СНТ и т.п.

Выбрать соответствующую позицию, отметив значком «V»

Справка об отсутствии задолженности за капитальный ремонт многоквартирного дома - кликните мышкой 2 раза на значок с файлом pdf

Выдается НОФ «Региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Республики Башкортостан» (г. Уфа, ул. Бессонова, д. 2а, 3-й этаж, (347) 2163136; (347) 2163253, 8-800-775-69-77 - бесплатная горячая линия) – не применяется в отношении индивидуальных и блокированных жилых домов

Согласно п. 3 ст. 168 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

Выбрать соответствующую позицию, отметив значком «V»

Справка от психиатра / нарколога о дееспособности гражданина и возможности совершать сделки- кликните мышкой 2 раза на значок с файлом pdf

Истребовать у физического лица, возраст которого превышает 70 лет или имеются сомнения в его дееспособности (1947 г.р.)

Справка выдается медицинским учреждением по месту регистрации гражданина.

Заключение Основного договора без предоставления данного документа допускается только с письменного согласия правоприобретателя/правоотчуждателя принять на себя риски, связанные с совершением сделки с лицом, в дееспособности которого имеются сомнения.

Выбрать соответствующую позицию, отметив значком «V»

Перечень документов, необходимых для заключения договора уступки по договору участия в долевом строительстве жилья

Заключение Основного договора без предоставления данного документа не допускается.

Согласно статье 11 Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017):

1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

3. Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо.

(часть 3 введена Федеральным законом от 03.07.2016 №304-ФЗ)

4. Юридическое лицо, являющееся цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору, несет ответственность за несоблюдение предусмотренных частью 3 настоящей статьи требований к порядку уплаты цены уступки прав требований по договору в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Справка о полной оплате по договору участия в долевом строительстве, выдаваемая застройщиком. Если есть задолженность, то необходимо, согласие застройщика на перевод долга к новому участнику долевого строительства

Справка выдается на официальном бланке за подписью директора и главного бухгалтера

Выбрать соответствующую позицию, отметив значком «V»

Согласие застройщика на уступку права требования по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве

Согласие выдается на официальном бланке или в виде отметки на подлиннике договора заключения договора уступки по договору участия в долевом строительстве жилья за подписью директора и главного бухгалтера

Выбрать соответствующую позицию, отметив значком «V»

Согласие супруга приобретателя (цессионария) на заключение договора уступки по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве. Должно быть нотариально удостоверено!

Выбрать соответствующую позицию, отметив значком «V»

ПРОЦЕСС «СТАДИЯ ПОДГОТОВКИ ДОКУМЕНТОВ «АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР »

Сведения о налогообложении в результате заключения сделки с объектом недвижимого имущества:

Доведение до сведения агентов и клиентов о необходимости уплаты подоходного налога при продаже объекта недвижимости в установленных налоговым законодательством случаях. Эти сведения необходимо применять при подготовке Предварительного договора и Основного договора

Облагается

Если приобретено до 31.12.2015, то формула: (цена продажи – цена приобретения или 1 млн руб.)*0,13=НДФЛ. Если приобретено после 01.01.2016, то формула: (цена продажи, но не менее 0,7 от кадастровой стоимости – цена приобретения или 1 млн руб.)*0,13=НДФЛ

Не облагается

В случае, если срок владения недвижимостью, приобретенной до 31.12.2015 превышает 3 года, а после 01.01.2016 – 5 лет (при наследстве, приватизации, дарении – 3 года). При дарении между близкими родственниками.

ПРОЦЕСС «ПРОВЕРКА ОБЪЕКТА»

Сведения о наличии ограничений (обременений) на объект недвижимости согласно выписке из ЕГРН на день сделки

Не зарегистрированы

Зарегистрированы.

Необходимо принять меры к прекращению ограничений (обременений) на объект недвижимости (погасить запись об ипотеке, снять арест или запрет (обращаться в ФССП) и т.д.), в противном случае заключение Основного договора без предоставления данного документа не допускается.

Здесь необходимо выяснить природу ограничения (обременения), возможность его устранения и последующего заключения сделки.

Рассмотрим самые встречающиеся случаи:

1) Ипотека. Как правило возникает, если у правоотчуждателя имеется задолженность по кредитному договору или , что реже – по иному обязательству, исполнение которого обеспечивается ипотекой.

2) Прочие ограничения (обременения) (арест, запрет совершать регистрационные действия). Как правило, накладываются при исполнительном производстве Федеральной службой судебных приставов при взыскании задолженности по взысканию задолженности по исполнительному листу.

Необходимо разъяснить агенту, что правообладатель должен получить у кредитора сведения (справку) о размере задолженности перед ним, а также принять все меры к ее погашению.

Варианты решения этой проблемы указаны в этапе 1 стадии 3.4 настоящего Регламента.

ПРОЦЕСС «СТАДИЯ ПОДГОТОВКИ ДОКУМЕНТОВ «АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР »

Сделка по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежит нотариальному удостоверению

(отметить, при необходимости значком «V)

Дополнительные рекомендации юриста по устранению недостатков, могущих повлиять на возможность заключения сделки (исправить ошибку в ГКН, предоставить документы по перепланировке помещения и т.п.)

ПРОЦЕСС «СТАДИЯ ПОДГОТОВКИ ДОКУМЕНТОВ «АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР »

Сюда вносятся все замечания и способы устранения препятствий для заключения сделки

Если планируется электронная регистрация в Росреестре, то обязательно предоставить подлинники карточки СНИЛС и Свидетельства о постановке на налоговый учет – ИНН (большой лист формата А4)

ФИО и подпись юриста, дата

ПРОЦЕСС «СТАДИЯ ПОДГОТОВКИ ДОКУМЕНТОВ «АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР »

ФИО и подпись агента, дата

ПРОЦЕСС «СТАДИЯ ПОДГОТОВКИ ДОКУМЕНТОВ «АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР »

8. Сформированный в «ПО» Перечень необходимых документов юрист распечатывает на бумажном носителе в двух экземплярах, один из них отдает агенту для подписания клиентом, второй оставляет для хранения в паспорте сделки.

9. Юрист обязан заказать выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство многоквартирного дома, в котором расположен объект долевого строительства и проверить в электронном документе через использование поиска по документу (клавиши CTRL+F) следующие сведения:

А) действие срока аренды или актуальность права собственности застройщика на земельный участок земельного участка (кадастровый номер, как правило, указан в договоре об участии в долевом строительстве). Поисковые фразы «аренда», «собственность»;

Б) наличие ареста или запрета совершать регистрационные действия. Поисковые фразы «арест», «запрет», «прочие ограничения»;

В) наличие ипотеки в отношении объекта долевого строительства. Поисковая фраза «ипотека». При наличии ипотеки, на уступку права требования по договору участия в долевом строительстве требуется согласие залогодержателя.

В необходимых случаях, для получения подробной информации, правообладателю необходимо заказать на бумажном носителе в МФЦ «Мои документы» Выписку из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве, которая выдается в отношении земельного участка, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве. Особенности заполнения выписки из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве установлены пунктами 144-146 Порядка заполнения выписок из Единого государственного реестра недвижимости, состав содержащихся в них сведений, а также требования к формату документов, содержащих сведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставляемых в электронном виде, утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.12.2015 N 975 (ред. от 22.11.2016).

2.2. ПРОЦЕСС «Проверка клиентов (правообладателей, участников сделок)»:

֍ Выполняется ведущими юристами, юристами юридического отдела

Агентство предоставляет посреднические услуги при операциях с недвижимостью, совершаемых физическими и юридическими лицами.

Для минимизации рисков, которые могут возникнуть в результате совершения сделки с лицом, не отвечающим определенным требованиям, запретам и ограничениям, установленных действующим законодательством, юрист обязан провести проверку клиентов (правообладателей, участников сделок) при каждом поступлении заявки агента на подготовку Агентского договора, Предварительного договора и Основного договора.

Необходимо распечатать на бумажный носитель результаты поиска информации из Государственных информационных систем и передать агенту для ознакомления, а также зафиксировать в Анкете клиента в карточке сделки, создаваемой и хранящейся в базе данных «ПО» (необходимо следовать Инструкции по использованию «ПО») и в Перечне необходимых документов (далее, в том числе. – «бегунок»).

Проверка клиента проводится при создании/редактировании карточки клиента в «ПО» с использованием государственных информационных систем и иных способов, указанных в таблице:

Вид проверки лица

Способ проверки (Государственная информационная система и т.п.)

Что необходимо сделать для проверки лица

Препятствие для заключения сделки отсутствует

Препятствие для заключения сделки имеется, способ их устранения (если возможен)

Наличие сведений в Банке данных исполнительных производств на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП России)

http://fssprus.ru/iss/ip/

Необходимо указать: фамилию, имя, дату рождения физического лица; наименование и адрес юридического лица; ввести код с картинки

Если сведения о лице отсутствуют, то появится сообщение: «По вашему запросу ничего не найдено».

Если сведения о лице имеются, то появятся сведения об исполнительном производстве: Должник, Исполнительное производство (номер, дата возбуждения), предыдущий номер исполнительного производства; Реквизиты исполнительного документа (вид, дата принятия, номер, наименование органа, выдавшего исполнительный документ); Дата, причина окончания или прекращения ИП (статья, часть, пункт основания); Сервис оплаты Предмет исполнения, сумма непогашенной задолженности; Отдел судебных приставов (наименование, адрес) Судебный пристав-исполнитель.

Необходимо об этом разъяснить агенту, передать ему распечатанную страницу с результатами поиска и сделать отметку в «бегунке»

Наличие сведений о банкротстве

В Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

http://bankrot.fedresurs.ru/debtorsSearch.aspx

Необходимо указать фамилию, имя, отчество физического лица; наименование, ИНН или ОГРН юридического лица

Если сведения о лице отсутствуют, то появится сообщение: «По заданным критериям не найдено ни одной записи. Уточните критерии поиска»

В случае успешного поиска появится сообщение с описанием должника, необходимо кликнуть на его наименование – откроется Карточка должника, в разделе «Документы КАД» необходимо найти решение о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства

Наличие в списке недействительных российских паспортов АС «Российский Паспорт»

http://xn--b1afk4ade4e.xn--b1ab2a0a.xn--b1aew.xn--p1ai/info-service.htm?sid=2000

или

http://services.fms.gov.ru/info-service.htm?sid=2000

Необходимо ввести серию и номер паспорта, код с картинки

По Вашему запросу о действительности паспорта РФ СЕРИЯ № НОМЕР получен ответ о том, что данный паспорт «Среди недействительных не значится».

В случае успешного поиска появится сообщение «По Вашему запросу о действительности паспорта РФ СЕРИЯ № НОМЕР получен ответ о том, что данный паспорт «Не действителен (ПРИЧИНА)»»

Наличие негативной информации о физическом лице или об организации по судебным делопроизводствам в ГАС «Правосудие»

https://bsr.sudrf.ru/bigs/portal.html

Необходимо выбрать субъект РФ («Республика Башкортостан»), в строке поиска выбрать:

1) «Рядом стоящие слова» и ввести фамилию, имя, отчество физического лица; наименование, ИНН или ОГРН юридического лица;

2) если поиск не дает результатов, необходимо выбрать «Точная фраза» и указать фамилию и инициалы физического лица;

3) для юридического лица необходимо выбрать «Точная фраза» и ввести его наименование без кавычек

Субъект РФ: точная фраза Республика Башкортостан. Ничего не найдено

В случае успешного поиска появится сообщение «Субъект РФ: точная фраза Республика Башкортостан» и список дел с участием этого лица. Юрист обязан внимательно изучить полученные сведения, провести анализ на предмет выявления рисков

Наличие негативной информации об организации по судебным делопроизводствам в ГАС «Картотека арбитражных дел»

http://kad.arbitr.ru/

Для того чтобы найти информацию о необходимом деле заполните любые поля в фильтре поиска и нажмите кнопку "Найти".

Например, вы подали иск в Арбитражный суд города Москвы. Выбираем категорию – истец, и вводим наименование организации. Обратите внимание, что в названии не следует указывать организационно-правовую форму. Если название состоит из двух или нескольких слов, лучше указывать его в кавычках.

Нет результатов

По вашему запросу дел не найдено

http://kad.arbitr.ru/

В результате поиска, содержится список дел, отсортированный по дате поступления. Если поиск результатов не дал, попробуйте уточнить его параметры и попробовать еще раз.

Для перехода к карточке дела нажмите на его номер. После чего информация о выбранном дела откроется в новом окне. В карточке дела собрана полная информация о прохождении дела во всех инстанциях, а также копии всех судебных актов в формате PDF.

Структурировано карточка дела состоит из трех основных блоков:

краткая информация о деле - содержит номера производств, время нахождения дела в суде, ссылку для печати данной карточки и ссылку для оформления подписки на данное дело;

информация об участниках дела;

полная хронология рассмотрения дела в каждой из инстанций, и принятые в них завершающие судебные акты.

Для просмотра всех документов, зарегистрированных по делу в соответствующую инстанции, необходимо нажать значок «плюс» в правой части экрана.

Каждая из инстанций содержит список документов, зарегистрированных по делу, по которым можно проследить все совершаемые процессуальные действия:

когда заявление поступило в суд,

когда было принято к производству, где проходило слушание. Дату вынесения резолютивной части, мотивированного решения и промежуточных судебных актов. Наведя курсор мыши на значок «i», можно увидеть дату и время публикации текста судебного акта.

Отчет о публикации всех судебных актов доступен при нажатии на аналогичный значок рядом с названием инстанции рассмотрения.

Документы, доступные для просмотра и скачивания, обозначены специальной иконкой. Чтобы просмотреть его текст, щелкните левой кнопкой мыши по его названию.

Проверка клиента Службой безопасности (на предмет судимости, уголовного преследования, административной практики, состояния на специальном учете и т.п.)

Сервер, логин и пароль

Ссылка 4

необходимо ввести фамилию, имя, отчество, дату рождения физического лица или ИНН юридического лица

Если нет негативной информации о наличии у клиента судимости, уголовного преследования, административной практики, состояния на специальном учете и т.п.

Если есть негативная информация о наличии у клиента судимости, уголовного преследования, административной практики, состояния на специальном учете и т.п., юрист обязан обратиться к руководителю отдела для принятия решения по присвоению уровня риска клиенту, а также поставить в известность агента и его руководителя, ознакомить их с полученной информацией для принятия ими решения о дальнейшей работе с клиентом.

При этом категорически запрещается передавать кому-либо бумажный носитель или пересылать в электронном виде сведения с информационного ресурса Службы безопасности. Единственный способ предоставления сведений агенту и его руководителю – ознакомление без вручения с информацией на бумажном носителе, после чего он уничтожается.

Наличие сведений в Перечне организаций и физических лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму

https://portal.fedsfm.ru

Логин:

Пароль:

Ссылка 2

В личном кабинете выбрать следующее меню, нажать ссылку «Полнотекстовый поиск лиц»:

В форме ввода данных указать фамилию, имя, отчество физического лица; наименование юридического лица

Инструкция

По заданным критериям не найдено ни одной записи. Уточните критерии поиска

В случае успешного поиска появится сообщение с описанием лица - юрист обязан обратиться к руководителю отдела для принятия решения по присвоению уровня риска клиенту, а также поставить в известность агента и его руководителя, ознакомить их с полученной информацией для принятия ими решения о дальнейшей работе с клиентом.

При необходимости - Наличие сведений в сервисе «Внимание, розыск!» официального сайта МВД России

https://мвд.рф/wanted

Необходимо указать фамилию, имя, отчество физического лица

По заданным критериям не найдено ни одной записи. Уточните критерии поиска

Проверка юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, крестьянских (фермерских) хозяйств в Едином государственном реестре юридических лиц

https://egrul.nalog.ru/

Необходимо ввести один из предлагаемых на сайте критериев поиска (рекомендуется указывать ИНН) и код защиты от спама. Результатом успешного поиска будет файл в формате pdf с электронной выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц

Сведения о юридическом лице в электронной выписке из Единого государственного реестра юридических лиц полностью соответствуют содержанию иных представленных документов. Рекомендуется особое внимание уделить статусу юридического лица (должно быть «Действующее») и руководителю юридического лица.

Если сделка с недвижимостью для юридического лица является крупной или сделкой с заинтересованностью, перечень участников Общества с ограниченной ответственностью в решении об одобрении такой сделки должен соответствовать данным об этих участниках в Едином государственном реестре юридических лиц

Сведения о юридическом лице в электронной выписке из Единого государственного реестра юридических лиц не соответствуют содержанию иных представленных документов, в частности:

- статус юридического лица «Ликвидировано», «Находится в стадии ликвидации»,

- руководителем юридического лица является иное лицо, чем то, которое пытается заключить сделку,

- перечень участников Общества с ограниченной ответственностью в решении об одобрении такой сделки не соответствует данным об этих участниках в Едином государственном реестре юридических лиц,

- выявлено иное несоответствие.

В указанных случаях юристу необходимо принять решение по существу выявленных несоответствий и ознакомить с ними агента.

Проверка действительности нотариально удостоверенной доверенности, представляемой клиентом-представителем стороны сделки на информационном ресурсе Федеральной нотариальной палаты.

При необходимости, используйте 4.1. ПРОЦЕСС «Проверка полномочий нотариуса»

http://reestr-dover.ru/

Необходимо заполнить обязательные критерии поиска – реквизиты доверенности:

Дата удостоверения *

Реестровый номер *

Нотариус *

ВРИО

Доверитель *

Внимание! Проверка подлинности доверенности через данный сервис не осуществляется. Злоумышленник может по реквизитам действительной доверенности изготовить поддельную доверенность с иным содержанием. Рекомендуется проверить подлинность доверенности непосредственно у нотариуса, ее удостоверившего.

Сведения об отмене доверенности отсутствуют

Имеются сведения об отмене доверенности.

Сведения о доверенности не найдены.

В указанных случаях юристу необходимо принять решение по существу выявленного факта недействительности доверенности ознакомить с ним агента. Рекомендуется предложить агенту привлечь к участию в сделке самого правообладателя

Проверка физического лица, заключающего сделку по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, на предмет необходимости получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга

Необходимо просмотреть графу «Семейное положение» в паспорте гражданина РФ. Как правило, если физическое лицо состоит в браке, об этом проставляется штамп. Необходимо сверить дату вступления в брак и дату приобретения этим лицом недвижимости.

Если агент не предоставил копия паспорта РФ с отсутствующей графой «Семейное положение», то необходимо в «бегунке» отметить необходимость предоставления

Нотариально удостоверенное согласие другого супруга не требуется:

- физическое лицо в браке не состояло во время приобретения недвижимого имущества

- для приобретения физическим лицом, состоящем в браке, недвижимости на основании договора купли-продажи недвижимого имущества

- недвижимое имущество, приобретено до брака и не является общей собственностью супругов

- недвижимое имущество приобретено безвозмездным путем во время нахождения в браке

- супругами заключено соглашение о разделе совместно нажитого имущества или брачный договор, в результате которого недвижимое имущество является личной собственностью одного из супругов

Нотариально удостоверенное согласие другого супруга требуется:

- физическое лицо в браке состояло во время приобретения недвижимого имущества

- недвижимое имущество, приобретено во время брака и является общей собственностью супругов

- недвижимое имущество приобретено безвозмездным путем во время нахождения в браке

- супругами заключено соглашение о разделе совместно нажитого имущества или брачный договор, в результате которого недвижимое имущество является совместной собственностью одного из супругов

2.3. ПРОЦЕСС «Проверка объектов недвижимого имущества»

֍ Выполняется ведущими юристами, юристами юридического отдела

Агентство предоставляет посреднические услуги при операциях с объектами недвижимого имущества (далее – «объекты недвижимого имущества», «объекты недвижимости», «недвижимость», «ОН»)

Для минимизации рисков, которые могут возникнуть в результате совершения сделки с объектом недвижимости, не отвечающим определенным требованиям, запретам и ограничениям, установленных действующим законодательством, юрист обязан провести проверку объектов недвижимого имущества при поступлении заявки агента на подготовку Агентского договора, Предварительного договора и Основного договора.

Необходимо распечатать на бумажный носитель результаты поиска информации с Государственных информационных систем и передать агенту для ознакомления, а также зафиксировать в Перечне необходимых документов.

Вид проверки объекта

Способ проверки (Государственная информационная система и т.п.)

Что необходимо сделать для проверки лица

Препятствие для заключения сделки отсутствует

Препятствие для заключения сделки имеется

Проверка в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) со сверкой полученных данных со сведениями в правоустанавливающих документах, в технических (кадастровых) паспортах и в иных документах

Зайти на сайт Росреестра по ссылке https://rosreestr.ru/site/

В форме в верхней строке установить «Респ. Башкортостан» (если не определилось автоматически)

Вариант 1.

Быстрое получение справочной информации

В средней части главной страницы нажать иконку

Или указать ссылку в адресной строке браузера https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request

Для получения Справочной информации в режиме online, необходимо осуществить поиск объекта недвижимости путем указания одного из критериев поиска: Кадастровый номер, Условный номер, Ранее присвоенный номер, Адрес, Номер права, Номер ограничения.

После ввода правильных данных, откроется следующая страница со списком найденных объектов недвижимости (как правило, выводится 1 запись). В поле «Адрес» необходимо выбрать интересующую запись. Далее откроется окно с результатом поиска.

Если появится сообщение «Портлет недоступен», запрос необходимо повторить через несколько часов.

Вариант 2. Получение подробной информации

В средней части главной страницы нажать иконку

В правом углу нажать ссылку

Или указать ссылку в адресной строке браузера https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/ir_egrn

Для запроса посредством доступа к ФГИС ЕГРН необходимо ввести ключ

Ссылка 5

(рекомендуется вставить в первое окно, остальные окна заполнятся автоматически)

Для получения Выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, необходимо нажать ссылку «Поиск объектов недвижимости», указать кадастровый номер (Для поиска может быть указано несколько кадастровых номеров. Для разделения записей при вводе используйте ";") или адрес объекта: Регион (обязательно для заполнения), Район, Населенный пункт, Улица, Дом, Квартира, нажать кнопку «найти». Далее из списка найденных объектов выбрать необходимый, отметив галочками и нажать «Добавить в корзину». Во всплывшем окне нажать «Перейти к корзине». Далее, в корзине выбрать параметры запроса «Выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости» или «Выписка о переходе прав на объект недвижимости» и нажать «Отправить запрос». В появившемся сообщении будет номер запроса, который необходимо указать на «бегунке» или в паспорте сделки и перейти по ссылке «Мои заявки». Необходимо подождать завершение обработки заявки (от 5 минут до 1-2 рабочих дней), для проверки нажимать «Обновить», о чем будет свидетельствовать статус заявки «Завершена». В строке заявки будет ссылка в виде кнопки для скачивания архивного файла с именем в виде «Response-НОМЕР-ЗАЯВКИ.zip»», из которого необходимо извлечь документ.xml и просмотреть его в соответствующей программе или через сервис «Проверка электронного документа по ссылке https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_vizualisation

Полученную выписку из ЕГРН необходимо распечатать и вложить в паспорт сделки

Если представленным клиентом правоустанавливающим документам, техническому (кадастровому) паспорту и иным документам соответствуют следующие полученные сведения:

1) описание объекта недвижимости (кадастровый номер, статус (должен быть только «Актуальный»), адрес, площадь, для земельного участка – категория и разрешенное использование);

2) номер и дата государственной регистрации права;

3) в поле «Ограничения» отсутствуют сведения о действующих ограничениях (например, ипотека, арест, прочие ограничения и т.д.).

Применимо к варианту 2 («Выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости»).

4) проверить, помимо вышеуказанных сведений, в полученной выписке из ЕГРН иные сведения об основных характеристиках объекта недвижимости

5) проверить , помимо вышеуказанных сведений, в полученной выписке из ЕГРН иные сведения о зарегистрированных правах, в частности:

-Правообладатель (правообладатели): фамилия, имя, отчество,

- Документы-основания: все реквизиты правильные,

а также

- Ограничение прав и обременение объекта недвижимости: не зарегистрировано; Сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных и муниципальных нужд: данные отсутствуют; Сведения об осуществлении государственной регистрации прав без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа: данные отсутствуют.

Если представленным клиентом правоустанавливающим документам, техническому (кадастровому) паспорту и иным документам НЕ соответствуют следующие полученные сведения:

А) описание объекта недвижимости:

1) кадастровый номер должен быть уникальным для ОН. Если Вы располагаете сведениями о двух и более кадастровых номерах одного и того же ОН, выявляется факт «дублирования» ОН в ЕГРН. Более правильным является тот КН, который был указан в документах о государственной регистрации права или тот кадастровый номер ОН, учет которого произведен раньше (необходимо сравнить даты постановки на учет). В случае выявления дублирующего кадастрового номера необходимо рекомендовать клиенту или самому юристу через соответствующий электронный сервис Росреестра обратиться в Росреестр с заявлением об исправлении технической ошибки с указанием необходимости аннулировать ОН-дубликат .

2) Статус. Если он указан «Временный» (поставлен на учет, но право на него не зарегистрировано), «Архивный» или «Аннулирован», то совершение сделки с ОН невозможно. Необходимо выяснить у клиента причину, по которой ОН был присвоен такой статус – возможно, это а) уничтожение ОН (снос), б) реконструкция объекта капитального строительства (далее – ОКС) или преобразование земельного участка, в) исправление в ЕГРН учетных сведений об ОКС или земельном участке, например когда пристрой к зданию стоял на учете как здание, а в результате исправления был переучтен как помещение, г) иная причина, о которой можно узнать, обратившись в Росреестр. В данном случае необходимо посмотреть графы «Предыдущий кадастровый номер» или «Последующий кадастровый номер». Статус «Аннулирован» как правило ставится в результате исправления сведений о дубликатах ОН или снятия с учета ОН со статусом «Временный» по истечении 5 лет.

3) Адрес. Если адрес не соответствует документам о государственной регистрации, то необходимо установить причину: а) присвоен новый почтовый адрес. В настоящее время органы местного самоуправления при присвоении/изменении почтового адреса ОН самостоятельно направляют в Росреестр, сведения об этом и они учитываются без заявления правообладателя. Необходимо просить клиента получить в органе местного самоуправления справку о присвоении почтового адреса, если не будет уверенности, что в ЕГРН сведения о новом адресе внесены Росреестром правильно. В г. Уфа РБ МУП "АПБ" городского округа город Уфа РБ выдает справки о наличии, состоянии, местоположении объекта по запросу заказчика по 286 руб. подробнее - http://www.gorodufa.ru/?p=services&gr=2&sid=9 , можно также заказать справку через https://gosuslugi.bashkortostan.ru/service_cat?serviceUnionId=1070&selectedRequestId=226698&selectedAgencyId=3814 . В Уфимском районе РБ такие справки выдают администрации сельских поселений (сельсоветов0 – подробная информация https://ufim.bashkortostan.ru/about/districts/

; б) в ЕГРН имеется ошибка в указании почтового адреса, например в результате переноса сведений из баз данных ЕГРП и ГКН. Необходимо рекомендовать клиенту или самому юристу через соответствующий электронный сервис Росреестра обратиться в Росреестр с заявлением об исправлении технической ошибки с указанием необходимости исправить адрес на правильный и приложить к нему подтверждающие документы. Как правило, правильными являются сведения в документах о государственной регистрации прав на бумажном носителе;

4) Площадь. Сведения о площади во всех документах (правоустанавливающий документ, технический/кадастровый паспорт) и в ЕГРН должны быть одинаковыми. В случае выявления любого несоответствия, юристу необходимо предпринять все меры к ее устранению.

Сначала необходимо установить причину, как правило это: а) изменение объекта капитального строительства (далее – ОКС) в результате реконструкции (когда меняются внешние границы, например возводится этаж или пристрой), перепланировки (переустройства) (без изменения внешних границ) помещения. Это можно выявить путем сличения изменений в поэтажных планах и экспликаций в кадастровом и техническом паспортах (в т.ч. и с наличием отметки «Разрешение на перепланировку не предъявлено»), особенно если они выданы в разные периоды. б) изменение назначения ОКС (из нежилого в жилое и наоборот); - клиентом должны быть предоставлены соответствующие разрешения органа местного самоуправления (например, разрешение на реконструкцию объекта и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и т.п.). Если такие документы у заявителя отсутствуют, то необходимо рекомендовать клиенты обратиться к юристу общей практики Агентства для оказания юридической услуги по оформлению всех необходимых документов; в) уточнение границ земельного участка; г) уточнение или изменения в ЕГРН учетных сведений об ОКС или земельном участке на основании поступивших в Росреестр документов или изменения действующего законодательства (например исключение из общей площади объекта жилого назначения площади балконов, лоджий, веранд, сеней, террас – клиентом должно быть представлено соответствующее решение должностного лица Росреестра, направляемое правообладателю. Если оно отсутствует, необходимо запросить Росреестр; д) иная причина, о которой можно узнать, обратившись в Росреестр.

5) для земельного участка – категория и разрешенное использование;

Категории установлены Земельным кодексом Российской Федерации и как правило ошибки в ЕГРН практически не встречаются.

При этом необходимо тщательно обращать внимание на сведения о разрешенном использовании в ЕГРН, которые из-за объединения баз данных ЕГРП и ГКН стали указываться из справочников, а необходимо из правоустанавливающих документов.

Б) Сведения о правах:

1) номер и дата государственной регистрации права. Должны соответствовать сведениям в штампе регистрационной надписи на правоустанавливающем документе (договоре или соглашении).

2) в поле «Ограничения» имеются сведения о действующих ограничениях (например, ипотека, арест, прочие. Необходимо в «бегунке» проставить отметку об их наличии, рекомендовать агенту способ их погашения

3) проверить, помимо вышеуказанных сведений, в полученной выписке из ЕГРН иные сведения об основных характеристиках объекта недвижимости

4) проверить, помимо вышеуказанных сведений, в полученной выписке из ЕГРН иные сведения о зарегистрированных правах, в частности:

- Правообладатель (правообладатели): фамилия, имя, отчество,

- Документы-основания: все реквизиты должны быть правильными, а также

- Ограничение прав и обременение объекта недвижимости: если указано ОПИСАНИЕ ОГРАНИЧЕНИЯ (ОБРЕМЕНЕНИЯ); Сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных и муниципальных нужд: если указано ОПИСАНИЕ ОГРАНИЧЕНИЯ (ОБРЕМЕНЕНИЯ); Сведения об осуществлении государственной регистрации прав без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа: если указано ОПИСАНИЕ ОГРАНИЧЕНИЯ (ОБРЕМЕНЕНИЯ). то необходимо установить возможность заключения сделки и уведомить о принятом решении агента.

Проверка отнесения объекта недвижимого имущества к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры)

В Выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, полученной способом, указанным выше, посмотреть графу «Особые отметки».

В перечнях объектов культурного наследия в прикреплённых здесь файлах

Сведений о том, что объект недвижимого имущества относится к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) нет

Имеются сведения о том, что объект недвижимого имущества относится к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры).

Необходимо истребовать у правообладателя паспорт объекта культурного наследия и охранное обязательство, выдаваемые министерством культуры Республики Башкортостан, а в карточке сделки в «ПО» сделать соответствующую отметку для включения в договор условия об обременении объекта недвижимого имущества.

Подробные материалы и образцы документов опубликованы в http://perspektivaufa.ru/news/blog/obekty-kulturnogo-naslediya-kak-predmety-sdelok-s-nedvizhimostyu/

Проверка наличия на земельном участке объектов капитального строительства с целью запрета отчуждения земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Необходимо зайти на официальный портал Росреестра «Публичная кадастровая карта» по ссылке http://pkk5.rosreestr.ru

Нажать кнопку «Управление картой»

В выпадающем списке проставить галочки в «Объекты капитального строительства», «Земельные участки», далее в строке «Единая картографическая основа» выбрать «ESRI. Космические снимки».

Далее вернуться в меню карты, нажать на кнопку поиска:

В форме ввода выбрать «Участки», ввести кадастровый номер земельного участка, нажать кнопку «Найти», в всплывающем окне откроется таблица с информацией о земельном участке, а на основной странице отобразится космический снимок с обозначенными на нем картографическими данными.

Также для получения дополнительных сведений возможно

запросить Выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости выше обозначенным способом

Препятствие для заключения сделки отсутствует, если на космическом снимке визуально не просматривается наличие на земельном участке каких-либо объектов капитального строительства,

например:

Препятствие для заключения сделки имеется, если на космическом снимке визуально на земельном участке просматривается объект капитального строительства,

например:

В таком случае необходимо уведомить агента о невозможности заключения сделки по отчуждению земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения.

Если право на объект недвижимости не зарегистрировано в ЕГРН, то разъяснить агенту о том, что правообладатель земельного участка должен оформить объект капитального строительства в собственность.

Если право на объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРН, то в этом и в предыдущем случае (после государственной регистрации права), необходимо согласовать со сторонами включение в предмет договора данного объекта недвижимости и изменить иные существенные условия договора о цене, сроках и т.п., а также провести отдельную проверку выявленного объекта недвижимости и истребовать необходимые для заключения сделки документы.

Проверка отнесения жилого помещения к аварийному жилищному фонду на сайте Государственной корпорации — Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства

https://www.reformagkh.ru/relocation/alarm/?geo=reset

Нажимаем кнопку вход

Логин:

Пароль:

Ссылка 6

В поле ввода адреса указываем адрес дома, в котором расположено жилое помещение. Адрес при наборе текста выходит в виде подсказки – необходимо ей следовать.

В результате поиска открывается ссылка на паспорт дома и раздел «Общие сведения». Смотрим строку «Дом признан аварийным»

Там же есть раздел по г. Уфа

по ссылке https://www.reformagkh.ru/relocation/alarm/mo?tid=2340454

и по Уфимскому району

https://www.reformagkh.ru/relocation/alarm/mo?tid=2340454

В паспорте дома, раздел «Общие сведения» в строке «Дом признан аварийным» значится – «Нет»

В результате поиска В паспорте дома, раздел «Общие сведения» в строке «Дом признан аварийным» значится – «Да».

Открываем вкладку «ПРИЗНАНИЕ АВАРИЙНЫМ», там смотрим причину, например: Дата документа признания дома аварийным «31.12.2002», Причина признания дома аварийным «Физический износ», Номер документа «Акт МВК №б/н».

Далее, чуть выше паспорта дома, в поле «Переселение граждан» с описанием «Дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда» нажимаем ссылку «Подробнее». На новой странице нажать ссылку «Версия для печати». Откроется окно с сообщением «Запрос на формирование файла

Сформированный файл будет направлен на указанный Вами e-mail в течение 30 минут E-mail: * [email protected] » Нажать кнопку «Отправить». Далее после сообщения «Заказ принят в обработку» нажать кнопку «Закрыть».

На указанную электронную почту придет электронное письмо с вложением файла в формате pdf с анкетой многоквартирного дома. Необходимо распечатать по 2 экземпляра с 1 по 3 страницы данного документа, один из которых передать агенту, второй – оставить в паспорте сделки.

Образец:

ГЛАВА 3. Подготовка документов

На всех стадиях подготовки документов выполняются процессы:

«Проверка документов, необходимых для заключения агентского договора и для заключения сделки»,

«Проверка клиентов (правообладателей, участников сделок)»,

«Проверка объектов недвижимого имущества»

3.1. Стадия подготовки документов «Агентский договор».

Этап 1. Заключение Агентского договора:

֍ Выполняется ведущими юристами, юристами юридического отдела

Обязательно выполняются процессы:

«Проверка документов, необходимых для заключения агентского договора и для заключения сделки»,

«Проверка клиентов (правообладателей, участников сделок)»,

«Проверка объектов недвижимого имущества»

«Отчетность»

Нормативные акты, которые необходимо учитывать в работе юриста:

Гражданский кодекс Российской Федерации

Глава 52. Агентирование

Статья 1005. Агентский договор

1. По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

2. В случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента.

3. Агентский договор может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия.

4. Законом могут быть предусмотрены особенности отдельных видов агентского договора.

Статья 1006. Агентское вознаграждение

Принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре.

Если в агентском договоре размер агентского вознаграждения не предусмотрен и он не может быть определен исходя из условий договора, вознаграждение подлежит уплате в размере, определяемом в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса.

При отсутствии в договоре условий о порядке уплаты агентского вознаграждения принципал обязан уплачивать вознаграждение в течение недели с момента представления ему агентом отчета за прошедший период, если из существа договора или обычаев делового оборота не вытекает иной порядок уплаты вознаграждения.

Статья 1007. Ограничения агентским договором прав принципала и агента – Эксклюзивность агентского договора

1. Агентским договором может быть предусмотрено обязательство принципала не заключать аналогичных агентских договоров с другими агентами, действующими на определенной в договоре территории, либо воздерживаться от осуществления на этой территории самостоятельной деятельности, аналогичной деятельности, составляющей предмет агентского договора.

2. Агентским договором может быть предусмотрено обязательство агента не заключать с другими принципалами аналогичных агентских договоров, которые должны исполняться на территории, полностью или частично совпадающей с территорией, указанной в договоре.

3. Условия агентского договора, в силу которых агент вправе продавать товары, выполнять работы или оказывать услуги исключительно определенной категории покупателей (заказчиков) либо исключительно покупателям (заказчикам), имеющим место нахождения или место жительства на определенной в договоре территории, являются ничтожными.

Статья 1008. Отчеты агента

1. В ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора.

2. Если агентским договором не предусмотрено иное, к отчету агента должны быть приложены необходимые доказательства расходов, произведенных агентом за счет принципала.

3. Принципал, имеющий возражения по отчету агента, должен сообщить о них агенту в течение тридцати дней со дня получения отчета, если соглашением сторон не установлен иной срок. В противном случае отчет считается принятым принципалом.

Статья 1009. Субагентский договор

1. Если иное не предусмотрено агентским договором, агент вправе в целях исполнения договора заключить субагентский договор с другим лицом, оставаясь ответственным за действия субагента перед принципалом. В агентском договоре может быть предусмотрена обязанность агента заключить субагентский договор с указанием или без указания конкретных условий такого договора.

2. Субагент не вправе заключать с третьими лицами сделки от имени лица, являющегося принципалом по агентскому договору, за исключением случаев, когда в соответствии с пунктом 1 статьи 187 настоящего Кодекса субагент может действовать на основе передоверия. Порядок и последствия такого передоверия определяются по правилам, предусмотренным статьей 976 настоящего Кодекса.

Статья 1010. Прекращение агентского договора

Агентский договор прекращается вследствие:

отказа одной из сторон от исполнения договора, заключенного без определения срока окончания его действия;

смерти агента, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;

признания индивидуального предпринимателя, являющегося агентом, несостоятельным (банкротом).

Статья 1011. Применение к агентским отношениям правил о договорах поручения и комиссии

К отношениям, вытекающим из агентского договора, соответственно применяются правила, предусмотренные главой 49 или главой 51 настоящего Кодекса, в зависимости от того, действует агент по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени, если эти правила не противоречат положениям настоящей главы или существу агентского договора.

1. При поступлении заявки агента на подготовку Агентского договора, юрист обязан войти в свою учетную запись в «ПО» по адресу: Ссылка 3 Логин и пароль юристу вручает руководитель отдела.

2. Технические аспекты подготовки документа отражены в Инструкции по использованию «ПО», которой юрист обязан неукоснительно следовать.

3. В настоящем Регламенте установлены правовые и организационные моменты подготовки документа.

4. Время на подготовку документа вместе с перечнем необходимых документов, не должно превышать 15 минут с момента поступления юристу заявки.

5.1. Юрист при приеме заявки запрашивает у агента сведения, необходимые для заключения Агентского договора и указывает их, а также сведения, полученные в результате проверок клиента и проверок объекта недвижимости в соответствующих формах ввода данных в карточке «Сделка» в «ПО».

Вид сделки

Вид агентского договора

Необходимые сведения

Примечание:

Отчуждение объекта недвижимости

Агентский договор (продажа и подбор)

Источник заявки

Телефон клиента

Электронная почта клиента

Планируемый размер вознаграждения (за продажу)

Планируемый размер дополнительного вознаграждения (за подбор)

Стоимость при заключении агентского договора

Срок действия агентского договора

Эксклюзивность агентского договора

Сведения о подбираемом объекте недвижимости:

Район месторасположения

Вид объекта недвижимости (квартира, комната и т.п.)

Количество комнат в квартире

Приблизительная общая площадь:

Этаж (этажность)

Тип дома

Ориентировочная стоимость (руб.)

Агентский договор (уступка по дудс)

Источник заявки

Телефон клиента

Электронная почта клиента

Планируемый размер вознаграждения

Стоимость при заключении агентского договора

Срок действия агентского договора

Эксклюзивность агентского договора

Агентский договор (чистая продажа)

Источник заявки

Телефон клиента

Электронная почта клиента

Планируемый размер вознаграждения

Стоимость при заключении агентского договора

Срок действия агентского договора

Эксклюзивность агентского договора

Агентский договор (юр. сопров. продажи)

Источник заявки

Телефон клиента

Электронная почта клиента

Планируемый размер вознаграждения

Стоимость при заключении агентского договора

Срок действия агентского договора

Эксклюзивность агентского договора

Приобретение объекта недвижимости

Агентский договор (подбор)

Источник заявки

Телефон клиента

Электронная почта клиента

Планируемый размер вознаграждения

Срок действия агентского договора

Эксклюзивность агентского договора

Сведения о подбираемом объекте недвижимости:

Район месторасположения

Вид объекта недвижимости (квартира, комната и т.п.)

Количество комнат в квартире

Приблизительная общая площадь:

Этаж (этажность)

Тип дома

Ориентировочная стоимость (руб.)

Агентский договор (уступка по дудс)

Источник заявки

Телефон клиента

Электронная почта клиента

Планируемый размер вознаграждения

Стоимость при заключении агентского договора

Срок действия агентского договора

Эксклюзивность агентского договора

Агентский договор (юр. сопров. покупки объекта с приблизительным описанием)

Источник заявки

Телефон клиента

Электронная почта клиента

Планируемый размер вознаграждения

Срок действия агентского договора

Эксклюзивность агентского договора

Сведения о подбираемом объекте недвижимости:

Район месторасположения

Вид объекта недвижимости (квартира, комната и т.п.)

Количество комнат в квартире

Приблизительная общая площадь:

Этаж (этажность)

Тип дома

Ориентировочная стоимость (руб.)

Агентский договор (юр. сопров. покупки объекта с описанием из ЕГРН)

Источник заявки

Телефон клиента

Электронная почта клиента

Планируемый размер вознаграждения

Срок действия агентского договора

Эксклюзивность агентского договора

Сведения о подбираемом объекте недвижимости:

Район месторасположения

Вид объекта недвижимости (квартира, комната и т.п.)

Количество комнат в квартире

Приблизительная общая площадь:

Этаж (этажность)

Тип дома

Ориентировочная стоимость (руб.)

Агентский договор (подбор)

Источник заявки

Телефон клиента

Электронная почта клиента

Планируемый размер вознаграждения

Срок действия агентского договора

Эксклюзивность агентского договора

Сведения о подбираемом объекте недвижимости:

Район месторасположения

Вид объекта недвижимости (квартира, комната и т.п.)

Количество комнат в квартире

Приблизительная общая площадь:

Этаж (этажность)

Тип дома

Ориентировочная стоимость (руб.)

Агентский договор (юр.сопр. дудс)

Источник заявки

Телефон клиента

Электронная почта клиента

Планируемый размер вознаграждения

Стоимость при заключении агентского договора

Срок действия агентского договора

Эксклюзивность агентского договора

Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период.

5.2. Указанные сведения могут быть представлены в виде чек-листа (образец):

Условия для заключения Агентского договора

(необходимо заранее отдать юристу для подготовки агентского договора)

ФИО агента/ группа (полностью)

Вид агентского договора

(нужное подчеркнуть): Чистая продажа, продажа и подбор, только подбор, юр. сопровождение продажи, юр. сопровождение покупки, уступка по дудс (дду), уступка права аренды земли

Источник заявки

(нужное подчеркнуть): расклейка объявлений, сайт «Авито», холодный звонок, заявка по сайту, пешеход, после просмотра объекта с базы Агентства, семинар, рекомендация, иное

Стоимость объекта недвижимости

Размер агентского вознаграждения

Срок действия агентского договора

Телефон клиента

Е-mail клиента

8. Юрист при подготовке Перечня необходимых документов обязан сделать в нем отметку, если сделка подлежит нотариальному удостоверению (сделка по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделка с имуществом ребенка (до 18 лет) или подопечного (гражданина, признанным судом недееспособным)).

9. Юрист при подготовке Перечня необходимых документов обязан довести до сведения агентов и клиентов о необходимости уплаты подоходного налога при продаже недвижимости в установленных налоговым законодательством случаях и сделать в нем соответствующую отметку.

10. Сформированный в «ПО» проект Агентского договора юрист распечатывает на бумажном носителе в двух экземплярах и отдает агенту для ознакомления и подписания клиентом.

11. Если клиент, ознакомившись с проектом Агентского договора, сделал замечания по условиям, то юрист обязан рассмотреть и проанализировать замечания на предмет соблюдения интересов Агентства, при необходимости – согласовать с руководителем отдела, и внести изменения в проект Агентского договора, распечатывает на бумажном носителе в двух экземплярах и отдает агенту для повторного ознакомления и подписания клиентом.

12. Подписанные клиентом-принципалом два подлинника Агентского договора агент передает юристу-подписанту, указанному в преамбуле Агентского договора. Юрист подписывает два подлинника Агентского договора, один из которых, а также подготовленный Перечень необходимых документов (см процесс «Проверка документов, необходимых для заключения агентского договора и для заключения сделки») возвращает агенту для передачи клиенту, второй – передает дежурному юристу для учета.

13. Дежурный юрист принимает подписанный один подлинник Агентского договора и второй экземпляр Перечня необходимых документов, проверяет наличие в нем следующих обязательных сведений: телефон и электронную почту клиента, источник заявки, а также в целом правильность оформления агентского договора.

14. Дежурный юрист обязан до окончания своего рабочего дня внести данные о заключенном Агентском договоре в Электронный реестр Агентских договоров по установленной форме.

15. Дежурный юрист формирует в папке-скоросшивателе для хранения документов бумажный реестр агентских договоров с прикрепленными к ним Перечнями необходимых документов, зарегистрированными в текущем рабочем дне в электронном реестре агентских договоров.

16. При полном заполнении папки «Корона», дежурный юрист подготавливает 2 бумажных стикера с надписями 1) «Агентские договоры-ТЕКУЩИЙ ГОД-ПОРЯДКОВЫЙ НОМЕР ПАПКИ РИМСКИМИ ЦИФРАМИ-часть», например «Агентские договоры 2017 – XXI часть»; 2) ИНТЕРВАЛ ИЗ УЧЕТНЫХ НОМЕРОВ АГЕНТСКИХ ДОГОВОРОВ, ХРАНЯЩИХСЯ В ПАПКЕ, например «5152-5620». Стикер наклеивается на торцевую сторону папки «Корона».

17. Документооборот исполненных Агентских договоров указан в п. 20 этапа 1 стадии 3.5 Настоящего Регламента.

Этап 2 Изменение агентского договора:

֍ Выполняется ведущими юристами, юристами юридического отдела

Обязательно выполняются процессы:

«Проверка объектов недвижимого имущества»

«Отчетность»

1. При поступлении заявки агента на изменение Агентского договора, юрист обязан войти в свою учетную запись в «ПО» по адресу: Ссылка 3. Логин и пароль юристу вручает руководитель отдела.

2. Технические аспекты подготовки документа отражены в Инструкции по использованию «ПО», которой юрист обязан неукоснительно следовать. В частности, по номеру Агентского договора или иным критериям необходимо найти соответствующую карточку сделки.

3. В настоящем Регламенте установлены правовые и организационные моменты подготовки документа.

4. Время на подготовку Соглашения об изменении Агентского договора не должно превышать 10 минут с момента поступления юристу заявки.

5. Юрист при приеме заявки запрашивает у агента сведения, необходимые для изменения агентского договора и указывает их, в соответствующих формах ввода данных в карточке «Сделка» в «ПО»:

Вид сделки

Вид агентского договора

Выбрать изменяемые условия Агентского договора

Примечание:

Отчуждение объекта недвижимости

Агентский договор (продажа и подбор)

Планируемый размер вознаграждения

Стоимость при заключении агентского договора

Срок действия агентского договора

Эксклюзивность агентского договора

Сведения о подбираемом объекте недвижимости:

Район месторасположения

Вид объекта недвижимости (квартира, комната и т.п.)

Количество комнат в квартире

Приблизительная общая площадь:

Этаж (этажность)

Тип дома

Ориентировочная стоимость (руб.)

Агентский договор (уступка по дудс)

Планируемый размер вознаграждения

Стоимость при заключении агентского договора

Срок действия агентского договора

Эксклюзивность агентского договора

Агентский договор (чистая продажа)

Планируемый размер вознаграждения

Стоимость при заключении агентского договора

Срок действия агентского договора

Эксклюзивность агентского договора

Агентский договор (юр. сопров. продажи)

Планируемый размер вознаграждения

Стоимость при заключении агентского договора

Срок действия агентского договора

Эксклюзивность агентского договора

Приобретение объекта недвижимости

Агентский договор (подбор)

Планируемый размер вознаграждения

Срок действия агентского договора

Эксклюзивность агентского договора

Сведения о подбираемом объекте недвижимости:

Район месторасположения

Вид объекта недвижимости (квартира, комната и т.п.)

Количество комнат в квартире

Приблизительная общая площадь:

Этаж (этажность)

Тип дома

Ориентировочная стоимость (руб.)

Агентский договор (уступка по дудс)

Планируемый размер вознаграждения

Стоимость при заключении агентского договора

Срок действия агентского договора

Эксклюзивность агентского договора

Агентский договор (юр. сопров. покупки объекта с приблизительным описанием)

Планируемый размер вознаграждения

Срок действия агентского договора

Эксклюзивность агентского договора

Сведения о подбираемом объекте недвижимости:

Район месторасположения

Вид объекта недвижимости (квартира, комната и т.п.)

Количество комнат в квартире

Приблизительная общая площадь:

Этаж (этажность)

Тип дома

Ориентировочная стоимость (руб.)

Агентский договор (юр. сопров. покупки объекта с описанием из ЕГРН)

Планируемый размер вознаграждения

Срок действия агентского договора

Эксклюзивность агентского договора

Сведения о подбираемом объекте недвижимости:

Район месторасположения

Вид объекта недвижимости (квартира, комната и т.п.)

Количество комнат в квартире

Приблизительная общая площадь:

Этаж (этажность)

Тип дома

Ориентировочная стоимость (руб.)

Агентский договор (подбор)

Планируемый размер вознаграждения

Срок действия агентского договора

Эксклюзивность агентского договора

Сведения о подбираемом объекте недвижимости:

Район месторасположения

Вид объекта недвижимости (квартира, комната и т.п.)

Количество комнат в квартире

Приблизительная общая площадь:

Этаж (этажность)

Тип дома

Ориентировочная стоимость (руб.)

Агентский договор (юр.сопр. дудс)

Планируемый размер вознаграждения

Стоимость при заключении агентского договора

Срок действия агентского договора

Эксклюзивность агентского договора

6. Сформированный в «ПО» проект соглашения об изменении Агентского договора юрист распечатывает на бумажном носителе в двух экземплярах и отдает агенту для ознакомления и подписания клиентом.

7. Если клиент, ознакомившись с проектом соглашения об изменении Агентского договора, сделал замечания по условиям, то юрист рассмотреть и проанализировать замечания на предмет соблюдения интересов Агентства, при необходимости – согласовать с руководителем отдела, и внести изменения в проект соглашения об изменении Агентского договора, распечатывает на бумажном носителе в двух экземплярах и отдает агенту для повторного ознакомления и подписания клиентом. Измененный тестовый файл с документом необходимо загрузить в раздел «Документы» карточки сделки в «ПО», а прежнюю версию сгенерированного документа – удалить. Измененный тестовый файл с документом необходимо загрузить в раздел «Документы» карточки сделки в «ПО», а прежнюю версию сгенерированного документа – удалить.

8. Подписанные клиентом-принципалом два подлинника соглашения об изменении Агентского договора агент передает юристу-подписанту, указанному в преамбуле соглашения об изменении Агентского договора. Юрист подписывает два подлинника соглашения об изменении Агентского договора, один из которых, возвращает агенту для передачи клиенту, второй – передает дежурному юристу.

9. Дежурный юрист принимает подписанный один подлинник соглашения об изменении Агентского договора, проверяет правильность оформления соглашения об изменении Агентского договора.

10. Дежурный юрист производит поиск Агентского договора в электронном реестре агентских договоров по фамилии принципала, запоминает учетный номер Агентского договора, по которому находит подлинник Агентского договора в бумажном реестре агентских договоров в папке «Корона». Соглашение об изменении Агентского договора прикрепляется к Агентскому договору, хранящемуся в бумажном реестре агентских договоров в папке-скоросшивателе для хранения документов

Этап 3. Расторжение агентского договора:

֍ Выполняется ведущими юристами, юристами юридического отдела

Обязательно выполняются процессы:

«Отчетность»

1. При поступлении заявки агента или заявления клиента (принципала) на расторжение Агентского договора, юрист обязан войти в свою учетную запись в «ПО» по адресу: Ссылка 3 Логин и пароль юристу вручает руководитель отдела.

3. В настоящем Регламенте установлены правовые и организационные моменты подготовки документа.

4. Время на подготовку соглашения о расторжении Агентского договора не должно превышать 5 минут с момента поступления юристу заявки.

5. Юрист при приеме заявки запрашивает у агента сведения, необходимые для расторжения Агентского договора и указывает их, в соответствующих формах ввода данных в карточке «Сделка» в «ПО»:

Вид сделки

Вид агентского договора

Необходимые сведения

Примечание:

Отчуждение объекта недвижимости

Агентский договор (продажа и подбор)

Срок расторжения агентского договора

Причина расторжения агентского договора

Наличие или отсутствие претензий принципала к агенту

Агентский договор (уступка по дудс)

Агентский договор (чистая продажа)

Агентский договор (юр. сопров. продажи)

Приобретение объекта недвижимости

Агентский договор (подбор)

Агентский договор (уступка по дудс)

Агентский договор (юр. сопров. покупки объекта с приблизительным описанием)

Агентский договор (юр. сопров. покупки объекта с описанием из ЕГРН)

Агентский договор (подбор)

Агентский договор (юр.сопр. дудс)

6. Сформированный в «ПО» проект соглашения о расторжении Агентского договора юрист распечатывает на бумажном носителе в двух экземплярах и отдает агенту для ознакомления и подписания клиентом.

7. Если клиент, ознакомившись с проектом соглашения о расторжении Агентского договора, сделал замечания по условиям, то юрист рассмотреть и проанализировать замечания на предмет соблюдения интересов Агентства, при необходимости – согласовать с руководителем отдела, и внести изменения в проект соглашения о расторжении Агентского договора, распечатывает на бумажном носителе в двух экземплярах и отдает агенту для повторного ознакомления и подписания клиентом.

8. Подписанные клиентом-принципалом два подлинника соглашения о расторжении Агентского договора агент передает юристу-подписанту, указанному в преамбуле соглашения о расторжении Агентского договора. Юрист подписывает два подлинника соглашения о расторжении Агентского договора, один из которых, возвращает агенту для передачи клиенту, второй – передает дежурному юристу.

9. Дежурный юрист принимает подписанный один подлинник соглашения о расторжении Агентского договора, проверяет правильность оформления соглашения о расторжении Агентского договора.

10. Дежурный юрист производит поиск Агентского договора в электронном реестре агентских договоров по фамилии принципала, запоминает учетный номер Агентского договора, по которому находит подлинник Агентского договора в бумажном реестре агентских договоров в папке «Корона». Соглашение о расторжении Агентского договора прикрепляется к Агентскому договору, хранящемуся в бумажном реестре агентских договоров в папке «Корона».

3.2. Стадия подготовки документов «Предварительный договор. Аванс в Агентство».

Этап 1. Заключение Соглашения об авансе в Агентство:

֍ Выполняется ведущими юристами, юристами юридического отдела

Обязательно выполняются процессы:

«Проверка документов, необходимых для заключения агентского договора и для заключения сделки»,

«Проверка клиентов (правообладателей, участников сделок)»,

«Проверка объектов недвижимого имущества»

«Отчетность»

1. При поступлении заявки агента на подготовку Соглашения об авансе в Агентство, юрист обязан войти в свою учетную запись в «ПО» по адресу: Ссылка 3 Логин и пароль юристу вручает руководитель отдела.

3. В настоящем Регламенте установлены правовые и организационные моменты подготовки документов.

4. Время на подготовку Соглашения об авансе в Агентство вместе с перечнем необходимых документов, не должно превышать 10 минут с момента поступления юристу заявки.

5. Юрист при приеме заявки запрашивает у агента сведения, необходимые для заключения Соглашения об авансе в Агентство и указывает их, а также сведения, полученные в результате проверок клиента и проверок объекта недвижимости в соответствующих формах ввода данных в карточке «Сделка» в «ПО»:

Вид сделки

Вид агентского договора

Необходимые сведения

Примечание:

Отчуждение объекта недвижимости

Агентский договор (продажа и подбор)

Сведения о Правоприобретателе, который вносит Аванс, необходимые для заполнения карточки клиента в «ПО».

Изменилась ли стоимость объекта недвижимости по агентскому договору

Если да, то необходимо изменить Агентский договор (см. Этап 2 Изменение агентского договора)

Сумма аванса

Срок заключения Основного договора

Агентский договор (уступка по дудс)

Агентский договор (чистая продажа)

Агентский договор (юр. сопров. продажи)

Приобретение объекта недвижимости

Агентский договор (подбор)

Агентский договор (уступка по дудс)

Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо (ч. 3, 4 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 №214-Ф).

В данном случае подготавливается Договор («Договор намерения приобретения недвижимости»), согласно которому денежная сумма принимается от цессионария в кассу Агентства в качестве дополнительного агентского вознаграждения и она не засчитывается в счет стоимости объекта долевого строительства.

Агентский договор (юр. сопров. покупки объекта с приблизительным описанием)

Агентский договор (юр. сопров. покупки объекта с описанием из ЕГРН)

Агентский договор (подбор)

Агентский договор (юр.сопр. дудс)

6. Если в Перечне необходимых документов имеется отметка о необходимости уплаты подоходного налога при продаже недвижимости в установленных налоговым законодательством случаях, он должен напомнить об этом агенту, предложить заранее обговорить со сторонами сделки следующие условия сделки «Реальная (фактическая) стоимость», «Стоимость (формальная) по договору», «Стоимость по доп. соглашению к договору», «Стоимость неотделимых улучшений объекта недвижимости».

7. Сформированный в «ПО» проект Соглашения об авансе в Агентство юрист распечатывает на бумажном носителе в двух экземплярах и отдает агенту для ознакомления и подписания клиентом.

8. Если клиент, ознакомившись с проектом Соглашения об авансе в Агентство, сделал замечания по условиям, то юрист рассмотреть и проанализировать замечания на предмет соблюдения интересов Агентства, при необходимости – согласовать с руководителем отдела, и внести изменения в проект Соглашения об авансе в Агентство, распечатывает на бумажном носителе в двух экземплярах и отдает агенту для повторного ознакомления и подписания клиентом.

9. Подписанные клиентом-принципалом два подлинника Соглашения об авансе в Агентство агент передает юристу-подписанту, указанному в преамбуле Соглашения об авансе в Агентство. Юрист подписывает два подлинника Соглашения об авансе в Агентство, один из которых, а также подготовленный Перечень необходимых документов (см процесс «Проверка документов, необходимых для заключения агентского договора и для заключения сделки») возвращает агенту для передачи клиенту, второй – передает дежурному юристу для учета.

10. Дежурный юрист принимает подписанный один подлинник Соглашения об авансе в Агентство и второй экземпляр Перечня необходимых документов, проверяет правильность оформления Соглашения об авансе в Агентство.

11. Если аванс принимается в нерабочее время главного бухгалтера и бухгалтера-кассира, то дежурный юрист принимает от агента денежные средства, пересчитывает их при агенте, вслух произнося полученную сумму. Данная операция производится в помещении отдела таким образом, чтобы действия юриста и агента были видны в камеру видеонаблюдения.

12. В качестве подтверждения получения денежных средств по Соглашению об авансе в Агентство клиенту бухгалтером-кассиром выдается бланк строгой отчетности – квитанция.

12. Сведения о заключенном Соглашении об авансе в Агентство и принятых от агента денежных средствах дежурный юрист обязан внести в информационную таблицу «Аванс в Агентство»: (адрес объекта недвижимости, ФИО лица, вносившего аванс, сумма аванса, агент, подпись агента). Итоговую таблицу за текущий день дежурный юрист фотографирует и опубликовывает в чате «Юротдел ОН «Перспектива24» в «WhatsApp».

13. Денежные средства, принятые юристом от агента, юрист обязан передать бухгалтеру-кассиру не позднее следующего рабочего дня бухгалтерии, о чем бухгалтер-кассир должен проставить свою подпись , дату приема денежных средств в копии информационной таблицы «Аванс в Агентство», которая должна хранится в отделе.

14. Денежные средства, принятые юристом от агента, юрист помещает в сейф в помещении отдела, ключи от которого хранит строго лично у себя до момента передачи денежных средств бухгалтеру-кассиру.

15. Дежурный юрист производит поиск Агентского договора в электронном реестре агентских договоров по фамилии принципала, запоминает учетный номер Агентского договора, по которому находит подлинник Агентского договора в бумажном реестре агентских договоров в папке «Корона». Соглашение об авансе в Агентство прикрепляется к Агентскому договору, хранящемуся в бумажном реестре агентских договоров в папке «Корона».

16. Юрист, подписавший Соглашение об авансе в Агентство обязан удостовериться, что агент сдал денежные средства, полученные от клиента в качестве аванса, в бухгалтерию, проверив наличие сведений об этом в информационной таблице в чате «Бухгалтерия» в «WhatsApp». Если сведения в информационной таблице отсутствуют, юрист обязан позвонить по телефону агенту и узнать причину неявки в бухгалтерию, а также позвонить руководителю отдела, в котором работает агент, сообщить ему об этом факте для принятия мер.

Этап 2 Изменение Соглашения об авансе в Агентство:

֍ Выполняется ведущими юристами, юристами юридического отдела

Обязательно выполняются процессы:

«Проверка документов, необходимых для заключения агентского договора и для заключения сделки»,

«Проверка клиентов (правообладателей, участников сделок)»,

«Отчетность»

1. При поступлении заявки агента на изменение Соглашения об авансе в Агентство, юрист обязан войти в свою учетную запись в «ПО» по адресу: Ссылка 3. Логин и пароль юристу вручает руководитель отдела.

2. В настоящем Регламенте установлены правовые и организационные моменты подготовки документов.

3. Время на выполнение данного этапа не должно превышать 10 минут с момента поступления юристу заявки.

4. Изменение Соглашения об авансе в Агентство производится путем расторжения заключенного Соглашения об авансе в Агентство (см. «Этап 3. Расторжение Соглашения об авансе в Агентство») и последующего заключения нового Соглашения об авансе в Агентство с учетом новых условий.

Этап 3. Расторжение Соглашения об авансе в Агентство:

֍ Выполняется ведущими юристами, юристами юридического отдела

Обязательно выполняются процессы:

«Отчетность»

1. При поступлении заявки агента или заявления клиента (принципала) на расторжение Соглашения об авансе в Агентство, юрист обязан войти в свою учетную запись в «ПО» по адресу: Ссылка 3 Логин и пароль юристу вручает руководитель отдела.

3. В настоящем Регламенте установлены правовые и организационные моменты подготовки документов.

4. Время на подготовку документа не должно превышать 5 минут с момента поступления юристу заявки.

5. Юрист при приеме заявки запрашивает у агента сведения, необходимые для заключения Соглашения о расторжении Соглашения об авансе в Агентство и указывает их, в соответствующих формах ввода данных в карточке «Сделка» в «ПО»:

Вид сделки

Вид агентского договора

Необходимые сведения

Примечание:

Отчуждение объекта недвижимости

Агентский договор (продажа и подбор)

Срок расторжения Соглашения об авансе в Агентство

Причина расторжения агентского договора

Наличие или отсутствие претензий сторон Соглашения об авансе в Агентство

Агентский договор (уступка по дудс)

Агентский договор (чистая продажа)

Агентский договор (юр. сопров. продажи)

Приобретение объекта недвижимости

Агентский договор (подбор)

Агентский договор (уступка по дудс)

Агентский договор (юр. сопров. покупки объекта с приблизительным описанием)

Агентский договор (юр. сопров. покупки объекта с описанием из ЕГРН)

Агентский договор (подбор)

Агентский договор (юр.сопр. дудс)

6. Сформированный в «ПО» проект Соглашения о расторжении Соглашения об авансе в Агентство юрист распечатывает на бумажном носителе в двух экземплярах и отдает агенту для ознакомления и подписания сторонами.

7. Если клиент, ознакомившись с проектом соглашения о расторжении Соглашения об авансе в Агентство, сделал замечания по условиям, то юрист рассмотреть и проанализировать замечания на предмет соблюдения интересов Агентства, при необходимости – согласовать с руководителем отдела, и внести изменения в проект соглашения о расторжении Соглашения об авансе, распечатывает на бумажном носителе в двух экземплярах и отдает агенту для повторного ознакомления и подписания сторонами.

8. Подписанные сторонами два подлинника соглашения о расторжении Соглашения об авансе остаются у них. Агент передает дежурному юристу копию Соглашения Соглашения об авансе в Агентство. Юрист подписывает два подлинника соглашения о расторжении Соглашения об авансе в Агентство, один из которых, возвращает агенту для передачи клиенту, второй – передает дежурному юристу.

9. Дежурный юрист принимает подписанный один подлинник соглашения о расторжении Соглашения об авансе в Агентство, проверяет правильность оформления соглашения о расторжении Соглашения об авансе в Агентство.

10. Дежурный юрист производит поиск Агентского договора в электронном реестре агентских договоров по фамилии принципала, запоминает учетный номер Агентского договора, по которому находит подлинник Агентского договора в бумажном реестре агентских договоров в папке «Корона». Соглашение о расторжении Соглашения об авансе в Агентство прикрепляется к Агентскому договору, хранящемуся в бумажном реестре агентских договоров в папке «Корона».

11. Денежные средства, внесенные в Агентство в качестве аванса, подлежат возврату бухгалтером-кассиром клиенту-плательщику в полном размере в день обращения на основании подписанного Соглашение о расторжении Соглашения об авансе в Агентство.

3.3. Стадия подготовки документов «Предварительный договор. Аванс между сторонами договора»

Этап 1. Заключение Соглашения об авансе между сторонами договора:

֍ Выполняется ведущими юристами, юристами юридического отдела

Обязательно выполняются процессы:

«Проверка документов, необходимых для заключения агентского договора и для заключения сделки»,

«Проверка клиентов (правообладателей, участников сделок)»,

«Проверка объектов недвижимого имущества»

«Отчетность»

1. При поступлении заявки агента на подготовку Соглашения об авансе между сторонами договора (далее – «Соглашение об авансе»), юрист обязан войти в свою учетную запись в «ПО» по адресу: Ссылка 3 Логин и пароль юристу вручает руководитель отдела.

3. В настоящем Регламенте установлены правовые и организационные моменты подготовки документов.

4. Время на подготовку Соглашения об авансе вместе с перечнем необходимых документов, не должно превышать 10 минут с момента поступления юристу заявки.

5. Юрист при приеме заявки запрашивает у агента сведения, необходимые для заключения Соглашения об авансе и указывает их, а также сведения, полученные в результате проверок клиента и проверок объекта недвижимости в соответствующих формах ввода данных в карточке «Сделка» в «ПО»:

Вид сделки

Вид агентского договора

Необходимые сведения

Примечание:

Отчуждение объекта недвижимости

Агентский договор (продажа и подбор)

Сведения о Правоприобретателе, который вносит Аванс, необходимые для заполнения карточки клиента в «ПО».

Изменилась ли стоимость объекта недвижимости по агентскому договору

Если да, то необходимо изменить Агентский договор (см. Этап 2 Изменение агентского договора)

Сумма аванса

Срок заключения Основного договора

Агентский договор (уступка по дудс)

Агентский договор (чистая продажа)

Агентский договор (юр. сопров. продажи)

Приобретение объекта недвижимости

Агентский договор (подбор)

Агентский договор (уступка по дудс)

Агентский договор (юр. сопров. покупки объекта с приблизительным описанием)

Агентский договор (юр. сопров. покупки объекта с описанием из ЕГРН)

Агентский договор (подбор)

Агентский договор (юр.сопр. дудс)

7. Сформированный в «ПО» проект Соглашения об авансе юрист распечатывает на бумажном носителе в двух экземплярах и отдает агенту для ознакомления и подписания сторонами.

8. Если клиент, ознакомившись с проектом Соглашения об авансе в Агентство, сделал замечания по условиям, то юрист рассмотреть и проанализировать замечания на предмет соблюдения интересов принципала, при необходимости – согласовать с руководителем отдела, и внести изменения в проект Соглашения об авансе, распечатывает на бумажном носителе в двух экземплярах и отдает агенту для повторного ознакомления и подписания сторонами.

9. Подписанные сторонами два подлинника Соглашения об авансе остаются у них. Агент передает дежурному юристу для учета копию подписанного сторонами Соглашения об авансе.

10. Дежурный юрист принимает копию Соглашения об авансе и второй экземпляр Перечня необходимых документов, проверяет правильность оформления Соглашения об авансе.

11. Дежурный юрист производит поиск Агентского договора в электронном реестре агентских договоров по фамилии принципала, запоминает учетный номер Агентского договора, по которому находит подлинник Агентского договора в бумажном реестре агентских договоров в папке «Корона». Копия Соглашения об авансе прикрепляется к Агентскому договору, хранящемуся в бумажном реестре агентских договоров в папке «Корона».

Этап 2 Изменение Соглашения об авансе:

֍ Выполняется ведущими юристами, юристами юридического отдела

Обязательно выполняются процессы:

«Проверка объектов недвижимого имущества»

«Отчетность»

1. При поступлении заявки агента на изменение Соглашения об авансе, юрист обязан войти в свою учетную запись в «ПО» по адресу: Ссылка 3. Логин и пароль юристу вручает руководитель отдела.

2. В настоящем Регламенте установлены правовые и организационные моменты подготовки документов.

3. Время на выполнение данного этапа не должно превышать 10 минут с момента поступления юристу заявки.

4. Изменение Соглашения об авансе производится путем расторжения заключенного Соглашения об авансе (см. «Этап 3. Расторжение Соглашения об авансе в Агентство») и последующего заключения нового Соглашения об авансе с учетом новых условий.

Этап 3. Расторжение Соглашения об авансе:

֍ Выполняется ведущими юристами, юристами юридического отдела

Обязательно выполняются процессы:

«Отчетность»

1. При поступлении заявки агента или заявления клиента (принципала) на расторжение Соглашения об авансе, юрист обязан войти в свою учетную запись в «ПО» по адресу: Ссылка 3 Логин и пароль юристу вручает руководитель отдела.

3. В настоящем Регламенте установлены правовые и организационные моменты подготовки документов.

4. Время на подготовку Соглашения о расторжении Соглашения об авансе не должно превышать 5 минут с момента поступления юристу заявки.

5. Юрист при приеме заявки запрашивает у агента сведения, необходимые для расторжения Соглашения об авансе и указывает их, в соответствующих формах ввода данных в карточке «Сделка» в «ПО»:

Вид сделки

Вид агентского договора

Необходимые сведения

Примечание:

Отчуждение объекта недвижимости

Агентский договор (продажа и подбор)

Срок расторжения Соглашения об авансе

Причина расторжения Соглашения об авансе

Наличие или отсутствие претензий сторон Соглашения об авансе

Агентский договор (уступка по дудс)

Агентский договор (чистая продажа)

Агентский договор (юр. сопров. продажи)

Приобретение объекта недвижимости

Агентский договор (подбор)

Агентский договор (уступка по дудс)

Агентский договор (юр. сопров. покупки объекта с приблизительным описанием)

Агентский договор (юр. сопров. покупки объекта с описанием из ЕГРН)

Агентский договор (подбор)

Агентский договор (юр.сопр. дудс)

6. Сформированный в «ПО» проект Соглашения о расторжении Соглашения об авансе юрист распечатывает на бумажном носителе в двух экземплярах и отдает агенту для ознакомления и подписания сторонами.

7. Если клиент, ознакомившись с проектом соглашения о расторжении Соглашения об авансе, сделал замечания по условиям, то юрист рассмотреть и проанализировать замечания на предмет соблюдения интересов принципала, при необходимости – согласовать с руководителем отдела, и внести изменения в проект соглашения о расторжении Соглашения об авансе, распечатывает на бумажном носителе в двух экземплярах и отдает агенту для повторного ознакомления и подписания сторонами.

8. Подписанные сторонами два подлинника Соглашения о расторжении Соглашения об авансе остаются у них. Агент передает дежурному юристу для учета копию подписанного сторонами Соглашения о расторжении Соглашения об авансе.

9. Дежурный юрист принимает копию Соглашения о расторжении Соглашения об авансе, проверяет правильность оформления Соглашения о расторжении Соглашения об авансе.

10. Дежурный юрист производит поиск Агентского договора в электронном реестре агентских договоров по фамилии принципала, запоминает учетный номер Агентского договора, по которому находит подлинник Агентского договора в бумажном реестре агентских договоров в папке «Корона». Копия Соглашения о расторжении Соглашения об авансе прикрепляется к Агентскому договору, хранящемуся в бумажном реестре агентских договоров в папке «Корона».

3.4. Стадия подготовки документов «Предварительный договор. Соглашение о задатке»

Этап 1. Заключение Предварительного договора:

֍ Выполняется ведущими юристами, юристами юридического отдела

Обязательно выполняются процессы:

«Проверка документов, необходимых для заключения агентского договора и для заключения сделки»,

«Проверка клиентов (правообладателей, участников сделок)»,

«Проверка объектов недвижимого имущества»

«Отчетность»

Нормативные акты, которые необходимо учитывать при подготовке предварительного договора:

Гражданский кодекс Российской Федерации

Статья 429. Предварительный договор

Примечание.

По соглашению сторон, если иное не установлено законом, исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором может быть обеспечено задатком (часть 4 статьи 380 настоящего Кодекса).

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 №42-ФЗ)

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

(п. 5 в ред. Федерального закона от 08.03.2015 №42-ФЗ)

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Статья 432. Основные положения о заключении договора

1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

3. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

(п. 3 введен Федеральным законом от 08.03.2015 №42-ФЗ)

Статья 433. Момент заключения договора

1. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

2. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 №42-ФЗ)

Статья 434. Форма договора

1. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

2. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 №42-ФЗ)

Электронным документом, передаваемым по каналам связи, признается информация, подготовленная, отправленная, полученная или хранимая с помощью электронных, магнитных, оптических либо аналогичных средств, включая обмен информацией в электронной форме и электронную почту.

(абзац введен Федеральным законом от 08.03.2015 №42-ФЗ)

Статья 454. Договор купли-продажи

1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

3. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.

4. Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

Статья 459. Переход риска случайной гибели товара

1. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

2. Риск случайной гибели или случайного повреждения товара, проданного во время его нахождения в пути, переходит на покупателя с момента заключения договора купли-продажи, если иное не предусмотрено таким договором или обычаями делового оборота.

Условие договора о том, что риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента сдачи товара первому перевозчику, по требованию покупателя может быть признано судом недействительным, если в момент заключения договора продавец знал или должен был знать, что товар утрачен или поврежден, и не сообщил об этом покупателю.

Статья 460. Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц

1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Статья 488. Оплата товара, проданного в кредит

5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Статья 489. Оплата товара в рассрочку

1. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

3. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

Статья 491. Сохранение права собственности за продавцом

В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара.

В случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором.

Статья 549. Договор продажи недвижимости

------------------------------------------------------------------

Примечание.

Предварительный договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, устанавливающий обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества, квалифицируется как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54).

------------------------------------------------------------------

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

(в ред. Федерального закона от 02.10.2007 №225-ФЗ)

------------------------------------------------------------------

Примечание.

О переходе права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение см. также статью 35 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ.

------------------------------------------------------------------

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 №118-ФЗ)

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 №118-ФЗ)

Абзац утратил силу. - Федеральный закон от 26.06.2007 №118-ФЗ.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 №118-ФЗ)

Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Статья 556. Передача недвижимости

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

------------------------------------------------------------------

Примечание.

О последствиях передачи объекта долевого строительства ненадлежащего качества см. Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ.

------------------------------------------------------------------

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

------------------------------------------------------------------

Примечание.

Правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (Федеральный закон от 30.12.2012 №302-ФЗ). Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации (ст. 131 настоящего Кодекса).

------------------------------------------------------------------

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3. Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.

(п. 3 введен Федеральным законом от 21.07.2014 №224-ФЗ)

ЗАДАТОК.

ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ

Понятие

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 ГК РФ).

Особенности договора

1. Соглашение о задатке должно быть заключено в письменной форме (п. 2 ст. 380 ГК РФ).

2. Если обеспечиваемое обязательство будет прекращено по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ), то задаток возвращается (п. 1 ст. 381 ГК РФ).

3. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если договор нарушила сторона, получившая задаток, то она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

4. По соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429 ГК РФ), если иное не установлено законом (п. 4 ст. 380 ГК РФ).

Существенные условия

Это условия, обязательные для договоров данного вида. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Без них договор будет считаться незаключенным.

Существенными условиями являются:

- условие о сумме задатка (п. 1 ст. 380 ГК РФ);

- условие об обязательстве, в обеспечение которого предоставляется задаток (п. 1 ст. 380 ГК РФ).

Важные детали

Если возникают сомнения в том, является ли уплаченная сумма задатком, в частности в связи с несоблюдением письменной формы задатка, то эта сумма считается уплаченной в качестве аванса. Однако заинтересованная сторона вправе доказывать иное при помощи других доказательств (п. 3 ст. 380, ст. 431 ГК РФ).

1. При поступлении заявки агента на подготовку Предварительного договора, юрист обязан войти в свою учетную запись в «ПО» по адресу: Ссылка 3 Логин и пароль юристу вручает руководитель отдела.

3. В настоящем Регламенте установлены правовые и организационные моменты подготовки документов.

4. Время на подготовку Предварительного договора вместе с Перечнем необходимых документов, не должно превышать 30 минут с момента поступления юристу заявки. В случае подготовки Предварительного договора с нетипичными условиями и схемой сделки, время на подготовку может быть увеличено по согласованию с агентом.

5. Юрист при приеме заявки запрашивает у агента сведения, необходимые для заключения Предварительного договора и указывает их, а также сведения, полученные в результате проверок клиента и проверок объекта недвижимости в соответствующих формах ввода данных в карточке «Сделка» в «ПО»:

Вид сделки

Вид агентского договора

Необходимые сведения для заполнения карточки сделки (указываются в чек-листе для заключения Предварительного Договора)

Формируемый пакет документов, примечание:

Отчуждение объекта недвижимости

Агентский договор (продажа и подбор)

Обязательно следуйте пояснениям в процессе «Проверка документов, необходимых для заключения агентского договора и для заключения сделки», раздел «Перечень документов, которые необходимо подготовить и предоставить юристам для заключения сделки с объектом недвижимости не менее чем за 1 рабочий день до предполагаемой даты сделки»:

Выяснить у агента, а также установить из представленных документов и полученной информации из государственных информационных систем:

Примечание: При заключении Предварительного договора, а также соглашений об авансе, задатке, необходимо включить в него условия об обязательстве правоотчуждателя (продавца и т.п.) погасить имеющуюся задолженность за электроэнергию, услуги связи, за членские взносы (для СНТ и т.п.), капитальный ремонт многоквартирного дома и за другие обязательные платежи за прочие коммунальные услуги.

Если возникла необходимость продления срока для заключения Основного договора, установленного в предварительном договоре из-за запроса дополнительных документов (сведений) государственным органом, то необходимо заключить Соглашение об изменении Предварительного договора в части срока заключения Основного договора (см. стадию 3.4, этап 2).

В предварительном договоре должно быть указано условие о том, что если государственный орган откажет в выдаче необходимого документа, то задаток признается авансом и подлежит возврату по первому требованию покупателя

Если имеются сведения об ограничениях (обременениях) на объект недвижимости согласно выписке из ЕГРН на день сделки, связанные с наличием задолженности по кредитному договору, платежам за коммунальные услуги, прочим обязательным платежам, ведением исполнительного производства ФССП в отношении должника, и выявлено, что у правоотчуждателя отсутствуют денежные средства, достаточные для погашения задолженности, то возможно заключение с правоприобретателем предварительного договора с соглашением о задатке в размере, равном сумме задолженности. Правоотчуждатель обязан использовать полученную сумму задатка исключительно для погашения задолженности в срок, установленный предварительным договором.

Если возникла необходимость продления срока для заключения Основного договора, установленного в предварительном договоре из-за запроса дополнительных документов (сведений) кредитором или государственным органом, то необходимо заключить Соглашение об изменении Предварительного договора в части срока заключения Основного договора (см. стадию 3.4, этап 2).

1) является ли сделка по приобретению с совместной с другим агентом;

2) агент, нашедший приобретателя на отчуждаемый объект;

3) дата заключения предварительного договора и Основного договора;

4) является ли недвижимое имущество памятником истории и культуры (архитектуры);

«Недвижимое имущество не является памятником истории и культуры (архитектуры)»,

«Недвижимое имущество является памятником истории и культуры (архитектуры). Стороны договора ознакомлены с охранным обязательством и паспортом объекта культурного наследия»

5) условие о гарантиях отчуждателя объекта недвижимого имущества

«гарантирует, что до заключения договора недвижимое имущество никому не отчуждено, не заложено, не обещано, в споре не состоит, иными правами третьих лиц не обременено»

Иное, необходимо устанавливать в ходе проверки;

Следовать комментарию к разделу «Сведения о наличии ограничений (обременений) на объект недвижимости согласно выписке из ЕГРН на день сделки» Перечня необходимых документов.

6) условие о возможности изменения цена договора после его заключения:

«не подлежит»,

«подлежит только по соглашению между сторонами»;

7) условия о том, как продавец обязан передать покупателю недвижимое имущество:

«свободным от принадлежащего ему движимого имущества и иных личных вещей»

«вместе с мебелью - кухонным гарнитуром, спальным гарнитуром, стиральной машиной, газовой плитой, электрической плитой, кондиционером»;

8) условия о сроке приема-передачи недвижимости

Указать срок в виде календарной жаты или периода времени в календарных или рабочих днях;

9) необходимо ли условие об обязательстве продавца приобрести покупателю равнозначную недвижимость аналогичной категории, или предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения равнозначной недвижимости в случае расторжения сделки по вине продавца?

10) условие о наличии прав на проживание (пользование) в отчуждаемом жилом помещении:

«Продавец сообщает покупателю, что на момент заключения договора не имеется членов семьи продавца-собственника, которые могли бы проживать в принадлежащем ему жилом помещении после его приобретения покупателем, и сохранять право пользования этим помещением. Переход права собственности на жилое помещение к покупателю является основанием для прекращения права пользования жилым помещением вышеуказанными членами семьи прежнего собственника-продавца, если бы таковые имелись.»,

«Продавец сообщает покупателю, что на момент заключения договора не имеется членов семьи продавца-собственника, которые могли бы проживать в принадлежащем ему жилом помещении после его приобретения покупателем, и сохранять право пользования этим помещение, кроме следующих лиц, зарегистрированных по месту жительства в помещении: УКАЗАТЬ ФИО, которые утрачивает право пользования помещением и обязуется сняться с регистрационного учета в течение УКАЗАТЬ СРОК дней. Переход права собственности на жилое помещение к покупателю является основанием для прекращения права пользования жилым помещением вышеуказанными членами семьи прежнего собственника-продавца»

11) сведения об использовании отчуждателем объекта недвижимого имущества средств материнского (семейного) капитала;

12) условия о стоимости объекта недвижимости:

реальная (фактическая) стоимость, стоимость (формальная) по договору.

Если в перечне необходимых документов в сведениях о налогообложении в результате заключения сделки с объектом недвижимого имущества, отмечено «Облагается» в случае, если приобретено до 31.12.2015, то формула: (цена продажи – цена приобретения или 1 млн руб.)*0,13=НДФЛ. Если приобретено после 01.01.2016, то формула: (цена продажи, но не менее 0,7 от кадастровой стоимости – цена приобретения или 1 млн руб.)*0,13=НДФЛ,

То юрист должен повторно указать об этом агенту, предложить заранее обговорить со сторонами Предварительного договора следующие условия сделки «Реальная (фактическая) стоимость», «Стоимость (формальная) по договору», «Стоимость по доп. соглашению к договору», «Стоимость неотделимых улучшений объекта недвижимости» и заключить необходимые договоры (соглашения). На этой стадии, в Предварительном договоре указывается «Реальная (фактическая) стоимость» и включается условие о том, что в Основном договоре будет указана «Стоимость (формальная) по договору». Необходимо разъяснить агенту, что потребуется заключить также дополнительное соглашение к Основному договору с указанием «Реальная (фактическая) стоимость» либо заключить договор купли-продажи неотделимых улучшений, цена которого будет указана как «Стоимость неотделимых улучшений объекта недвижимости».

13) порядок уплаты цены договора об отчуждении объекта недвижимости –

- «наличными денежными средствами в день подписания основного договора»,

- «наличными денежными средствами в 2 этапа: ПЕРВАЯ ЧАСТЬ СУММЫ в день подписания договора, ВТОРАЯ ЧАСТЬ СУММЫ рублей в срок по ДАТА»

- «- ПЕРВАЯ ЧАСТЬ СУММЫ – в день подписания настоящего договора, предоставления документов на государственную регистрацию перехода права собственности в Управление Росреестра по Республике Башкортостан; - 453 026 (Четыреста пятьдесят три тысячи двадцать шесть) рублей – путем перечисления Государственным учреждением - Управление пенсионного фонда Российской Федерации в Орджоникидзевском районе г.Уфы Республики Башкортостан денежных средств по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал Серии МК–4 №0475697 от 21.11.2011г. на счет Продавца ФИО ПРОДАВЦА № 40817810206001036574, открытого в Башкирском отделении №8598/0197 ПАО «Сбербанк России», в течение двух месяцев после подачи заявления в Пенсионный фонд Российской Федерации или в сроки предусмотренные законодательством»,

- «наличными денежными средствами с использованием банковской ячейки в течение пяти банковских дней с момента государственной регистрации перехода права собственности»;

- Иной порядок, согласованный сторонами договора;

14) Если имеется необходимость внесения задатка или аванса, то юрист объясняет агенту сущность этих способов обеспечения исполнения обязательств, связанные с ними риски, особенно когда вносится большая сумма для оплаты какой-либо задолженности правоотчуждателя объекта недвижимости (погашение ипотечного кредита, какой-либо задолженности перед третьими лицами;

1) Предварительный договор (как правило, это - Предварительный договор купли-продажи недвижимости);

2) обязательно - Соглашение об изменении Агентского договора, если изменились его условия: стоимость объекта недвижимости, размер агентского вознаграждения и т.д.;

3) обязательно - Отчет о нахождении покупателя объекта недвижимости (частичное исполнение АД);

4) по требованию клиента - если имеется задаток или аванс, то Расписка к предварительному договору;

5) если имеется задаток или аванс, то Соглашение о задатке к Предварительному договору либо Соглашение об авансе к Предварительному договору

Агентский договор (уступка по дудс)

1) Предварительный договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве;

3) обязательно - Отчет о нахождении покупателя объекта недвижимости (частичное исполнение АД);

4) по требованию клиента - если имеется задаток или аванс, то - Расписка к предварительному договору;

5) если имеется задаток или аванс, Соглашение о задатке к Предварительному договору либо Соглашение об авансе к Предварительному договору.

Агентский договор (чистая продажа)

1) Предварительный договор (как правило, это - Предварительный договор купли-продажи недвижимости);

3) обязательно - Отчет о нахождении покупателя объекта недвижимости (частичное исполнение АД);

4) по требованию клиента - если имеется задаток или аванс, то Расписка к предварительному договору;

Агентский договор (юр. сопров. продажи)

Приобретение объекта недвижимости

Агентский договор (подбор)

1) Предварительный договор (как правило, это - Предварительный договор купли-продажи недвижимости);

3) обязательно - Отчет о нахождении объекта недвижимости (частичное исполнение АД);