Инвестиции в Бизнес-центр Level work Воронцовская

Компания IBC REAL ESTATE заканчивает 2024 год статьей "НЕСИТЕ ДЕНЬГИ ИЗ ДЕПОЗИТОВ В ОФИСЫ". Со статьей вы можете ознакомиться по ссылке. Кратко расскажем о чем статья:

Ключевая ставка 21% - ставки по вкладам до пиковых 23-26% годовых. При этом доходность высококлассной коммерческой недвижимости находится сегодня в диапазоне 12-15%. В этой связи у инвесторов возникает необходимость сравнения чистой доходности этих инструментов, чтобы выбрать наиболее эффективный для сохранения и приумножения своего капитала. Аналитики консалтинговой компании IBC Real Estate проанализировали рентабельность вложений в различные финансовые инструменты и выяснили, что доходность объектов коммерческой недвижимости превышает чистую доходность по депозитам в 1,4 раза. Инфляция и ряд других экономических факторов приводят к тому, что стоимость денег со временем снижается, в то время как качественная коммерческая недвижимость позволяет инвесторам зарабатывать не только на арендном потоке, но и за счет роста стоимости самого объекта».

«На конец декабря 2024 года совокупный объем инвестиционных сделок с недвижимостью России составляет 1 047 млрд руб., что на 20% превосходит итоговый результат 2023 года, который считался беспрецедентно высоким в истории наблюдений рынка. В 2025 году ожидается на рынке снижение инвестиционной активности и снижение объемов вложений. Основной причиной является неопределенность бизнес-среды в условиях жесткой денежно-кредитной политики. При этом рекордный объем ликвидного денежного потока, ввиду репатриации капиталов, будет способствовать стабилизации рынка недвижимости. В связи с этим ожидается сохранение и приумножение тенденции на инвестиционные вложения за счет собственных средств».

Мы не будем сравнивать офисы и вклады. А просто поделимся с Вами новыми проектами в сегменте офисной недвижимости. Расскажем о пороге входа, о стоимости метра, о ставках в локации и потенциальной доходности.

С предыдущими разборами проектов офисной недвижимости можете по ссылкам ниже:

• Деловой центр класса А Taller у метро Павелецкая
• Офис премиум-класса PORTA
• Rublevo Business Park

💡 Инвестиции в строящийся бизнес-центр класса А Level work Воронцовская с рекламируемой средней доходностью от сдачи в аренду 12% + рост стоимости метра.

📍 Москва, ЮЗАО, Обручевский район, Академика Семенихина ул., вл. 2

Локация характеризуется отличной транспортной доступностью. Бизнес-центр расположен сразу между тремя крупными городскими магистралями: Ленинским проспектом, улицами Профсоюзной и Обручева.

• 1 мин. пешком от ближайшего метро БКЛ Воронцовская
• 6 мин. пешком от ст.м. Калужская
• 11 мин. на авто от ТТК

Удобный выезд на Профсоюзную ул. и Ленинский проспект. Движение против потока в утренние и вечерние часы.

Район

Обручевский район — престижный район на Юго-Западе Москвы. Сердцем локации является усадьба «Воронцово» — живописный парк с каскадами прудов на территории. Среди других мест притяжения и активностей для жителей и гостей — гастромаркет «Рынок на Ленинском» и торговые центры «РИО Ленинский» и «Калужский». Рядом с бизнес-центром расположились офисы крупных нефтегазовых компаний и научно-исследовательские институты в области машиностроения и приборостроения, космических исследований и добывающей промышленности.

В рамках редевелопмента территории в ближайшие годы здесь будут построены новые социальные объекты инфраструктуры, перехватывающая парковка, жилые комплексы, современные бизнес-центры и расширены прилегающие улично‑дорожные сети.

Бизнес-центр будет находиться в части района, где уже ведётся масштабное строительство в рамках редевелопмента бывшей промзоны № 35 «Воронцово». Территория станет комфортной средой для бизнеса и жизни. Здесь появятся новые общественные пространства, социальные объекты инфраструктуры, жилые комплексы бизнес-класса.

О ЮЗАО мы подробно рассказывали в разборе Инвестиции в AIST RESIDENCE.

📝 О проекте

Офисный 23-этажный комплекс "Level Work Воронцовская" общей площадью 45 770 кв.м. (26 650 кв.м GBA).

Первые пять этажей БЦ общей площадью 14 500 кв. м будут отведены под инфраструктуру: там разместятся торговые и спортивные объекты, зона общественного питания, сервисное помещение, медицинский центр и спортивный комплекс с кортом для большого тенниса, а также залы для единоборств и групповых занятий.

Под офисы запланировано 26 660 кв.м, они буду располагаться с 6 по 23 этаж. В проекте представлено 123 офисных помещения площадью от 42 до 1 398 кв.м.

Инженерия:

• 6 высокоскоростных лифтов скоростью 4 м/с в офисном блоке и +1 сервисный лифт для погрузки
• Центральная система кондиционирования чиллер-фанкойл + Естественная вентиляция помещений и возможность открывать окна в офисах на любом этаже
• Централизованная приточно-вытяжная вентиляция со стандартной очисткой фильтрами
• Круглосуточная система видеонаблюдения
• Возможность зарядки для электроавтомобилей
• Горизонтальная разводка системы отопления внутрипольные конвекторы и стальные радиаторы
• Система контроля доступа в офисный блок: доступ по картам, через мобильное приложение, по системе Face ID
• Распознавание номеров автомобилей для въезда в паркинг и выезда из него
• Электрическая мощность — 100 Вт/м .

Подземный отапливаемый паркинг на 179 машино-мест

ВРИ ЗУ (77:06:0003015:4121): Государственное управление (3.8.1); Проведение научных исследований (3.9.2); Деловое управление (4.1); Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (4.2); Общественное питание (4.6); Служебные гаражи (4.9); Обеспечение занятий спортом в помещениях (5.1.2)

📌 О компании

Девелопер: Level Group — один из лидеров рынка московского девелопмента.

• Компания входит в Топ-3астройщиков Старой Москвы по объёму выручки (84.9 млрд руб. выручка в 2023 г.)
• > 2 000 000 м² площадь проектов в портфеле
• 11 проектов в реализации:

• 9 реализованных проектов:

• 5 из 5 баллов в ЕРЗ говорит о высоком уровне надёжности в рейтинге застройщиков
• 1 294 сотрудника работают сейчас в компании Level Group

Компания, занимающаяся строительство проекта: ООО СЗ ВЕКТОР ДВИЖЕНИЯ - этаже компания занимается строительством ЖК Level Бауманская. ЖК реализуется через ДДУ счета эскроу⁠.

Распроданность квартир в ЖК 84%.

Темпы строительства:

С бухгалтерской отчетностью компании-застройщика можно ознакомиться на сайте.

Если кратко и по сути - деньги на счету компании есть и исчисляется в млрд.

✒️ ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Получение дохода от спекулятивной сделки при перепродаже при готовности объекта и/или отложенный рентный доход

🔸 Тип сделки: Эскроу-счета. Продажа по ДДУ (ФЗ-214).

Не в этом случае

Проект не найти на портале наш.дом.рф...так как реализуется по договору купли-продажи будущей вещи и строится по соглашению с Градостроительным комплексом Москвы, о чем есть новостное сообщение.

🔸 Тип владения: 100% Собственность
🔸 Тип объекта: Бизнес-центр класса А
🔸 Стадия готовности: идут строительные работы

Ввод в эксплуатацию: IV кв. 2026 г.
Выдача ключей: I кв.2027 г.

🔸 Темпы продаж: информация о распроданности отсутствует

Старт продаж: март 2024 года

🔸 Валюта: Рубль
🔸 Опции:

• Рассрочка: + от 8% к базовой цене и срок до мая 2026 г. ПВ мин 20%
• Ипотека отсутствует из-за формы договора

🔸 Тип управления: Самостоятельно/Через УК компании Level

🔸 Срок выплат: Учитывая, что выдача ключей до 31.03.2027 г., то необходимо заложить срок на арендные каникулы для арендатора или же срок на самостоятельный ремонт (возможен ремонт от компании) порядка 3 месяцев.

Начало получения дохода - II квартал 2027 г.
🔸 Периодичность выплат: ежемесячно
🔸 Драйвер роста:

▪️ Рост стоимости недвижимости в соответствии со стадией строительства

▪️ Индексация арендных ставок

▪️ Продажа объекта как ГАБ

▪️ Тренд на "Офисы за ТТК: дальше — лучше"

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Лоты: min от 42.7 м² (6 этаж)

🔹 Стоимость лотов/кв.м: 16 998 719 ₽ / 398 097 ₽ за кв.м в отделке Shell&Core - цена при 100% оплате

Базовая цена 18 887 465 ₽

Дизайнерская отделка доступна для 7-го, 8 и 13 этажей. Однако, в настоящее время данные лоты не представлены в продаже.

🔹 Рекламируемая доходность:

Сравним цену за кв.м с рыночной. Все указанные ниже БЦ расположены в непосредственной близости от анализируемого проекта:

1. БЦ класса А STONE Калужская (Старокалужское ш., 64/1)

Площадь 93 000 кв.м. / Готовность: 2028 г.

43 м² - 20 167 000 ₽ / 469 000 ₽ за кв.м в отделке shell&core

2. БЦ класса А GEOLOG2 от девелопера Hutton Development

Ввод в эксплуатацию: III кв. 2026 / Выдача ключей: 30.09.2026

Площадь 17 700 кв.м

80,3 м² - 34 127 500 ₽ / 425 000 ₽ за кв.м в отделке shell&core

Уровень распроданности 41%.

3. БЦ Класса А AFI Парк "Воронцовский" (AFI Development / Академика Челомея ул. ЮЗАО, Калужская, 8 мин. пешком).

Ввод в эксплуатацию запланирован на IV квартал 2025 года.

Площадь 11 200 кв.м

35,6 м² - 12 143 160 ₽ / 341 100 ₽ за кв.м в отделке shell&core

Вывод: Стоимость не превышает рыночную. Однако, проект AFI Парк "Воронцовский" предлагает наименьшую стоимость метра среди конкурентов и наименьший порог входа на момент анализа.

🔹 Определим ставку аренды руб., кв.м/год для БЦ класса А:

В районе можно выделить 3 БЦ класса А:

Геолог: ставка аренды от 35 000 ₽ за кв.м/год вкл OPEX

БЦ Lunar: ставка от 45 тыс. ₽ за кв.м/год вкл OPEX

БЦ Лотос: ставка от 72 000 ₽ за кв.м/год вкл OPEX за лот с отделкой и мебелью

ставка 40 000 ₽ за кв.м/год вкл OPEX на лот с отделкой и платой за 10 мес.вперед

Вывод: арендная ставка за помещения без отделки в анализируемых БЦ от 35 000 (в устаревшим БЦ) с учетом OPEX (средневзвешенные ставки операционных расходов, руб./м2 /год по данным NF Group Research составляет 8 100 руб.) и от 45 000 руб. в новых объектах.

Поэтому для расчетов мы возьмем среднюю базовую очищенную ставку с учетом потенциального роста к 2027-му году +5% ежегодно: (45 000 - 8 000) + 5% 3 года = 42 800 ₽ за кв.м/год

🔹 Пример расчета доходности:

Инвестиции: 17 млн ₽ в отделке Shell&Core

Делаем расчет исходя из помещения без отделки, так как сложно спрогнозировать стоимость ремонтных работ в 2027 году.

При этом мы закладываем в расчеты арендные каникулы.

Прогнозируемая базовая чистая ставка аренды, руб.кв.м/год: 42 800

МАП: 152 296 ₽
ЧОД: 1 827 560 ₽

Доходность: 10,7% с учетом налоговой нагрузки - налог на имущество, налог на прибыль

Если подводить итоги, то по доходности можно резюмировать следующее:

1. Спекулятивная продажа по мере строительной готовности - да, рост стоимости по 10-12% в год вполне реальный.
2. Сдача помещения в аренду (с учетом роста стоимости ставки): 10% с учетом налогов

Анализ рынка

Учитывая только самое начало года, итоговые отчеты компаний-консультантов об итогах рынка сферы офисной недвижимости за 2024 год еще НЕ ГОТОВЫ.

Пока мы ждем годовые отчеты, поделимся с Вами уникальными данными из обзора рынка продаж офисных помещений в новых объектах:

Прогноз динамики ввода офисных площадей в новых объектах, представленных на продажу, тыс. м².

Общий объем рынка офисных площадей в новых объектах,представленных на продажу составляет 1 678 тыс. м², 90 % - 1 505 тыс. м² площадей относится к классу А.

Вакантность офисных площадей в новых объектах, представленных на продажу.

В течение 3 кв. 2024 г. доля вакантных площадей увеличилась на 2 п.п. и находится на уровне 31% в среднем по рынку новых объектов, представленных на продажу.

Вот такие были итоги 3-го квартала 2024 года:

По прогнозам Nikoliers, до конца 2026 г. введется в эксплуатацию еще порядка 1,8 млн. кв. м офисных площадей, из которых в аренду доступно только 240 тыс. кв. м. Такой небольшой объем арендного строительства при высоком спросе на крупные блоки способствует сохранению дефицита арендного предложения на офисном рынке Москвы.

За почти семилетний период среднерыночная ставка аренды внутри МКАД по вакантному предложению в экспозиции увеличилась на 30%.

Росту ставки аренды по итогам трех кварталов 2024 г. способствовало несколько причин. Во-первых, на рынок вышли блоки в качественных зданиях, экспонируемые по ставкам выше среднего значения по рынку. Кроме того, собственники наиболее востребованных объектов повышают стоимость аренды на фоне сложившегося дефицита подобных вариантов. Рост по рынку на такие блоки в классе А и Prime составил от 7% до 29% за квартал.

По-прежнему в условиях дефицита качественных блоков на рынке ограничен выбор офисных площадей класса А и Prime и преобладают объекты класса В, которые тоже растут в цене, выступая альтернативой для арендаторов, рассматривающих крупные блоки, площадью от 3 тыс. кв.м.

Тенденции и прогнозы офисного рынка

• Спрос на офисы превышает предложение
• Увеличение доли продажи офисов
• Рост ставок не только на вакантные блоки

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Расположение между ТТК и МКАДом с быстрым выездом на крупные транспортные магистрали округа.

✅ Расположение в шаговой доступности от метро.

Качественные офисы в транспортно доступных местах не будут пустовать.

✅ Инфраструктура внутри проекта: на первых 5-и этажах будут представлены: торговая галерея, фудхолл, спортивный центр с теннисным кортом, коворкинг и медицинский центр.

✅ Под офисы запланировано 26 660 кв.м, если бы это был апарт-комплекс, мы бы сказали, что здесь средний номерной фонд.

Что это нам дает?

А то, что такую площадь легче и быстрее заполнить, чем комплекс в 100 тыс. кв.м. Конкурирующие проекты Геолог и Афи также имеет не большие площади, поэтому этим проектам гораздо легче равномерно распределить спрос между собой.

✅ Высокий потенциальный спрос за счет сложившейся инфраструктуры и бизнес среды района.

✅ Развитие локации. Как мы уже упомянули ранее, в рамках редевелопмента территории в ближайшие годы здесь будут построены новые социальные объекты инфраструктуры, перехватывающая парковка, жилые комплексы, современные бизнес-центры и расширены прилегающие улично‑дорожные сети.

Бизнес-центр будет находиться в части района, где уже ведётся масштабное строительство в рамках редевелопмента бывшей промзоны № 35 «Воронцово». Территория станет комфортной средой для бизнеса и жизни. Здесь появятся новые общественные пространства, социальные объекты инфраструктуры, жилые комплексы бизнес-класса.

✅ Тренд "Работать ближе к дому".

Формированию офисных кластеров за Третьим кольцом способствует политике города по созданию мест приложения труда для сокращения маятниковой миграции.

Проект Level Work Воронцовская входит в программу города по созданию и развитию рабочих мест.

За минувшее десятилетие за пределами ТТК было построено 36 млн кв. м коммерческой недвижимости — технопарков, офисов, торговых центров и социальных объектов, писал в своем блоге мэр Москвы Сергей Собянин. В непосредственной близости от жилых массивов уже появились тысячи новых рабочих мест, и многие проекты пока находятся в стадии практической реализации. Например, в Бутырском районе завершается строительство делового центра Ostankino Business Park от компании PIONEER общей площадью 133 500 кв. м. Проект — участник городской программы по созданию мест приложения труда: по соглашению с городом здесь создаются 8000 рабочих мест. В целом по городской программе в Москве появится 67 500 рабочих мест. Большая их часть (44 200) — в офисах, бизнес-центрах, на объектах торговли и общепита.

✅ Соответствие назначения земельного участка.

✅ Номинальный рост ставок аренды.

✅ Стоимость кв.м лота - не превышает рынок.

✅ Потенциал роста стоимости кв.м по мере строительной готовности.

✅ Опытный девелопер. Соблюдение сроков строительства застройщиком, на примере реализованных объектов:

• Level Нагатинская корпуса A и D:
  II квартал 2024 г. вместо II квартала 2025 г.
• Level Причальный корпуса «Север» и «Запад»:
  III квартал 2024 г. вместо I квартала 2025 г.

👎 РИСКИ

❎ Покупка не по ДДУ и без эскроу счетов.

Сделка по договору купли-продажи будущей недвижимости (ДКПБН).

Правда можно будет вернуть НДС.

❎ Нет ипотеки, и не выгодные условия рассрочки.

❎ Помещение без отделки. Вам самостоятельно придется заниматься отделкой для последующей сдачи в аренду или предоставлять арендные каникулы арендатору.

Но как правило, на маленькие лоты, арендаторы хотят помещение уже с отделкой.

❎ Недостаточное количество машиномест. 179 машиномест для запланированной площади 26 660 кв. м может быть мало, так как согласно нормативам, в бизнес-центрах, расположенных в районе от ТТК до МКАД — 1 м/м на 50–60 кв. м.

❎ Высококонкурентный рынок.

В ближайшем окружении (в непосредственной близости от анализируемого проекта) ведется строительство сразу 3 проектов БЦ класса А, кроме Level.

Кроме того, по прогнозам IBC Real Estate до конца 2027 года в Москве будет построено 2,7 млн кв. м офисных площадей, более половины из которых составит объем на продажу.

Стратегии реализации объектов нового строительства на период 2024-2027 гг. распределяются в следующем соотношении: 10% – классическая аренда, 28% – проекты built-to-suit (показатель сформирован несколькими крупными объектами), 62% – продажа.

❎ Кадастровая стоимость офисов класса А может оказаться достаточно высокой.

💭 ИТОГИ

Объект подходит и для спекулятивной продажи, учитывая прогноз роста стоимости по строительной готовности объекта и для получения пассивного рентного дохода.

Кстати, стоит отметить, что проект на разные источниках, в том числе на своем же сайте позиционируется и как класс А и как класс В+. Данный факт может смущать, так как в будущем может существенно повлиять на арендную ставку, а следовательно и на доходность.

⚖️ Даем проекту нейтрально-положительную оценку, несмотря на форму договора, так как соглашение о строительстве подписано с Градостроительным комплексом Москвы, по которому очень жесткие условия и штрафы за несоблюдение сроков. А также, потеря доверия "города" к девелоперу,что скажется на будущих проектах. И девелопер, явно, не будет рисковать этим доверием.