Инвестиции в отель 5*Amanauz/ Домбай
Уважаемые читатели, мы анализируем проект в неизвестном для нас регионе. Поэтому, если вы обладаете опытом участия в сделках с недвижимостью в данном регионе и можете поделиться важными деталями, которые могут повлиять на итоговое решение инвестора, будем признательны за ваши комментарии и рекомендации.
Со свежим разбором региона вы можете ознакомиться здесь.
Возвращение легенды Домбая: советский недострой «Аманауз» станет отелем премиум-класса
В курортном посёлке Домбай в Карачаево-Черкесии построят пятизвёздочный бальнеологический отель «Аманауз». Документ подписали на Кавказском инвестиционном форуме строительная компания «Семья» и правительство КЧР.
Новый отель возведут на месте заброшенной восемнадцатиэтажной гостиницы «Аманауз», строительство которой началось в 1983 году, но было приостановлено на этапе внутренней отделки в 1985 году, за несколько месяцев до сдачи: были отштукатурены стены, установлены двери, проведены основные коммуникации.
В течение 40 лет недострой в стиле советского модернизма был частью местного ландшафта и популярным фоном для туристических фотосессий.
В проект инвестируют более 9 миллиардов рублей.
Кстати, первое, что видят гости курорта Домбай — это именно 18-этажное заброшенное здание гостиницы «Аманауз», но так и не принявшая ни одного постояльца.
* Северный Кавказ - регион с множеством курортов, пользующихся популярностью у туристов. В регионах Северного Кавказа – Карачаево-Черкессия и Кабардино-Балкария расположены три уникальных курорта России: Архыз, Домбай и Эльбрус.
Со свежим нашим разбором инвестиционного проекта в Архызе вы можете ознакомиться здесь.
💡 Инвестиции в (первый инвестиционный) строящийся 5* отель Amanauz на Домбае с рекламируемым доходом с номера от 2 млн рублей и ростом на капитализации от 40% просто за период строительства.
📍Карачаево‑Черкесская Республика, в курортном посёлке Домбай, на высоте 1600 метров над уровнем моря.
- Комплекс расположен в 40 метрах от подъемника
- Вертолетная площадка 4 мин (на авто)
- Смотровая площадка 100 м
- Деревня Альпак 50 м
Туристический поток на курорте Домбай по годам:
- 2022 год — Домбай посетили около 860–863 тысяч человек.
- 2023 год — туристический поток вырос до примерно 961 тысячи человек.
- 2024 год — курорт посетило порядка 1 миллион человек (около 10% прироста по сравнению с 2023 годом).
- 2025 год (первое полугодие) — около 712 тысяч человек.
Рост турпотока в Домбае связан с развитием инфраструктуры — модернизацией и расширением горнолыжных трасс (например, обновлено и расширено 16 км трасс, построена новая трасса длиной 1,18 км), а также строительством новой канатной дороги на горе Мусса-Ачитара.
Карачаево-Черкесия в целом демонстрирует стабильный рост турпотока с прогнозом более 2,4 млн туристов по региону к концу 2025 года, причем Домбай является одним из ведущих курортов наряду с Архызом.
В рамках мастер-плана развития курорта «Домбай» с прилегающей к нему территорией Тебердинского национального парка к 2032 году планируется обеспечить турпоток на курорте Домбай до 2 млн туристов.
2 млн туристов в год к 2030 году - расчет на новый аэропорт. В 2028 году планируется запуск нового аэропорта «Архыз», расположенного в 70 км от курорта Домбай.
Основной поток туристов формируется из крупных городов России. Преобладают гости из Москвы, Санкт-Петербурга, Ростова-на-Дону, Краснодарского края и других регионов Центральной России и Юга страны. Также значительную долю составляют жители Северо-Кавказского федерального округа.
Общий номерной фонд и количество объектов
Архыз обладает самым большим номерным фондом из всех горных курортов республик Северного Кавказа. Следом за ним идет Домбай, где порядка 100 коллективных средств размещения общей емкостью около 5 500 койко-мест.
На Архызе и Домбае на Новый год 2025 года забронировали почти все отели
Так, в коллективных средствах размещения на Архызе и Домбае с 28 декабря 2024 года по 12 января 2025 года загружено уже более 80% номеров, ответили в пресс-службе Минтуризма и курортов Карачаево-Черкесской республики. При этом на пик праздников с 28 по 4 января во всех гостиницах Архыза и Домбая загрузка уже полная, добавили в министерстве.
В рамках инвестиционного проекта «Развитие всесезонного туристско-рекреационного кластера «Домбай» планируется строительство порядка 30 км горнолыжных трасс, 7 км канатных дорог, коллективных средств размещения на 3 000 койко-мест, а также объектов инженерной и транспортной инфраструктуры.
В декабре 2024 года в поселке Домбай открылся первый пятизвездочный отель Cosmos Selection Dombay Diamond на 46 номеров. Ежегодно комплекс может принимать около 36,5 тыс. туристов.
Вот топ самых популярных горнолыжных курортов России по количеству туристов и популярности в сезоне 2024/2025 (по данным различных источников и аналитики):
На Кавказе сосредоточено около 30% всех горнолыжных трасс России.
- Красная Поляна (Сочи)
- Архыз (Карачаево-Черкесия), Эльбрус (Кабардино-Балкария), Домбай (Карачаево-Черкесия)
- Шерегеш (Кемеровская область)
- Белокуриха (Алтайский край)
- Манжерок (Республика Алтай)
📝 О ПРОЕКТЕ
Новый комплекс - 5* бальнеологический отель «Аманауз» в форме трилистника будет состоять из трёх функциональных блоков. В номерах — панорамные окна, балконы и террасы под углом 45 градусов. Общая площадь здания — 47,5 тыс. кв. м.
Общий номерной фонд на 454 номера:
- Делюкс 31,16 м²
- Делюкс с патио 32,54 м²
- Джуниор сюит 52,27 м²
- Семейные 64,59 м² - 69,9 м²
- Президентский 292,8 м²
Инфраструктура отеля «Аманауз» будет включать:
- 2 030 м² SPA-зона для релаксации и восстановления сил: Spa lounge с фитобаром, кабинеты для физио и спа-процедур, гималайская, травяная и русская парные, хаммам, джакузи и массажные зоны, термальную зону с круглогодичным выплывным бассейном
- MEDI СПА комплекс создан с медицинским уклоном. Пять ступеней санаторного оздоровления:
1. Диагностический центр: различные методы исследования организма.
2. Грязелечение: улучшает кровообращение и восстанавливает силы.
3. Лечебная физкультура: стимулирует органы за счёт важнейшей функции движения.
4. Водолечение: специальный лечебный бассейн, гидромассажные ванны, души.
5. Физиопроцедуры: галотерапия, озонотерапия. - фитнес-зал
- детский клуб
- творческое пространство
- кинотеатр
- торговые площадки
- прокат спортивного инвентаря
- лыжная комната с индивидуальными шкафчиками для сушки горнолыжного оборудования.
- рестораны, в том числе панорамный на крыше отеля
- подземный паркинг (количество мест в паркинге 176 м/м + гостевые места на придомовой территории 182 м/м).
ВРИ ЗУ (09:10:0010101:17): для завершения строительства гостиничного комплекса
📌 О КОМПАНИИ
Застройщик СК «Семья»
СК «Семья» — одна из ведущих строительных компаний Краснодарского края. Включена в список системообразующих предприятий региона. По данным ЕРЗ компания занимает 5-е место в Краснодарском крае по объёму текущего строительства.
За 12 лет работы компании свыше 14 700 семей получили ключи от новых квартир.
Всего СК «Семья» ввела в эксплуатацию 46 домов общей площадью 544 000 кв. м без просрочек, при этом 25% из них досрочно.
В настоящий момент застройщик возводит 333 000 кв. м жилья и 668 000 кв. м в стадии проектирования.
Проектировщик застройки - проектировщик «Роза Хутор» SouthGroup.
PRIMELL group — отельный оператор, входящий в группу компаний «Семья». Специализируется на полном цикле управления гостиничными активами — от проектирования до эксплуатации.
Команда PRIMELL group состоит из экспертов с 20-летним опытом работы в международных отельных брендах, таких как Marriott, Hilton, Accor, Radisson, Kempinski, Swissotel. Команда участвовала в запуске Роза Хутор.
К 2033 году в портфеле оператора планируется более 5 тыс. номеров (ведутся переговоры 4 регионами и 7 проектами).
То есть, PRIMELL group является новым игроком на рынке гостиничного операционного управления, и рассматриваемый проект станет их первым реализованным объектом. Несмотря на наличие у команды значительного международного опыта и сильного бэкграунда в известных мировых брендах, на текущий момент у инвесторов отсутствует возможность оценить практические результаты работы оператора в формате действующего гостиничного актива. Нет репутационной базы, отзывов гостей или успешных кейсов управления, подтверждающих эффективность именно компании PRIMELL group, а не отдельных членов команды.
О преимуществах и рисках в данном случаем мы поговорим ниже (в соответствующем пункте).
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение пассивного рентного дохода + рост стоимости метра по мере строительной готовности
🔸 Тип сделки: ДДУ, эскроу-счет
Номер полностью под ключ: ремонт, мебель, техника, текстиль.
После приобретения, заключается 3 договора:
3. Предварительный договор аренды с УК на 10 лет. (включает срок строительства)
Распределение по котловому методу 65% Инвестору и 35% УК.
Смотрим, как это выглядит в договоре:
1) База расчёта — «финансовый результат» всего пула номеров.
Договор прямо говорит: арендная плата = 65% от Финансового результата от использования всех арендованных гостиничных номеров (инфраструктура не входит) с распределением по площади конкретного номера, но не ниже минимальной ставки. Это и есть «котловой метод».
Финансовый результат = оплаченная гостями выручка без НДС минус Операционные расходы (страхование, содержание, эксплуатация, ремонт/реновация, фонд оплаты труда и пр.).
2) Минимальная арендная ставка (МАС) — фикс: 3 000 ₽/м² в квартал (с налогами). Платят поквартально до 18 числа месяца, следующего за кварталом.
3) Годовая «довыплата» по итогам года.
До 31 марта следующего года оператор сравнивает:
65% от совокупного Финреза (распределённого по площади) минус сумма МАС за год. Если вышло «плюс» — доплачивает разницу.
«65/35 по котлу» — это так по договору?
По сути так. В договоре зафиксировано: 65% от пула Финреза — инвесторам (распределение по площади), а оставшиеся 35% — оператору.
!НО уже после вычета операционных расходов и фондов (страхование/эксплуатация/содержание/ремонт/реновация включены в Операционные расходы)!
Какие расходы лежат на арендодателе и «сколько»?
Важно различать прямые платежи с вашей стороны и косвенные, которые учитываются до расчёта 65% (т.е. уменьшают базу):
Косвенно (сидят в Операционных расходах, уменьшая Финрез):
- Страхование имущества номера + гражданская ответственность оператора. Заранее «сколько» — неизвестно, зависит от итоговой премии страховщика.
- Фонд ремонта + Фонд реновации — в сумме 4% от «суммы Финансового результата за период до вычета операционных расходов».
- Фонд содержания — фактические расходы на содержание номеров и МОП (по площади).
- Фонд эксплуатации — фактические расходы на услуги эксплуатирующей компании/ресурсоснабжающих организаций (по площади).
Допустим, за год Финрез = 200 млн ₽. Тогда «котёл» для инвесторов: 65% × 200 млн = 130 млн ₽. Если общая площадь номерного пула = 10 000 м², площадь вашего номера = 40 м²: ваша доля = 130 млн × (40/10 000) = 520 000 ₽ за год. МАС за год: 3 000 × 4 квартала × 40 м² = 480 000 ₽. Довыплата в марте: 520 000 − 480 000 = 40 000 ₽.
🔸 Тип владения: 100% Собственность
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость
Ввод в эксплуатацию: II кв. 2029
Выдача ключей: 30.11.2029
Только состоялся старт продаж.
🔸 Срок выплат дохода: с 1 месяца после передачи объекта в управление
🔸 Периодичность выплат дохода: Ежеквартально
🔸 Тип управления: УК...которая только что создана
▪️ Рост стоимости метра по мере строительной готовности
▪️ Стратегия развития курорта нацелена на превращение его в крупный всесезонный горнолыжный и туристический кластер мирового уровня с устойчивым ростом туристического потока и развитой инфраструктурой.
Основные направления стратегии развития
1. Масштабное расширение инфраструктуры и номерного фонда
2. Развитие горнолыжной инфраструктуры
- Расширение горнолыжных трасс с 19 км до 36 км, увеличение протяженности канатных дорог с 10 км почти до 20 км с пропускной способностью около 22 000 человек в час.
- Строительство и модернизация скоростных гондольных канатных дорог.
3. Развитие всесезонного туризма и сервисов активного отдыха
- Обустройство новых спортивно-развлекательных объектов: зиплайн, верёвочный парк, музей гор и альпинизма, арт-парк «Алмасты», выставочный культурно-туристический центр.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа (на дату разбора): 21 220 000 ₽ / 670 000 ₽/м² (100 000 ₽/м² идет в договор на ремонт и оснащение).
Стоимость номеров указана "под ключ".
Присланная менеджером фин.модель:
Проверяем цифры из фин.модели:
1. Стоимость проживания 24 750 руб./сутки
Ниже анализ стоимости проживания на рандомные даты декабрь 2025 г. (высокий сезон) в отелях категории 5*:
Средняя прогнозная ставка для номера площадью 32 кв.м составляет примерно 13 900 руб./сутки.
Прогнозная ставка в финмодели (24 750 руб./сутки) более чем на 10 000 руб. выше рынка (на 2025 год). Даже с учётом роста цен и инфляции до 2029 года, такая цена выглядит слишком оптимистичной.
Чтобы выйти на уровень в районе 24–25 тыс., отель должен предложить существенные конкурентные преимущества: уникальную концепцию, сервис выше стандартного уровня 5*, эксклюзивное расположение, дополнительный спрос за счёт бренда и т.п.
Давайте посмотрим на ситуацию с поправкой на локацию и уникальную концепцию.
- Фактор расположения (40 м от подъёмника):
Для горнолыжных курортов расстояние до подъёмника – один из ключевых факторов ценообразования. Отели «ski-in / ski-out» часто могут закладывать премию 30–50% к цене по сравнению с аналогами, расположенными дальше (особенно если речь идёт об эксклюзиве). - Фактор уникальной концепции и истории:
Если концепция действительно проработана (легенда места, дизайн, сервис, маркетинг), это может добавить ещё 15–25%.
Базовая средняя ставка по рынку (32 кв.м): ~13 900 руб./сутки.
+40% за расположение: ≈ 19 500 руб.
+20% за концепцию: ≈ 23 400 руб.
👉 В таком случае ставка в районе 24 750 руб. уже выглядит достижимой, но всё равно «на верхней границе рынка».
2. Среднегодовая загрузка - 67% - согласны
Вывод по присланной фин.модели.
- Тариф 24 750 ₽/сутки — ключевой фактор. В реальности от него зависит всё. Если приведенные выше "поправки на локацию и уникальную концепцию" не дадут такой надбавки к ставке и прогнозный тариф снизится на 20%, все цифры «просядут» на те же 20%.
- Загрузка выглядит достаточно оптимистично. Старт сразу с высокого % загрузки и нет «просадки на раскрутку». Те более номерной фонд не маленький.
Мы разберем 2 сценария: при ставке 20 000 ₽ и 18 000 ₽
1. ADR (средняя цена за ночь): 20 000 ₽
На нашей практике, для отелей категории 5* операционные расходы + комиссия УК не менее 55% выручки:
- Opex (≈30,8% выручки): 1 355 179 ₽
- Финансовый результат (после Opex): 3 049 154 ₽
- Комиссия УК (35% от "финансового результата"): 1 067 204 ₽
Доход инвестора (65% от "финансового результата"): ≈ 1 982 000 ₽ в год
2. ADR (средняя цена за ночь): 18 000 ₽
С учётом той же логики (opex + комиссия = 55% выручки):
- Opex (≈30,8% выручки): 1 118 585 ₽
- Финансовый результат (после Opex): 2 516 815 ₽
- Комиссия УК (35% от "финансового результата"): 880 885 ₽
Доход инвестора (65% "финансового результата"): ≈ 1 636 000 ₽ в год
Компания закладывает в прогноз значительный рост стоимости квадратного метра — с 670 000 ₽ сегодня до 1 200 000 ₽ к 2029 году. Такой рост предполагает почти двукратное удорожание за сравнительно короткий срок.
Мы относимся к этому допущению скептически. Рост цен в курортной недвижимости зависит от множества факторов: уровня спроса, туристического потока, транспортной доступности, масштабов господдержки региона, конкуренции на рынке и макроэкономических условий.
Сравнение с динамикой цен в Сочи, на которое часто опираются девелоперы, здесь не вполне корректно: в Сочи рост стоимости недвижимости был вызван уникальным сочетанием факторов — сперва Олимпиада, масштабные государственные инвестиции в инфраструктуру, федеральный курортный статус и международное позиционирование, затем COVID-19.
В Домбае таких предпосылок пока нет.
Поэтому мы считаем, что прогноз девелопера по росту стоимости метра до 1,2 млн ₽ к 2029 году является завышенным и не может рассматриваться как гарантированный сценарий.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅Центральное расположение в курортной зоне прямо возле подъемников.
✅Уникальная концепция (+ историческая основа территории) комплекса.
Наполнение богатой инфраструктурной составляющей: SPA-зона с медицинским уклоном.
✅ 10 летний договор с гостиничным оператором.
Заключение долгосрочного договора с управляющей компанией дает подтверждение уверенности оператора в проекте, его заинтересованность в сохранении и развитии проекта. В общем — это сигнал доверия и серьёзности намерений оператора и одновременно гарантия большей стабильности для инвестора, снижающая операционные и репутационные риски.
✅Котловой метод распределения дохода.
✅Отсутствие возможности самостоятельного управления, что в свою очередь позволяет сохранить единую концепцию проекта, а также не допустить демпинга цен в рамках одного отеля.
✅ Стратегия развития курорта -> увеличение номерного фонда-> строительство аэропорта -> рост числа туристического потока.
Запуск аэропорта совпадает с запуском отеля.
✅Высокий уровень загрузки на курорте. Не только зимний сезон, но и летний*.
Курорт входит в ТОП 3 по популярности среди горнолыжных курортов.
*Основываясь на публичных заявлений глав подведомсвенных структур.
👎 РИСКИ
❎ В регионе сильно развит серый сектор гостиничных объектов. Количество классифицированных коллективных средств размещения в Северном Кавказе растет медленнее, чем серый сектор.
❎ Высокий порог входа от 20 млн.+
А цени метра в 670 000 ₽ считаем необоснованно завышенной (учитывая еще и самый старт продаж).
❎ Долгосрочная инвестиция. Ну уж очень долго ждать завершения стройки, 2029 год. Запуск только к зимнему сезону 2029-2030 гг.
❎ Риск недозагрузки в межсезонье и переоценки летнего потока. Несмотря на рост летнего турпотока, Домбай пока остаётся в первую очередь зимним направлением.
❎ Ключевые моменты: как мы уже упомянули ранее, нас настораживает:
- Тариф 24 750 ₽/сутки. В реальности от него зависит всё. Если приведенные выше "поправки на локацию и уникальную концепцию" не дадут такой надбавки к ставке и прогнозный тариф снизится на 20%, все цифры «просядут» на те же 20%.
- Загрузка выглядит достаточно оптимистично. Старт сразу с высокого % загрузки и нет «просадки на раскрутку». Тем более номерной фонд не маленький.
Также, не маловажную роль играет выбор гостиничного оператора. PRIMELL group является новым игроком на рынке гостиничного операционного управления, и рассматриваемый проект станет их первым реализованным объектом. Несмотря на наличие у команды значительного международного опыта и сильного бэкграунда в известных мировых брендах, на текущий момент у инвесторов отсутствует возможность оценить практические результаты работы оператора в формате действующего гостиничного актива. Нет репутационной базы, отзывов гостей или успешных кейсов управления, подтверждающих эффективность именно компании PRIMELL group, а не отдельных членов команды.
У новой команды есть конечно свои потенциальные преимущества:
- данный проект является флагманским и первым в портфеле PRIMELL group, поэтому можно ожидать максимального вовлечения, внимания и ресурсов со стороны оператора;
- высокая мотивация «не упасть лицом в грязь» и показать высокий уровень качества, чтобы сформировать положительную репутацию для последующих проектов;
- наличие опытной команды с международным опытом в крупных сетях повышает вероятность применения проверенных стандартов и практик.
Но, на сколько эти преимущества сильнее потенциальных рисков - решать Вам:
- неопределённость в части операционной эффективности (поскольку нет примеров текущих действующих проектов под управлением PRIMELL group);
- отсутствие подтверждённых финансовых показателей (загрузка, ADR, RevPAR) в управляемых объектах;
Таким образом, для инвестора риски связаны в первую очередь с отсутствием практического подтверждения успешности оператора, но компенсироваться они могут за счёт амбициозности и заинтересованности команды в успешном запуске именно этого проекта.
💬 ИТОГИ
Объект подходит для инвестора с целью получения пассивного рентного дохода и дает возможность заработка на росте стоимости метра.
⚖️ Даем проекту нейтрально-отрицательную оценку за совокупность рисков.