Инвестиции в отель долгосрочного проживания Lifestyle Hotel LINE в Сочи (Адлер)  

Ознакомиться с нашими предыдущими разборами проектов в Сочи можно по ссылкам: Апарт-отель​ Tivoli detox & SPA Resort 4* Апарт-отель Marine Garden Sochi 5*
Здесь же, Вы сможете ознакомиться с особенностями Сочинского рынка недвижимости. А он, уж поверьте - очень особенный и специфический.

💡 Инвестиции в отель долгосрочного проживания Lifestyle Hotel LINE в Сочи (Адлер), с рекламируемой гарантированной доходностью 8% (не гарантированной - до 28% годовых).

📍 г. Сочи, Курортный городок, ул.Ленина, 219а

• 8 минут до АЭРОПОРТА СОЧИ
• 40 минут до Центра Сочи
• 35 минут до Красной поляны
• 15 мин. до Сириус
• 40 мин. до Морского порта
• 1 минута / 50 метров до набережной

📝 О ПРОЕКТЕ

Проект Lifestyle Hotel LINE является отдельной частью строящегося гостиничного комплекса "VOLNA" - проект редевелопмента советского санатория (совместный проект Nedvex и AR Group Volna Residence).

LINE создан для долгосрочного проживания с возможностью сдавать номер через отельного оператора в свое отсутствие для получения пассивного дохода.

LINE — это lifestyle отель для долгосрочного пребывания, альтернатива для релокации или загородной даче. Концепция отеля адаптирована под активный образ жизни и предусматривает гибкую систему управления сервисами для комфортного проживания в течение длительного времени без переплат. Отель долгосрочного проживания - это универсальная альтернатива для тех, кто ищет жилье на продолжительный срок. Этот формат предлагает сочетание преимуществ аренды квартиры и высокий уровень сервиса при более низкой цене по сравнению с отелями. Арендное жилье не обеспечивает сервис отельного уровня, при этом отель долгосрочного проживания предлагает конструктор сервиса услуг, которые предоставляются в отелях. Это выгодное решение для тех, кто хочет жить продолжительное время с комфортом и экономит бюджет.

Инфраструктура:

• Коворкинг зона
• Прачечная
• Келлеры
• Патио с кухней (возможность самостоятельного приготовления еды)
• Бассейн и фитнес

• Водоснабжение, канализация - центральные
• Отопление - система кондиционирования

Площади лотов варьируется от 17,8 до 33 кв.м. Стоимость – от 682 500 рублей за кв.м. *

А это точно площади для длительного проживания...? * При старте продаж, объявленном в августе 2023 года. Минимальные лоты от 14,9 млн руб.

Так как проект, часть отельного комплекса ВОЛНА, резидентам будет предложена услуга сервисного обслуживания данного отеля - "конструктор сервисов". С помощью конструктора можно настраивать уровень сервиса от регулярности клининга до обеспечения номера предметами гигиены. Это позволит обеспечить комфорт и закрыть бытовые вопросы под запрос каждого гостя. При этом по-прежнему будет доступен room service.

📌 О КОМПАНИИ

Девелопер проекта Nedvex Development. В 2020 году стали застройщиком и запустили такие объекты как: Моне, Verdi, Atrium Avenue.

Гостиничный оператор от Nedvex.

ГК Nedvex создала на Кубани собственного отельного оператора - Nedvex Resort. Сейчас в него входят комплексы застройщика «Моне», Atrium Avenue и Verdi.

"За счет бизнес-модели Nedvex Resort, построенной на котловом методе управления номерами с доходностью от всего пула и ежемесячным расчетом с инвесторами, компания избегает лишних трат при отсутствии бронирований. Это связано с тем, что все операционные расходы на содержание персонала, обслуживание ПО, маркетинг и продвижение лежат на отельном операторе. За счет этого компания получает стабильный доход. В среднем за последние девять месяцев доходность номеров разных категорий в бутик-отеле Verdi составила около 1,5 млн руб., средняя загрузка — 92%."

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Спекулятивная продажа и/или потенциальное получение рентного дохода

🔸 Тип сделки: ДДУ, 214 - ФЗ, продажи через счета эскроу⁠

+ оснащение + договор с УК

Проектное финансирование СБЕРБАНК.

🔸 Тип владения: Собственность

🔸 Тип объекта: Не жилая

🔸 Темпы продаж: Старт продаж был летом 2023 года.

🔸 Стадия готовности:

Запланированный срок: ввод в эксплуатацию: IV кв. 2024 г./Выдача ключей: 31.03.2025

НО!!! Как Вы понимаете, с приостановлением строительных работ на неизвестный срок, сдвигается и срок завершения строительства.

Текущая стадия строительной готовности:

🔸 Опции:

• Ипотека
• Беспроцентная рассрочка (ПВ от 50%)

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Срок выплат: Учитывая приостановления строительства, сроки не будут озвучены.

После перепродажи - при спекулятивной сделке
После передачи в управление - при выборе рентного дохода

🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно (если управление от УК)

🔸 Тип управления: Управляющая компания.

🔸 Драйвер роста

Как это видит УК:

Перспектива загрузки проекта вне зависимости от сезона более 70%.

2024-2025 - Рост по строительной готовности проекта
2026 - Рост в связи с появлением инфраструктуры всего микрорайона и запуском отеля
2027 - Рост в связи с появлением инфраструктуры всего микрорайона

Как это видим мы:

▪️ Перегретый рынок

▪️ Тут есть потенциал для роста при урегулировании судебного вопроса и возобновления официальных продаж. Рост возможет в том числе и по мере строительной готовности.

▪️ Рост стоимости возможен через несколько лет (минимум 1 год работы отеля) за счет того, что на объекте будет организован пассивный доход и будет статистика загрузки отеля/номера за период как высокого сезона, так и низкого.

Туристический поток Сочи

Приведем Вам краткую сводку из новостей о загрузке отелей Сочи в разные периоды:

• Средняя загрузка отелей Большого Сочи в июне 2023 составляет 85%.
• Средняя заполняемость отелей в весну 2023 года составила 74%, что на 9% выше показателя предыдущего года, который составлял 65%.
• Число туристов, прибывающих в Сочи поездом, за последнюю неделю весны выросло почти на 20%, а средняя загрузка средств размещения в горном и прибрежном кластерах курорта составляет 78% (данные на 1 июня).
• Загрузка осенью составила 70%.

Есть статистика помесячно, но к сожалению не за 2021-23 года:

Поэтому, мы сделаем свой примерный график, исходя из следующих новостных данных о численности туристов:

Около 3,7 млн туристов посетили Сочи с мая по август. Самым массовым по турпотоку оказался август — свыше 1 млн гостей. А всего с начала года в городе отдыхали более 5,4 млн человек. Данные на 24 окт. - 6,4 млн туристов, то есть с конца лета 5,38 млн прибавилось еще 1 млн (за 2 месяца).

То есть, январь-август 5,4 млн, при этом май-август из этого составляет 3,8 млн. Значит:

Январь-апрель = 5,4 - 3,8 = 1,6 / 4 мес = по 400 тыс. чел./мес

Май-август = 3,8 млн = 3,8 / 4 = 950 тыс. чел./мес

Сентябрь-октябрь = 1 / 2 = 500 тыс. чел./мес

Предположим, что ноябрь и декабрь данные равные январю и февралю, то есть = по 400 тыс. чел./мес. Получаем:

Конкурентное окружение

• Сданный и функционирующий МОНЕ 4* (проект находится в непосредственной близости от анализируемого, расположившись напротив него)

МОНЕ - комплекс бизнес-класса, пилотный проект Nedvex Development

Так как это функционирующий отель, есть и данные о стоимости проживания в нем. Ниже приведем скрины с офиц.сайта бронирования до конца года:

Вывод: среднегодовая стоимость проживания: порядка 10 000 руб.

• Строящийся "Нескучный сад" (проект находится в непосредственной близости от анализируемого, расположившись по соседству/через дорогу). Строительная компания «Неометрия», входящая в ТОП-25 крупнейших застройщиков России и достаточно известная и хорошо себя зарекомендовавшая строительная компания.

Гостиничный комплекс «Нескучный сад», расположенный в Адлере на 4,5 гектарах, будет включать в себя два 10-ти этажных корпуса, более 1,2 тыс. номеров, три бассейна, в том числе с морской водой, фитнес-центр, развлекательные, гастрономические и торговые площади, детские развивающие центры. Для деловых мероприятий будут организованы зоны коворкинга и конференц-залы. Территория и инфраструктура комплекса, номерной фонд, класс обслуживания соответствуют всем стандартам отелей мирового уровня.

Окончание строительства запланировано на 2025 год. Обслуживанием займется единый отельный оператор с возможностью доверительного управления.

ДДУ, 214 - ФЗ, продажи через счета эскроу⁠

По поводу отделки вот что: Концепция Нескучного Сада, сама по себе вызывает сомнения, так как нет обязательств заключать договор на управление с отельером, соотвественно принуждать к ремонтам в едином стиле, тоже нет необходимости. Что получаем на выходе - часть номеров в ремонте стандартизированном под отельера (те собственники, кто хочет передать в управление), часть номеров в стиле «каждому свое», где то премиальная отделка, где то максимально бюджетно. Кто-то сам живет, кто-то сдает через управляющую, кто-то сдает через «дядю Ашота» На выходе - для пассивного дохода, есть риски демпинга среднесуточной стоимости аренды со стороны тех кто сдает сам, это может негативно сказаться на фин. модели; а так же - демпинг на перепродаже (у кого ремонт проще - могут продать существенно дешевле стандартизированного номера), это дает риски и сложности с фиксацией дохода инвестора на перепродаже. Итого - застройщик, желая угодить всем типам запросов на рынке, в итоге получает размытую концепцию, где ни один из типов покупателя не получает необходимого качества объекта (а критерии у каждого свои, в зависимости от запроса: проживать постоянно, приезжать отдыхать, инвестиции для пассива, инвестиции на спекуляцию)

Но так как мы уже ранее анализировали проекты в Сочи, то сравним еще с несколькими аналогичными проектами, которые участвовали в наших разборах:

Вывод: Стоимость выше рыночной.

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Min стоимость лота: Так как, продажи приостановлены, то предоставить Вам актуальную информацию о стоимости лотов мы не можем.

НО! У нас есть архивные данные, поэтому пока будем ориентироваться на этот прайс. Стоимость ниже указана за лоты с чистовой отделкой, оснащением и гостиничным пакетом: за студию почти в 20 кв.м 870 тыс. ₽/кв.м

🔹 Рекламируемая доходность:

Гарантированная доходность 8%
Не гарантированная - до 28% годовых

Что у нас по рынку:

Так как нам "повезло", в напротив анализируемого проекта есть действующий проект от этого же девелопера и УК - Mone (комплекс бизнес-класса 4*), и как мы определили выше, среднегодовая стоимость проживания порядка 10 000 руб./сутки.

НО! У нас проект длительного пребывания...поэтому смотрим еще. В соседнем проекте бизнес-класса "Мадрид парк 2" с инфраструктурой:

Проект "Мадрид парк 2" немного не дотягивает для уровня анализируемого проекта, заявленного от Nedvex. Поэтому, сделаем допущение о предполагаемой арендной ставке в х2, то есть 70 000 руб./мес.

🔹 Пример расчета потенциальной доходности:

Инвестиции: 17 млн руб.
ГАП при загрузке номерного фонда порядка 70% или 9 месяцев = 70 000 * 9 = 630 000 руб.
Комиссия УК 20% (*см.скрин "слово Девелопера")
Допущение: все расходы на КУ лежат на арендаторе.
Доходность: 630 000 - 20% / 17 млн = 3%...Хмммм

Ах да, нам же обещают гарантированную доходность в 8%.
В таком случае, чистый доход с номера, который уже переводится инвестору (то есть уже за вычетом комиссии УК) должен составлять 1 380 000 руб.
Где, стоимость проживания должна быть порядка 140 000 руб. в месяц.

Если посмотреть самые дорогие предложения, то в единственном проекте ЖК Метрополь, действительно можно найти предложения за 120 - 150 тыс. руб. в мес.:

Вывод: стоимость аренды порядка 140 000 руб./мес. сложно достижимая, если не сказать маловероятна.

НО! При условия:

1. Возобновления продаж
2. Действия программы гарантированного дохода

можно "верить" в потенциал данного проекта.

А что уж говорить о доходности в 28%....это не просто золотые горы, это золотые горы и алмазное море в сумме.

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Локация. На первой береговой линии с известными и так полюбившимися пляжами Адлера. В шаговой доступности находятся балрум, детский центр для проведения мероприятий и оживленные улицы с барами, клубами и ресторанами.

✅ Транспортная доступность:

• 8 минут до АЭРОПОРТА СОЧИ
• 40 минут до Центра Сочи
• 35 минут до Красной поляны
• 15 мин. до Сириус
• 40 мин. до Морского порта

✅ Опытный застройщик.

✅ УК с опытом управления и действующими проектами.

✅ ДДУ, продажи через счета эскроу⁠.

✅ Наличие ипотеки, рассрочка.

✅ Комплекс со своей инфраструктурой для будущих туристов, что делает локацию привлекательной и приближает отдых к так привычному для нашего туриста турецкому отпуску, где на одной территории отеля гость могут получить максимум услуг.

✅ Один из не многих проектов в Сочи, который строится по 214-ФЗ на ЗУ с назначением - гостиничное обслуживание.
БОльшая часть проектов в Сочи строится совершенно не так, без РНС, на ЗУ СНТ и ИЖС с купленным переводом на ВРИ предпринимательство.

✅ Мы всё больше слышим про программы развития Дальнего Востока, Байкала, Урала и южных территорий России, в том числе «новой Анапы», однако ключевыми направлениями, показывающими рекорды по объему туристического потока, остаются три точки на карте России: Москва, Санкт-Петербург и Сочи.

Сочи — это новое значимое MICE-направление (область индустрии делового туризма, связанная с организацией и проведением различных корпоративных мероприятий).

✅ Потенциальная продажа лотов с отделкой, оснащением, то есть не требует дополнительных трат на ремонт.

👎 РИСКИ

❎ Номерной фонд - от 17,8 до 33 кв.м., точно подходит для комфортного длительного проживания?

❎ Рыночная стоимость завышена.

❎ Высокая конкуренция, в т.ч. за счет проекта от этого же застройщика с уровнем 4*, расположенного напротив.

❎ В нашем предположении, слишком уж оптимистичный прогноз по ставке проживания равной 140 000 руб. минимум.

❎ Большая вероятность стагнации рынка или даже снижения стоимости объектов.

❎ Перегретый рынок.

Повторим, что проект может быть интересен, но при условии:

1. Решения судебного вопроса с ЗУ.
2. Возобновления официальных продаж.
3. Наличия программ гарантированного дохода.

💬 ИТОГИ

Проект подходит для инвестора с целью дохода как от спекулятивной перепродажи объекта, так и получения рентного дохода. Но, только при условии решения судебного вопроса и возобновления официальных продаж.

⚖ Даем данному проекту нейтрально-отрицательную оценку.