Вся правда о земельных участках в Сочи.
Чтобы разобраться во всех тонкостях работы с землей в таком непростом регионе, как Сочи, мы пригласили на наш ежемесячный Земельный Совет Наталью Апарину — эксперта по земле, кадастрового инженера и автора обучающих материалов по проверке объектов.
Наталья поделилась с какими трудностями можно столкнуться при работе с землей в этом непростом регионе. В этой статье мы собрали для вас выжимку выступления Натальи, чтобы рассказать вам обо всех подводных камнях работы с землей в Сочи.
Кстати, к теме статьи подключилась и юрист нашей Академии Айя Фролова. Ее комментарии мы выделили отдельным шрифтом 😉
1. Стратегии по образованию земельных участков в Сочи практически НЕ работают.
Единственное исключение – льготная категория граждан: ветераны боевых действий, участники СВО, учителя и врачи. Любой ветеран боевых действий из любого региона может образовать участок в Сочи, но даже в этом случае процесс получения участков идет долго и сложно. К примеру, он может длиться больше года, несмотря на льготу.
Сейчас в Сочи утверждён новый ГенПлан, но не утверждены Правила землепользования и застройки. Они сейчас на окончательном этапе утверждения, но…их пока нет. Поэтому переходный период еще больше осложняет работу с землей. Старые ПЗЗ идут в разрез с новым ГенПланом и даже при обычной купле-продаже нужно быть очень внимательными. То, что действует сейчас, может не действовать через пару месяцев. Ведь это могут быть абсолютно разные зоны. К примеру, была жилая, а стала зоной садоводства. А это разные коэффициенты и градостроительные регламенты.
Не надо забывать, что в Сочи при строительстве действует только разрешительный, а не уведомительный порядок. При начале строительства собирается огромное количество документов, которых нет в других регионах. Требования к отчетам администраций с каждым разом ужесточаются. К примеру, если случится оползень, то вся ответственность должна быть на застройщике.
«На следующей встрече надо спросить как «дачная амнистия» в Сочинском Росреестре себя показывает?» — Айя.
2. Инфраструктура не справляется
Кстати, в Сочи нет такого понятия как «дача». Очень дорогая земля, которую люди покупают сразу для постоянного места жительства. Поэтому сейчас это головная боль мэра и губернаторов прибрежных городов. Инфраструктура не была рассчитана, что СНТ вдруг станут местом постоянного проживания. Рядом нет ни больниц, ни школ, ни детских садов.
«Сейчас очень плотно взялись за градостроительную политику регионов. Вспомнили опыт советских времен, когда для каждого строительства рассчитывалась вся инфраструктура. У законодателей в планах закрепить в ГрК РФ понятие мастер-планы городов. А Сочинским градостроителям могу пожелать только терпения, ведь не только власти виноваты в сложившемся... » — Айя.
Найти пустой земельный участок, даже специалисту с большим стажем очень сложно. Если на карте есть свободные участки, то на месте обнаруживается, что 9 из 10 заняты. Здесь как нигде правило – выезжать на участки – нужно соблюдать! По опыту земельных специалистов участки можно искать несколько месяцев!
«Климат Сочи позволяет с картонной коробкой занять любой кусочек земли для жизни», — Айя.
4. Несоответствие территориальной зоне
В Сочи ПЗЗ составлены таким образом, что, например, зона Ж1 будет отрисована по участкам, стоящим на кадастровом учете, а дальше по той же улице может начаться зона зеленых насаждений. И если ты нашел свободное пространство для образования участка, то большая вероятность, что оно попало в зону зеленых насаждений.
«Увы и ах!» — Айя
Земельные участки сейчас не выставляются на торги. Идет утверждение ПЗЗ, поэтому этот путь к получению земли закрыт.
«Ожидаемо», — Айя
В Сочи 11 000 земельных участков находятся в аресте. Из них 3 000 – в действующем аресте, 7 500 – в потенциальном. К сожалению, действовало много мошеннических схем и получилось то, что получилось. Земля стоит денег, а там, где деньги, всегда есть нелегальные схемы.
«Чудеса есть, но не у тех трёх тысяч. Каждый случай можно рассмотреть и хотя бы не витать в иллюзиях. Ну, а новые участки покупать с двойной проверкой», — Айя
Вывод: образовывать участки в Сочи – дело бесперспективное, но у нас есть и другие регионы на Черном море. Ученики Академии Земельный вопрос успешно получают там землю и осуществляют свои цели.
Например, Сергей Петров который меньше года назад пришел в Академию Земельный вопрос, а сегодня оформляет уже 7 участок, один из которых — в 3.1 Га вблизи Кубани.
Также, есть еще одна 7 секретная стратегия, с помощью которой Салават получил землю в Мацесте и рассказал об этом ЗДЕСЬ.
Оставайтесь с нами, и будете в курсе всех земельных новостей!