Апартаменты - доходный бизнес в Новосибирске 2.0
Не так давно, мы с делились с Вами разбором проекта доходных апартаментов в Новосибирске. Нам понравился этот регион и мы видим в нем большой потенциал и поэтому решили разобрать еще один проект.
Новыми драйверами рынка недвижимости в Новосибирске могут стать апартаменты По оценке экспертов жилой недвижимости, в Новосибирске наблюдается рост спроса на апартаменты. Еще менее десяти лет назад этот сегмент жилищного строительства находился в самом зачатке. Сегодня на рынке города представлено 15 готовых и строящихся комплексов апартаментов.
Практически все ведущие застройщики и девелоперы города анонсировали проекты в сегменте апартаментов. Доля апартаментов в общем объеме продаж в Новосибирске на начало марта этого года составляла свыше 8%, то есть из 49 тысяч квартир, представленных на рынке новостроек, 4 тысячи — в апартаментах.
Если Вы еще не ознакомились с регионом Новосибирск, то можете сделать это перейдя сюда.
💡 Инвестиции в апартаменты комфорт-класса IQ Aparts (под управлением Питерской УК) в г.Новосибирск с целью получения пассивного рентного дохода от сдачи номера в аренду.
📍 г. Новосибирск, Кирова, 113, к.3
- м. Октябрьская - 15 мин.
- м. Речной вокзал - 20 мин.
- 2 минуты ходьбы до ост. «Октябрьский универмаг»
- 8 минут на авто до пл. Ленина
- 20 минут пешком до одного из самых популярных и живописных мест города — Михайловская набережная и колесо обозрения
- ж/д ст. Новосибирск-Южный - 15 минут пешком
Самое ближайшее окружение в основном представлено учебными корпусами ВУЗов города и БЦ:
Интерес строительного бизнеса к новому формату обусловлен прежде всего острой нехваткой земли в центре Новосибирска (как и в Москве; напомним, что это 3-ий город России по численности населения). Апартаменты за счет принадлежности к категории «гостиничная недвижимость» позволяют строить объекты в тех локациях, где нельзя возвести жилые дома. При этом участки земли выгодно расположены — рядом со станциями метрополитена, в центре города, вблизи от самых популярных культурных и досуговых центров
📝 О ПРОЕКТЕ
Комплекс апартаментов IQ Aparts новосибирского застройщика «Камея» получил престижную награду Urban Awards – 2023 в номинации «Лучший региональный комплекс апартаментов комфорт-класса».
Комплекс апартаментов IQ Aparts — уникальное пространство в Новосибирске в стиле коливинг, общей площадью почти 31 000 кв.м.
Коливинг — тип доступного жилья, в котором совместно проживают близкие по духу люди. Этот формат уже давно распространен в мировых мегаполисах, в том числе в Москве и Санкт-Петербурге. В Новосибирске такие комплексы только начинают развитие. IQ Aparts — один из «первопроходцев», который открывает для новосибирцев новые перспективы.
В комплексе есть подземный паркинг на 90 м/м. Концепция IQ Aparts предполагает размещение: продуктового магазина, spa-зоны, зоны для отдыха и общения, прачечной, кофейни и других полезных мест.
Также предусмотрены специальные бизнес-юниты с почасовой арендой, в которых можно работать и предоставлять услуги для клиентов. Такие помещения или рабочие места арендуют на столько часов, на сколько необходимо, не оплачивая ежемесячно офис.
Этажность: 27 этажей (с учетом подземных)
621 апартамент, по 26 на этаже.
На выбор четыре варианта площади апартаментов.
- 20-23 м2 — уютный юнит для соло-резидента
- 34 м2 — функциональная студия с увеличенной кухней подойдет для долгосрочного пребывания
- 33 м2 — двухкомнатная студия с изолированной комнатой
- 46 м2 — студия с двумя изолированными комнатами и большой кухней-гостиной
Продажи стартовали весной 2022 года. Уровень распроданности 47% по состоянию на май 2023 года по данным ДОМ.РФ:
📌 О КОМПАНИИ
«Камея» в качестве застройщика и генерального подрядчика на строительном рынке Новосибирска более 30 лет. На счету компании более 11 сданных жилых комплексов и более 20 прочих объектов недвижимости.
Сделки с недвижимостью проходят по 214-ФЗ с защитой средств покупателей на эскроу-счетах.
- Не выявлено фактов банкротства застройщика
- Полный комплект документов на ЕИСЖС
- Компании нет в реестре проблемных застройщиков
- Актуальная версия проектной декларации
- Имеется действующее разрешение на строительство
- Перенос плановых сроков строительства — не более 2 раз на срок до 2 месяцев
Федеральная управляющая компания — «МТЛ-Апарт. Управление недвижимостью» (входит в группу компаний «БестЪ»). Компания представляет сеть апарт-отелей AVENUE-APART в Санкт-Петербурге. Гостиничный оператор полного цикла, специализирующийся на управлении сервисными апарт-отелями 3* и 4*.
Финансовая отчетность Управляющей компании:
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение рентного дохода
- ДДУ
- Договор с банком (если ипотека)
- Договор на оснащение (можно 50%+30%+20%).
- Договор на управление с УК будет заключаться после сдачи объекта в эксплуатацию. Срок от 11 мес.
Цель УК сдавать преимущественно в краткосрок, особенно в высокий сезон. В низкий сезон - среднесрок.
На какую целевую группу Вы ориентированы?
P.S. Не только покупатели...часть аудитории является будущими арендаторами.
- Чистовая отделка. Вся сантехника: унитаз-инсталляция, душевой поддон со стеклянным ограждением, раковина, смесители. В санузлах кафельная плитка на полу и стенах. Кварц-виниловое покрытие на полу. Натяжной потолок с освещением. Обои окрашенные. Входная дверь с системой безключевого доступа. Межкомнатные двери.
Чистовая отделка также идет в ДДУ
- Полностью меблированный и оснащенный номер. Оснащение включает все наполнение номера для его функционирования
🔸 Тип владения: 100% Собственность
- Рассрочка без удорожания на период строительства. Первый взнос 20%
- ИПОТЕКА. Приобретая студию 20-23 кв. м. в ипотеку до конца октября, застройщик компенсирует ипотечные платежи (7 месяцев) до запуска апарт-отеля - 376 000 рублей. Условия акции здесь.
- Кэшбек. Выбираете студии из 5 разных планировок и получайте кешбэк:
- 1-комнатные от 20 до 23 кв.м. – 5%
- 2-комнатные от 33 до 34 кв.м. – 10%
- 3-комнатные от 46 кв.м. – 15%
Подробности акции здесь.
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость
🔸 Стадия строительства: Ввод в эксплуатацию I кв. 2024 г. Выдача ключей 30.09.2024 г.
🔸 Текущий ход строительства: сентябрь 2023 г.
🔸 Срок выплат дохода: С 1 месяца после передачи объекта в управление
🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Профессиональная УК, возможно самостоятельное управление или управление с помощью любых других агрегаторов.
▪️ Рост стоимости кв.м недвижимости
Конкурентное окружение
Конкуренты в ближайшем окружении. В расчет не взят масштабный проект милого микрорайона "Европейский берег".
Согласно анализу рынка конкурентного окружения, основными конкурентами являются предложения FREEDOM с программой гарантированного дохода, с разбором которого Вы можете ознакомиться здесь и Nova-апарт.
По стоимости, анализируемый объект существенно ниже, чем его главный конкурент FREEDOM.
Средства размещения: гостиницы
В Новосибирской области широкий выбор отелей и гостиниц для приема и комфортного размещения гостей любого уровня и на любой срок, среди которых отели мировых брендов:
- Grand Autograph Hotel Novosibirsk (бывш.Marriott) 5* - 8 460 ₽/ночь
- Domina Novosibirsk 4* - 6 700 ₽/ночь
- Doubletree by Hilton Hotel Novosibirsk 4* - 6 750 ₽/ночь
- Park Inn by Radisson Novosibirsk 4* - 5 200 ₽/ночь
- Ramada Novosibirsk Жуковка 4* - 7 500 ₽/ночь
- Azimut 4* - 3 700 ₽/ночь
- Marins Park - 3 800 ₽/ночь
- Gorskiy city hotel 4* - 6 000 ₽/ночь
Наиболее близкие по расположению с ПРОЕКТОМ можно выделить следующие гостиницы:
- Apart-River/Гостиниц Net (инф.о кол-ве номеров нет, но судя по фото - достаточной большой номерной фонд) - 3 500 ₽/ночь
Совокупный номерной фонд гостиниц и отелей в Новосибирске и Новосибирской области составляет около 12 000 номеров.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа: 3 400 000 ₽
- пакет на меблировку и оснащение номера на студию стоит 750 000 ₽
- Несмотря на то, что на планировке нарисован диван, менеджер заверила, что в комплектации будет идти кровать. Поверим на слово.
Услуги УК составляют 10% от выручки номера.
С 11-ти месячный договор с УК с дальнейшей пролонгацией
Компания не позиционирует себя ни как проект с уровнем серсива 4*, ни 3*.
Судя по расчетной стоимости проживания в 2 700, апарт-отель может конкурировать с предложениями 3*.
- коммуналка 2 400
- администратор - это менеджер, который должен будет обеспечивать Вам загрузку номера. Его внутренний минимальный план по загрузке номера, это 30%.
- налоги на прибыль 6%
- налоги на имущество
Приведенный фин.расчет компании считаем "адекватным"...60% загрузки, это не 70%, как любят брать многие компании, сразу ориентируясь на оптимистичный сценарий.
Инвестиции: 4 750 000 ₽
МАП: 39 100 ₽
ГАП: 469 400 ₽
Доходность: 9,8 %
Учитывая концентрацию ВУЗов вокруг, давайте попробуем рассчитать долгосрочную и более стабильную аренду.
Надо сказать, что в Новосибирске в центре на момент проведения анализа нет предложений в аренду маленький студий, площадью до 25 кв.м. Вероятно, что такие предложения были чуть ранее, до наступления высокого студенческого сезона.
А те предложения 1 комн.квартир, что есть, имеют сильный разброс цен от 20 000 до 40 000 руб. И так как выборка не релевантная, то сделать расчетный прогноз у нас не получится.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Локация - близость и пешая доступность к центральной набережной.
✅ Локация. В окружении 3 ВУЗа с 15 тысячами студентов и преподавателей.
✅ Транспортная доступность. Пешая доступность до 2 станций метро: Октябрьская и Речная.
✅ Застройщик с большим опытом в строительстве.
✅ Выбранная УК - с действующими апарт-отелями в управлении. Компания с опытом.
✅ Компания не препятствует возможности самостоятельного управления и управления другими агрегаторами. Но здесь есть и риск...об этом ниже.
✅ Стоимость предложения существенно ниже конкурентного предложения FREEDOM.
✅ Ключей ждать 1 год. Срок запуска раньше, нежели конкурентное предложение FREEDOM.
✅ Адекватная фин.модель, а именно:
✅ Есть позиционирование своей целевой аудитории как покупателей, так и арендаторов.
✅ Развитие туризма в регионе. Стабильный, даже увеличивающийся туристический поток. Особенно внутренний.
✅ Приобретение полностью оборудованного и оснащенного мебелью помещения. Чистовая отделка идет в ДДУ.
✅ Формат коливинга - может быть интересен студенческой части целевой аудитории и способствовать высокому спросу.
✅ В Новосибирске развиты все виды туризма: деловой, медицинский, экскурсионный, событийный, гастрономический, паломнический, рекреационно-оздоровительный, образовательный и научный.
Новосибирск - один из крупнейших научно-образовательных инновационных центров России. Концентрация научных кадров в Новосибирске в 1,5 раза превышает общероссийский показатель.
Новосибирск - один из ведущих в России регионов по уровню развития медицинской науки и уровню квалификации врачебного персонала. Новосибирская область становится крупным центром медицинского туризма.
Регион занимает 7 место по объему платных услуг среди регионов России.
✅ город Новосибирск – третий по численности населения город в России.
👎 РИСКИ
❎ Номерной фонд - большой. 621 номер.
❎ Высокая конкуренция среди действующих апарт-отелей с большим номерным фондом.
❎ Надеемся, что все таки, в студии будет кровать, а не диван, как нарисовано на планировке. А такое вполне может быть...ведь это всего лишь заверения менеджера по продажам, а через год ситуация может изменится, и кровать заменит диван.
❎ Нас смущает история, что договор с УК заключается после выдачи ключей. А сейчас нет даже предварительного договора. То есть, УК не обладает информацией об объеме номерного фонда, который может быть передан ей в управление. А как без этой информации определить формат работы, свой бюджет, тарифы, затраты и т.д.
Пока больше выглядит, что компания решила прикрыться брендом УК, чтобы снять вопрос с продажей.
А так, она не против, чтоб Вы управляли и сами и даже с помощью других агрегаторов и УК.
❎ УК хоть и с опытом, но только в Спб, без опыта работы в регионах, то есть могут быть сложности с настраиванием бизнес-процессов.💬
ИТОГИ
Объект подходит для пассивного инвестора с целью получения рентного дохода.
⚖️ Даем проекту нейтральную оценку до прояснения стратегии работы с УК.