Инвестиции в БЦ STONE Римская

Продолжаем серию разборов бизнес-центров.

Предыдущие разборы:

Инвестиции в Бизнес-центр Level work Воронцовская

Инвестиции в Бизнес-центр Nice tower

Инвестиции в Бизнес-центр OPUS

💡 Инвестиции в строящийся бизнес-центр класса А STONE Римская с рекламируемым выгодным инвестиционным предложением - ростом цены от 40% за период строительства.

📍 Москва, ЮВАО, р-н Лефортово, ул. Золоторожский Вал, вл. 11а, стр. 1

• ст.м. «Римская» – 3 мин. пешком
• ст.м. «Площадь Ильича» – 3 мин. пешком
• МЦД «Серп и Молот» – 3 мин. пешком
• ТТК – 900 м
• Шоссе Энтузиастов 5 мин. на авто
• Садовое кольцо – 2 км
• 15 мин. Курский вокзал
• 20 мин. Павелецкий вокзал +аэроэкспресс в Домодедово
• 30 мин. Белорусский вокзал +аэроэкспресс в Шереметьево

Расположение объекта в зоне "транспортного хаба" Возле станций метро Римская/Площадь Ильича, которые войдут в состав транспортно-пересадочного хаба “Серп и Молот” с пассажиропотоком около 100 тыс. человек в сутки, а также вблизи строящегося очень масштабного жилого проекта ЖК Символ. Трафик для инфраструктурного ритейла будет выше за счет будущих резидентов бизнес-центров, рассчитанный на 6,6 тыс. сотрудников и транзитного пешеходного потока для более чем 20 тыс. жителей ЖК Символ по соседству.

Расположение на первой линии

Учитывая такое расположение, в нашем разборе мы рассмотрим вариант инвестиций не только в офис, но в стрит-ритейл.

Район

Район Лефортово расположен в ЮВАО столицы. На Западе он по набережной реки Яуза граничит с Таганским районом ЦАО. Риелторы называют его одним из лучших в ЮВАО столицы — благодаря близости к центру он благоустроен и хорошо обеспечен необходимой для жизни инфраструктурой.

Еще несколько десятилетий назад Лефортово был промышленным районом — половину его территории занимали промзоны. Сегодня район называют лучшим в Юго-Восточном округе — за близость к центру, транспортную доступность и ряд высококлассных девелоперских проектов.

Весь XX век район Лефортово был индустриальным — до 1990-х годов здесь было много промзон. Сегодня действующих предприятий в районе практически не осталось, бывшие производственные площадки активно застраиваются.

Промзона в Лефортово, это [территория бывшего завода] «Серп и молот». Эту площадку развивает компания «Донстрой», девелопер возводит здесь жилой квартал «Символ».

Конечно, все это с точки зрения экологии благоприятно влияет на развитие и самого района. Вид из окна не на какой-то заброшенный завод непонятно в каком качестве, в непонятном статусе.

Квартал «Символ» занимает территорию площадью около 60 га. В квартале, помимо жилья, возводится социальная, коммерческая и рекреационная инфраструктура. Ключевой элемент проекта — проходящий через весь район центральный публичный парк «Зеленая река». В целом масштабное озеленение в квартале займет около 40% территории.

📝 О проекте

В составе проекта две офисные башни (18 и 23 этажа), объединенные двухуровневым стилобатом.

• 70 500 кв.м
• 49 500 кв.м общая площадь офисных помещений
• 5 500 кв.м общая площадь инфраструктуры
• 290 машиномест

Среди запланированных инфраструктурных точек в составе бизнес-центра помимо торговых помещений и сервисных служб — столовая с открытым доступом и фитнес-студия.

В проекте представлено 47 лотов формата street-ритейла.

Офисные лоты от 54 кв.м.

– Высота потолков: 3,65 м (офис)

– Высота потолков: 4,5 м (street-ритейл)

– Остекление в пол

– Отделка Shell&Core

Инженерия:

• Приточно-вытяжная система вентиляции с функцией охлаждения и подогрева (офисы: 60 м 3/час на человека)
• Центральное круглогодичное кондиционирование
• Круглосуточное видеонаблюдение по периметру, на территории паркинга и велопарковок
• Бесшумные скоростные лифты, оборудованные интеллектуальной системой управления пассажиропотоком
• Многоступенчатая система очистки воздуха
• Бесконтактный доступ в здание: Face ID, смартфон, гостевые пропуска по QR -коду

ВРИ ЗУ (77:04:0001009:13763): 2.7.1 - Хранение автотранспорта; 4.1 - Деловое управление; 4.9 - Служебные гаражи; 12.0.1 -Улично-дорожная сеть; 12.0.2 - Благоустройство территории

📌 О компании

Девелопер проекта Компания STONE.

• 18 лет на рынке (2006 год - создание инвестиционной компании)

История развития компании:

2011 Выход на рынок редевелопмента
2017 Выход на рынок девелопмента классов бизнес и премиум
2018 Запуск направления deluxe
2019 Запуск направления офисов класса А под брендом STONE
2021-2022 Признанный лидер офисного рынка класса А в Москве

• 27 проектов в портфеле
• 13 построенных объектов
• >500 тыс. кв. м в стадии строительства

География проектов:

✒️ ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Получение дохода от спекулятивной сделки при перепродаже при готовности объекта и/или отложенный рентный доход

🔸 Тип сделки: ДКП будущей вещи

🔸 Тип владения: 100% Собственность
🔸 Тип объекта: Бизнес-центр класса А
🔸 Стадия готовности:

4Q 2025 Получение разрешения на строительство. По слова менеджера, план получения РНС на май

4Q 2028 Строительная готовность бизнес-центра

🔸 Темпы продаж:

Старт продаж ритейла - сейчас
Офисов - лето 2024 г.

🔸 Валюта: Рубль
🔸 Опции:

• Рассрочка

Беспроцентный льготный период на 6 месяцев, ПВ — 10%, ставка после беспроцентного периода от 9,5%, срок до окончания строительства

• Отложенный платеж

Максимальный срок отложенного платежа до Февраля 2026 г. ПВ 10%: вы фиксируете цену метра и ваш капитал продолжает «работать» Дополнительный доход за счет «работы» капитала на банковском депозите на период отложенного платежа Возможность уйти в рассрочку от 9,5% до окончания строительства

• Ипотека

🔸 Тип управления: Самостоятельно/Через УК компании

🔸 Срок выплат: Учитывая, что плановый срок завершения строительства 4Q 2028, выдача ключей предположительно 1Q 2029 г. Еще необходимо заложить срок на арендные каникулы для арендатора или же срок на самостоятельный ремонт (возможен ремонт от компании) порядка 3 месяцев.

Начало получения дохода - 2Q 2029 г.
🔸 Периодичность выплат: ежемесячно
🔸 Драйвер роста:

▪️ Рост стоимости недвижимости в соответствии со стадией строительства, которая не только не начата, еще даже не получено РНС.

▪️ Индексация арендных ставок.

▪️ Продажа объекта как ГАБ.

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Лоты (офис): min от 54,5 м² (4 этаж) 25 070 000 ₽ / 460 000 ₽ за м² с отделкой shell&core

Расположение на этаже

🔹 Лоты (ритейл): min от 42 м² (1 этаж) 32 760 000 ₽ / 780 000 ₽ за м² с отделкой shell&core

У выбранного помещения не отдельный вход!

Сравним стоимость (офис):

Сравним стоимость (ритейл/ГАБ). Предложения в ЖК Символ:

Предложения стрит-ритейла в других проектах девелопера:

STONE Ходынка 1 (между ТТК и СЗХ) / 2027

41,9 м² 32 053 500 ₽ / 765 000 ₽ - 2 этаж

STONE Дмитровская (между ТТК и СЗХ) / 2027

20,1 м² 15 075 000 ₽ / 750 000 ₽ - 2 этаж

40,4 м² 28 078 000 ₽ / 695 000 ₽ - 2 этаж

Sokolniki / 2027

29,3 м² 25 051 500 ₽ / 850 000 ₽ - 1 этаж с отд.входом

59,5 м² 27 548 500 ₽ / 463 000 ₽ - 1 этаж без отд.входа

43 м² 33 755 000 ₽ / 785 000 ₽ - 1 этаж с отд.входом

43,0 м² 26 075 500 ₽ / 605 000 ₽ - 1 этаж с отд.входом

В проекте Sokolniki стоимость ритейла варьируется и зависит не только от наличия отдельного входа, но и от того, в какой башне расположено (с выходом на улицу/двор).

БЦ в окружении:

🔹 Ставка аренды руб., кв.м/год для БЦ класса А:

Средняя ставка аренды на офисы А класса А в зоне между СК и ТТК 46 400 руб. /м² в год, вкл. НДС, без OPEX.

4% Уровень вакансии в границах ТТК, офисы класса А.

Ставка аренды в локации: Класс А 34- 48 тыс. руб. /м² в год, вкл. НДС, без OPEX

Средневзвешенная ставка аренды по объектам в локации достигает 70 тыс. руб./кв. м в год, при этом ставка на помещения с самым высоким трафиком может составлять ~94 тыс. руб./м2 в год, и это помещение находится в устаревшем ТЦ «на ул. Сергия Радонежского».

ГАБ на продажу до 250 кв. м в локации (не внутри ЖК) также нет. В ближайших локациях – станции метро Таганская, Бауманская, Курская, Сокольники – средняя цена кв. м по помещениям, расположенным вблизи метро и на линии высокого пешеходного трафика, достигает 990 тыс. руб./кв.м.

🔹 Рекламируемая доходность:

🔹 Пример расчета доходности (офис):
Инвестиции: 25 070 000 ₽ / 460 000 ₽ за м² с отделкой shell&core
Прогнозируемая ставка аренды за вычетом OPEX, руб.кв.м/год: 45 000

МАП: 204 375
ЧОД: 2 452 500
Доходность до вычета налогов: 9,8%

🔹 Пример расчета доходности (ритейл):
Инвестиции: 32 760 000 ₽ / 780 000 ₽ за м² с отделкой shell&core
Прогнозируемая ставка аренды за вычетом OPEX, руб.кв.м/год: 100 000

МАП: 350 000
ЧОД: 4 200 000
Доходность до вычета налогов: 12,8%*

Не забываем, что это помещения с отделкой shell&core и вы будете предоставлять арендные каникулы или Вам придется дополнительно заниматься отделкой помещения

P.S. К моменту выхода разбора, помещение ритейла 42 кв.м уже куплено. Прайс на 31.01.2025 г.:

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Расположение — транспортные хаб.

ТПУ "Серп и Молот", которая включает станции метро "Римская" и "Площадь Ильича", а также остановки МЦД-2 и МЦД-4.

✅ Высокий спрос:

• 6,5 тыс. сотрудников сам анализируемый Бизнес-центр
• 1,1 тыс. ЖК бизнес+ STONE RISE
• Более 20 тыс. жителей будут проживать в ЖК «Символ» к 2030 г.
• Около 100 тыс. пассажиров в сутки будут пользоваться ТПУ «Серп и молот»

которые обеспечат стабильный клиентский поток и высокий трафик.

✅ Расположение на первой линии для стрит-ритейла

Расположение стрит-ритейла вдоль основных пешеходных маршрутов обеспечит стабильный поток клиентов с высоким уровнем дохода: резиденты бизнес-центра класса А, жители новостроек бизнес-класса.

✅ Опытный девелопер.

Бизнес-центра класса А STONE Римская – 10-й офисный проект от девелопера STONE.

Начав свою историю в 2006 году, сегодня STONE — признанный лидер офисного девелопмента класса А с четкой стандартизацией и собственными концепциями в продукте, благоустройстве, дизайн-концепциях общественных пространств.

За 18 лет компания вывела на рынок 27 проектов, и сегодня параллельно в стадии строительства находится более 500 тыс. кв.м. С 2022 года компания занимает лидирующую позицию на офисном рынке (рейтинг РБК) и имеет самый масштабный проектный портфель офисной недвижимости класса А (данные NF Group).

✅ Дефицит качественного предложения у метро Римская: в шаговой доступности отсутствует предложение качественных офисов. Единственный объект класса А в локации – БЦ Golden Gate, в котором долгое время держится вакансия 0%.

Офисы класса А и В+ на соседних станциях метро полностью заполнены. В этих зданиях наблюдается низкая ротация арендаторов, а освободившиеся помещения мгновенно уходят с рынка.

Отсутствует предложение офисов класса А и В+ на продажу. Новые объекты введутся в эксплуатацию не ранее 2029 года, однако большинство площадей будет представлено классом В+.

✅ Высокая оценка среди консультантов:

✅ Расположение в 3-х минутах от ст.метро. Рост арендной ставки.

Согласно отчету "ЗАВИСИМОСТЬ АРЕНДНОЙ СТАВКИ ОТ УДАЛЕННОСТИ ОТ МЕТРО":

В условиях ограниченного предложения арендодатели могут устанавливать более высокие ставки, так как конкуренция за оставшиеся свободные площади возрастает.

Ставки аренды в классе А более чувствительны к фактору удаленности объекта от метро, чем в классе В. Так, в классе А заметное снижение ставки наблюдается уже после 5 минут от метро, а в классе B – после 10 минут.

18% среднее падение ставки в объектах класса А с каждым 5-минутным интервалом от метро

Объекты класса A более чувствительны к факторам расположения станций метрополитена, и для девелоперов, заинтересованных в строительстве объекта класса А, выгоднее выбирать локацию в пределах 15 минут от метро.

Ставка в объектах класса А, расположенных в пределах 15 минут от метро, на 79% превышает показатель в объектах, расположенных более чем в 15 минутах от метро. В классе B разрыв ставки составляет 61%. Меньший разрыв показателя может указывать на то, что объекты класса B менее зависимы от удаленности от метро.

В среднем значение ставки в объектах, расположенных между Садовым кольцом и Третьим транспортным кольцом (ТТК), на каждом 5-минутном интервале на 20% превышает значение ставки за пределами ТТК. Так, например, на 10 минуте в пределах территории Садовое кольцо – ТТК ставка на 18% превышает идентичный показатель в районах за пределами ТТК. Премия, которую арендаторы готовы платить за объекты в пределах 20 минут от метро в данном районе, составляет 50% от ставки аренды в объектах, расположенных за пределами ТТК, но в том же временном диапазоне от метро.

✅ Есть ипотека. Привлекательные условия рассрочки. Наличие программы отложенного платежа.

✅ Под офисы запланировано 23 тыс. кв.м.

Такую площадь легче и быстрее заполнить, чем комплекс в 100 тыс. кв.м.

✅ Развитие локации.

КРТ. Серп и Молот тер. 1 + 2-я Синичкина улица, вл. 4

Общий объем застройки: 114 690 кв.м

Общественно-деловое назначение: 40 570 кв.м

Жилое назначение: 74 120 кв.м

Прирост рабочих мест: 503

✅ Соответствие назначения земельного участка.

✅ 175 машиномест на 23 000 кв. м офисной недвижимости можно считать достаточным количеством, особенно если здание расположено в городе с развитой инфраструктурой общественного транспорта.

✅ Высокий потенциал роста стоимости.

✅ Нет других заявленных проектов в ближайшем окружении.

НО, учитывая плановый срок завершения строительства аж в 2029 году, то мы еще можем увидеть новости о строительно другого проекта в районе.

👎 РИСКИ

❎ Помещение без отделки. Вам самостоятельно придется заниматься отделкой для последующей сдачи в аренду или предоставлять арендные каникулы арендатору.

Но как правило, на маленькие лоты, арендаторы хотят помещение уже с отделкой.

❎ РНС еще не получено. Стройка не началась.
Срок получения РНС может сдвинутся.

❎ Продажи по ДКП будущей вещи.

❎Долгосрочная инвестиция. Ну уж очень долго ждать завершения стройки.

❎ Высококонкурентный рынок не в локации, а в городе.

Несмотря на то, что в ближайшем окружении НЕ ведется строительство других проектов БЦ класса А, по всей Москве достаточно заявленных проектов, в т.ч. наиболее число от самого девелопера STONE.

По прогнозам IBC Real Estate до конца 2027 года в Москве будет построено 2,7 млн кв. м офисных площадей, более половины из которых составит объем на продажу.

Стратегии реализации объектов нового строительства на период 2024-2027 гг. распределяются в следующем соотношении: 10% – классическая аренда, 28% – проекты built-to-suit (показатель сформирован несколькими крупными объектами), 62% – продажа.

❎ Кадастровая стоимость офисов класса А может оказаться достаточно высокой.

💭 ИТОГИ

Объект подходит для спекулятивной продажи, даже очень, учитывая предпродажу даже без получения РНС.

Объект подходит для получения рентного дохода, в т.ч. пассивного.

⚖️ Даем проекту нейтрально-положительную оценку, так как локация – главный фактор успеха инвестиций в офисы.