Жер, жер
Фермерлік шаруашылықтарға REIT арқылы инвестициялаймыз
Ауыл шаруашылығының жерлері — фермерлік істің іргетасы. Оларға үш тәсілмен инвестициялауға болады: жер телімін сатып алу, краудфандингтік платформалар арқылы қаражат салу және жылжымайтын мүлік қорларының (REIT) акцияларын сатып алу.
Бұл мақалада біз қатардағы инвесторға қолжетімді болатын үшінші нұсқаны қарастырамыз.
Егіншілік негіздері
REIT (Real Estate Investment Trust) жылжымайтын мүлік инвестициялық қорлары жылжымайтын мүлікті сатудан немесе жалға беруден, кейде – ипотекалық қаржыландыру құралдарынан пайда алатын басқарушы компанияны (БК) білдіреді. Бұл ретте ол табыстың кемінде 90%-ын дивидендтер түрінде төлейді.
АҚШ нарығынан офистік жылжымайтын мүлікпен операциялар жасайтын компаниялардан бастап ұялы байланыс мұнаралары астында алаңдарды жалға беретін кәсіпорындарға дейін әртүрлі сегменттерге мамандандырылған қорларды табуға болады. Фермерлік шаруашылықтар мұндай БК үшін — нишалық, бірақ болашағы зор бағыт.
Бұл қалай жұмыс істейді
Ауыл шаруашылығы жерлерінің меншік иелері табысты екі көзден алады: бірі - жер телімінің құнын қайта бағалау екіншісі - және жалгерлік төлемдер. Соңғысы іс жүзінде өнімділіктің туындылары болып табылады.
АҚШ Ауыл шаруашылығы министрлігінің (USDA) мәліметтеріне сай 2022 жылдың қаңтары мен тамызы аралығында фермерлік жылжымайтын мүліктің (жер мен ондағы бүкіл ғимараттар) бағалары өткен жылдың желтоқсанындағы $3,38 мыңмен салыстырғанда бір акр үшін $3,8 мыңға жетті. 2008 жылдың соңынан құнның жылдық орташа өсімі шамамен 4,2%-лы құрады.
Инвестициялық мақсаттарда сатып алынған жеке жер телімдерінің үлкен пулы үшін сол көрсеткішті тоқсан сайын көрсететін NCREIF Farmland Property Index индексінің жалпы табыстылығы 2021 жылдың шілдесінен ағымдағы жылдың екінші тоқсанының соңына дейін 9,7%-ды құрады (индекстің жылдық орташа табыстылығы 2002 жылдан бастап - 12,6%).
АҚШ Федералдық еңбек статистикасы бюросының есебінше 2022 жылдың мамырына дейін тұтыну бағалары индексі жылдық көрсеткіште 8,6%-ға өсті. Алайда азық-түлік тауарларының қымбаттау қарқыны базалық инфляцияны басып озды, сондықтан үйге арналған азық-түлік өнімдері сегменті (оған фермерлік дақылдардың көпшілігі жатады) 11,9%-ға өсті, бұл да жер иеленушілерінің жалгерлік түсімдерінде оң көрінуі тиіс. Фермерлік шаруашылықтардың жекелеген жалға берушілерінің орташа табыстылығы REIT нәтижелерінен айырмашылығы үлкен болуы мүмкін, бірақ ұзақ мерзімді келешекте нарықтық табыстылық инфляцияның соңында келеді.
Жерұйық мекені
Инвесторлар ауыл шаруашылығының активтеріне алғаш рет 1970-жылдары, жердің қымбаттауымен қатар азық-түліктің бағалары күрт өскен кезде назар аударды. 2008 жылғы әлемдік экономикалық дағдарыс бір жағынан АҚШ компаниялары үшін қаржы ресурстарына қолжетімдікті қиындатса, екінші жағынан фермерлік шаруашылықтарға инвестициялардың өсуін қамтамасыз етті, өйткені олардың табыстары азық-түлікке икемсіз сұраныстың әсерінен құбылмалылығы аздау. Бұл факторлар ферма иелерінің масштабтау арқылы өздерінің үлестік шығындарын азайту ниеттерімен бірге аграрлық REIT-тердің пайда болуына септігін тигізді.
Акцияларын 2013 жылы орналастырған Gladstone Land Corporation (LAND) компаниясы осы сегменттегі алғашқы REIT қоры болды. Нарыққа екінші болып Farmland Partners Inc. (FPI) келді. Екі компанияның акциялары бүгінде инвестициялық лендлордтар үшін биржалық нарықтағы жалғыз өтімді инструменттер болып табылады.
Gladstone Land Corporation
Бұл қор көкөністер мен жемістер өсіруге пайдаланылатын жерлерге салынады. Ауыл шаруашылығы жерлері мен фермалармен байланысты объектілер негізінен Triple Net Lease қағидаты бойынша жалға беріледі: пайдаланушы жер иеленушіге тек сыйақы төлеп қана қоймай, сонымен бірге барлық өзге шығыстарды (салықтар, техникалық қызмет көрсету, сақтандыру және т.т.) көтереді, бұл лендлордтардың тәуекелдерін азайтады.
Компания 15 штатта жалпы ауданы 115 мыңнан астам акрдағы 169 фермаға қолжетімділік ұсынады. Gladstone Land Corporation-ның түсімі 2013 жылғы $4 млн-нан 2021 жылы $75 млн-ға дейін ұлғайды. Осы кезең ішінде операциялық қызметтен алынған түзетілген қаражаттар (AFFO) бір акция үшін $0,46-тен $0,64-ке дейін ұлғайды. Жалдау шарттарының көпшілігі бекітілген төлемдерді қарастырады.
Компания 2013 жылдан бері ай сайынғы дивидендтерді үздіксіз таратып келеді. 2014 жылдан 2021 жылдың соңына дейін төлемдер орташа алғанда 5,9%-ға өсті, алайда соңғы бірнеше жылда бұл көрсеткіш 1%-дан аспады. Дивидендтік табыстылық (2,4%) орташа алғанда әрдайым REIT-тің кең ауқымды нарығынан төмен болып келді.
Farmland Partners Inc.
Қор 18 штатта ауыл шаруашылығы жерлерінің 185 мың акрын басқарады. Шамамен 161 мың акр қор меншігінде. Жер телімдерінің көбісі көкөністер мен жемістер өсіруге пайдаланылады. Компанияның 2021 жылғы түсімінің төрттен бірі түсімнің мөлшеріне не болмаса жалгерлердің жалпы табысына байланған айнымалы төлемдерге тиесілі. Farmland Partners Inc. табыстары 2014 жылғы $4,2 млн-нан 2021 жылы $45,3 млн-ға өсті.
Акцияларды орналастырған сәттен бастап компания дивидендтерді тоқсан сайын таратып отырады. Дегенмен Farmland Partners Inc. 2015 жылдан бері төлемдерді ұлғайтпады және тек ағымдағы жылдың екінші тоқсанында ғана дивидендті бір акция үшін $0,05-тен $0,06-ға дейін көтерді. Дивидендтік табыстылығы (1,7%) орташа алғанда әрдайым REIT-тің кең ауқымды нарығынан төмен болды.
Жаңа бетбұрыс
Аграрлық қорлар белсенді дамуын жалғастыруда, мұны LAND-тың және FPI-дің түсімдерінің жылдам ұлғаюы дәлелдейді. Таяу арада бұл секторда жаңа ойыншылардың пайда болуы ықтимал, өйткені өсіп жатқан инфляция тарихи тұрғыдан фермерлік шаруашылықтар мен жер иеленушілер үшін жағымды фактор болып танылады. Демек, инвесторлардың алдында ақша табудың жаңа мүмкіндіктері ашылады.
