Иногда это просто вопрос элементарных знаний, осведомленности. Бывает люди годами работают в отрасли как по накатанной, и не знают о новых возможностях. Я, например, имея значительный опыт в реализации гостиничных инвестиционных проектов, с недоверием отнесся к недавним преференциям от Ростуризма по субсидированной процентной ставке (до 3-5% годовых по ПП РФ № 141 от 09.02.2021), а также конкурсный отбор и участие госкорпорации «Туризм.рф» в капиталах более 50-ти частных компаний (на основании ПП РФ № 218 от 19.02.2022 и директив Росимущества) для развития туристических проектов в регионах. Однако, только такие льготные механизмы финансирования позволяют сейчас реализовывать капиталоемкие проекты, на фоне резкого снижения стоимости уже действующих объектов, при росте инвестиционных затрат вызванного девальвацией рубля (импортные материалы и оборудование, подорожанием услуг строительных бригад, и т.д.) или увеличением ключевой ставки ЦБ РФ. В других отраслях, например, при создании промышленных или спортивных объектов свои методы и льготы, однако эффект примерно такой же: можно сэкономить до 50% затрат или резко увеличить эффективность собственных вложений за счет субсидированной государством процентной ставки по кредиту.

Дело в том, что без всесторонней кредитной, финансовой и имущественной поддержки от государства большинство проектов изначально дают фору более удачным конкурентам, которые воспользовались преференциями по полной. Или уже готовому бизнесу, выставленному на продажу иностранными инвесторами, вынужденно уходящими из России и продающими активы со значительным дисконтом.

Однако многие, и особенно инвесторы с опытом, вообще воспринимают помощь государства как признак собственной слабости, противоречащей самому духу предпринимательства и самостоятельности. Кроме того, существует и еще более экстремальная точка зрения некоторых «авторитетных» предпринимателей, которые вообще расценивают как неприемлемое любое взаимодействие с государством, возможно, через призму тюремной этики.

Или часто уже есть груз неудач, отказов в получении тех или иных льгот в прошлом, что приводит к недоверию или к апатии. И даже покупка или аренда госимущества на открытых торгах многими воспринимается как получение «благодати», однако это не всегда верно, ведь в последние годы «государственные» цены, за аренду помещений или зданий, например, часто превышают любые коммерческие расценки и уже не могут рассматриваться как льготные.

На фоне роста стандартных инвестиционных затрат за последние несколько лет: увеличения стоимости финансирования и строительных материалов, рабочей силы, валютных расходов, связанных, например со стоимостью оборудования, такой отказ от очевидных возможностей сэкономить за счет государственных программ и преференций, часто приводит к полной потери экономической эффективности от таких инвестиций в целом.

Все на самом деле не так сложно, ответ на вопрос в заголовке состоит из нескольких компонент: во-первых, собственно, самой льготы, прямого эффекта, который она приносит в проект, во-вторых, условий или требований для её получения. Далее, описание существующих процедур как формальных, предложенных в законодательстве (де-юре), так и принятых всеми участниками, и порой четко не артикулированными и реализуемых де-факто. В-четвертых, для полного контроля внутренних и внешних задач, в том числе за сроками и ответственными исполнителями, бывает полезно оформить график или дорожную карту проекта по методике проектного управления.

Выбор льготы - это стандартный хлеб консультанта. Тут непаханое поле для разработки «качественного» технического задания, и мой Вам совет, надо быть предельно конкретным. Можно просто выбрать и обосновать, можно расписать плюсы и минусы, да еще оценить результат применения в деньгах, посчитать экономический эффект, и так до бесконечности. Это работает и по налоговым режимам и имущественным льготам, и по формам инвестиционного взаимодействия, такие как государственно-частное партнёрство, контракты жизненного цикла. Добавим сюда проработку законодательства, оценку рисков, разработка ТЭО получения льготы, не саму заявку, а оценку возможности :). Часто на этом этапе формируется возможность применения нескольких взаимодополняемых льгот, либо сделать выбор, отказаться от одного варианта, в пользу другого наиболее простого или эффективного. И если Вам нужен реальный совет, а не несколько заумных томов, которые останутся как отговорка или оправдание, непринятого решения или загубленного проекта. Для отдельных гигантских проектов, со сложными или уникальными механизмами реализации, такой труд не лишен смысла. В общем в большинстве случаев, я против подобного творчества, фантазию консультантов необходимо контролировать …. и направлять в практическое русло. Минимальный набор для первичного выбора льготы: перебор и обсуждение вариантов, поверхностная проверка пригодности, краткая оценка эффективности…

На втором этапе, по уже выбранной льготе необходимо более детальный анализ, «тест-драйв». На мой, практический взгляд, для успешной реализации всего инвестиционного проекта лучше оценить основные критерии и требования по льготе, как от законодателя, так, собственно, по Вашим ожиданиям. Здесь важно ответить подходит ли вам льгота и подходит ли вы под условия получения льготы. Оформить это можно в виде своеобразного чек-листа.

Далее, после ответов на вопросы что? и как?, необходимо понять реальность/оправданность этих ожиданий…. На основе открытых и закрытых данных, готовность госорганов и наличие подобной практики, существующие мероприятия, процедуры, формальные и неформальные требования – заключение о возможности получения.

Это необходимо чтобы не оказаться в ситуации: «Гладко было на бумаге, да забыли про овраги». Например, строительство гостиниц в Санкт-Петербурге являются красной тряпкой для чиновников, так же как и льготный механизм получения соответствующих земельных участков от государства. Причина – эту льготу используют для возведения апартаментов, «квазижилья», де-юре являющихся нежилыми помещениями, не обеспеченными всей необходимой инфраструктурой -парковками, школами и детскими садами, медицинскими и социальными учреждениями. Эту лазейку стали часто использовать «ушлые» застройщики, в результате продав такие юниты обычным несведущим жителям города, которые начинают совершенно справедливо требовать от чиновников всех этих обязательных компонент комфортной жизни. В результате всем и «хорошим», и «плохим» девелоперам теперь необходимо проходить Градостроительную комиссия и доказывать что это не жилье и «платить» за инфраструктуру, все проекты апартаментов (обычно они идут по документам как гостиницы) особенно тщательно рассматриваются чиновниками Объекты, в которых более 10% номеров имеют зоны, предназначенные для приготовления пищи, получают визу комиссии при возможности обеспечения их социальной инфраструктурой — детскими садами, школами, поликлиниками. Требования по разным проектам выдвигаются разные, но в целом, по оценке застройщиков, эта «соцнагрузка» обходится им в 20 тыс. рублей на 1 м2 будущего объекта и выше. Вот такое льготное предоставление участка получается… плюс, очевидно, выполнить эскизное проектирование, понизить нормативы «выхода» квадратных метров с учетом требований для комфортной среды!

В других случаях льготного получения здания или земельного участка, эти активы до получения необходимо тщательно проверить на пригодность для предполагаемого использования: с точки зрения генплана, существующих правил землепользования и застройки, наличия инженерных, экологических и транспортных ограничений для ваших потребностей, некоторые специфические требования - санитарные зоны, ВРИ, кадастровый учет, сервитуты с теми функциональными требованиями, которые предполагает Ваш проект. В Санкт-Петербурге, я использую две различные графические системы: РГИС-карту от Комитета Имущественных отношений и Генплан-карту от Комитета по Градостроительства и Архитектуры.

И наконец, если все готовы, плюсы очевидны, последний закономерный вопрос - когда? сколько потребуется времени? Кроме того, немаловажным является пошаговый план подготовки документов их прохождения по инстанциям, отработки замечаний и согласований и получения решения. Этим, на мой взгляд полноценно завершается рассматриваемый вопрос.

Таким образом, на первом шаге к получению льготы мы концентрируемся на полном разборе выбранной льготы и в результате имеем:

·         Описание и основные эффекты льготы или преференции

·         Требования для её получения

·         Предварительная оценка возможности прохождения всех согласований на практике

·         Пошаговый план (дорожная карта) с графиком и ответственными исполнителями

Действительно, методика важна, мы должны говорить с чиновниками на одном языке. Это позволяет не только структурировать весь план получения льготы, но и трезво оценить возникающие трудности заранее.

В этой синхронизации (SYNC, англ.), собственно, и есть весь секрет, позволяющий заранее видеть результат, путь к нему и те проблемы или угрозы, которые могут помешать его реализации. Необходимо это предвидеть, что часто помогает предотвратить разочарование от общения с государством. И сделать инвестиционный проект взаимовыгодным, каким он и должен быть!

Я здесь преследую исключительно практический подход, а не теоретические выкладки или инструкции, которым изначально не суждено пройти все согласования, а значит они не имеет ценности для инвестора.

В ближайшее время последовательно рассмотрим все следующие шаги, и общая картинна, возможно, покажется еще более цельной.

В достаточно спокойном феврале 2023 года (если такое понятие вообще применимо к действительности) мы здесь писали о различных факторах ухудшающих экономику инвестпроектов. В тот момент череда снижений кредитных ставок фактически себя исчерпала, мы отмечали грядущее повышение этих показателей, и неминуемом росте соответствующих затрат прямо влияющих на эффективную рентабельность наших инвестиций. И вот случилось, в июле +1%, вчера, 15 августа еще +3,5%, итого по решению ЦБ РФ ключевая ставка теперь 12% годовых.

Кроме того, на лицо была возрастающая неопределённость во многих сферах для выявления перспективности тех или иных направлений для инвестирования, связанная с драматическими событиями последних нескольких лет. Также был отмечен рост инвестиционных затрат, который в то время прежде всего выражался в подорожании импортного оборудования, росте логистических издержек. Сейчас на фоне серьезного обесценения национальной валюты, к этим факторам добавились рост цен на многие импортные материалы и комплектующие, дефицит предложения и рост затрат на рабочую силу.

Итак, каким образом в нынешних условиях можно рассчитывать на адекватный возврат инвестиций?

Выбор льготы, точнее набора доступных льгот для инвестора от государства становится еще более актуальным, фактически единственным способом продолжить и успешно завершить проект.

Кстати, опрос о выборе льготы, который мы регулярно проводим показывает, что льготное кредитование не является самым популярной льготой (уступает имущественным мерам поддержки от государства: зданиям и земельным участкам, а зачастую грантам и субсидиям).

Почему же это будет выгодно инвестору сейчас, когда ставка ЦБ повышена, кредитование становиться фактически невозможным?

Расчеты показывают (на основе более 100 реальных проектов), что даже обычный кредит без господдержки повышает эффективность инвестпроекта существеннее, чем любая другая преференция от государства (получение земли или здания, или, например, выгоднее чем компенсация капитальных затрат: гранты или субсидии, и значительно выгоднее стандартных налоговых льгот).

А если рассмотреть льготный кредит с субсидированной ставкой (обычно в зависимости от отрасли под от 1% и до 7% годовых), то одна эта льгота чаще всего будет выгоднее, чем применение ВСЕХ остальных доступных льгот в совокупности (и имущество, и субсидии и налоги)!!

Более того, за последние годы появились примеры успешного развития целых отраслей при введении такого стимулирования в РФ, что подтверждает этот тезис. Во-первых, это сельское хозяйство, а точнее агропромышленный комплекс: с середины 2000-х годов действуют многочисленные программы льготного кредитования, лизинга, и т.д. с общим бюджетом поддержки от государства в сотни миллиардов рублей для нескольких десятков тысяч компаний на каждый год. Результат, что называется у нас на столе и подтверждает эффективность: подавляющая часть сельхозпродукции теперь российского производства, растет и экспорт. А в девяностых, если кто помнит, новый год встречали с «ножками Буша». Во-вторых, это жилищное строительство, с всевозможными программами льготной ипотеки, которой пользуется уже миллионы семей с объемом несколько триллионов рублей каждый год. Результаты этих мер, конечно, противоречивые, однако строительной отрасли нелегко будет отказаться от таких инъекций… Автомобилестроители, дилеры и наши сограждане также плотно воспользовались льготными программами автокредитования, здесь льгот в процентном соотношении пока сильно меньше (3-5% в объемном и количественном выражении), однако на общем фоне сотен тысяч кредитов на сотни миллиардов рублей каждый год, выходит, десятки тысяч семей получили автомобили на значительно более выгодных условиях.

По промышленности, программ и механизмов сильно больше, здесь и региональные и федеральный фонды поддержки промышленности, и промышленная ипотека, лизинг, МСП и т.д. Однако, например промышленная ипотека запущенная в конце 2022 года на 01.08.2023 позволила прокредитовать только «248 предприятий на сумму 22 миллиарда рублей, получено займов, и ещё находятся на рассмотрении около 200 предприятий со своими проектами». И общий объем востребованности этой программы в несколько раз превышает выделенные Минпромторгом лимиты. Если добавить программы по МСП, лизинг, федеральные и региональные программы поддержки промышленности, то общий объем льготных кредитов и поддержки промышленности можно грубо оценить в десятки тысяч компаний в год с объемом льготного финансирования несколько триллионов рублей в год.

Международный опыт развитых стран показывает, что кредитование инвестиционных проектов обеспечивает 50%-70% всех инвестиций (т.е. фактически большинство проектов финансируется с использованием кредитных средств). В России, доля кредита в финансировании инвестиций лишь 15% (в 4 раза ниже). Аналогично, доля совокупного банковского кредита к ВВП в передовых странах: в Японии и США более 200%, в Китае – более 150%. В России менее 50%. Т.е. доступность кредита в 4 раза ниже продвинутых мировых стандартов. Аналогичные данные по ипотеке: в России текущий ипотечный портфель около 10% годового ВВП, в 7 раз меньше, чем в Канаде и Великобритании, в 5 раз меньше, чем во Франции, Германии и США.

Почему же это субсидированное кредитование не является столь очевидной, популярной и самой желанной льготой? Тут есть несколько причин:

Во- первых, доступность кредитов, тем более льготных (учитывая их ставки – за рубежом большинство кредитов являются льготными). Кредиты, лизинг, ипотека так и остаются достаточно дорогим инструментом, а учитывая необходимые требования банков, залоги, страхования, ковенанты, доступны лишь ограниченной доли крупных компаний.

Во-вторых, инфраструктура: российская банковская система учитывая ее сравнительно молодой возраст, заградительные ставки, отсутствие долгосрочных пассивов (депозиты, пенсионные, страховые деньги) в экономике в принципе не готова к долгосрочному кредитованию.

В-третьих, подавляющее большинство предпринимателей, в частности наиболее возрастная его часть, сделавших себя сами, и преодолевшие за последние 30 лет более 10 крупных кризисов, большинство из которых заканчивались или начинались повышением ставок до двузначных, особенно не знают, не задумываются и не верят в созидательную силу кредитного плеча. Однако, каждый из них, вспомнит десятки случаев своих коллег бизнесменов, пущенных по миру с лёгкой руки банкиров или государства…. Инвесторы часто не чувствуют себя защищенными в таком диалоге с этими могущественными финансовыми структурами.

Возврат к двузначной ставке (12% годовых по решению ЦБ РФ от 15.08.2023), если это решение не носит краткосрочный характер, как мы уже видели в 2022 году с резким повышением и далее постепенным снижением к прежнему уровню в течении 3-х месяцев, делает обычный банковский кредит фактически недоступным для большинства долгосрочных инвестиционных проектов. Дело в том, что эффективная ставка для большинства средних и небольших предприятий может оказаться за пределами 15-20% годовых, что делает фактически бессмысленным кредитование реального сектора экономики, где нормальный срок окупаемости не опускается ниже 4-5 лет.

При таком негативном сценарии, льготы для инвесторов от государства и прежде всего с субсидированием процентной ставки становятся фактически единственным ресурсом для успеха ваших инвестиций. В отраслях, рассмотренных выше в качестве примера, действуют и продолжают действовать программы кредитования с государственной поддержкой под 1%, 3%, 4%, 5% или 7% годовых, что, как показывают наши расчеты, позволяет не только сохранить рентабельность проекта, но и существенно ее увеличить. Комплексное же применение этих льгот от государства (налоговые, имущественные включая недвижимость и компенсацию затрат), наряду с льготными программами кредитования могут вообще существенно, до нескольких раз (!!) сократить срок возврата инвестиций. И это действительно так, надо только найти и поверить в такие возможности в вашей конкретной отрасли!

Комплексный подход к получению льгот от государства с акцентом на льготное субсидированное кредитование является нашим рецептом для благоденствия инвестора! А учитывая, (не-) готовность банков предлагать адекватные условия самостоятельно, без стимулирования от государства, по сути, единственным выходом.

Хорошая новость, что государство в основном переложило эти льготные механизмы кредитования напрямую на банкиров, следовательно изнывать, мучиться от общения с чиновниками и ждать решения по кредиту инвестору не придется, достаточно убедиться в наличии льготной программы и подать заявку на кредит в банк.

В последние неспокойные годы, несмотря на заявленное властями снижение инфляции и стоимость кредитов, значительный общий рост затрат при инвестировании давно стал очевидным для предпринимателей – это и рост курса валют, дополнительные логистические издержки на покупку и доставку оборудования, рост зарплат персонала и т.д. Однако в целом эти тенденции возможно компенсировать общим ростом цен на товары и услуги, в том числе создаваемых в результате инвестирования. Но есть другой фактор, который нам существенно сложнее отыграть, и который еще сильнее влияет на рентабельность проектов. Это сроки запуска проектов, это время, часть нашей жизни, которое мы тратим и мы отрываем у семьи и у себя….
Несмотря на то, что инвестиции в реальном секторе экономики (в отраслях материального и нематериального производства т.е. для производства товара или по оказанию услуг) от идеи до запуска занимают месяцы, и часто годы, фактор времени однозначно является самым важным и одновременно самым сложным при принятии инвестиционного решения. В эпоху перемен, в которую мы с вами живем, многие привычные финансовые связи и механизмы не работают, или работают не так как раньше, зато появились новые возможности, которые, в том числе, помогают инвесторам сделать не просто правильное решение, а сделать его в нужный момент. Об этом и пойдет здесь речь…

Внешняя неопределенность и риски, кризисы, СВО перегружает нас лишними сомнениями, которых с каждым новым днем все больше, а время уходит.

Кроме того, сам момент запуска и выхода проекта на рынок часто имеет критическое значение, многие знают примеры, когда прорывные проекты вышли на рынок слишком рано, проиграв своим последователям, еще больше примеров, когда проекты опаздывали, проигрывая более расторопным конкурентам. Именно поэтому, например, после кризиса 2008 года мы действовали, когда другие остановили инвестиции, подсчитывали убытки, выжидали или бесконечно переписывали бизнес-планы.

Прежде всего речь идет о концепции стоимости денег во времени, когда денежный доход или расход в сегодняшний момент времени, имеет более высокую стоимость чем будущий при одинаковых суммах. Инфляция легко объясняет этот феномен, деньги, к сожалению, теряют стоимость. Именно поэтому, проект, поставленный на паузу, при наличии уже понесенных на него расходов, приводит к заморозке средств и чем дольше и неопределенней этот срок, тем ниже реальная доходность от таких растянутых во времени инвестиций. Аналогично, если идея вообще не реализована, она остается идеей и не имеет ценности, даже если психологически, мы продолжаем оправдывать собственное бездействие и верить в её будущий успех.

Более того, такие долгосрочные проекты в реальном секторе экономики часто не являются полностью ликвидными, особенно в начальной фазе проекта, что также усложняет возврат денег, при такой остановке, либо выхода из проекта или же его существенного перепрофилирования. Это, как правило, также занимает длительное время. Часто проще завершить проект и продать уже готовый объект, чем передавать и оценивать начатый, но незаконченный ….

Порой невозможно (или по крайней мере очень сложно) беспристрастно пропускать мимо ушей тревожный новостной фон, продолжая методично (по аналогии с алгоритмическими роботами, торгующими на бирже) вкладывать свои кровные деньги в проекты в наше время, фокусируясь на цели, не оказавшись в плену всевозможных реальных рисков и их ментальных интерпретаций….

Их действительно невозможно не учитывать, но и ставить их в центр принятия, а точнее «непринятия решения» неверно. Этот защитный механизм нашего мозга (loss aversion, неприятие потерь) предпочитающего простые решения (в данном случае, для безопасности, немножко отложить проект), и не любящие сложные энергозатратные решения (например, запустить проект и предусмотреть в нем реакцию на негативные риски) описан нобелевским лауреатом Д. Канеманном. Необходимо выработать «защиту» от такой психологической ловушки. Мне с моим рациональным мышлением, когда цифры являются основой для принятия решения, очень помогло знакомство с теорией ценообразования опционов (option pricing theory), когда для справедливой оценки и принятия решения необходимо учитывать вероятность наступления того или иного события. Так для крайне редких и сокрушительных событий или при проработке альтернатив или реакций на неблагоприятные внешние вызовы (знаменитый план «Б») такой подход помогает рационализировать принятие решение путем усреднения различных исходов (с учетом их вероятности) и их средневзвешенной капитализации. Не ждать события, а учитывать их и дисциплинированно действовать: снова фактор времени определяет! В свое время изучив несколько сотен инвестиционных проектов, тысячи финансовых моделей, я понял, что в долгосрочных инвестициях фактор времени (длительность согласований и строительства, скорость принятия решений и запуска проектов, и т.д.) играет более важную роль чем, например, рост капитальных затрат, условия финансирования, и даже рыночная конъюнктура.

Инвестору – непросто, сейчас в связи с уходом зарубежных игроков появляются фантастические возможности и даже целые ниши, а еще часто успешный действующий бизнес продается дешевле, чем полные затраты на его создание. Динамика зашкаливает: побеждает тот, кто быстрее, кто готов к переменам, может адаптироваться под новые вызовы!

Вообще говоря, сейчас проще и быстрее купить готовое, чем инвестировать с нуля. Когда цены, кредиты и инвестиционные затраты на создание бизнеса растут, создание такого актива с нуля дорожает, можно не оправдать потраченные инвестиции. А другие действующие бизнесы, наоборот резко дешевеют из-за вынужденных продаж иностранцев. Либо, из-за меняющихся технологий, рынков и регулирования сделки срываются. Да и конкуренты не дремлют. Иногда окно возможностей быстро захлопывается, еще недавно такая явная возможность вдруг исчезает. Инвестор не успевает за изменениями, он отягощен сомнениями, собственные проекты не дают поднять голову и оглядеться по сторонам.

Здесь в основном речь идет про так называемый психологический эффект владения (endowment effect), заключающийся в том, что человек больше ценит те вещи, которыми уже владеет, а не те, которыми может овладеть. Для принятия рационального, а не «человеческого» решения в данном случае необходимо действовать как «трейдер», т.е. не позволять субъективности влиять на принятие решений. И опять же мобильность, быстрота реакции, способность отказаться от проекта и расстаться со своим детищем в пользу новых возможностей позволяет сохранить и преумножить капитал. Время и дисциплина снова решает!

Проверенные десятилетиями механизмы - пересидеть кризис и вложить в валюту или депозиты, в недвижимость, которая «всегда растет», последние несколько лет как по команде сбоят. Например, нам становятся очевидно, что рублевые депозиты «изначально убыточны» на фоне девальвации рубля и даже победные реляции о снижении инфляции нас не обнадеживают, так как мы видим огромный рост в рублевых ценах стоимости зарубежной техники (автомобильной, например), т.е. снижению покупательной способности таких привычных рублевых сбережений.

Валютные ограничения, отрицательные ставки по валютным вкладам, блокировка всевозможных мостов «Euroclear/Clearstream/НРД» добавили сложностей с доступом к зарубежным инвестиционным активам, имуществу и даже отечественным бумагам номинированных в валюте. Эти зарубежные альтернативы реальных инвестиционных проектов в России также теперь вызывают сомнения, а еще недавно казались гарантированными и таким надежными.

Все это приводит к некой игре разума, мозг постоянно и изощренно перебирает старые, давно знакомые альтернативы, фокусируется на рисках или сложностях, и тем самым останавливает предпринимателя от реализации давно выстраданного проекта, его инвестиций. И это очень непростой выбор, особенно когда все вокруг и даже в собственной голове, кто-то или что-то сигнализируют о более безопасных альтернативах. И время уходит, во всех смыслах этих слов… Но предприниматели, а тем более инвесторы готовы брать на себя ответственное решение, не потакать психологическим играм разума, оставаясь в бездействии.

Однако многочисленные исследования подтверждают, что только бизнес-активы (компании, акции, инвестиционная недвижимость) на длительный период т.е. 10, 20 или 30 лет приносят существенную доходность превышающую инфляцию. Иные активы, например, облигации, жилая недвижимость, золото или валютные инструменты, к сожалению, в лучшем случае позволяют сохранить стоимость денег (относительно инфляции), но как правило не позволяют существенно заработать. Безусловно, эти позиции могут составлять существенную часть вашего инвестиционного портфеля, но выполняют исключительно защитную, не доходную функцию.

Так что же делать? Ставить проект на очередную паузу до лучших времен? Переносить сроки и откладывать проект, продолжая коллекционировать нереализованные идеи или проваленные инвестиции? Неужели перспективы нет? Какие еще ресурсы могут быть использованы?

Современная общемировая практика – широкая государственная поддержка инвестиционных проектов. У нас не любят говорить об этом, но в теперь недружественных развитых странах – поддержка для инвесторов от государства куда больше, например в США в стоимость стандартного пакета инвестора входит:

A) земельный участок

Б) инженерное подключение (наши техусловия монополистов) включая дороги

В) налоговые вычеты на существенный объем новых вложений

Г) инвестиционные налоговые кредиты

и т.д.

И все это инвестор получает изначально и бесплатно, уже при старте проекта, у нас же эти механизмы ограничено доступны и еще не являются чем-то само собой разумеющимся, хотя такие же меры поддержки существуют в РФ уже много лет.

По сути, в наше время платить налоги и не получать инвестиционные льготы (активы, кэшбеки, налоговые преференции) значит обрекать свои инвестиции на прозябание.

Значит, брать господдержку и инвестировать без оглядки?

Нет, безусловно, осторожность необходима всегда, но ее должно быть в меру, ведь без риска нет инвестиций. Но риски надо оценивать беспристрастно, не давая волю сверх пессимизму или сверх оптимизму. Есть такая поговорка «Не видеть за деревьями леса», то есть надо трезво фокусироваться на общей картине, цели и способе ее достижения, а не на отдельных пусть и важных деталях или рисках.

Здесь нельзя забывать воздействие когнитивного эффекта Даннинга-Крюгера, при котором малокомпетентные люди преувеличивают свои шансы, делают ошибочные выводы, принимают неудачные решения и при этом не способны осознать свои ошибки в силу низкого уровня своей квалификации. Обратный эффект имеет место в нашем случае, когда достаточно квалифицированные предприниматели и инвесторы бездействуют, находясь в плену собственных сомнений и компетенций, завышая первые и занижая последние, разуверившись в собственных шансах, находясь в так называемой «долине отчаяния». Значит, необходимо действовать! Но как?

Например, в еще более «революционных» стартап-проектах, когда фактически, тестируется совершенный новая идея, продукт или ниша, существует принцип создания прототипа, MVP (minimum viable product) минимально жизнеспособного продукта, неидеального продукта, который выполняет только основную функцию. Что позволяет в дальнейшем его тестировать, собирать отзывы реальных пользователей, устранять недоработки и вводить все остальные вспомогательные функции для полноценного запуска проекта. В реальном секторе экономики, когда инвестор, предприниматель создает достаточно рядовой проект (завод, склад, офис или гостиницу и т.д.) у него в принципе нет сомнений в жизнеспособности этой идеи, однако желание бесконечно перестраховываться и улучшать идею, но не действовать часто отнимают все силы!

Также верным методом сигналом для принятия инвестиционного решения и полноценного старта проекта является общее уныние на рассматриваемом рынке или нише, или словами У. Баффета «Покупай на низах, продавай на верках!». Именно, в таком ключе, мы действовали в 2008 году, когда аналитики прогнозировали долгосрочный коллапс офисного рынка в Санкт-Петербурге, а в итоге, через три года рынок оказался не готов к новому растущему спросу!

Кроме того, необходимо действовать, а не откладывать по причине постоянно открывающих новых рисков и обстоятельств, согласно кибернетическому принципу Росса Эшби – увеличивать разнообразие, т.е. количество управляющих воздействий, в т.ч. резервов для увеличения эффективности проекта и снижения его уязвимости.

Например, при строительстве офисного здания с планировками опен-спейс, предусматривать такой шаг колонн, который позволяет переформатировать его по желанию клиента арендатора в формат классического кабинетного офиса, или предусматривать при проектировании фасадного остекления и высоты перекрытий такого здания возможность использовать такие площади в формате гостиницы или сервисных апартаментов в случае существенного изменения конъюнктуры рынка. Аналогичные, опционные подходы возможны при проектировании производственных зданий, предполагая, например, их альтернативное складское использование. То же верно, при учете возможных способов реализации продукции, в случае, например, существенных изменений существующих логистических цепочек или каналов продаж.

На мой взгляд, таким финальным аккордом для принятия окончательного решения, без которого сейчас проекты не взлетают, является господдержка инвестиций, как минимум, имущественные, кредитные, финансовые и налоговые преференции. Точечно подобранные компоненты этого коктейля не только экономят до 50% инвестиционных затрат, но и существенно снижают риски проекта, повышают его узнаваемость и устойчивость, открывают многие административные барьеры. И наличие такой многокомпонентной поддержки возможно достаточно достоверно определить заблаговременно до старта проекта.

Все верно: период безрисковых инвестиций прошел, нужна глубокая проработка проекта на предынвестиционной стадии, требуется целеустремленно оценивать риски и главное их компенсировать, находить новые ресурсы для жизнеспособности проекта. По сути, проект, не имеющий льгот от государства становиться уязвимым, недоработанным, практически нерентабельным уже на стадии запуска, тратя самый ценный ресурс - наше время.

Действовать быстро и рационально, фокусируясь на цель проекта, опираясь на имеющиеся компетенции, не останавливаясь под внешними вызовами и избегая ненужного собственного психологического давления, особенно если его причина - процессы внутри нашего мозга.

Успех инвестиций возможен если эти элементы динамичны и синхронизированы, находятся в балансе, то есть взаимно компенсируют друг друга.

Часто слышим от обывателя, зачем вообще нужны эти инвестиции, но сейчас, в эпоху специальной военной операции, это повторяют даже бизнесмены, мотивируя это тем, что горизонт планирования сжался максимум до 1–2 месяцев, что делает государственные призывы и увещевания об инвестициях какими-то древними заклинаниями. Так зачем это все нам нужно именно сейчас?

Это единственный шанс для бизнеса или страны. Чиновники и коммерсанты, по-моему, здесь понимают друг друга.

Инвестиции — это вклад в будущее, без них (как и двух других компонентов: без роста численности трудоспособного населения и роста производительности труда) по науке нет надежды на рост экономики, на развитие, на будущее города, региона, страны, если упрощенно. Одним ремонтом, текущим потреблением или социальными расходами не прорваться, дыры не залатать. Это легко понимает любой инвестор, опытный предприниматель. А у нас сейчас со всеми этими компонентами либо плохо, либо очень плохо: тройная демографическая яма (правнуки ВОВ, дети перестройки, убыль от ковида). Мое поколение, кому под 45–50, чувствует это на себе — в одиночку содержит до 4–5 семей или поколений (своих бабушек, родителей, свою семью, иногда и детей со внуками). А значит, прожить на зарплату точно не получится, без бизнеса, инвестиций не прокормишь всех. Аналогично, и в масштабе государства или региона. Иных источников роста экономики сейчас сложно придумать. Действительно, про рост производительности труда сейчас говорить вообще не приходится, застой, снижение еще в статистике РФ от 2020 года, а сейчас еще хуже: технологии, многие решения, импортное оборудование, даже программное обеспечение — под большим вопросом, мягко скажем. Одни государственные инвестиции, особенно в ситуации непредсказуемого военного бюджета, не спасут, даже при астрономическом триллионе рублей бюджета субъекта Санкт-Петербурга.

Но ведь в былые годы (после Октябрьской революции или Великой Отечественной Войны) было еще хуже, не было ровном счетом ничего, а экономика не просто восстанавливалась, а росла кратно т.е. более 20 лет уверенными двузначными темпами…

Как это было у нас раньше. А ведь было!

Методология (частная инициатива или государственное планирование, системный подход или невидимая рука рынка) – нищая разрушенная войнами крестьянская страна сначала запустила план ГОЭРЛО, а затем создала 1500! крупных промышленных предприятий за 4 с небольшим года первой пятилетки. Как? Ведь не было не то, что денег, не было идей, науки, инженерной школы и даже строительных материалов, а опыт НЭПа с буржуазной торговлей здесь точно не подходит для строительства «ДнепроГЭС», «Магнитки» или завода «ГАЗ»…. Аналогичный опыт в СССР был повторно реализован уже после ВОВ с созданием передовой атомной, ракетно-космической и радиоэлектронной промышленности с нуля, фактически на основе нескольких собственных мини лабораторий, ставших за 5-10 лет лидерами уже не в теории, а новых индустрий на практике, да еще и в мировом масштабе…

Что предлагает заграница? Международный опыт.

Схожие подвиги происходили в азиатских странах Япония, Корея, Тайвань, Малайзия и Сингапур, а сейчас, на наших глазах в Китае и Вьетнаме! Эти недавно фактически также аграрные страны сейчас лидеры в автомобилестроении, микроэлектронике, станкостроении или кораблестроении... И не всегда это происходит на фоне благоприятной рыночной конъектуры, мощной национальной инженерной школы или бесконечных прямых иностранных инвестиций. Россия в 20-х и 30-х годах прошлого века также находилась под санкциями и эмбарго, не имела дипломатических и торговых отношений и валюты для закупки технологий ….

Тем не менее, опыт восстановления экономики и ускоренного технологического развития возможен и в отсутствии, казалось бы, таких бесспорных слагаемых – международных технологий, финансовых ресурсов, знаний и даже качественной рабочей силы. Более того, принуждение, насильственный труд всегда проигрывал свободному и целеустремленному трудовому подвигу, и примеры прошлого, что с коллективизацией, что сталинские лагерные стройки или «шарашки» (НИИ и КБ тюремного типа) не выдерживали конкуренции, проигрывали в эффективности, даже если и позволяли за короткий период интенсифицировать производство. Однако, другие примеры прошлого, такие как госплан с матрицами «затрат-выпуск» и «межотраслевым балансом» В.В. Леонтьева, или теория оптимального распределения ресурсов Л.В. Конторовичу, принесшие в разные Нобелевские премию по экономике выпускникам Ленинградского университета. Сейчас эти, казалось бы, такие нерыночные, несвободные и директивные методы являются классикой и стандартом любого государственного управления, приняты и рекомендованы Всемирным банком, а на родине изобретателей уже забыты или не в почете. Финансовые методы стимулирования спроса за счет государства (общественные работы или государственный заказ), финансирование за счет государства или квазигосударственных институтов (например, военных ведомств) долгосрочных проектов, например, ГЧП или НИОКР и даже мягкая монетарная политика по стимулированию национальных экономик де-факто признаны стандартами в самых рыночных экономиках мира, но не у нас. А ведь опыт создания безналичных внутренних систем финансирования долгосрочных проектов и международной торговли придуман и реализован именно в социалистическом лагере (например, ГОЭРЛО, индустриализация, СЭВ с переводным рублем для международных расчетов и опыт Китая последних лет), однако мы все еще отметаем собственные, а ищем передовые, «чисто рыночные» рецепты, хотя весь мир более гибок и во всю использует и государственное планирование и не брезгует государственным финансированием, казалось бы в самых рыночных отраслях, например в IT.

Что же тогда мешает инвестировать?

Да, психология: доверия ни к предпринимателю, ни к государству и чиновнику нет, нет и инвестиций. Они кормильцами, созидателями, меценатами уважаемыми, почетными сынами отечества не являются. Смотрят на них граждане с прищуром, или даже с ненавистью. Хотя я считаю, что инвестор, предприниматель, изобретатель, инноватор — это атланты, которые держат наше будущее и, по крайней мере, надежду на него. Как и бескорыстный, грамотный госслужащий, чиновник. В условиях современного мира, деньги и инвесторы очень мобильны. Мы рискуем с пеной этих «новых» окаянных дней выплеснуть их, потерять их идеи и наше будущее. И порядочных людей, которые решили рискнуть пойти в предприниматели, или наоборот, связать свою жизнь с госслужбой. А нам всем надо смочь, остаться, выстоять. На этой острой ноте надо остановить дискуссию, слишком уж полярны бывают мнения даже среди партнеров, товарищей, а у нас тут не политический диспут.

Более того, в условиях валютных, логистических, часто культурных ограничений, санкций, ресурсы и потенциал у бизнеса для масштабных инвестиций имеются (бизнес-активы с российскими корнями выдавливаются из-за бугра на Родину, как у наших частных лиц, так и наших корпораций). Более того, количество бизнес-ниш в России за последние пару лет, особенно с февраля прошлого года, практически неисчерпаемо — конкуренция с западными монстрами ушла, специалисты еще есть — от IT, до ретейла, от внутреннего туризма до медицины и образования, от производства до креативных отраслей, всё при удачных раскладах и грамотной господдержке может повторить ренессанс сельского хозяйства, который успешно идет с Крымской весны 2014 года и первых тогдашних санкций. Туризм с кэшбэком уже пошел этой проторенной дорожкой, следом этот «национальный опыт импортозамещения» может повторить IT, автопром, кино и т. д.

Да и государство у нас, оказывается богатое, и резервы большие, и долги маленькие, да и обеспечить полмира готово ресурсами, что по нынешним временам самая что ни наесть надежная валюта! И рынок для этих ресурсов оказывается Европой не ограничивается… Так что, ситуация сейчас куда более рабочая с точки зрения инвестиций!

Но не надо клеймить только бизнес. Подход потребителя, обывателя — при снятии этих вышеназванных негативных перегибов бизнесменов из 90-х — также надо менять: потребительский экстремизм, продажность некоторых некоммерческих организаций и прочие протестные кровососы от бизнеса бывают излишне назойливы, я бы сказал, ангажированы, «бизнес-мотивированы». Их энергию да в мирное русло...

Государство мы тоже по российской «кухонной» традиции обсудим. Власть — тут уже не «ужас-ужас», а просто «ужас». Я имею в виду, что есть сдвиги положительные — мы не обиваем пороги собесов и паспортных столов, онлайн-госуслуги часто спасают, и без беготни. И это произошло за последние 10–15 лет. Мало кто стоит в очередях в поликлинику или на оплату коммунальных платежей. Но по сервисам от государства в инвестиционным сфере — согласовать проект, получить грант или землю, подключиться к энергоресурсам (вода, газ, электричество) и запустить производство — еще откровенно «конь не валялся», нашего инвестора и на порог не пускают, и отписками долбят. Заставляют пройти все круги ада, да еще и онлайн. Более того, чиновники продолжают перезаряжать всё то же проржавевшее ружье, не чувствуют нерв бизнеса и инвесторов, оголенный за время многократных закрытий в пандемию, крушения логистических цепочек, международных связей и целых отраслей, что их старые, но причесанные механизмы уже никого не устроят. Но ведь наши чиновники могут: льготная ипотека перезапустила жилищное строительство, туристический кэшбэк — «мертвый» въездной туризм в России, который был никому не нужен много лет. И даже у «АвтоВаза» на безрыбье появляется шанс. Так что похоже ждут нас ударные пятилетки снова!

Выход есть – инвестиции рука об руку с государством.

Мой условный рецепт, как аналогия — индустриализация, НЭП, когда вдруг после гражданской войны, террора и голода большевики вдруг открыли ящик Пандоры. И призвали на помощь идеологически чуждый элемент — нэпманов, по сути — «буржуа», лавочников, с единственной целью — накормить, «перезапустить» истерзанную страну. А затем, при отсутствии даже дипломатических отношений с развитым западом (США, Англия, Германия и Франция) в частном порядке приглашали инженеров и капиталистов основывать новые заводы, делать турбины, запускать сложнейшие мартеновские печи или гидроэлектростанции в бедной, аграрной, социалистической стране. Эти заводы, энергетика работают и сейчас, спустя почти 100 лет. Пусть и с перегибами, но эти такие рыночные меры, но с учетом государственного планирования мгновенно дало свой эффект для роста экономики и жизни людей в масштабах огромной страны. Это лучше, чем любые формы военного устройства (ни советский, ни северокорейский, ни кубинский, ни венесуэльский, или даже братский белорусский опыт) и дальнейшего огосударствления всего и вся меня лично не вдохновляет.

Сейчас для такого национального консенсуса о необходимости внутренних инвестиций всё есть: «расчищенная поляна» — рынки, и «безвыходные» средства бизнеса, отсутствие необходимости для чиновников представить мгновенные результаты из-за специальной военной операции и международной изоляции, а значит возможность настроить и упростить регулирование в инвестиционной сфере, перезапустить еще раз инвестиционный цикл. И начинать надо не с очередных конфискаций для идеологически чуждых, как мы слышим с высоких трибун в последнее время, а наоборот с амнистии и для капиталов, и для многих зависших и незавершенных, отвергнутых проектов. Так сказать, для решительного завоевания доверия и привлечения колеблющихся бизнесменов. Затем с радикального упрощения процедур и прочих обязательных и не очень таинств и танцев с бубнами инвесторами. Далее необходим открытый публичный диалог для привлечения внимания равнодушных, не верящих и даже обиженных ранее на этом нелегком пути. А уж затем стандартизация и оцифровка нового «клиентского» пути для инвесторов, так называемого регионального инвестиционного стандарта. Чтобы здание или землю можно получить за 1 месяц, проект разработать и согласовать за три, а бизнес новый подключить к сетям и запустить после строительства еще через 7 месяцев. Итого за год — от идеи до фуршета на открытии. Как в первую пятилетку….но не государственных инвестиций, а частных строек и инвестиций, но с помощью государства, то есть вместе с государством, а значит со льготами, финансированием и полной поддержкой для инвестора. Тогда и рабочие места и налоги появятся и интерес молодежи к захватывающим задачам и проектам!

Мы здесь уже рассказывали о сложностях, с которыми сталкивается инвестор, даже если он успешно получил льготу, поддержку от государства. В данном случае, в июне 2020 года Постановлением Правительства Санкт-Петербурга полуразоренный объект культурного наследия регионального значения "Дом Салтыковой Е.П." (на фото) в самом центре города передан инвестору для проведения реставрационных работ и приспособления под гостиницу.

Однако за последние 3 года этот легендарный дом переживает нешуточные страсти по мотивам гротескных сатирических сказок М.Е. Салтыкова-Щедрина (может дальний родственник бывшей владелицы?). Инвестор вместе с чиновниками продавливает решение о сносе внутренних исторических флигелей, формально не относящихся к самому зданию-памятнику. Чтобы вразумить инвестора градозащитники устраивают живой заслон строительной технике, а инвестор с кулаками нападает на активистов. То на объект приезжает целый председатель следственного комитета РФ и уводит на вразумляющую беседу заслуженных самодуров бенефициаров проекта. То вот сейчас, в мае 2023 года Петербургские градозащитники выиграли суд по Дому Салтыковой — снятие охранного статуса со всех исторических корпусов здания на Большой Морской улице, 51 признано незаконным. Это ставит под сомнение весь проект, и комедия для инвестора начинает превращаться в драму с перспективой стать трагедией и потерей нескольких сот миллионов рублей, потраченных на подготовительный этап. А дом продолжает рушиться, да теперь еще и без крыши …

Вроде все герои этой зарисовки наполнены самыми благородными помыслами: инвестор вкладывает кровные средства в разрушенный особняк (ранее при СССР здесь был военкомат), чиновники помогают инвестору с этим начинанием. Градозащитники также за реставрацию памятника, но при этом мечтают и о сохранении дворовых корпусов (а их уже частично разобрал инвестор, см. фото), следственные органы и суд педантично отстаивают требования закона и видят в действиях чиновников некий конфликт интересов, если не назвать это более серьезным процессуальным проступком, или даже и того хуже …

Более того, с точки зрения экономической подоплеки – все тоже достаточно благообразно, так как предполагаемая гостиница в историческом особняке в самом центре города будет прекрасным источником налогов и рабочих мест на долгие годы, не создавая излишней градостроительной нагрузки на микрорайон.

Корень всех перипетий глубже: под видом гостиницы здесь возможно планируется создать апартаменты, или, по сути, жилье, что безусловно усиливает пикантность ситуации, в части, например, правомерности полученных льгот.

Действительно, классическое жилищное строительство по законодательству не предполагает никаких преференций для застройщика, более того все объекты могут передаваться ему исключительно на основании аукционов. Кроме того, согласно принятым правилам игры, застройщик обязан вкладываться в сопутствующую инфраструктуру: от парковок и детских садов для будущих жильцов комплекса, до повышенных нормативов по инсоляции или озеленению. А для нежилых помещений классической гостиницы таких требований в законодательстве нет …

Другим существенным упущением для неопытных инвесторов часто бывает перекладывание всей деятельности на подрядчика или проектировщика. А такой важнейший компонент успешности проекта как взаимодействие с жителями города, соседями, общественными организациями, депутатами и порой правоохранителями оказываются не в фокусе внимания строителей. Тогда часто и возникают подобные эксцессы с мордобитиями на стройплощадке и рассерженными горожанами. В интеллигентном Санкт-Петербурге, где до сих пор существенная часть исторической застройки наполнена коммунальными квартирами этот нюанс часто особенно остро воспринимается, ведь у людей повышенное чувство локтя и справедливости, и как в этом случае, фальшь порой не остается без ответа.

Может быть всё дело в революционном прошлом Санкт-Петербурга, может все из-за ужасов блокады и коммунального наследия 20-го века, а может быть в культурной столице с более чем ста театрами, публика слишком хорошо чувствует, когда актеры фальшивят, носят маски или неискренне наигрывают свою роль.

Именно поэтому важно не только получить заветную льготу, но и заранее увидеть риски, предусмотреть способы их минимизации. Чтобы проект не был похоронен в судах, экспертизах и уголовных делах. Как учат в риск-менеджменте, не прятать или бояться рисков, а знать их и быть к ним готовым. Для этого я рекомендую всегда посмотреть на проект с разных сторон и увидеть его глазами всех его участников, как явных, так и порой еще непроявленных.

В этой синхронизации (SYNC, англ.), собственно, и есть наш секрет, позволяющий заранее видеть результат, путь к нему и те проблемы или угрозы, которые могут помешать счастливому финалу. Мы помогаем предвидеть и часто предотвратить разочарование от общения с государством. В том числе по инициативе горожан, от лица которых власть по идеи действует, а еще правоохранителей в их вечном запретительном угаре. И сделать инвестиционный проект взаимовыгодным для всех, каким он и должен быть! Примеры ниже…

https://syncingroup.com/

К способностям доброй половины участников описанного выше гротеска, я отношусь без излишнего почтения, соглашаясь с Салтыковым–Щедриным, которому приписывают фразу: «Российская власть должна держать свой народ в состоянии постоянного изумления». Михаил Евграфович знал, о чем говорил: ведь он также столько лет служил рязанским и тверским вице–губернатором. Нравы бюрократии российской и отечественного чиновничества, обывателей, купечества и дворян были им изучены досконально, изнутри. Так, что надо просто понимать, что за 150 лет мало что изменилось, но и всех собак на нерадивых чиновников или инвестора вешать не надо: лучше совместно поработать и сделать благое дело.

Мы за исключительно практический подход, основанный на риск-менеджменте, а не пустые теоретические выкладки или инструкции, которым изначально не суждено пройти все согласования или быть реализованными. А значит они не имеет ценности, искренности ни для инвестора, ни для простого зрителя или обывателя!

Уверен, что большинство слышали про возможность получить здания-памятники за 1 рубль. Есть другая возможность, получить для реализации масштабного инвестиционного проекта (МАИП) за 1 рубль землю для промышленного строительства. Звучит очень выгодно, и инвестор все выяснит, сам примет решение и все сам такие здания или землю сможет оформить. Действительно, сейчас все можно самим сделать. Тем более, что все процедуры, не говоря уже о законах, есть в общем доступе, даже онлайн. Или если есть сомнения, можно взять консультанта. Да, но ответственный консультант никогда не дает 100% гарантию, тем более за действия или бездействия чиновников. Если нужна такая гарантия, есть другой скользкий вариант: можно, пойти к решалам, тогда и «гарантия» есть, но что-то очень все и всегда дорого… и слишком мутно.

На самом деле: все законы и процедуры их применения сейчас абсолютно открыты. Нужно просто про них знать, проанализировать, понять, как это работает на практике и доступно объяснить инвестору. И все! Но, как-то много вопросов все равно остается, если копнуть поглубже. Точнее нет общей картины практического применения такой льготы глазами не юриста, не проектировщика или строителя, а именно для инвестора. Проще недоговорить, чем видеть, рассказать и обсудить всю картину. Давайте здесь это исправим - все начистоту!

Сейчас по крайней мере в Санкт-Петербурге ситуация такова, что требования предъявляются к инвестору на всех этапах очень серьезные. Часто дьявол в деталях. Дополнительные процедуры вводит государство для проверки намерений инвестора, получения избыточных гарантий реализации проекта, штрафы при нарушении договорных обязательств.

Последний пример, в конце 2022 года заработал МАИП: земельный участок для промышленных инвесторов предлагается за 1 рубль (арендная плата) от кадастровой стоимости в год. Вау!, почти бесплатно, но никто за ранее не информирует инвестора, что при заключении соглашения о реализации такого проекта дополнительно надо предоставить банковскую гарантию на 10 лет (Карл!) на всю сумму инвестиций. Это в среднем обходиться до 5-7% и более от кадастровой стоимости в год. Значит, суммарно, с учетом даже льготного выкупа участок будет стоить практически 100% от кадастровой стоимости. И в чем здесь выгода, учитывая, что такие городские земли обычно не обустроены, требуют дополнительных затрат на выполнение технических условиями от монополистов, подведения дорог и прочей инфраструктуры. Чаще уже разработанный участок со всем необходимой инженерной начинкой можно купить в собственность за примерно такие же деньги, без необходимости ближайшие 5-10 лет ежемесячно общаться с чиновниками, писать отчеты и опасаться различных штрафов и санкций.

Другой пример, здание памятник за 1 рубль. Что может быть выгоднее? Давайте разберем: согласно закону (за 1 руб.), в соответствии с утвержденной формой договора аренды инвестор платит полную рыночную стоимость по договору аренды до сдачи (выполнения) всех реставрационных работ. Сколько это занимает времени: по моим прикидкам - проектирование и согласование реставрации памятника в Санкт-Петербурге сейчас занимает минимум 2 года, минимум 2 года занимает выполнение и сдача работ. Таким образом, чтобы получить 1 рубль в аренду за квадратный метр необходимо выплатить предварительно минимум за 4-5 лет рыночной арендной платы, провести дорогостоящее проектирование и согласование этих работ, оплатить подключение к коммунальными сетям, и потратить серьезные деньги на реставрацию, выполняемые исключительно специализированными организациями. Такие расценки часто отличаются в 1,5-2 раза от обычных проектных и строительных работ в гражданском строительстве. Таким образом спустя примерно 5 лет, вы действительно становитесь арендатором отремонтированного памятника с арендой 1 рубль за квадратный метр. Но минимум от 100-200 т.р. вами уже вложено в этот объект. А как же выкуп? Можно ли стать собственником за такие деньги? Общий ответ, нет: дело в том, что закон о малой приватизации (135-фз) не работает в случае объектов культурного наследия (73-фз) и выкуп арендатором в собственность в общем порядке пока невозможен. Хотя на всех уровнях власти уже практически 5 лет говорят о необходимости внести изменения в пользу бизнеса в эту коллизию. Опять серьезный прокол, который почему-то никто не сообщает инвестору на первом свидании. И я не знаю такого вида деятельности, который примет условия такой льготной аренды безусловно выгодными: плати 5 лет рыночную арендную плату (в среднем около 20 тыс. рублей за м2 в год) вложи за 5 лет от 100 до 200 тыс. рублей на 1/м2 в историческое здание памятник и арендуй его за 1 руб. По 200-300 (двести-триста, Карл!) тысяч рублей можно легко купить в собственность достаточно качественное современное здание в большинстве городов РФ, и уж точно в Петербурге. И не платить никому никакой ареной платы, не 1 руль и не 2. Но почему-то это арифметику не объясняют ни в МФЦ, ни в семинарах, ни в «единых окнах» для инвестора.

Поэтому не важно кто будет помогать вам решить все вопросы с вашим инвестпроектом: вы сами с вашей командой, внешний консультант, либо непосредственно чиновники. Главное, чтобы у вас была объективная и достоверная информация по получению результата, обо всех условиях, процедурах и расходах до, во время и после завершения проекта. Тогда для принятия решения картина будет объективна и можно спрогнозировать результат. Именно спрогнозировать, в не гарантировать, лучше это тоже обсудить на старте проекта! Быть максимально откровенным и без завышенных ожиданий. А что касается, вариантов получения зданий и земли за 1 рубль, оба эти варианта рабочие, как и несколько других альтернативных, надо просто заранее разобраться с тем, что написано мелким шрифтом.

Вот уже практически 30-40 последних лет мы живем в череде постоянных кризисов, которые обрушиваются на нас каждые 5-6 лет, я как-то насчитал из около десяти за этот период. После каждого обычно начинался период стабильности, боль утихала и бизнес расцветал снова. Казалось, уже сложно нашего предпринимателя чем-то удивить. Однако за последние несколько лет выяснилось, что это не предел, теперь подобные серьезные изменения случаются еще чаще, например, сейчас мы находимся в нескончаемом потоке таких вызовов: санкции, пандемия, СВО …. , и не похоже, что этот набор черных лебедей иссякает.
Для инвесторов в реальном секторе экономики подобные передряги особенно болезненны, например, становиться проще купить уже готовый работающий бизнес, чем создавать, инвестировать с нуля. Так, в последние месяцы, на законодательном уровне введен дисконт 50% к рыночной цене активов, при их покупке у инвесторов, покидающих российский рынок. Кроме того, мы еще во многом зависим от импортных технологий и оборудования, а валютные и логистические затраты, без которых невозможно создать современное и конкурентноспособное предприятие за последние время бьют рекорды. Значит эти риски снова ставят под сомнение прибыль от наших вложений. Общая глобальная неопределенность, волатильность на мировых рынках также не добавляет оптимизма при принятии инвестиционных решений. Где же выход?

Обратимся к классику кибернетики, теории систем, Уильяма Росса Эшби: «Неопределенность можно победить только разнообразием (набором управляющих воздействий), те на каждую новую неопределенность необходимо иметь дополнительный ресурс воздействий.» Так, через наличие необходимых и разнообразных решений, достигается управляемость системы, т.е. способность обеспечить достижения требуемого предсказуемого результата. На нашем веку было достаточно примеров таких решений, которые сначала тяжело входили в практику, а потом без них уже невозможно представить повседневную деятельность.

Рассмотрим только подобные финансовые изменения в предпринимательстве за последние 30 лет и 10 кризисов, которые мы преодолели. В конце 90-х и начале 2000-х применялись система бартера и взаимозачетов для поддержания ликвидности предприятий в эпоху высокой инфляции и неплатежей. Затем в бурный рост экономики в середине 2000-х во многом состоялся за счет классических банковских продуктов - от кредитов до лизинга, от аккредитивов до факторинга. Модернизация многих советских предприятий произошли через иностранные инвестиции, экспорт и выходы на внешние рынки. Стабильность рубля и стабилизация валютных курсов в конце 00-х и начале 2010-х была безусловным подспорьем такого развития. На обеление бизнеса, увеличение налоговой нагрузки, бизнес во многом ответил применением разрешенных способов налоговой оптимизации, зарплаты облеплялись, а бизнес уплывал в офшоры. Усложнение внешнего налогового регулирования потребовало автоматизации систем управления, оцифровка бизнеса и его учета. И тот, кто упорствовал, действовал только по обыденным лекалам, не принимал эти изменения часто оказывались на обочине бизнеса, проигрывали конкурентам.
Старых методов становиться недостаточно, необходимо применять новые.

Изменения сопровождают всегда одни и те же возражения - мои почти 15 лет в крупном инфраструктурно-строительном холдинге заставили к ним относиться философски. Сейчас с юмором и даже ностальгией я вспоминаю 2000-е годы и нежелание своих коллег переходить на серверные и сетевые программные комплексы, внедрять холдинговую структуру для управления боле 20-ти организаций или проектный подход в инвестиционно-строительной деятельности, инвестиционное финансирование или импорт современного оборудования. Но тогда эти новации им казались избыточными и даже немыслимыми. Сейчас же эти решения выглядят абсолютно обыденными и без этого невозможна масштабирование деятельности организации.

К новым методам последних лет необходимо отнести доступность льгот и преференций от государства для привлечения инвестиций в определенные отрасли экономики. Эти стимулы от государства в развитых странах давно стали стандартом: например, классические промышленные инвесторы получают землю, инфраструктуру, льготы по кредитам и налогам, в том числе и компенсирующие выплаты или бонусы от государства. У нас пока это остаётся либо уделом меньшинства - самых настойчивых или приближенных, либо отдается на откуп коррумпированных чиновников. Но и этот барьер безусловно будет преодолен, большинство предпринимателей не в состоянии инвестировать без такой всеобъемлющей поддержки. А государство не имеет иных источников роста и развития экономики без привлечения частных инвестиций.

Таким образом льготы от государства являются обычным финансово-организационным методом позволяющим снизить внешние риски и вызванные ими неопределенность. Все по науке. Принцип необходимого разнообразия Эшби в действии. Сопротивляться бесполезно. Надо использовать!

Так что здесь нет ничего кардинально нового, только то, что мы уже раньше успешно внедряли и сейчас практикуем. Если более конкретно, то для инвестора эти льготы от государства позволяет максимально снизить расходы на самой начальной стадии инвестиционного проекта благодаря имущественным (недвижимость от государства) преференциям, а на инвестиционной стадии благодаря различным компенсациям (льготные кредиты и субсидии) сэкономить ресурсы для реализации проекта. Налоговые преференции или гарантированный сбыт продукции часто позволяют быстрее достичь финансового результата и выйти в плюс.

Когда Конрада Хилтона (на фото), основателя гостиничной сети Hilton, спрашивали в чем секрет успеха его гостиничной империи он отвечал: “Location, location, location”. И это выражение (обозначающее выбор места объекта, его локацию) уже стало классикой для всех прочих направлений девелопмента, от торговых центров, до жилых комплексов.

Такой ответ нельзя воспринимать буквально: без гостиничных технологий, обученного персонала, бренда и системы продаж нет успеха в высококонкурентной гостиничной индустрии. Но, если говорить о самом главном необходимом условии, без которого всё остальное будет в пустую, то логика его слов очевидна!

Какое это имеет отношение к нам, к инвестициям и инвестиционным проектам? Тем более, что без грамотной идеи, продукта, и, безусловно, наличия средств, финансирования успеха точно не будет.

Действительно, в нынешних санкционных условиях, когда уходят зарубежные конкуренты – появляются новые возможности и ниши, однако, доступ к многим прогрессивным западным решениям и технологиям, мягко скажем, ограничен. А это дополнительные риски проектов...

При международной напряженности, серьезных валютных и логистических сложностях, росте курсов, тарифов, комплектующих и соответствующих издержек многие инвестиции в реальный сектор в России сопряжены с неконтролируемыми нами событиями. Возрастает цена ошибки …

Доступ к кредитным средствам на практике не столь простой, как декларируют власти. Российские банки, не говоря уже о других механизмах привлечения средств, во многом перестраховываются и занимают крайне консервативную позицию…

Что в этом случае может помочь нашему российскому инвестору в реальном секторе экономике – в промышленности или туризме, социальных проектах или инвестициях в инфраструктуру?

Мое решение – это рефрен достопочтимого Конрада Хилтона, но на наш манер: льготы, льготы и еще раз льготы. От государства …., а если конкретнее, то имущественные льготы, финансовые стимулы и налоговые преференции.

Действительно, в ситуации, когда многие уходящие инвесторы распродают свои активы минимум в 2 раза дешевле стоимости (в полном соответствии с указом Президента РФ), без льготного предоставления земли или зданий новый проект и его инвестор изначально обречен на неудачу.

Без финансового плеча государства (гранты субсидии, прямое финансирование или льготные кредиты), налоговых и других послаблений новый бизнес не в состоянии обеспечить необходимую рентабельности, особенно на фоне роста инвестиционных затрат и всех прочих издержек для только что открытого бизнеса (санкционные, валютные и логистические расходы).

Как говорят в математике - есть необходимое условие, но оно не всегда достаточное для решения или объяснения того или иного феномена. В данном случае, льготы от государства, безусловно являются необходимым условием успеха, рентабельности инвестиционного проекта в текущих условиях в России. Но и одних льгот от государства, конечно, недостаточно! Безусловно, без предпринимательской смекалки, везения и удачи, а также без выверенного продукта, эффективных технологических и маркетинговых решений проект не взлетит, не найдет своего потребителя и инвестиции не окупятся.

Но мой рецепт прост: три условия необходимые для успеха инвестиций сейчас в России – это льготы, льготы и еще раз льготы! Льготы от государства - имущественные (земля и здания), финансовые (субсидии и кредиты) и налоговые послабления.

Государство в последние годы реально пытается все упростить - идет навстречу бизнесу, инвесторам. И МФЦ открывает, и онлайн заявки принимает через госуслуги и разъясняет, даже агитирует что-то про «единые окна» и программы поддержки бизнеса. Но что-то все равно не срабатывает! Статистика, по крайней мере в С-Петербурге, не радует: из десятков тысяч инвесторов, узнают о возможностях тысячи, доходят до общения с государством сотни бизнесменов. А получают льготы (имущество - землю, здания, деньги – сбыт продукции или услуг, гранты, дешевые кредиты или существенную экономию на налогах- специальные налоговые статусы) – вообще лишь десятки компаний или менее 0.1%. Соответственно, 99,9% либо ничего не знают про эти преференции, либо не понимают, что им предлагают, либо получают ужасный «совковый» сервис и недовольны общением или результатом. Иными словами, получают отказ. И только очень опытный 1% бизнесменов и инвесторов понимают, что письменный отказ от чиновника, это единственный доступный тому способ «помочь» и направить заявителя до результата. Вот такая странная помощь! Что говорить про поддержку инвесторов, ведь даже широко освещаемая господдержка в локдаун пандемии имела схожие результаты.

Так и живем: большинство не знает, что существует помощь для инвесторов от государства, часть не видят подходящего для себя варианта, самые настойчивые разочарованы взаимодействием с государством, и лишь единицы могут воспользоваться тем, что им по праву предназначено!

Государственный сервис никогда не отличался дружелюбием, или хотя бы доступностью. Но и коммерческие консультанты также либо продают универсальные рецепты или решения, либо навязывают некий общий подход, не учитывая специфику конкретной компании или проекта. Или, наоборот, предлагают ограниченную услугу, которая не покрывает весь объем задач до получения результата. Например, только юридическое заключение или подготовка текста соглашения с государством, бизнес плана или иной отдельной компоненты необходимой для получения льготы. Предприниматель не понимает зачем ему такая изолированная услуга, без гарантий общего успеха.

Другая распространенная крайность, так называемые «решалы», которые не сильно погружены в подобную проблематику и нюансы, но твердо сами уверены и всех уверяют, что им любая задача по плечу и никто от их «обаяния» не устоит. Здесь наоборот, слишком мало рационального, хотя раз в год и палка стреляет. Нужно просто верить в это!

При реализации собственных проектов (тут и тут ) в начале 2000-х мне пришлось активно перебирать все эти варианты для получения господдержки, обивать пороги и добиваться столь непростого результата. Поэтому я понимаю и недоверие, и разочарование бизнеса при обсуждении подобных вопросов. А истина здесь простая – даже сами чиновники, непосредственно отвечающие за получения таких льгот не уверены и никому не гарантируют результат! Это я знаю на собственном опыте, ведь через меня прошли тысячи подобных обращений. Более того таже ведомственная статистика неумолима – лишь около 1% заявок получают льготу.

Что это значит? Нет никаких шансов, все слишком сложно? Да сложно, но шансы есть. Я за последние 5 лет как консультант помог более ста инвесторам и их проектам, получил десятки различных льгот с эффектом на несколько миллиардов рублей. А до этого, за такой же период как чиновник поддержал несколько сотен инвесторов и большинство из них реализовало свои проекты. Практически во всех отраслях. Получив сотни различных преференций, и некоторые не по одному разу. Есть и персональный опыт (здесь, здесь и здесь) получения серьезных имущественных льгот как инвестору в собственных проектах в начале и середине 2000-х.

Более того, с учетом такого значительного опыта сформирован собственный подход, который позволяет мне доводить других инвесторов до аналогичных результатов. Конечно, без 100% гарантии, но и без завышенных ожиданий. В этом плане мне повезло, ведь инвесторы — это элита предпринимателей, они постоянно экспериментируют, пробуют, рискуют. И уже нет среди них наивных фантазеров, которые искренне уверены на 100% в своих проектах, инвестициях или идеях. Поэтому, осторожность в прогнозах и активные действия по минимизации рисков являются универсальным методом для таких вдумчивых предпринимателей. А честность, искренность в оценках в том числе и с самим с собой позволяет делать это максимально объективно и достигать результата.

В любом случае, получить льготу значительно проще, чем реализовать успешный инвестиционный проект. А значит инвесторам это по плечу и все трудности могут быть преодолены. Кроме того, как правило, получение серьезных льгот экономят средства и значительно повышают устойчивость проектов и шансы на финансовый успех. По сути, получение льготы для инвестора, являются индикатором успешности проекта. Более того, льготы это must-have для инвестора, критерий успешности нового проекта с учетом нынешней нестабильности и ростом инвестиционных затрат, а также снижением стоимости действующих бизнесов, вызванных вынужденными продажами иностранцами из-за СВО.

Недавний пример льготного земельного участка, полученного мною от государства для моих клиентов инвесторов в Санкт-Петербурге уже в 2023 году еще раз доказывает правильность этого непростого пути. Участок в обжитом районе города, обеспечен всей необходимой инженерной и транспортной инфраструктурой площадью почти 0,7 га в предоставлен без торгов и дополнительных обременений, по цене небольшой квартиры или дачного участка и позволяет построить от 5 до 10 тысяч метров коммерческих площадей для обслуживания автомобильной и специальной техники (СТО). Подробнее про инвестиционные условия по данному участку можно увидеть в тексте Постановления Правительства на официальном сайте Администрации города.

Безусловно, не для всех инвесторов существует подобные преференции или подходящие именно им земельные участки, да и волокита чиновников никуда не рассосалось. Так что сложности точно есть. Но наших инвесторов они точно не останавливают, ведь правильно говорит народная мудрость - волков бояться в лес не ходить.

На страницах своего блога в ближайшие месяцы буду подробнее рассказывать о внутренних процессах и сложностях при получении данной льготы и земельного участка. Я надеюсь, что это позволит многим повторить наш успех и получить от государства необходимые преференции или ресурсы для своих проектов.

Подчеркну, что получение той или иной льготы от государства в наше непростое время фактически является must-have, обязательным фактором или критерием успеха проекта! А смелости инвесторам в России – точно не занимать.

Мой вопрос: получения льгот для инвесторов от государства это сложно или просто? Давайте вместе это разберем. Классический пример эффекта Даннинга-Крюгера: с увеличением опыта, познания в какой-то сфере деятельности, представления человека о его способностях не увеличиваются, а сокращаются. Все дело в расширении понимания сложности рассматриваемой сферы и осознании ограниченности собственных компетенций. Картина сложности получения льгот от государства не такая однозначная, сначала все кажется простым, затем более сложным, а у наиболее посвященных в тематику включая самих чиновников она становятся архисложной или практически невозможной для реализации. И вот почему….

Начну объяснение с моего знакомства и дальнейшего расширения практики в теме льгот для инвесторов:

Первоначально, когда я прошел несколько раз путь по получению льгот самостоятельно, в начале нулевых и 2010-х годов это была в основном земля от государства для размещения проектов (налоговых льгот и субсидий практически не было). После 2-3х самостоятельных попыток и отказов: к счастью, нашлись чиновники, которые нам энтузиастам помогли и все объясняли. И действительно, нет это не было сложно, хотелось все самим и побыстрее сделать! Но это была первая самая оптимистическая стадия познания.

Сейчас мы уже давно привыкли к клиентоориентированности бизнеса и когда сталкиваемся с госорганами и их методами работы нас часто охватывает негодование, справедливый гнев, желание разобраться и пожаловаться! «Как так вообще можно, что кто-то мешает инвесторам, это ж саботаж! Или же это несправедливые законы?» Это вторая стадия принятия действительности: все сложно, потому что кто-то нам мешает или просто плохо работает, его надо поправить или наказать!

На третьей стадии картина еще более усложняется, и появляется тезис о необходимости договориться с нужными людьми и просто обойти эту систему! На деле же и этот «практический» подход не всегда работает.

И наконец финал, устоявшееся мнение: «Это невозможно- никогда больше!» Многие чиновники, правоохранители с высоких трибун до сих пор относятся с подозрением к инвесторам, как и к остальным предпринимателям, как к потенциальным преступникам, мягко говоря, жуликам. Их бизнес или даже успехи они связывают со своей «недоработкой»! А помощь госорганов инвесторам, вообще рассматривается чуть ли не как соучастие или пособничество. Это четвертая стадия: «Все на выход!»

Таким образом общая картина сложнее – дело не в энтузиазме предпринимателей и государства, плохих законах и жалобах на них, решалах или черствых чиновниках, а в компетенциях команды, правильной оценке перспектив проекта и собственных возможностей. И вот тут и работает эффект Даннинга-Крюгера: между нами говоря - сами чиновники, наиболее сведущие в получении льгот от государства считают этот процесс слабо реализуемым. Но им приходится рассказывать и обещать!

Я сам прошел этот путь полный тяжелых побед и разочарований, причем он занял практически 25 лет. Сначала как подрядчик и исполнитель, далее - инвестор, затем как чиновник и консультант.

В самом начале нулевых, этот путь инвестора по получению земельных участков казался таким простым и понятным. Тем более, рядом были старшие товарищи, комфортно направлявшие меня в правильный кабинет.

Затем картина превратилась в черно-белую битву добра со злом, с «плохими» и «хорошими» чиновниками и верой, что все можно преодолеть и зло будет повержено! Тут неоценим был вдумчивый совет, чтобы остановиться, оглядеться, не идти на пролом, а, например, откорректировать высоту здания ниже существующих требований

В конце нулевых, начале 2010-х картина стала более многогранной и разноцветной, к ней еще добавились и правоохранители, и депутаты, и градозащитники, и уважаемые архитекторы, исполнители и консультанты. Определенность и вера успех стремительно сокращалась, хотя формировались серьезные навыки и компетенции. Удалось реализовать сложные проекты за счет целого комплекса мер поддержки и выверенных решений, доверия и привлечения команды профессионалов.

Оказавшись в середине 2010-х в стане чиновников, я с удивлением обнаружил еще более сложную сюрреалистическую картину, мой оптимизм практически достиг дна. Удивительно, но уже в глазах своих коллег чиновников я часто видел и бессилие, разочарование и нереализованное желание сдвинуть противодействие системы, помочь инвесторам. Все что угодно, только не злое намерение или бессердечие, как я думал прежде. И иногда кропотливый командный труд инвесторов и чиновников давал отличный результат, но ценой каких усилий! Однако, работой с таким низким КПД я был разочарован!

Круг замкнулся, дальше, либо эмоциональное выгорание, безучастное фехтование терминами и формулировками, забалтывание проблем, защита мундира с перекладыванием ответственности на коллег по цеху или на ненадежных и нерадивых инвесторов, либо шпильки и порицание чиновников в излишней гибкости по отношению к пожеланиям бизнеса, подозрения в выборочной благосклонности и даже коррупции.

Причем, для меня страшнее было именно первое, так как ощущение бесполезности и безыдейности происходящего опустошало, особенно с точки зрения потраченных годов собственной жизни.

В следующие 5 лет помогая инвесторам, и этот разносторонний опыт заставляет меня более осторожно относиться к обещаниям и гарантиям результата. И дело ни в плохо поставленном маркетинге, ни в отсутствии уверенности в собственных силах, а в том, что картина поддержки инвесторов сейчас реально воспринимается мной как сложная, без переизбытка оптимизма! И чем больше реального (неважно, положительного или отрицательного) собственного опыта у такого инвестора, тем проще инвестору понять мой подход. А мне, собственно, помочь такому инвестору с получением льгот.

Тем более интересным, желанным и заслуженным мне кажется результат и путь к его достижению. Пусть только для нескольких избранных проектов в год, однако такой путь - более честный, успешный, без оправданий и взаимных разочарований.

Спасибо, что дочитали этот достаточно важный для меня пост. Уже завтра Вас ждёт мощный подарок, который я для Вас приготовил и чуть позже расскажу.

Какой!? Мощный 😊