Инвестиции в Cosmos Smart Yuzhny 3*
💡 Инвестиции в строящийся трехзвездочный апарт-отель Cosmos Smart Yuzhny с целью получения рекламируемого пассивного рентного дохода в 16% годовых и капитализация за счет роста стоимости квадратного метра в 40%.
Проект гостиницы реализуется как первый инфраструктурный объект строящейся высокоскоростной железнодорожной магистрали Москва-Санкт-Петербург.
Гостиничный комплекс будет ориентирован на бизнес-путешественников и корпоративных клиентов.
📍 г. Санкт-Петербург, Переулок 3-й Рабфаковский, д. 5, корпус 5.
Проект станет частью ТПУ Обухово «Южный» в составе инфраструктуры Высокоскоростной железнодорожной магистрали Москва-Петербург.
Обещают, что комплекс откроется одновременно с запуском поездов по ВСЖМ.
- 250 метров до метро «Обухово» / ТПУ Обухово
- В 5 минутах — выезд на КАД
- До международного аэропорта Пулково около 25 минут
679 км между двумя столицами поезда будут преодолевать за 2 часа 15 мин, без остановок (3 ч. 45 мин. у «Сапсанов»). "В зоне влияния ВСМ Москва—Санкт-Петербург проживает около 30 млн человек, или 20% населения России":
📝 О ПРОЕКТЕ
Cosmos Smart Yuzhny — это 13-этажный гостиничный комплекс общей площадью 25,5 тыс. кв. м на 670 номеров. Причём как классических гостиничных номеров без кухонной зоны, так и номеров с её наличием, как в апарт-отелях.
В комплексе представлены апартаменты площадью от 18,53 до 40,29 м². Большую часть номерного фонда студии составляют метражом 25,53 м².
На этаже порядка 42 номеров. 5 лифтов.
Собственная инфраструктура включает: зону ресепшен и лаундж-зону, помещения для хранения багажа и прачечную, ресторан и конференц-зал, минимаркет и медицинский пункт.
Также предусмотрены подземный паркинг на 44 м/м, на первом этаже – коммерческие помещения.
📌 О КОМПАНИИ
Гостиничный комплекс возводит девелопер «Троицкое поле», входящий в ГК «Пространство групп».
У группы компаний уже есть реализованный проект для инвестиций и сдачи в аренду — апарт-отель «Начало». Проект уже принимает гостей и приносит доход собственникам.
С разбором проекты вы можете ознакомиться здесь.
Проект отчитался о деятельности апарт-отеля: средняя заполняемость апарт-отеля категории «три звезды» находилась на уровне от 80 до 85%. Доходность собственников составила 9,1% годовых от стоимости апартаментов.
Cosmos Hotel Group – входит в число крупнейших гостиничных операторов России*. В портфель компании входят 39 отелей в 25 городах, от трех до пяти «звезд». Компания управляет активами с номерным фондом около 10 тысяч юнитов. Более 4 000 сотрудников.
Сеть отелей Cosmos Hotel Group принадлежит холдингу АФК «Система».
Управляющая компания «Обухово»* и федеральный гостиничный оператор Cosmos Hotel Group подписали соглашение о совместной реализации проекта.
Договор аренды инвестор заключает с ООО «УК «Обухово», в котором УК имеет право передать в управление третьим лицам:
Биба Александр Петрович - Президент Cosmos Hotel Group с 2022 года
Александр Биба обладает большим опытом работы в сфере девелопмента и гостиничного бизнеса. С 2014 по 2022 гг. он занимался управлением и развитием гостиниц на горнолыжном курорте НАО «Красная поляна» (например Novotel Resort Krasnaya Polyana).
Инициировал создание и руководил сетью отелей Sirius Hotels.
В должности генерального управляющего развивал сеть оздоровительных курортов группы компаний «Медси».
Возглавлял культурно-этнографический центр «Моя Россия».
Руководил дворцово-парковым комплексом «Юсуповский дворец» (Управление делами Президента РФ).
Компания запустила магистерскую программу «Управление гостиничным комплексом» совместно с РУДН.
В Петербурге сеть представлена семью отелями, среди которых Cosmos Pulkovskaya Hotel и Cosmos Pribaltiyskaya Hotel.
В петербургском регионе Cosmos Hotel Group участвует в проекте апарт-отеля в Рощино и будет управлять пятизвездочным комплексом на 150 номеров «Резиденция Рощино. Cosmos Collection». Еще один проект оператора – апарт-отель на 1,5 тысячи номеров у Бухарестской, на ул. Фучика, дом 4; его строит ГК «Компакт». Объект откроется в 2027 году, Cosmos Hotel Group будет управлять четырехзвездочным блоком на 130 номеров под брендом Cosmos Stay Apartments.
- Cosmos Saint-Petersburg Pulkovo Airport Hotel - - рейтинг 5,0 на основе 1 897 отзывов
- Cosmos Selection Saint-Petersburg Nevsky Royal Hotel - рейтинг 4,9 на основе 2192 отзыва
- Cosmos Saint-Petersburg Nevsky Hotel - рейтинг 4,9 на основе 4 058 отзывов
- Cosmos Saint-Petersburg Pribaltiyskaya Hotel - рейтинг 4,9 на основе 9 620 отзывов
- Cosmos Saint-Petersburg Pulkovskaya Hotel - рейтинг 4,9 на основе 8 760 отзывов
- Cosmos Saint-Petersburg Olympia Garden Hotel - - рейтинг 5,0 на основе 4 058 отзывов
Cosmos Hotel Group: итоги 2024
За год выручка выросла на 47% — до 17,4 млрд рублей.
🔻 Гостей стало больше на 17%. Отели сети приняли 3,4 млн человек.
🔻 Средняя загрузка — 63% против 57% годом ранее.
🔻 RevPAR вырос на 25% — до 4 276 рублей.
🔻 Открыли 5 новых отелей. Теперь их 38 в 23 городах.
🔻 Подписаны соглашения ещё на 33 объекта — это плюс 11 тыс. номеров в ближайшие 3–5 лет.
🔻 Бронирования через сайт выросли на 82% после его обновления.
🔻 Количество участников программы лояльности увеличилось на 68% год к году.
🔻 Число иностранных гостей выросло на 56%.
В 1960-х годах, в условиях активного развития туристической инфраструктуры в СССР, была поставлена задача создать крупный гостиничный комплекс, который мог бы обслуживать как иностранных туристов, так и граждан Советского Союза. В рамках решения этой задачи в 1967 году началось строительство гостиницы «Космос» в Москве. Комплекс был задуман как часть подготовки к Всемирной выставке «Экспо-70» в Осаке (Япония). По замыслу руководства страны он должен был продемонстрировать достижения советского гостиничного хозяйства.
Официальное открытие гостиницы «Космос» состоялось в 1979 году. Это был один из крупнейших отелей в Европе на тот момент, с более чем 1700 номерами. Он стал символом советского гостиничного сервиса и архитектуры: здание было спроектировано в стиле брутального модернизма, что сделало его заметным элементом московского пейзажа.
В начале 2000-х годов был создан отельный бренд Cosmos.
В 2015 году Cosmos стал составной частью холдинга АФК «Система» – одного из крупнейших отечественных фондов прямых инвестиций. А непосредственно бренд Cosmos Hotel Group появился в 2018 г. В настоящее время Cosmos Hotel Group занимает вторую позицию в международном рейтинге Forbes среди крупнейших игроков отельного бизнеса.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение пассивного рентного дохода + рост стоимости квадратного метра
Проект финансирует банк «ДОМ.РФ»; объем инвестиций оценивается в 2,4 млрд рублей.
По ДДУ приобретаете гостиничный номер:
Оснащение номеров оплачивается взаимозачётом с клиентом в течение первых четырёх лет аренды
Покупателю не нужно платить за оснащение сразу, так как застройщик обеспечивает гостиничный номер всем необходимым за свой счёт. Оплата оснащения происходит из будущего дохода: • 15 000 руб. в месяц в течение 48 месяцев (720 000 руб.) • Эта сумма уже включена в договор аренды
*Такая схема позволяет инвестору не тратить дополнительные средства
🔸 Тип владения: 100% Собственность
- Рассрочка. ПВ 20-40%, ежемесячные/ежеквартальные платежи равными долями до 31 марта 2027 года, без удорожания.
- Рассрочка. ПВ 50% при заключении договора и 50% до 31 марта 2027
- Ипотека (ДОМ.РФ, ВТБ, СБЕРБАНК). Траншевая ипотека Сбера
с ПВ не менее 20,1% и первым траншем от 30% + скидка 5% от базовой цены - 100% оплата (скидка 5%)
- Беспроцентная рассрочка для пакетных инвесторов
Особые условия при покупке 3 и более номеров - Скидка 100 000₽ при подписании в течение трёх дней с первого обращения
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость
🔸 Стадия строительства: Котлован
Ввод в эксплуатацию: III кв. 2027
Выдача ключей: 14.11.2027
🔸 Текущий ход строительства: апрель 2024 г.
🔸 Темпы продаж: Уровень распроданности: 5% (начало продаж январь 2025 г.)
🔸 Срок выплат дохода: с 1 месяца после передачи объекта в управление
🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Профессиональная УК
Доход будет распределяться котловым методом. Прибыль от сдачи номеров рассчитывается усредненно в одном котле – по группе номеров одной категории.
▪️ Учитывая начальную стадию строительства, потенциал роста стоимости по мере строительной готовности достаточно высокий.
▪️ Завершение строительства ТПУ.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа (на дату разбора): 4 770 853 ₽ / 223 250 ₽/м² чистовая отделка
Как мы уже сказали, апарт-отель появится у будущего ТПУ «Обухово» и станции ВСЖМ. Объекты гостиничного сектора традиционно рассчитывают на поток ЦА с аэропорта и близости расположения к нему. Мы уже разбирали огромное количество проектов в данной локации и задавались вопросом: "Аэропорт не резиновый, а совокупный номерной фонд?". Несмотря на расположение в зоне влияния аэропорта, новый проект ориентирует маркетинговую стратегию на использование потенциала новой зоны притяжения, формируемой развитием инфраструктуры высокоскоростной железнодорожной магистрали (ВСЖМ).
Сравним стоимость с другими проектами, которые относятся к "зоне влияния" аэропорта:
Подробно конкурентов, в особенности действующих апарт-комплексов, мы предоставляли в нашем предыдущем разборе проекта Avenue Apart Pulkovo, а также в апарт-отеле у воды НАЧАЛО 3*.Из ближайших конкурирующих проектов – самый крупный (по числу номеров) в Петербурге комплекс апарт-отелей VALO. В нем совокупно 3665 юнит. Кроме того, здесь уже работает In2it на 533 и 988 номеров (2 очереди), We&I Ramada by Vertical (всего в проекте предусмотрено порядка 2 тысяч апартаментов), на Пулковском шоссе действует апарт-комплексов Salut на 1 000 номеров; строятся апарт-отели Artstudio M103 и YE’S Leader (700 номеров), Well Московский на 552 юнита и Avenue Apart Pulkovo на 959 номеров.
Вывод: Стоимость не превышает рынок.
Отделка и оснащение:
- Кухонный гарнитур - ламинированный ДСП
- Мойка из искусственного камня
- Вытяжка, варочная поверхность, встраиваемый холодильник LEX
- Кровать 160 Х 200 см
- Обеденная группа
- Распашной шкаф
- Подвесная консоль
- Шторы блэкаут + тюль
- Натяжной потолок
- Обои под покраску + окрашивание
- Ламинат 33 класса
- Двухкамерные стеклопакеты
- Деревянные входные двери
- Полная разводка электричества
- Кондиционирование
- В санузлах керамогранит
- Полный набор сантехники
- Душевое ограждение
Фото из шоу-рума. Вы сможете уже сейчас увидеть, как будут выглядеть апартаменты в Cosmos Smart Yuzhny:
🔹 Доходность рекламируемая и фин.модель от УК:
Программа гарантированного дохода на первый год = 40 000 ₽ за вычетом платы мебельного пакета (на инвесторе остаются налоги)
Со второго года котловой метод распределения дохода от типа номера.
Присланный рекламный материал о менеджера:
Наш расчет исходя из ставки проживания в 4 000 с последующей индексацией 5%.
1. Не забываем, что в первые 4 года к расходам прибавляется сумма по 15 000 в мес. (за мебельный пакет). С пятого года эту статью из расходов вычитаем.
2. На инвесторе остаются налоги.
3. По заверениям менеджера, комиссия УК составляет 30%, куда входят все расходы, включая КУ и резервный фонд, но 30% в ПДА нигде не указано.
Мы пересчитали данные из рекламного материала и выявили, что стоимость проживания в фин.модели совпадает с нашей прогнозной:
Вывод: Даже с учетом дополнительной расходной нагрузки в размере 15 000 рублей ежемесячно (связанной с мебельным пакетом в течение первых четырёх лет эксплуатации), чистый операционный доход (ЧОД) и годовая доходность инвестиций выглядят достаточно привлекательно. Начиная с пятого года, после окончания выплат за мебельный пакет, доходность существенно возрастает и становится особенно высокой.
Вместе с тем, важно учитывать, что в тексте договора с гостиничным оператором не зафиксирована конкретная величина его вознаграждения в виде процента от выручки. Вместо этого представлены обобщённые статьи затрат (оплата труда, реклама, коммунальные расходы и др.), которые входят в состав расходной части. На практике это означает, что фактический уровень издержек может превысить расчетные (читать рекламируемые менеджерами) 30%, что потенциально повлияет на итоговую доходность инвестора.
Сделали перерасчет, если расходы составят 40%:
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Рост числа туристического потока Санкт-Петербурга. Турпоток в 2024 году фиксируется на рекордных 11,6 миллиона. Это больше, чем когда бы то ни было — даже до пандемии.
✅ Ярко выраженная ЦА в лице бизнес-путешественников, которым ВСМ заменит те же скоростные «Сапсаны» между Петербургом и Москвой. Новые поезда будут быстрее.
✅ Локация. Расположение в составе ТПУ.
Транспортная доступность. Близость к крупным транспортным магистралям.
✅ В номерном фонде есть как классические гостиничные номера без кухонной зоны, так и номера с её наличием.
Это открывает более широкие перспективы для арендного бизнеса. В первом случае учитываются потребности тех гостей, кто плите и микроволновке предпочитает ресторан — он в Cosmos Smart Yuzhny также будет. Номера же с кухонной зоной — отличный вариант для долгосрочного размещения.
✅ Номерной фонд - средний, 670 номеров.
✅ ВРИ ЗУ: Гостиничное обслуживание.
Налоговая ставка ниже для данного ВРИ.
✅Управлением займётся Cosmos Hotel Group — крупнейший гостиничный оператор России со своей программой лояльности. В настоящее время Cosmos Hotel Group занимает вторую позицию в международном рейтинге Forbes среди крупнейших игроков отельного бизнеса.
✅ В апарт-отеле все номера сдаются с полной чистовой отделкой, которая включена в стоимость ДДУ. Вы не будете тратить время на выбор отделочных материалов и контроль за работой строительной бригады.
✅ Компания в управление передает полностью готовые номера, которые полностью оснащены меблировкой и декором для передачи в управление.
НО, за мебельный пакет инвестор не платит ни "здесь и сейчас", ни в момент передачи ключей. Как мы уже сказали выше, оплата оснащения происходит из будущего дохода и распределяется ежемесячными списаниями в размере 15 000 в течении 4 лет. Такая схема позволяет инвестору не тратить дополнительные средства.
✅ Низкая конкуренция среди краткосрочной аренды. Очень скудный выбор предложений среди отелей в ближайшем окружении.
✅ Высокий потенциал роста стоимости кв.м по мере строительной готовности.
✅ Наличие программы "гарантированный доход". А в самом проекте котловой метод распределения дохода.
✅ Наличие и выгодные условия рассрочки.
✅Отсутствие возможности самостоятельного управления, что в свою очередь позволяет сохранить единую концепцию проекта, а также не допустить демпинга цен в рамках одного отеля.
✅5 лифтов для 670 номеров в 13-этажном отеле категории «три звезды» - допустимая норма (в идеале - 6 лифтов).
✅ Предусмотренное количество машиномест (44 парковочных места) для гостиницы категории «три звезды», рассчитанной на 670 номеров, является достаточным, но с учётом особенностей проекта. Отель расположен в непосредственной близости от транспортно-пересадочного узла и станции высокоскоростной железнодорожной магистрали, что обеспечивает отличную доступность общественным транспортом и снижает потребность гостей в использовании личных автомобилей.
Целевая аудитория гостиницы — туристы и деловые путешественники, преимущественно прибывающие железнодорожным транспортом и использующие для передвижения общественный транспорт (такси). Доля гостей, прибывающих на личном транспорте, минимальна.
👎 РИСКИ
❎ Главное - это чтоб запуск ВСЖМ состоялся в заявленный срок (к апрелю 2028 года). К сожалению, у нас не редко переносят запуск подобных объектов.
Если оценивать сейчас, на апрель 2025 года, когда до заявленной даты 3 года, то шансы на запуск ВСЖМ в срок, оцениваются как высокие. Все официальные заявления федеральных и региональных властей, а также представителей Минтранса и концессионера, подтверждают, что проект реализуется строго по графику:
- Строительство уже началось на отдельных участках, заключены контракты на проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы, первая проектная документация направлена в Главгосэкспертизу
- Финансирование обеспечено: проект поддерживается федеральным бюджетом, региональными источниками и кредитными средствами, все необходимые финансовые документы подписаны
- Поддержка регионов и законодательная база: все регионы-участники приняли законы о налоговых льготах, подписаны соглашения с Росжелдором, внесены изменения в федеральные законы для регулирования высокоскоростного сообщения
- Техническая подготовка: ведутся масштабные подготовительные работы по выносу инженерных сетей, освобождению земель, строительству вспомогательных сооружений; получены положительные заключения Главгосэкспертизы по ключевым участкам
- Официальная дата запуска: назначена на 1 апреля 2028 года, что подтверждено дорожной картой проекта и официальными заявлениями концессионера и Минтранса
Возможные риски, такие как задержки с получением заключений экспертиз или непредвиденные сложности на отдельных этапах, пока не реализовались - все этапы синхронизированы, а контроль за проектом осуществляется на самом высоком уровне.
❎ В тексте договора с гостиничным оператором не зафиксирована конкретная величина его вознаграждения в виде процента от выручки. Вместо этого представлены обобщённые статьи затрат (оплата труда, реклама, коммунальные расходы и др.), которые входят в состав расходной части. На практике это означает, что фактический уровень издержек может превысить расчетные (читать рекламируемые менеджерами) 30%, что потенциально повлияет на итоговую доходность инвестора.
❎ Низкая загрузка в первые годы после открытия. Несмотря на заявленную ориентированность на бизнес-аудиторию и привлекательное расположение рядом с ВСЖМ и метро, в первые месяцы после ввода объекта в эксплуатацию (в 2027 году) отель может столкнуться с недостаточной загрузкой. Это связано с необходимостью времени на формирование клиентской базы, выхода проекта на рынок, раскачку маркетинга, а также возможную отсрочку запуска ВСЖМ.
❎ Переоценка потенциала локации. Да, проект расположен у строящегося ТПУ и ВСЖМ, но текущая стадия — котлован. В случае задержки строительства ВСЖМ либо недостижения ожидаемого пассажиропотока, востребованность локации может оказаться ниже ожиданий, особенно с учётом удалённости от центра Петербурга.
Объект подходит для инвестора с целью как спекулятивной продажи, учитывая самую начальную стадию строительных работ, продажи ГАБ, так и получения пассивного рентного дохода.