Изменения в генплане Саратова. Судебный процесс. Коментарий юриста

Сегодня по следам моих публикаций об изменениях, которые внесли в генплан, я привожу комментарий юриста Владимира Аблизина по поводу того как проходил судебный процесс и чем он закончился.

Предыдущие мои статьи по этой теме:
Архитекторы получили ответ, а жители чуть не получили сотню нежданных изменений в городе
Изменения в генплан Саратова. Или как исчезла особо охраняемая территория Саратовской области
Новая саратовская аллея. Под застройку.
Изменения в генплане Саратова. Заводской район
Изменения в генплане Саратова. Кумысная поляна
Изменения в генплане Саратова. Ещё несколько...

Итак, в июне 2012 года на публичных слушаниях были рассмотрены и приняты изменения в Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», принятые Решением Саратовской городской думы в 2008 году вместе с Генеральным планом г.Саратова. На этих слушаниях была представлена карта градостроительного зонирования территории города как графический материал к правилам землепользования и застройки. На слушаниях также было принято решение о высотном регламенте в историческом центре (ИЦ1).
Далее материалы публичных слушаний, а точнее проект Решения Саратовской городской думы «О внесении изменений в решение Саратовской городской Думы от 29.04.2008 № 27-280 «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов» комиссия представляет главе местной администрации, который в течение 10 дней принимает решение о направлении проекта в Городскую Думу или отклоняет с последующей доработкой, которые вновь выносятся на публичные слушания. Главой администрации (и.о. Бурениным А.Г.) проект решения был направлен в городскую думу, где 11.10.2012г. был принят на заседании Думы. Вот только Комитет по архитектуре и градостроительству (сейчас называется Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству) направил в Думу материалы не в том виде, в котором они были представлены на публичных слушаниях. А это уже нарушение статей 8; 30; 31 и других Градостроительного кодекса РФ. Вышеупомянутый Комитет умудрился внести в Проект Решения «О внесении изменений…» более 120 изменений, не представленных на публичные слушания. Городская дума приняла этот документ. Об этом стало известно некоторым активным горожанам, которые в процессе своей законной деятельности периодически обращаются в Администрацию города за получением всякого рода разрешений на строительство, реконструкцию и т.д. Вот они то и заметили, что изменения в правилах землепользования и застройки существенно нарушают их права. В чем заключается нарушение, ниже будет изложено.

Указанные граждане (Лоховицкий М. Д. и Пегов А. П.) обратились в Прокуратуру с заявлением об обращении в суд с целью отмены нормативно – правового акта (решения Саратовской городской Думы) в части.
1.11.2012г. прокурор г.Саратова подал заявление в Волжский районный суд г.Саратова о признании недействительным нормативно-правового акта в части.
Далее в заявлении прокурора перечисляются нарушения федерального законодательства, которые были допущены при принятии Решения городской Думы «О внесении изменений…»
В просительной части заявления Прокурор просит признать недействующим с момента вступления в законную силу решения суда п. 1.56 решения Саратовской городской Думы от 11.10.2012 года № 18-217 «О внесении изменений в решение Саратовской городской Думы от 29.04.2008 г. № 27-280 «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов» об изложении в новой редакции подпункта 42.2 пункта 42 Правил, в части таблицы «Основные и условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства для всех территориальных зон»:
Код вида использования 1.15 «Жилые дома с количеством этажей не более чем три для проживания одной семьи» - зона Ж-2 – вид использования «Условное»;
Код вида использования 9.21 «Бани, банно-оздоровительные комплексы, сауны» - зона Ж-2 – вид использования «Основное»;
Код вида использования 4.30 «Отдельно стоящие объекты бытового обслуживания: парикмахерские, химчистки, прачечные, предприятия по прокату, фотоателье, объекты по оказанию обрядовых услуг (свадеб и юбилеев), мастерские и салоны бытовых услуг, косметические салоны, массажные кабинеты» - зона Ж-2 – вид использования «Основное».

Далее прокурор подает дополнительное заявление об уточнении исковых требований. В заявлении он указывает, что в соответствии с Градостроительным кодексом предусмотрено только три вида:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Однако, в проекте решения городской думы «о внесении изменений в решение Саратовской городской Думы…» в Правилах землепользования и застройки устанавливаются иные виды использования земельных участков: «О» и «У».
Конечно, можно догадаться, что под этими буквами скрываются «основной» и «условный». Чем же они отличаются друг от друга?
Как видно из п. 1.56 Правил землепользования по виду использования «О» разрешается только реконструкция и капитальный ремонт существующих строений в пределах разрешенного вида использования с увеличением площади застройки не более чем на 40% от существующей, включая холодные пристройки; - строительство новых объектов капитального строительства на земельном участке запрещено.
Как видно из п. 1.56 под видом использования «У» устанавливается условно разрешенный вид использования с ограничением по предельным параметрам для отдельных территориальных зон: разрешается только реконструкция и капитальных ремонт существующих строений в пределах разрешенного вида использования без увеличения площади застройки.
- строительство новых объектов капитального строительства на земельном участке запрещено.

Далее прокурор ссылается на статьи 37, 38, 39 Градостроительного кодекса РФ, суть которых заключается в том, что к полномочиям органов МСУ не отнесено установление критериев к капитальному ремонту существующих строений в пределах разрешенного вида использования, а также установления запретов по строительству капитальных объектов на земельных участках, которым присвоенный основной вид использования.
То есть, проще говоря, если человек владеет земельным участком, основной вид разрешенного использования – индивидуальный жилой дом с количеством этажей не более 3, владелец – 1 семья, то в случае реконструкции такого дома ему надо будет получить разрешение в органах МСУ на реконструкцию. Если же у него то же самое, только участок имеет условный вид разрешенного использования, то на реконструкцию такого дома помимо разрешения из органов МСУ надо будет получать согласия всех собственников соседних земельных участков, включая те же органы МСУ, если собственником такого участка является муниципалитет.

Какие последствия возникают у собственника земельного участка? Предположим, что человек (семья) владеет на праве собственности двухэтажным домом в центре города на земельном участке, разрешенный вид которого – основной – индивидуальный жилой дом не более 3 этажей (зона Ж-2). Этот человек в случае ветшания дома, может сделать его реконструкцию (заменить сгнившую стену, заменить крышу вместе с балками и лагами и т.д., надстроить еще один этаж или мансарду…). В решении городской думы от 11.10.2012г. такие земельные участки вдруг получили разрешенный вид использования ни «О», а «У», не все, но многие, например, Первомайский поселок в Октябрьском районе. Там индивидуальные дома, которые теперь очень сложно реконструировать, так как для этого надо получать еще и согласия от соседей. К тому же нельзя на этих участках строить новый жилой дом, хотя ранее это можно было делать, ведь земельный участок был предоставлен под индивидуальный жилой дом. Это является грубейшим нарушением права собственности, защищаемого Конституцией РФ и Гражданским кодексом РФ.
Эта буковка «У» не позволяет провести реконструкцию, а это значит, что дом будет дальше ветшать и приходить в негодность для проживания. В случае изъятия такого земельного участка под муниципальные нужды, собственник получает компенсацию или выкупную цену за свою недвижимость исходя из рыночной стоимости. А эта стоимость будет достаточно низкая, так как состояние дома будет ветхое. Так за бесценок муниципалитет будет выкупать земельные участки.
Для развития города в будущем (надо еще дождаться, когда частный дом состарится) это может быть и неплохо. Но это будет происходить за счет ущемления прав наших же горожан. Плюс растет коррупционная составляющая, так как найдется достаточное число собственников, которые будут за определенную плату получать разрешения несмотря ни на что.

Далее в суд прокуратурой подавались уточнения на иск, в которых она просила суд удовлетворить требования, касаемые изменений видов основного и разрешенного использования по некоторым территориям города. Суть – на публичных слушания было представлено множество участков с буквами «О», внесено в думу после слушаний – «У». Это касалось не только ИЖД, но и объектов предпринимательства – рынков, стоянок, кафе, объектов сервиса, яхт-клуб туда попал также с буквой «У», открытые площадки для тренинга собак и т.д. Таких исправлений в заявлении было перечислено порядка 30.

28 января 2013 года Волжский районный суд г.Саратова (судья Агаркова С. Н.) вынесла решение, которым был удовлетворен иск прокуратуры. То есть, суд отменил нормативно-правовой акт – Решение Саратовской городской думы от 11.10.2012г. № 18-217, но все, а в части, только п.1.56, которым и вводились изменения в п. 42 Правил землепользования и застройки. А следовательно, этим решением суда отменилась и карта градостроительного зонирования территории города с изменениями, а продолжает действовать карта, принятая как приложение правил землепользования и застройки вместе с генеральным планом города.

В феврале 2013 года после вынесения решения суда от представителя Пегова А. П. Ромаденковой Е. В. было подано заявление в суд о вынесении дополнительного решения. Это было связано с тем, что при рассмотрении дела суд эти вопросы затронул, исследовал, но в решении не отразил. Получилось нелогично. Суд сказал «а», но не сказал «б», хотя должен был сказать.
Суть дополнений к решению суда – в Проекте решения городской думы в п. 1.49 (а суд отменил как мы помним п. 1.56) пункт 44 Правил землепользования и застройки был дополнен таблицей, которая претерпела изменения после публичных слушаний. Было:
«44.4.1. Таблица 5.5 Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.»
В данной таблице в колонке 2 «Размеры земельного участка» установлены площадь земельного участка для зон Ж-1, Ж-1.1, Ж-2 в 500 квадратных метров.
Указанная таблица была опубликована в газете «Саратовская панорама», обсуждалась на публичных слушаниях, никаких изменений Комиссией по результатам публичных слушаний в редакцию данной таблицы внесены не были.
Однако в решении Саратовской городской думы от 11.10.2012 г. № 18-217 «О внесении изменений…» в п. 1.59 площадь земельного участка (500 кв.м.) была удалена из таблицы.

К чему это приведет? Это значит, что требования об ограничении площади застройки в 40% от общей площади земельного участка теперь будут распространяться не только на земельные участки 500 и более кв.м., но и на участки в 200, 300, 400 кв.м. Таких участков в центре города много. То есть, даже если вид разрешенного использования земельного участка будет «О» - основной для например, ИЖД, то в случае, если дом стоит на участке 300 кв.м. и занимает площадь допустим 80% земельного участка, то ни реконструировать, ни перестроить со сносом и заменой ветхих конструкций такой дом будет нельзя.

К большому нашему (юристов) удивлению суд оказался непоследовательным в принятии своих решений по этому делу. И 6 марта вынес решение, которым отказал заявителю Пегову А. П. в удовлетворении его требований. Он требовал отменить еще и п. 1.49 Решения Саратовской городской думы от 11.10.2012г., где содержалась таблица уже без указания на минимальное ограничение земельного участка в 500 кв.м.
Непонятно, почему суд вынес такое противоречивое решение. 28 января суд отменил Решение городской думы от 11.10.2012г. в части пункта 1.56, в котором были установлены виды разрешенного использования «О» и «У», а также многие другие исправления после публичных слушаний, касаемые изменения градостроительных зон. А вот исправить свою же ошибку в виде отмены пункта 1.49 Решения городской думы, в котором отсутствовала цифра в 500 кв.м. в таблице – отказался.
Возможная причина такого решения (по слухам) – судья Агаркова в ближайший месяц – два собралась увольняться на пенсию и поэтому пошла на поводу у власти, которая (возможно) ее «уговорила» отказать Пегову А. П. Возможно, причина в другом.
Вся эта судебная эпопея закончилась тем, что в июне этого года нам предстоит опять рассмотреть на публичных слушаниях Проект изменений в Правила землепользования и застройки, который власть попытается протолкнуть на этих слушаниях, что бы в дальнейшем эти изменения были приняты Саратовской городской Думой.

Владимир Аблизин, юрист

P.S. от 24.06.2013: На прошлой неделе была поставлена точка в этом деле. В Саратовском областном суде была рассмотрена апелляционная жалоба комитета по архитектуре и градостроительству на решение Волжского суда, а также рассмотрена частная жалоба на исправление ошибки судьи, где она в описательной части решения указала на виды использования земельных участков, а в резолютивной части забыла указать.
Областной суд удовлетворил апелляционную жалобу Комитета по архитектуре (присутствовали представители Комитета по управлению имуществом и администрации Саратова, также был зампрокурора г.Саратова, который и выступил в Волжском суде с исковым заявлением и заинтересованные лица, выступающие против удовлетворения апелляционной и частной жалоб, за то, чтобы оставить решение суда в силе.
Но областной суд пошел на поводу у городской администрации и отменил решение. А это значит, что та карта территориального зонирования, которая была принята с 118 поправками, не прошедшими публичные слушания, 11.10.2012 г. городской думой, продолжает действовать.
Основной довод Комитета по архитектуре - якобы, глава администрации Алексей Прокопенко, который внес эти 118 изменений и направил правила землепользования и застройки в гордуму, имел право на законодательную инициативу, а публичные слушания носят рекомендательный характер. Однако, те изменения, которые не рассматривались на публичных слушаниях, так же должны выноситься на слушания - это требование градостроительного кодекса. Но суд не прислушался к этим доводам.