Инвестиции в сервисные апартаменты ARTSTUDIO M103
Ознакомьтесь с нашим самым последним разбором Питерского проекта "Инвестиции в сервисные апартаменты WELL"
Прежде чем приступить к разбору, дадим Вам чуть чуть свежей аналитики и трендов рынка апартаментов.
- Замедление рынка
- Снижение объемов выдачи ипотеки – рост первоначального взноса до 30%, комиссия банков для девелоперов для льготной ипотеки, снижение максимальной суммы льготного кредитования
- Снижение объемов средств у девелоперов на развитие и новые проекты
- Сдержанный рост цен на жилую недвижимость и апартаменты
- Основной спрос на апартаменты с управлением
💡 Инвестиции в проект сервисных апартаментов ARTSTUDIO M103 от девелопера RBI, с целью получения пассивного рентного дохода от сдачи в аренду не ниже 8% годовых.
📍 г. Санкт-Петербург, р-н Московский, пр-кт Московский, д. 103, корпус 6
- ст.м Московские ворота - 6 мин. пешком
- Станция Заставская (откроется в 2029 г.) - 4 мин. пешком
- 9 км — до КАД
- 5.7 км — до Московского вокзала
- 15 км — до аэропорта Пулково
Московский район относят к категории самых престижных районов Санкт-Петербурга. Один из главных плюсов Московского района – хорошо развитая социальная, торговая и транспортная инфраструктура. По этим показателям он занимает лидирующие позиции.
Транспорт. Здесь проходит одна из главных правительственных трасс города – Московский проспект. Он является важнейшей магистралью города и соединяет центральную часть Петербурга с аэропортом «Пулково» и историческими пригородами.
Бизнес-центры. В Московском районе расположены около десятка офисов «Газпрома» и его дочерних предприятий. Тут находятся «Газпром», «Газпром-инвест», «Газпром ЕРЦ», «Газпром-автопредприятие», «ГСП-комплектация», «Газстройпром» и другие.
ВУЗы: Ветеринарный институт, Университет МЧС, Академия гражданской авиации, гуманитарный факультет Университета аэрокосмического приборостроения (ГУАП).
В районе работают 38 школ, гимназий и лицеев. Среди них — физико-математический лицей № 366, занимающий 30-е место в рейтинге лучших школ России по конкурентоспособности выпускников. Также в этот рейтинг вошла гимназия № 526. А повар школы № 376 получила награду «Лучший повар» на всероссийском конкурсе «Лучшая столовая школы».
Научно-исследовательские учреждения: Пулковская астрономическая обсерватория; НИИ «Гипроэнергомаш»; НИИ «Гипротранс»; НИИ «Гипрогор».
Здесь есть ряд промышленных предприятий: завод «Ретшке» (сейчас это «Вагонмаш» им. Егорова – основной поставщик вагонов для петербургского метрополитена), товарищество Санкт-Петербурского механического производства обуви (ныне фабрика «Скороход»), Общество русских электротехнических заводов (в наше время один из крупнейших заводов «Электросила»), мыловаренный завод Жукова (АО «Аист») и другие (на территории района действуют почти пятьдесят крупных промышленных предприятий).
Московский район Санкт-Петербурга является одним из самым благоприятных для жизни в Северной столице. Причем сразу по двум показателям: он получил максимальную оценку по комфортности для деловых людей и занял второе место среди самых удобных районов для проживания с детьми.
Достопримечательности: Триумфальные ворота, монумент героическим защитникам Ленинграда, Воскресенский Новодевичий монастырь, Чесменская церковь и ее храмовый ансамбль.
Среди конкурентного окружения строящихся проектов можно выделить разобранный нами на прошлой неделе проект "Инвестиции в сервисные апартаменты WELL", предлагающий услуги сервисного управления и пассивного дохода для инвесторов.
С другим разобранным нами проектом апарт-отеля We&I Ramada by Vertical 4*, расположенного в Московском районе Вы можете ознакомиться здесь.
Проект располагается в зоне активного редевелопмента. Вскоре эта территория преобразится. Причем основная застройка планируется жилая, не апартаменты.
📝 О ПРОЕКТЕ
Четырехзвездный апарт-отель ARTSTUDIO М103 на 485 апартаментов.
Все номера продаются уже с полной отделкой, а часть – с меблировкой.
16 этажей, по 35 номеров на этаже
Номерной фонд: площадь номеров варьируется от 24 до 52 м², что соответствует пяти категориям: Standard, Studio, Superior, Deluxe и Junior Suite:
- 175 шт - Standard 24–25 м²
- 225 шт - Studio 26–27 м²
- 53 шт - Superior 30–35 м²
- 14 шт - Deluxe 39–40 м²
- 18 шт - Junior Suite 46–52 м²
Инфраструктура: ресторан, лобби-бар на 156 м², зона ожидания, багажная комната, фитнес–зал.
Наземная гостевая парковка на 12 машиномест для временной парковки. В целом на территории отеля стоянка автомобильного транспорта будет запрещена, кроме автомобилей такси, но не более 30 минут, машин экстренных служб и доставки крупногабаритных грузов.
ВРИ ЗУ: Гостиничное обслуживание
- Четырехступенчатая система очистки холодной воды: грубая фильтрация; сорбционная очистка; тонкая фильтрация и ультрафиолетовое обеззараживание.
- Приточно-вытяжная система вентиляции с механическим побуждением. Для кухонной зоны организована автономная вытяжка. В каждом номере установлена сплит-система с кондиционерами канального типа.
1. ARTSTUDIO M103 – получила «зеленый» сертификат BREEAM уровня "Very Good", подтверждающий ее высокий экологический статус.
2. Победитель престижной премии в области экологичного и энергоэффективного строительства Green Property Awards 2022 по мнению экспертов строительной отрасли, урбанистики и зеленых технологий.
3. Urban Awards 2022 «Лучший проект апартаментов России».
4. Доверие потребителя 2023 «Лучший строящийся проект апартаментов в Петербурге».
Кстати, у компании есть четкое понимание своей целевой аудитории. С ней можно ознакомиться в телеграм-канале компании https://t.me/rbi_news
Бизнесмен, студент, путешественник, трудоголик, любитель оптимизировать процессы, бизнес-тренер, командированный на длительное время и др.
📌 О КОМПАНИИ
Девелопер проекта RBI, основанный в 1993 году. Группа RBI реализует проекты жилой и коммерческой недвижимости в сегменте элитного жилья и жилья бизнес-класса в Санкт-Петербурге. С 2018 года компания развивает собственную сеть апарт-отелей.
Данные с портала наш.дом.рф:
Компания активно ведет социальную деятельность:
1. Помощь школам: закупали современное учебное оборудование или выступали спонсорами командных поездок на различные конкурсы. В 2017 году приняли решение переориентироваться от помощи «школам» к помощи конкретным школьникам. Так появилась «Школа лидеров будущего» (до 2022 года – «Школа будущих лидеров RBI») – совместный образовательный проект Группы RBI и Фонда поддержки талантливой молодежи «Будущие лидеры».
2. Помощь благотворительным детским фондам – таким, как «Дарина» (Гатчина) и «Зеленый мир детства» (Санкт-Петербург). Ежегодно в офисе RBI проходит рождественская ярмарка, средства на благотворительность жертвуют сами сотрудники.
ARTSTUDIO М103 - это третий доходный отель сети ARTSTUDIO от RBI. Первые два уже работают:
- ARTSTUDIO Nevsky (2-ая Советская ул., 4) у метро «Площадь Восстания»
- ARTSTUDIO Moskovsky (Заозерная ул., 1) у метро «Фрунзенская».
Их оценка на travel.yandex – 5 и 4,7, а заполняемость номеров — 80-85% (по данным компании). Забронировать номер для проживания можно на сайте.
Для управления собственной сетью апарт-отелей Группа RBI создала управляющую компанию RBI PM, которая обладает всеми необходимыми компетенциями и гарантирует собственникам постоянный доход за счет сдачи апартаментов в аренду.
RBI PM победитель профессиональных премий: Urban Awards и Proestate&Toby Awards в 2023 году в номинации «Лучшая управляющая компания».
Двумя действующими апарт-отелями управляют следующие юр.лица с представленной финансовой отчетностью:
ООО "ЭР-БИ-АЙ ПРОПЕРТИ МЕНЕДЖМЕНТ"
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Пассивный рентный доход
🔸 Тип сделки: ДДУ по 214-ФЗ с использованием эскроу-счетов
В договор входит и отделка и мебельный пакет
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость
🔸 Темпы продаж: Уровень распроданности 55%
🔸 Стадия готовности: Ввод в эксплуатацию II кв. 2024 г. / Выдача ключей 30.11.2024 г.
🔸 Срок выплат: После получения ключей и передачи лота в управление
🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Управляющая компания (договор сроком на 1-3 года). Возможно самостоятельное управление
▪️ Рост стоимости кв.м недвижимости по мере строительной готовности объекта НЕ высокий, учитывая высокую стадию готовности объекта.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Min стоимость лота: 9 450 000 ₽ / 353 933 ₽/м² за студию 26.7 м² с чистовой отделкой + мебельным пакетом
- Уникальная возможность приобрести апартаменты по программе, предполагающей получение собственником гарантированного ежемесячного дохода в размере 60 000 руб. в течение 12 месяцев (и по 45 000 на следующие 2 года), независимо от ситуации на рынке.
Стоимость апартаментов по данной акции 10 400 000 руб. Акция действительна при 100%-оплате (ипотеке) и не суммируется с другими предложениями.
И так как есть программа гарантированного дохода на пул лотов, то в анализ берем и его: 10 400 000 ₽ / 389 513 ₽/м² за студию 26.7 м² с чистовой отделкой + мебельным пакетом.
Как можете обратить внимание, площадь двух лотов одинаковая, разница в расположении (на 5 и 9 этажах) и в цене.
Здесь Вы можете прогуляться по 3D туру по лоту.
Сравним стоимость с другими проектами в ближайшем окружении:
Вышеупомянутый WELL, предлагающий услуги сервисного управления и пассивного гарантированного дохода для инвесторов 10 244 000 ₽ / 382 239 руб./кв.м за студию 26,8 кв.м (чистовая отделка и мебель), ключи - конец 2024 года (по договору, но в планах май 2024 г.).
В функционирующем YE’S Marata: 475 000 руб. на вторичном рынке
В функционирующем апарт-отеле Вертикаль 3*: от 200 000 до 250 000 руб./кв.м
Вывод: В анализируемом проекте стоимость метра с учетом мебельного пакета и программы гарантированного дохода составляет 354 000 - 390 000 руб. за студию (в зависимости от программы). Учитывая класс проекта, можно сказать, что стоимость рыночная.
Вы можете выбрать одну из двух программ доходности: «Равный доход» или «Гарантированный доход». Они отличаются по уровню дохода и объему оказываемых услуг.
Метод распределения дохода - котловой. Доход от сдачи в аренду (краткосрочную и долгосрочную) всего номерного фонда после вычета всех затрат на обслуживание отеля и привлечения арендаторов, а также вычета комиссии управляющей компании (15%), распределяется между всеми собственниками, передающими свои номера в доверительное управление пропорционально площади номера.
Инвестиции: 10 400 000 ₽ с учетом мебельного пакета + 200 000 (стоимость гостиничного пакета)
Доходность составит 5,6% (не вычли налоги)
И мы получили вот такой комментарий от менеджера:
" 2 года по 60 тыс, +1 год 40 тыс, на обсуждении у руководства".
2. Без учета программы гарантированного дохода.
В YE’S” Марата - от 54 000 ₽/мес.
В апарт-отель VERTICAL (от компании BECAR), стоимость длительного проживания в номере категории СТАНДАРТ - 60 000 ₽/мес. (вкл.КУ).
AZIMUT Сити Отель Санкт-Петербург 4*
Вывод: на наш взгляд, стоимость проживания 75 000 при долгосроке и 5 200 при краткосроке несколько завышена. И УК слишком оптимистично поставила эти цифры, особенно, учитывая высокую конкуренцию вокруг.
Считаем, что в данном случае, они хотели подстроиться в цифру доходности "не ниже 8%".
✅ Транспортная доступность. Проект находится в непосредственной близости от метро.
✅ Привлекательная локация. Удобно добраться как до аэропорта, вокзала, так и до исторической части города.
✅ Понимание своей целевой аудитории.
✅ Высокая стадия готовности объекта.
✅ Наличие программы гарантированного дохода на 1-3 года.
✅ Опытная УК, в управлении которой уже есть 2 аналогичных проекта.
✅ Возможность сразу взять мебельный пакет.
👎 РИСКИ
❎ Учитывая сроки выдачи ключей - пропускают высокий сезон в Питере, приходящийся на период с мая и на все лето.
❎ Завышенные (и скорее всего нереализованные) ожидания по стоимости аренды лотов. И как следствие - реальная доходность будет ниже.
Мы взяли данные аренды для долгосрока 55 000 и красткосрока 4 000. Доходность в таком случае может составить порядка 7%.
А Вы бы какому проекту отдали предпочтение? WELL или ARTSTUDIO M103?
💬 ИТОГИ
Проект подходит для инвестора с целью получения рентного дохода.