Инвестиции в Бизнес-центр OPUS

Продолжаем серию разборов бизнес-центров.

Предыдущие разборы:

Инвестиции в Бизнес-центр Level work Воронцовская

Инвестиции в Бизнес-центр Nice tower

💡 Инвестиции в строящийся бизнес-центр класса А OPUS с обещанным ростом цены к моменту вводу до 40%.

📍 Москва, ЮАО, Даниловский район, ул Дербеневская, вл. 1

• 1,2 км до станции метро «ПАВЕЛЕЦКАЯ» - 15-20 минут пешком
• 1,4 км до Садового кольца
• 1 минута до остановки общественного транспорта
• АЭРОЭКСПРЕС от Павелецкого вокзала до АЭРОПОРТА «ДОМОДЕДОВО»

Район

Павелецкий деловой район - второй по величине кластер после «Москва-Сити». По данным профессиональных аналитиков рынка, объем качественных офисных площадей составляет более 1 млн кв. м, при этом лишь половина из них класса А. Павелецкая - один из самых востребованных кластеров, что подтверждается низким уровнем вакантных площадей в локации.

За последние 7 лет на Павелецкой был возведен лишь 1 новый бизнес центр (Оазис), что подтверждает дефицит нового предложения. Как результат, в локации сформировался отложенный спрос на современные качественные площади. Низкий уровень вакансии при достаточно высоком объеме офисов в локации свидетельствует о высокой привлекательности данной локации и ее востребованности у арендаторов.

В настоящий момент локация Павелецкой, в том числе Дербеневская набережная, активно развивается. Здесь появляются новые парки, велосипедные дорожки, модные кафе и рестораны. Преображение Павелецкой площади привело к тому, что площадь у вокзала стала точкой притяжения горожан: здесь появился ландшафтный парк с фонтаном летом и катком зимой, амфитеатр, места для отдыха детей и взрослых. Здесь же открыли Торговый центр. Локация сегодня активно преобразуется и застраивается новыми жилыми кварталами бизнес- и премиум-класса: Voxhall, «Амарант», «Павелецкая сити», «Резиденции Замоскворечье» и High Life и другие, а также объектами инфраструктуры.

📝 О проекте

• Общая площадь БЦ 36 500 кв.м / 23 000 кв.м офисная
• 13 этажей
• Площадь офисов 53-405 кв.м
• На 13 этаже представлены эксклюзивные офисы с террасой.
• Общая площадь объектов street retail 4 228 кв.м
• Подземный паркинг на 175 м/м

Технические характеристики (полностью соответствуют классу А):

- Системы вентиляции и кондиционирования, выделенная мощность офисов - 0,8 КВт/м2

- 8 скоростных лифтов

- Двухтрубная система отопления

- Центральная диспетчерская всех систем

- Автоматическая система пожаротушения и оповещения.

Планировка

ВРИ ЗУ (77:05:0001001:6414): 2.6 - Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка). Размещение многоквартирных домов этажностью девять этажей и выше; благоустройство и озеленение придомовых территорий; обустройство спортивных и детских площадок, хозяйственных площадок и площадок для отдыха; размещение подземных гаражей и автостоянок, размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15% от общей площади дома; 2.7 - Обслуживание жилой застройки. Размещение объектов капитального строительства, размещение которых предусмотрено видами разрешенного использования с кодами 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.4.1, 3.5.1, 3.6, 3.7, 3.10.1, 4.1, 4.3, 4.4, 4.6, 5.1.2, 5.1.3, если их размещение необходимо для обслуживания жилой застройки, а также связано с проживанием граждан, не причиняет вреда окружающей среде и санитарному благополучию, не нарушает права жителей, не требует установления санитарной зоны; 2.7.1 - Хранение автотранспорта. Размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения автотранспорта, в том числе с разделением на машино-места, за исключением гаражей, размещение которых предусмотрено содержанием вида разрешенного использования с кодом 4.9; 3.5.1 - Дошкольное, начальное и среднее общее образование. Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для просвещения, дошкольного, начального и среднего общего образования (детские ясли, детские сады, школы, лицеи, гимназии, художественные, музыкальные школы, образовательные кружки и иные организации, осуществляющие деятельность по воспитанию, образованию и просвещению), в том числе зданий, спортивных сооружений, предназначенных для занятия обучающихся физической культурой и спортом; 4.1 - Деловое управление. Размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности)

📌 О компании

Компания PIONEER с 2001 года специализируется на реализации градостроительных проектов многофункциональной и комплексной жилой и коммерческой застройки с управлением и сервисным обслуживанием.

• 24 года на рынке недвижимости
• 40 проектов в портфеле группы

13 Бизнес-центров класса А

С проектами YES вы можете ознакомиться при нашем разборе проекта YE’S Primorsky

Реализованные проекты офисной недвижимости:

• 2,9 млн реализованных кв.м
• 1,6 млн кв.м в стадии проектирования и строительства

Полная финансовая отчетность компании здесь.

Награды:

✒️ ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Получение дохода от спекулятивной сделки при перепродаже при готовности объекта и/или отложенный рентный доход

🔸 Тип сделки: Эскроу-счета. Продажа по ДДУ (ФЗ-214).

🔸 Тип владения: 100% Собственность
🔸 Тип объекта: Бизнес-центр класса А
🔸 Стадия готовности: идут строительные работы

Ввод в эксплуатацию: IV кв. 2025
Выдача ключей: 31.07.2026

🔸 Темпы продаж: уровень распроданности на портале наш.домф по состоянию на сентябрь 2024 г. - 39%

Старт продаж был еще в 2022 году. Тогда проект реализовывался с позиционированием как штаб-квартира одной компании

Сроки окончания СМР — 2025 год
Реализуется единым лотом (built-to-suit)

Но, видимо планы изменились....

Продажи в розницу открылись в апреле 2023 года.

🔸 Валюта: Рубль
🔸 Опции:

• Рассрочка: беспроцентная ПВ от 30%, ежеквартальные платежи до июня 2025 г.
• Ипотека:

БИЗНЕС ИПОТЕКА ДЛЯ ИП И ООО

• Первый взнос – от 15%
• Максимальный срок – 15 лет

БИЗНЕС ИПОТЕКА ДЛЯ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ

• Первый взнос – от 15%
• Кредитный лимит до 200 млн. руб.
• Максимальный срок – 30 лет

🔸 Тип управления: Самостоятельно/Через УК компании

🔸 Срок выплат: Учитывая, что выдача ключей намечена на 30.07.2026 г., то необходимо заложить срок на арендные каникулы для арендатора или же срок на самостоятельный ремонт (возможен ремонт от компании) порядка 3 месяцев.

Начало получения дохода - III квартал 2026 г.
🔸 Периодичность выплат: ежемесячно
🔸 Драйвер роста:

▪️ Рост стоимости недвижимости в соответствии со стадией строительства, правда не очень высокий, так как текущая стадия - уже не котлован.

▪️ Индексация арендных ставок

▪️ Продажа объекта как ГАБ

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Лоты: min от 73 м² (3 этаж) 37 748 154 ₽ / 517 140 ₽ за м² с отделкой shell&core

Вывод о стоимости: В сравнении с проектом А класса Taller, где стоимость за 82 кв.м 43 870 000 ₽/за м² 535 000 ₽ и ключами в текущем году - стоимость выше рынка.

Но давайте попробуем сравнить с проектами STONE, сдача которых также в 2025 году.

STONE Towers, D - в продаже лоты от 200 кв.м на первичном рынке.
На вторичном рынке: 70,2 кв.м 540 000 ₽/кв.м

STONE, Ленинский - в продаже лоты более 100 кв.м.
116,5 кв.м 529 000 ₽/кв.м

STONE, Савеловская - в продаже лоты более 100 кв.м.
131,1 кв.м 490 000 ₽/кв.м

Для сравнения возьмем проекты с гораздо более поздними сроками ввода:

STONE Дмитровская / 2027 г.

67,3 кв.м 25 035 600 ₽ / 372 000 ₽

STONE Римская / 2028 г.

54,5 кв.м 25 070 000 ₽ / 460 000 ₽

Вывод: В связи с ограниченным количеством доступных аналогов, проведение сравнительного анализа стоимости представляется затруднительным. Но, в сравнении с проектом А класса Taller, в этом же районе, но не имеющим "первую береговую линию", можно сказать, что стоимость чуть выше рынка.

При сравнении с другими проектами известного девелопера, специализирующегося на БЦ класса А STONE , можно сказать, что стоимость по верхней границе рынка.

Для сравнения в анализируемом БЦ:

лот 73 м² (3 этаж) 37 748 154 ₽ / 517 140 ₽ за м²

лот 149,5 м² (8 этаж) 79 702 038 ₽ / 533 124 ₽ за м²

🔹 Определим ставку аренды руб., кв.м/год для БЦ класса А:

В деловом центре Taller: 58 000 за кв.м. (без учета OPEX и к/у) и 60 000 за кв.м. (без учета OPEX и к/у)

🔹 Пример расчета доходности:
Инвестиции: лот 73 кв.м стоимостью 37 748 154 ₽ / 517 140 ₽ за м² с отделкой shell&core
Прогнозируемая ставка аренды за вычетом OPEX, руб.кв.м/год: MIN 60 000

МАП: 365 000
ЧОД: 4 380 000
Доходность до вычета налогов: 11,6%

Но надо учесть, что это на помещение с отделкой shell&core и вы будете предоставлять арендные каникулы или Вам придется дополнительно заниматься отделкой помещения

Возвращаясь к обещанному росту до 40%, то в сравнении с БЦ Taller, где рост стоимости за 2,5 года (с момента котлована до практически ввода) действительно составил 40%, даже 44%, можно сказать, что такой рост возможен. Вероятно, и в случае с проектом Opus...но при покупке на более ранних сроках, а не в настоящее время, когда стадия строительной готовности высокая, а до ввода - меньше года.

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Локация и сложившаяся инфраструктура и бизнес среда. В пешей доступности — транспортные хабы:

• до метро «Павелецкая» можно прогуляться пешком
• до прямого выезда на Садовое — 10 минут
• до ТТК - 15 минут,
• Павелецкий вокзал / Домодедово, аэроэкспресс в который ходит с Павелецкого вокзала каждые полчаса.

Не каждый район Москвы может похвастаться такой полноценной дорожной инфраструктурой.

Помимо земных магистралей здесь есть канал реки. Расслабляющие виды из окон на водную гладь – еще один бонус для измученных стрессами офисных сотрудников.

Кстати, по такому критерию, как развитие мест приложения труда, Павелецкий деловой район входит в топ-3 столичных локаций.

По плотности рабочих мест этот район уступал лишь «Москва-Сити».

✅ Спрос.

"Окрестности Павелецкого вокзала всегда пользовались высоким спросом у компаний, арендующих или покупающих офисные площади, ввиду уже сложившейся развитой транспортной инфраструктуры" - говорит руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP Кирилл Бабиченко.

✅ Новая точка притяжения бизнеса. Вместе с проектами Taller и Dubinin`Sky от Галс-Девелопмент.

✅ Покупка по ДДУ и через эскроу счет.

✅ Есть ипотека.

✅ Под офисы запланировано 23 тыс. кв.м.

Такую площадь легче и быстрее заполнить, чем комплекс в 100 тыс. кв.м.

✅ Развитие локации. Активная жилая застройка. Как мы уже упомянули ранее, локацию очень любят девелоперы, вошедшие сюда со своими проектами ЖК бизнес-класса в большом количестве.

А также, проект в окружении КРТ

Общественно-деловое назначение: 93 950 кв.м

Жилое назначение: 163 850 + 358 100 кв.м

Прирост рабочих мест: 3 400

✅ Соответствие назначения земельного участка.

✅ 175 машиномест на 23 000 кв. м офисной недвижимости можно считать достаточным количеством, особенно если здание расположено в городе с развитой инфраструктурой общественного транспорта.

✅ Опытный девелопер.

👎 РИСКИ

❎ Однако схожесть с комплексом «Москва-Сити» обусловливает и определённые транспортные ограничения: подъезд к бизнес-центру может быть затруднён из-за высокой загруженности прилегающих дорог. В часы пик это выражается в автомобильных заторах (пробки в данной локации достигают 7-8 баллов в часы пик), которые осложняют как подъезд к зданию, так и выезд из него.

В 200 м от новостройки проходят железнодорожные пути.

❎ Помещение без отделки. Вам самостоятельно придется заниматься отделкой для последующей сдачи в аренду или предоставлять арендные каникулы арендатору.

Но как правило, на маленькие лоты, арендаторы хотят помещение уже с отделкой.

❎ Застройщик грешит со сроками. Задержки строительства отсрочат момент начала получения дохода.

В самом проекте срок уже перенесен на 2 мес.30дней

По другим проектам также есть задержки:

❎ Не высокий потенциал роста стоимости:

• и по причине высокой стадии готовности
• и по причине стоимости метра по верхней границе рынка.

❎ Высококонкурентный рынок.

В ближайшем окружении ведется строительство еще 2 проектов БЦ класса А.

Кроме того, по прогнозам IBC Real Estate до конца 2027 года в Москве будет построено 2,7 млн кв. м офисных площадей, более половины из которых составит объем на продажу.

Стратегии реализации объектов нового строительства на период 2024-2027 гг. распределяются в следующем соотношении: 10% – классическая аренда, 28% – проекты built-to-suit (показатель сформирован несколькими крупными объектами), 62% – продажа.

❎ Кадастровая стоимость офисов класса А может оказаться достаточно высокой.

💭 ИТОГИ

Объект не очень подходит для спекулятивной продажи, учитывая высокую стадию строительной готовности, да и площадь лота не минимальная.

Объект подходит для получения рентного дохода, в т.ч. пассивного.

⚖️ Даем проекту нейтрально-положительную оценку, так как локация – главный фактор успеха инвестиций в офисы.