Аренда квартиры в Японии и неочевидные траты на жилье

Типы жилья

В Японии вы можете снять/купить квартиру или отдельно стоящий дом, вбирая по самым разным критериям.

Место расположения самой квартиры:

• обычный среднеэтажный дом,
• высотный дом (больше 20 этажей),
• арендный дом (где все квартиры строились как арендные, качество соответствующее),
• дома-кондоминимумы (мансён), где квартиры строились/покупались для себя, но по разным причинам сдаются третьим лицам. Обычно качество дома и коммуникаций выше,
• апартаменты (часто это подразумевает небольшой деревянный/бетонный домик или недорогой многоэтажный дом)
• корпоративные служебные дома (квартиры даются в дешевую аренду работникам конкретного предприятия в качестве служебного жилья)
• корпоративные квартиры, сдаваемые большой компанией всем желающим, в т. ч. посуточно.
• отдельно стоящие домики,
• старые малоквартирные дома и др.

Дополнительно можно перечислить: обставленные комнаты с общими зонами (а-ля общежитие с общей кухней и санузлом), сервисные комнаты (обустроены под кратковременную аренду + организованная уборка и регистрация), более дешевое государственное (для всех) и муниципальное арендное жилье (для малоимущих).

Деление квартир и домов по типам и площади

Есть деление квартир по метражу и площади:

• Мини‑студия (10–18 m²),
• Студия / 1K (18–25 m²),
• Комфортная студия (25–30 m²),
• 1DK / 1LDK (30–40 m²),
• 2DK / 2LDK (40–55 m²),
• 3DK / 3LDK (55–70 m²),
• Большие квартиры (70–100+ m²).

Более японское деление квартир по площади:

• 1R (10–20 m²)
• 1K (18–25 m²)
• 1DK (25–35 m²)
• 1LDK (30–45 m²)
• 2DK (35–50 m²)
• 2LDK (45–65 m²)
• 3LDK (60–80 m²)
• 4LDK (80–120 m²)

И аналогичное деление частных домов:

• Компактный дом (60–80 m², 2–3 этажа, узкий участок)
• Стандартный дом (80–120 m², семья 3–4 человека)
• Большой дом (120–150 m², редкость в городах)
• Очень большой дом (150–200+ m², в регионах, старые дома)
• Старый дом (100–200+ m², дешёвые, но требуют ремонта).

А еще квартиры и дома делятся по "целевому назначению". Например, есть квартиры, позиционирующиеся только для:

• одиноких людей, рассчитанные на одного,
• семейных пар,
• больших семей с детьми,
• одиноких женщин (район с высокой степенью безопасности),
• людей с животными и др.

Цены на аренду квартир в разных префектурах

Данные берутся с сайтов: E‑Housing, Sumai Souba, Wise, Chintai, Lifull Home's и др. Цены в тысячах иен, усредненный диапазон для каждой префектуры.

Чтобы посчитать в долларах любую другую цену - умножьте иены на 0,0066. Например, 5500 иен * 0,0066 = 36,3 доллара.

Отдельно отмечу, что квартир 3LDK и 4LDK на рынке очень мало, и цены зависят от района, богатства убранства, престижности этой части города, популярности дома, знаменитости достопримечательностей, наглости владельцев... В общем, всё как с любым люксовым жильем.

Аренда частных домов

Такую статистику сложно собрать, потому что разброс цен огромен. Тут влиет уже не только материал постройки и близость к метро, но и давность строительства, район (расстояния больше, чем в городе, поэтому разницы выше), близость к горам/рекам/достопримечательностям/дорогам и т.п., экологическая обстановка и многое другое.

Поэтому приведу сводные данные сайта Wagaya-Japan.com с разбивкой на аренду для одиночек и семей для каждой префектуры (опубликовано в 2021 году).

Обратите внимание, что в семейной аренде объединены частные дома и семейные квартиры больших площадей.

Неочевидные траты за арендную недвижимость

Перед тем, как прибавить к стоимости жизни цену аренды, нужно посмотреть на неочевидные траты, с которыми сталкиваются многие жильцы.

Разовые и редкие траты арендатора

• Депозит владельцу недвижимости при заселении (обычно стоит как 1-2 месяца проживания. Тратится на приведение жилья в порядок после выезда жильцов, компенсацию мелких проблем, ремонт).
• Подарок владельцу "рэйкин" (японский "прикол", который возмущает самих японцев. Это реально подарок в размере 1-2 месяцев проживания, который нужен для... повышения лояльности к жильцам. Сразу после войны это был способ выиграть в конкуренции за жилье, а сейчас - просто пережиток, выгодный владельцам. Сегодня примерно половина жилья от частников предполагает подарки. В крупных городах можно найти 30-50% жилья без подарков, в провинции - лишь 20-30%. А в муниципальном и государственном жилье, кстати, такое не платится).
• Комиссия агентства (если вы не сами искали жилье, то отдайте конторе сумму 0,5-1 месяца проживания + налог 10%).
• Страхование жилья (обязательно, около 15-25 тысяч иен за 2 года).
• Если нет японского поручителя, то можно обратиться в гарантийную компанию (сначала сумма за 0,3-1 месяц проживания, потом 10-15 тысяч иен в год для продления).
• Уборка при выезде (обычно вносится заранее. Для маленьких квартир это 20-50 тысяч иен, для больших - 50-100 тысяч). Дезинфекция при необходимости (10-20 тысяч иен).
• Замена ключей (10-30 тысяч иен, но ее берут не все).

Вот и получается, что найдя квартиру за 70 000 иен/месяц, вы поначалу заплатите около 280-420 тысяч иен, тут уж как договоритесь.

Ежемесячные траты арендатора

Коммунальные платежи (очень сильно зависят от региона и компаний, обслуживающих дом), диапазоны примерно такие:

• Электричество 4 000-10 000,
• Газ 3 000-7 000,
• Вода 2 000-4 000,
• Отопление (например, Хоккайдо) 10 000-20 000,
• Кондиционер (например, на Окинаве) 5 000-10 000.

Далее вам нужно учесть:

• Плата за обслуживание дома (3 000-10 000 в домах постарше, 15 000 в новых домах).
• Парковка (если на Хоккайдо можно уложиться в 5-12 тысяч иен, то в Токио это будет 20-40 тысяч, в Осаке - 15-30 тысяч, на Окинаве - 5-10 тысяч).
• Интернет (3-6 тысяч, иногда включается в саму аренду).

Траты владельца недвижимости

Если вы как раз сдаете жилье, то нужно помнить про:

• налог на недвижимость (1,4% от кадастровой стоимости в год, для домов это 50-150 тысяч иен, для квартир - 100-300 тысяч),
• налог на городскую землю (0,3% от кадастровой стоимости в год),
• ремонтный фонд для квартир (10-25 тысяч иен в месяц),
• плата за управление зданием (5-15 тысяч иен в месяц),
• налог на доход от аренды (5-45% в зависимости от дохода),
• ипотека (если есть, то она будет 60-150 тысяч иен в месяц в среднем).
• уборка при выезде жильцов (дополнительно может понадобиться чистка кондиционера и комнат, замена обоев и татами, если они были изношены и пр.)
• пожарный датчик и страховка, если это не оплачивается текущими жильцами.
• обязательная проверка газовой системы (сама она бесплатная, но ремонт за счет владельца квартиры) и др.

Преимущества аренды у государства

Отдельно надо отметить преимущества аренды у государства. Если вы пользуетесь услугами Государственного агентства городского развития, то у вас будет широкий выбор квартир, но не будет:

• подарка за заселение,
• комиссий за поиск жилья,
• комиссий гарантийной компании,
• отказов иностранцам,
• скрытых платежей за дезинфекции, замены ключей, обязательные уборки и т.п.
• отказов по причине того, что заселяется студент, молодая пара, семья с маленькими детьми и т. д., потому что для таких людей есть отдельные программы аренды.

Вы платите только депозит за 1-2 месяца (он возвратный) и месяц аренды наперед.

Минусы аренды у государства

Хоть фонд у государства и обширный, развитый, но все же много старых домов (1960-1980 года постройки), часть из них далеко от метро, высокая конкуренция за удобные квартиры в крупных городах.

Примеры объявлений

Теперь посмотрим, что и за какие деньги предлагают в 2026 году. Начнем с сайта-агрегатора https://wagaya-japan.com/. Я выбрала свой любимый г. Сэндаи, других фильтров не выставляла. Выдало 430 предложений:

В основном, сначала выдает корпоративные апартаменты (то есть крупная компания имеет кучу домов и сдает всем). По тому, какие плашки подсвечены красным, вы можете быстро понять некоторые важные условия проживания: можно ли с животными, есть ли кондиционер, биде и раздельный санузел, телевизор и пр. Что приятно, в объявлениях очень часто показывают планировку квартиры, план дома и фото без искажения (например, объектив "рыбий глаз").

Пример №1 (маленькая, дорогая, но близко к центру)

Посмотрим на примере первого дома:

А внутри объявления указано, за что вам придется платить. Например, 12 минут до станции, возраст дома - 25 лет, квартира на 2 этаже, 213 кв. футов (20 кв. м), подарок и депозит - не нужны, парковка - 7150 иен/мес, стандартный контракт аренды на 2 года, есть интернет и место для велосипеда и пр.

• Плата за обслуживание: 550 иен (с учетом налога) в месяц,
• плата за уборку при выезде: 41 800 иен (с учетом налога),
• плата за пользование интернетом: оплачивается отдельно,
• плата за продление договора аренды: 16 500 иен (с учетом налога),
• комиссия за гарантию: взимается,
• комиссия за оформление выезда: 524 иены (с учетом налога).

И всё это добро стоит 44 000 иен/месяц + 4000 за обслуживание + парковка + другие траты... В общем, дорогая однушка получается.

Пример №2 (побольше, но подальше)

Но отчаиваться рано, вот рядом другая квартира за похожие деньги (тоже сдается корпорацией):

Тут уже 503 кв. фута (46,7 кв. м), 2 спальни, балкон, всё на 1 этаже, так еще и дому всего 13 лет, парковка 4400, есть балкон и кладовая, раздельный санузел... Но до станции - полчаса, уборка дороже, есть плата за ключи и другое обслуживание. И подарок (key money) еще нужно - в размере платы на 1 месяц.

Пример №3 (можно с животными)

Найти квартиру, где можно с животными - тот еще квест, но одну мне удалось выцепить. Место близко к станции и супермаркету, 48 кв. м, 1 этаж, кондиционер, парковка, интернет, раздельный санузел.

Из-за животных требуется большой подарок (81 000 иен), и в месяц будет обходиться в 73 000 + парковка 5500 + сбор за продление аренды 22 000 + за уборку и бюрократические мелочи.

Пример №4 (с мебелью)

Теперь я на другом сайте выбрала меблированные квартиры в Сендаи. Вот квартира на окраине за 48 000 иен/мес (+ разовая комиссия агенту 48 000 + 4000 иен/мес за обслуживание), 2 этаж, 25,89 кв. м, парковка (4950 иен/мес), мебель, балкон.

Зато нет платы за продление договора, ключи, уборку, страхование и др.

Пример №5 (дом совместного проживания)

Еще одна квартира средней близости к центру уже с другого сайта: это а-ля общежитие, с общей для всех на этаже гостиной, прачечной + санузлом, кухней и садом. В комнате только односпальная кровать и самая базовая мебель. Без парковки. Принимают людей от 18 до 35 лет - студентов, путешественников, изучающих культуру и т.д.

Преимущество в том, что от нее 6 минут до метро и крупного университета, аэропорт в 20 минутах, принимают самых разных жильцов. В гостиной можно играть в настолки, смотреть телевизор, принимать гостей. Есть отдельная комната, подготовленная под концентрацию на учебе.

Стоит это всё 43 000 иен/мес, + депозит 20 000, + подарок 30 000, обслуживание 15 000 иен/мес, + плата за выезд (5-10 тысяч). Зато нет платы за продление аренды, страховку и комиссий разных.

Комментарии японцев о цене и качестве аренды

А теперь посмотрим, как японцы относятся к ценам на аренду и вообще ситуации с недвижимостью.

https://news.yahoo.co.jp/articles/449b03f7b3772de1835d79929bb06804aa7c5cdf Статья про 75-летнюю женщину, которая с мужем арендовала 3LDK за 180 000 иен/мес (ок. 1180 дол.) в Токио, но после его смерти и повышения цен на всё - была вынуждена переехать, так как ее персия в 148 000 иен (ок. 970 дол.) не покрывает расходов. Она рассказала, что ей постоянно отказывают из-за ее возраста и отсутствия гарантий, что она не испортит квартиру своей внезапной смертью, например. Также обращается внимание на общую нехватку жилья в аренду для людей с разными потребностями.

https://news.yahoo.co.jp/articles/10a494dd9364d95824a95babed6df6fafbe9b2cc
Статья о проблеме роста аренды в Токио. В городе прошла демонстрация с требованием снизить ее. Организаторы: сеть «Жильё для всех» и «Союз молодёжи столичного региона». Участники высказывали недовольство и говорили, что из-за этого им приходится отказываться от путешествий и развлечений.

Один из героев статьи — мужчина 50 лет, потерявший работу. Его ежемесячный доход сократился с 300 тысяч до 180 тысяч йен (размер пособия по безработице), а арендодатель уведомил о повышении арендной платы на тысячу йен. Мужчина отмечает, что в его квартире и так проблемы с вентиляцией, шумом и насекомыми, но более дешёвого жилья в районе найти не удаётся.

Профессор экономики университета Сага: "Рост цен на новостройки влияет на рынок аренды. Из-за высоких цен на жильё многие семьи, которые могли бы купить собственное жильё, вынуждены арендовать, что ещё больше повышает спрос и стоимость аренды". Профессор также указывает на отсутствие в Японии законов, ограничивающих рост арендной платы, и предлагает разработать стандарты, которые позволят регулировать повышение цен в зависимости от возраста здания и местоположения.

Отмечается, что расходы на жильё у низкооплачиваемых арендаторов могут составлять более 40% от их располагаемого дохода. При этом в Японии нет программ поддержки арендаторов, аналогичных тем, что существуют в других странах, например в Германии, где есть закон, ограничивающий повышение арендной платы.

Немного о реальной сельской жизни

Уже немало говорилось о переезде в более дешевые районы, жизнь по средствам, поиск менее нагруженного рынка аренды... И часто люди думают, что хорошо бы на старости лет купить домик в сельской местности. Но чтобы не романтизировать жизнь вне крупных городов, надо помнить о множестве ограничений:

• Аренда в целом ниже, да и покупка дома значительно дешевле, но за домом и садом надо постоянно следить, что в ряде случаев оказывает еще дороже, чем аренда в городе. Не говоря уже о трате времени и сил на это всё.
• Магазин "в пешей доступности" с возрастом может превратиться в совсем недоступный. Без личного авто и с плохим здоровьем станут недоступны магазины, больницы, развлечения, госучреждения и т. п.
• Авто требует вложений: страховка, техосмотр, топливо, обслуживание и т.д. Тем более, что вызвать эвакуатор в сельскую местность - это очень дорого.
• Местные поликлиники могут не соответствовать вашим требованиям или не иметь нужных врачей.
• Может не хватать инфраструктуры для детей и внуков. Школа может быть только в получасе езды на машине, например.
• С возрастом водить машину становится сложнее, если она есть вообще. Иначе придется полагаться на общественный транспорт, который не везде достаточно развит, еще и не такой уж дешевый.
• Если придется вызвать скорую, то успеет ли она добраться по незнакомой местности?

Конечно, это неполное освещение темы аренды жилья. Но я надеюсь, что общее впечатление у вас уже сложилось.

Коротко о покупке жилья в Японии

Ну и для полноты картины надо поговорить о покупке. В Японии логика такая: в то время, как цена на землю остается высокой, строения на ней покупаются отдельно и быстро обесцениваются (на 20-30% сразу после сдачи). За 20-25 лет строение становится "старым", все расходы на него повышаются. А если ему больше 35 лет, то оно запросто может стать никому ненужным.

Виноваты в этом влажный климат, наводнения, землетрясения, насекомые и плесень. Так что простые деревянные дома в среднем служат 30-50 лет, после чего их проще перестроить заново, чем пытаться ремонтировать. Земля намного ценнее, а дом на ней - приятный бонус. Поэтому в объявлениях обычно пишут по отдельности цену земли и строений. Отсюда же проистекает ипотека на 35 лет как норма, потому что квартира/дом примерно столько и протянут, перестав потом быть активом.

Конечно, есть дома-исключения, но это уже будут традиционные строения, сделанные по вековым технологиям, за которыми хорошо ухаживали. Обычно это старые самурайские усадьбы, дорогие качественные городские дома, максимально традиционные дома в исторических районах, национальное культурное наследие, полностью осовремененные дома с сохранением старинного вида и т.п.
Их покупают через специальные агентства не по возрасту, а по степени сохранности. Причем часто на них не дают гарантий, продают "как есть". Ну и цена будет очень зависеть от цены земли, степени реставрации, статуса строения. Ипотеку на такие покупки дают очень редко.

Налоги и траты приобретателей недвижимости

Соответственно, покупая землю с "временными" постройками, надо помнить о расходах на владение:

• Гос. обслуживание и налоги. Плата агентам (3% от кадастровой стоимости + еще около 60 тысяч иен), регистрация права собственности, ежегодный налог, налог на городское планирование, ежемесячные платежи за обслуживание и фонд ремонта.
• Страхование дома. Обязательна при ипотеке, особенно от пожара. Но если дом старше определенного возраста, то платежи возрастут. А если еще и места мало (т.е. пожарная машина не сможет проехать).
• Страхование себя. Тоже обязательно при ипотеке.
• Ремонт, даже если дом еще не очень старый.
• Выплаты за демонтаж частей здания, его снос, уборку и восстановление участка. В Японии снос здания - длинная регламентированная процедура, призванная не оставить следов старого строения. она включает в себя полный цикл: от подачи документов на получение разрешения до выравнивания участка под следующее строительство. 2026 году снос 1 цубо (около 3,3 кв. метра) деревянного строения стоит от 35 до 50 тысяч иен (то есть 1,5-3 млн иен за дом 80-120 кв.м). Стальной каркас - 45-65 тыс. иен/цубо. Железобетон - 60-80 тыс/цубо.
  Отдельно придется заплатить за уборку асбеста и некоторых других небезопасных материалов.
• Снос скажется на стоимости продажи. Здание может снести продавец, а может оставить это на покупателя, и тогда из стоимости продажи надо будет вычесть нужную сумму, которую потратит покупатель. А значит, если дом отдают за 2 млн иен, а снос на него будет стоить 3 млн - покупатель остается в минусе. В общем, узнавайте такие детали заранее и всё прописывайте в договоре, потому что нередко цена сноса делает покупку совсем невыгодной.

Почему старые дома так сильно дешевеют

Обобщая, в чем проблема старых домов в Японии:

• С каждым землетрясение нормы строительства меняются. А значит, дом 1980-х кажется совершенно небезопасным. С 2000 года постройки - уже получше, но желательно с 2011 года, когда было сильнейшее землетрясение, после которого нормы снова пересмотрели. И если старый дом выстоял, это не означает, что он не рухнет при следующем небольшом толчке.
• Старое жилье ассоциируется с низким уровнем жизни и постоянными тратами на ремонт. А мы уже видели зарплаты и цены на жизнь, втиснуть туда еще и траты на ремонт - это может сделать семью бездомными банкротами.
• В Японии нет гос. программы капитального ремонта домов (в силу климата и природных катастроф).
• Старые дома кажутся (и часто являются) неудобно-маленькими, с низкими потолками, крохотными кухнями, плохим утеплением.
• Если рядом с понравившимся домом есть пустующие - это тревожный сигнал. Что-то в этом районе заставляет людей разбегаться.
• В старых домах и квартирах выше вероятность, что там кто-то умер. Японцы достаточно суеверны, поэтому могут сбросить цену в 2-3 раза после такого, лишь бы хоть кто-то купил. Слухи о привидениях, маньяках и близость к маргинальным районам имеют такой же эффект.
• Застраховать дом из-за всего этого будет очень сложно.
• Часто такие дома не хотят наследовать, потому что уплата налогов и прочего стоит слишком дорого, а удастся ли потом отбить деньги продажей - большой вопрос.

Значит, признаками хорошей покупки будут:

• Строительство после 2000 года, а лучше после 2011.
• Хорошая управляющая компания, которая исправно пополняет фонд на ремонт, следит за порядком, вовремя устраняет проблемы.
• Поближе к станции метро или иного быстрого транспорта.
• Дом не имеет наклона.
• Дом не затоплялся, в его истории нет крупных протечек.
• Рядом нет заброшенных домов.
• Дом стоит не слишком мало (потому что слишком низкая цена может говорить об опасности оползней и затоплений). Исключение: когда дом стоит на крохотном пятачке земли (15-20 цубо, 55-60 кв. м), но его дешевизна оборачивается ограничениями на строительство, недостаточностью коммуникаций и т.д.

Как получить дом в Японии почти бесплатно

В Японии, как и в других развитых странах, есть государственные программы и локальные инициативы по возвращению старого жилья к жизни. Условия довольно простые и доступны иностранцам:

• Купить дом из специального списка (цена ниже рынка, иногда даже бесплатно). Это может быть не только сельская местность, но и пригород.
• Отремонтировать и жить в нем,
• Не сдавать в аренду в первые несколько лет,
• Участвовать в жизни местного сообщества.

Можно еще поучаствовать в программе переселения. Она дает субсидию на ремонт и переезд, льготный кредит и другие выплаты.